[克而瑞]中國(guó)金茂：回款率達(dá)94.5%，債務(wù)維持綠檔

??業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)平穩(wěn)，回款效率高，投資積極，債務(wù)結(jié)構(gòu)穩(wěn)健。

??◎  作者 / 沈曉玲、汪維文

??核心觀點(diǎn)

??【業(yè)績(jī)穩(wěn)健增長(zhǎng)，銷售回款率高達(dá)94.5%】上半年中國(guó)金茂實(shí)現(xiàn)全口徑銷售額1301.5億元，同比增長(zhǎng)26.5%，完成全年銷售目標(biāo)的52%，排名居于第15位，與2020年持平。上半年共實(shí)現(xiàn)銷售回款1229億元，回款率高達(dá)94.5%，處于行業(yè)前列。根據(jù)業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)數(shù)據(jù)，下半年企業(yè)計(jì)劃推貨2300億，僅需52%的去化率即可完成業(yè)績(jī)目標(biāo)，壓力不大。

??【投資力度2倍于百?gòu)?qiáng)平均，拿地銷售比0.58】上半年中國(guó)金茂新增土儲(chǔ)計(jì)容總建面654萬(wàn)平方米，項(xiàng)目總土地款755億元，權(quán)益土地款347億元。另外企業(yè)還成功完成了對(duì)中國(guó)宏泰的收購(gòu)，新增一級(jí)開(kāi)發(fā)及產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)項(xiàng)目面積5797萬(wàn)平方米。整體來(lái)看，上半年金茂投資態(tài)度積極，拿地銷售比0.58，但是在拿地銷售比0.40的監(jiān)管要求下，企業(yè)可以適度關(guān)注權(quán)益比例的提升。

??【新增落地3個(gè)項(xiàng)目，鎖定面積超2020年全年】上半年中國(guó)金茂成功落地貴陽(yáng)金茂水晶智慧新城、長(zhǎng)沙雅塘城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目、贛江中醫(yī)藥生態(tài)科技小鎮(zhèn)3個(gè)項(xiàng)目，新增鎖定面積超過(guò)1400萬(wàn)平方米，超過(guò)了2020年全年的1080萬(wàn)平方米。截止至2021年7月金茂已累計(jì)落地30個(gè)城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目，計(jì)劃到2022年實(shí)現(xiàn)對(duì)于整體投資60%的土地儲(chǔ)備貢獻(xiàn)。 

??【總土儲(chǔ)充裕，二級(jí)土地可滿足3-4年開(kāi)發(fā)所需】截止2021年7月底，中國(guó)金茂共布局全國(guó)53個(gè)城市，總土儲(chǔ)建面達(dá)8552萬(wàn)平方米。其中一級(jí)土地開(kāi)發(fā)儲(chǔ)備建面2176萬(wàn)平方米，二級(jí)土地開(kāi)發(fā)儲(chǔ)備建面6377萬(wàn)平方米，相較2020年底略有提升，按照企業(yè)2021年的銷售規(guī)模和增長(zhǎng)速度推算，二級(jí)土儲(chǔ)可滿足大約3-4年的需求，土地儲(chǔ)備充裕。

??【營(yíng)收大幅增加，毛利率20.3%】2021年上半年中國(guó)金茂實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入284.6億元，同比增長(zhǎng)135.2%，根據(jù)企業(yè)業(yè)績(jī)會(huì)數(shù)據(jù)，全年金茂預(yù)期可以實(shí)現(xiàn)整體營(yíng)收900億以上。上半年中國(guó)金茂實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)58.1億元，凈利率20.4%。主要是由于上半年金茂實(shí)現(xiàn)公允價(jià)值收益11.3億元，并通過(guò)購(gòu)買(mǎi)聯(lián)營(yíng)公司收益16.6億元。

??【三項(xiàng)指標(biāo)維持綠檔，融資利率降至4.01%】截止至2021年中，中國(guó)金茂整體現(xiàn)金短債比1.55，長(zhǎng)短債比為2.20，目前公司商票規(guī)模在26億左右，即使將商票作為負(fù)債計(jì)入，公司“三條紅線”指標(biāo)仍然全部保持綠檔。企業(yè)整體融資成本下降至4.01%，處于行業(yè)領(lǐng)先水平。凈負(fù)債率維持在47.1%，剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率略有升高至67.9%，全部滿足三道紅線綠線要求。

