[克而瑞]房企融資規(guī)模持續(xù)走低，首創(chuàng)置業(yè)完成退市

??本月關(guān)注

??央行、銀保監(jiān)會(huì)繼續(xù)推進(jìn)房地產(chǎn)貸款集中度管理

??本月3日央行在發(fā)布的《中國金融穩(wěn)定報(bào)告（2021）》提出，當(dāng)前房地產(chǎn)貸款集中度管理制度已進(jìn)入常態(tài)化實(shí)施階段，未來將會(huì)同銀保監(jiān)會(huì)持續(xù)做好銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度日常監(jiān)測，在實(shí)踐中不斷完善房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。27日央行在例會(huì)上提出要維護(hù)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益。29日央行和銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開房地產(chǎn)金融工作座談會(huì)，再次提及之前提出的“兩個(gè)維護(hù)”，由此看來未來按揭貸款可能邊際放松，有利于房企加速銷售回款。本月政府對(duì)于房地產(chǎn)金融的表態(tài)較為密集，但暫時(shí)沒有推出實(shí)際的政策措施，未來房企的融資環(huán)境仍將繼續(xù)維持低位運(yùn)行。

??本月融資規(guī)模繼續(xù)走低，房企境內(nèi)外融資成本持續(xù)分化

??本月100家典型房企融資總量為851.22億元，環(huán)比上升1.2%，同比下降37.1%。其中發(fā)債總額526.59億元，環(huán)比上升31.8%，同比下降27.4%。本月房企融資成本5.55%，環(huán)比上升0.61個(gè)百分點(diǎn)，同比上升0.16個(gè)百分點(diǎn)。其中境外融資成本7.32%，環(huán)比下降0.49個(gè)百分點(diǎn)，持續(xù)維持高位；境內(nèi)融資成本3.49%，環(huán)比上升0.19個(gè)百分點(diǎn)。房企融資利率在2.65%-12.50%之間，境內(nèi)債券有旭輝、遠(yuǎn)洋、越秀等企業(yè)發(fā)行，利率基本在5%以下，而境外發(fā)債的多家企業(yè)其融資成本高達(dá)12.50%，企業(yè)融資持續(xù)分化。

??本月30日首創(chuàng)置業(yè)完成私有化退市，華夏幸福大股東易主

??本月沒有房企和房企旗下業(yè)務(wù)公司完成上市。在遞表方面，本月房企方面沒有企業(yè)遞交招股書，而房企旗下公司方面則有升龍集團(tuán)作為大股東的物業(yè)公司萬盈服務(wù)首次遞交了上市申請(qǐng)，此外中南物業(yè)也在30日更新了招股書。因此截至2021年9月底，在港交所提交過招股書但仍未上市的房企和房企旗下公司分別有10家和24家。此外值得注意的是本月30日首創(chuàng)置業(yè)完成了私有化，正式從港交所退市。除此之外，本月由于地產(chǎn)股股價(jià)相對(duì)較低，多家房企大股東對(duì)公司股票進(jìn)行了增持，而部分經(jīng)營出現(xiàn)問題的企業(yè)則出現(xiàn)了股東減持，其中華夏幸福因?yàn)榇蠊蓶|被動(dòng)減持導(dǎo)致大股東易主為平安人壽。

??企業(yè)發(fā)債

??債券發(fā)行：境外投資者恐慌情緒有所緩解，美元債發(fā)行環(huán)比上升106%

??2021年9月100家典型房企的融資總量為851.22億元，環(huán)比上升1.2%，同比下降37.1%，融資量維持不到千億元，持續(xù)走低。自2020年11月份以來，房企的單月融資連續(xù)11個(gè)月均呈現(xiàn)同比下降，而由于房企積極降杠桿，融資方面“量出為入”甚至用自有資金進(jìn)行債務(wù)償還，單月低融資量或?qū)⒊掷m(xù)成為常態(tài)。從融資結(jié)構(gòu)來看，境內(nèi)債權(quán)融資426.23億元，環(huán)比下降14.9%，同比下降50.1%；境外債權(quán)融資328.46億元，環(huán)比上升112.8%，同比上升18.9%，隨著近期境內(nèi)房地產(chǎn)動(dòng)蕩預(yù)期見底，境外融資買賣有所恢復(fù)；本月資產(chǎn)證券化融資96.53億元，環(huán)比下降47.9%，同比下降43.3%。

       其中，9月發(fā)債526.59億元，環(huán)比上升31.8%，同比下降27.4%。其中，境外發(fā)債279.05億元，環(huán)比上升106.6%，同比上升11.7%，由于境外投資者對(duì)房地產(chǎn)暴雷恐慌情緒逐漸緩解，境外地產(chǎn)美元債市場有所恢復(fù)。從發(fā)行企業(yè)情況來看，共有12家企業(yè)進(jìn)行了境外發(fā)債，環(huán)比增加4家。境內(nèi)發(fā)債247.54億元，環(huán)比下降6.4%，同比下降47.9%，其中，公司債發(fā)行118.86億元，環(huán)比下降20.1%，同比下降63.8%；中期票據(jù)發(fā)行39.5億元，環(huán)比上升10.3%，同比下降33.2%；融資券發(fā)行83億元，環(huán)比上升3.8%，同比上升45.6%。

??本月房企融資成本5.55%，環(huán)比上升0.61個(gè)百分點(diǎn)，同比上升0.16個(gè)百分點(diǎn)。其中境外融資成本7.32%，環(huán)比下降0.49個(gè)百分點(diǎn)，持續(xù)維持高位；境內(nèi)融資成本3.49%，環(huán)比上升0.19個(gè)百分點(diǎn)。房企融資利率在2.65%-12.50%之間，境內(nèi)債券有旭輝、遠(yuǎn)洋、越秀等企業(yè)發(fā)行，利率基本在5%以下，而境外發(fā)債的多家企業(yè)其融資成本高達(dá)12.50%，房企融資持續(xù)分化。2021年截至9月100家典型房企新增債券類融資成本5.37%，較2020年下降0.70個(gè)百分點(diǎn)，其中境外債券融資成本達(dá)6.89%，下降0.94個(gè)百分點(diǎn)，境內(nèi)債券融資成本4.18%，較2020年下降0.26個(gè)百分點(diǎn)。

??具體企業(yè)表現(xiàn)來看，9月發(fā)債量最高的企業(yè)是碧桂園，發(fā)行了一筆78.3億港元的可換股債券和一筆14.35億元的公司債。本月發(fā)行債券的企業(yè)有27家，發(fā)債企業(yè)個(gè)數(shù)比上月大幅增加10家。而從發(fā)債年限來看，越秀發(fā)行的公司債年限達(dá)到7年，時(shí)間最長。從債券發(fā)行利率表現(xiàn)來看，企業(yè)發(fā)債成本持續(xù)分化，萬科發(fā)行的公司債利率達(dá)到3.08%，而部分房企的境外債發(fā)行成本最高達(dá)到12.5%。

??債券期限：本月到期債券類521.03億元

??本月房企有43筆債券到期，金額共計(jì)521.03億元,環(huán)比下降21.3%，到期債券只數(shù)較多，但由于企業(yè)做了部分提前贖回，使得到期金額下降較為明顯。具體到期情況來看，到期金額最高的債券為首開股份2016年9月發(fā)行的一筆30億元的公司債和招商蛇口2021年3月發(fā)行的一筆30億元的超短融，到期總數(shù)最高的企業(yè)是路勁，到期總額約達(dá)到48億元。

??提前關(guān)注到10月將有38筆債券到期，合計(jì)515.46億元，環(huán)比下降1.1%，償債壓力相對(duì)有所緩解，單筆金額最高為融創(chuàng)中國2018年發(fā)行的一筆40億元的公司債。