??01 銷售

??業(yè)績(jī)穩(wěn)健增長(zhǎng)
銷售回款率高達(dá)94.5%

??上半年業(yè)績(jī)目標(biāo)完成過(guò)半，銷售回款率升至94.5%。根據(jù)企業(yè)公告數(shù)據(jù)，2021年上半年中國(guó)金茂實(shí)現(xiàn)全口徑銷售額1301.5億元，同比增長(zhǎng)26.5%，稍落后于TOP20房企平均的29.4%。上半年累計(jì)完成全年銷售目標(biāo)的52%，排名位居行業(yè)第15位，與2020年持平。公司緊抓回款，上半年共實(shí)現(xiàn)銷售回款1229億元，回款率高達(dá)94.5%，處于行業(yè)前列。根據(jù)業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)數(shù)據(jù)，下半年企業(yè)計(jì)劃推貨2300億，僅需52%的去化率即可完成業(yè)績(jī)目標(biāo)，壓力不大。

??半數(shù)銷售額來(lái)自華東地區(qū)，城市運(yùn)營(yíng)貢獻(xiàn)24%業(yè)績(jī)。根據(jù)企業(yè)披露的銷售明細(xì)，上半年金茂50%銷售額來(lái)源于華東地區(qū)，與2020年一致，其中南京、蘇州、上海等城市銷售額接近百億。從企業(yè)公布的銷售計(jì)劃指引來(lái)看，環(huán)渤海、華南等區(qū)域剩余可售貨值都比較可觀，因此可以預(yù)計(jì)，華東區(qū)域仍將居于全年業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)首位，但相比上半年而言區(qū)域分布會(huì)更加均衡。另外值得關(guān)注的是，金茂城市運(yùn)營(yíng)持續(xù)兌現(xiàn)，上半年24%的簽約業(yè)績(jī)來(lái)自城市運(yùn)營(yíng)，相較于2020年的21%再度提升3個(gè)百分點(diǎn)。

??02 投資

??投資力度2倍于百?gòu)?qiáng)平均
拿地銷售比0.58

??拿地銷售比0.58，遠(yuǎn)高于百?gòu)?qiáng)房企平均0.29。根據(jù)企業(yè)業(yè)績(jī)會(huì)披露，2021年上半年中國(guó)金茂新增土儲(chǔ)計(jì)容總建面654萬(wàn)平方米，項(xiàng)目總土地款755億元，權(quán)益土地款347億元。二級(jí)土地平均拿地成本11544元/平方米，拿地樓板價(jià)首次突破萬(wàn)元，主要是企業(yè)上半年在北京、蘇州、上海、廣州這類核心城市納儲(chǔ)較多，按拿地總價(jià)計(jì)算，一二線城市占比達(dá)到84%。

??另外企業(yè)還成功完成了對(duì)于上市公司中國(guó)宏泰29.9%股份以及1.23億美元可轉(zhuǎn)債的收購(gòu)，新增一級(jí)開(kāi)發(fā)及產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)項(xiàng)目面積5797萬(wàn)平方米。整體來(lái)看，上半年金茂投資態(tài)度積極，拿地銷售比0.58，領(lǐng)先于百?gòu)?qiáng)房企平均水平的0.29，但是在拿地銷售比0.40的監(jiān)管要求下，由于上半年納儲(chǔ)較多，剩余可投資額度比較有限，企業(yè)可以適度關(guān)注權(quán)益比例的提升。

??03 城市運(yùn)營(yíng)

??新增落地3個(gè)項(xiàng)目
鎖定面積超2020年全年

??上半年新落地3個(gè)項(xiàng)目，目前累計(jì)鎖定30個(gè)城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目。2021年上半年中國(guó)金茂成功落地貴陽(yáng)金茂水晶智慧新城、長(zhǎng)沙雅塘城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目、贛江中醫(yī)藥生態(tài)科技小鎮(zhèn)3個(gè)項(xiàng)目，新增鎖定面積超過(guò)1400萬(wàn)平方米，超過(guò)了2020年全年的1080萬(wàn)平方米。截止至2021年7月金茂已累計(jì)落地30個(gè)城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目，企業(yè)計(jì)劃下半年再度落地5個(gè)城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目，到2022年實(shí)現(xiàn)對(duì)于整體投資60%的土地儲(chǔ)備貢獻(xiàn)。

??04 土儲(chǔ)

??總土儲(chǔ)充裕
二級(jí)土地可滿足3-4年開(kāi)發(fā)所需

??土儲(chǔ)總量充裕，二級(jí)土地儲(chǔ)備可滿足企業(yè)3-4年左右開(kāi)發(fā)所需。截止2021年7月底，中國(guó)金茂共布局全國(guó)53個(gè)城市，總土儲(chǔ)建面達(dá)8552萬(wàn)平方米。其中一級(jí)土地開(kāi)發(fā)儲(chǔ)備建面2176萬(wàn)平方米，二級(jí)土地開(kāi)發(fā)儲(chǔ)備建面6377萬(wàn)平方米，相較2020年底略有提升，按照企業(yè)2021年的銷售規(guī)模和增長(zhǎng)速度推算，目前的二級(jí)土儲(chǔ)可滿足大約3-4年的需求，土地儲(chǔ)備充裕。

??05 營(yíng)利

??營(yíng)收大幅增加
毛利率20.3%

??上半年?duì)I收同比增長(zhǎng)135.2%，全年預(yù)期收入900億以上。2021年上半年中國(guó)金茂實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入284.6億元，同比增長(zhǎng)135.2%，其中物業(yè)銷售收入249.0億元，同比上升150.9%,是推動(dòng)企業(yè)營(yíng)收大幅增長(zhǎng)的主要因素，商業(yè)租賃收入平穩(wěn)增長(zhǎng)9%，酒店收入大幅回暖，較2020年同期增長(zhǎng)128%。另外根據(jù)企業(yè)業(yè)績(jī)會(huì)數(shù)據(jù)，2021年全年金茂預(yù)期可以實(shí)現(xiàn)交付面積同比提升1倍左右，整體營(yíng)收可以達(dá)到900億。

??毛利率20%，基本與去年持平。2021年上半年中國(guó)金茂實(shí)現(xiàn)整體毛利潤(rùn)57.7億元，整體毛利率約為20.3%，與2020年基本持平。公允價(jià)值收益、購(gòu)買(mǎi)聯(lián)營(yíng)公司收益拉高凈利水平，上半年凈利率升至20.4%。2021年上半年中國(guó)金茂實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)58.1億元，凈利率20.4%。歸母凈利潤(rùn)43.0億元，歸母凈利率15.1%，均處于行業(yè)內(nèi)領(lǐng)先水平。凈利率水平超過(guò)毛利率主要是由于上半年金茂實(shí)現(xiàn)公允價(jià)值收益11.3億元，并通過(guò)購(gòu)買(mǎi)聯(lián)營(yíng)公司收益16.6億元。

??06 償債

??三項(xiàng)指標(biāo)維持綠檔
融資利率降至4.01%

??現(xiàn)金短債比11.55，長(zhǎng)短債比2.20。截止至2021年中，中國(guó)金茂共持有現(xiàn)金474.3億元，整體現(xiàn)金短債比1.55，滿足三道紅線綠線要求。長(zhǎng)短債比方面，截止至2021年中金茂長(zhǎng)短債比為2.20，較期初略有下降。針對(duì)商票問(wèn)題，管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上回應(yīng)，目前公司商票規(guī)模在26億左右，體量較小且利率也比較低，即使將商票作為負(fù)債計(jì)入，公司“三條紅線”指標(biāo)仍然全部保持綠檔。

??凈負(fù)債率2、剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率3滿足監(jiān)管要求，融資利率僅4.01%處于行業(yè)領(lǐng)先。上半年金茂成功發(fā)行利率為3.74%的30億元普通中票，進(jìn)一步降低企業(yè)融資成本。截止至2021年中，企業(yè)整體融資成本已下降至4.01%，處于行業(yè)領(lǐng)先水平。凈負(fù)債率維持在47.1%，剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率略有升高至67.9%，全部滿足三道紅線綠線要求。

??1 現(xiàn)金短債比=（現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物+受限制現(xiàn)金）/短期有息債務(wù)

??2 凈負(fù)債率=（短期有息債務(wù)+長(zhǎng)期有息債務(wù)-現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物-受限制現(xiàn)金）/所有者權(quán)益

??3 剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率=（負(fù)債總額-合約負(fù)債）/(資產(chǎn)總額-合約負(fù)債)