??中房網(wǎng)訊（高鶴/文）一直以來，預(yù)售資金對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，就是個“香餑餑”。

??作為房地產(chǎn)開發(fā)的主要資金來源之一，預(yù)售資金能夠緩解開發(fā)商資金壓力，是我國商品房預(yù)售制的重要補充，也是政策監(jiān)管的重要對象。

??同時，預(yù)售資金更像是一把“雙刃劍”。一方面，保證資金專款專用，防止項目“爛尾”的情況發(fā)生。另一方面，隨著主管部門對預(yù)售資金監(jiān)管的日趨嚴(yán)格，不但加大了房地產(chǎn)企業(yè)資金的流動壓力，增大了房企資金鏈斷裂的幾率，也導(dǎo)致“爛尾”項目發(fā)生幾率的增加。

??就在今年10月份，在江蘇省住建廳“政風(fēng)熱線”全媒體直播節(jié)目中，連云港海州區(qū)巨龍花園小區(qū)業(yè)主反應(yīng)，他們購買的商品房長期爛尾，擔(dān)心錢款會出現(xiàn)被開發(fā)商挪用的情況。后經(jīng)連云港市住建局調(diào)查，該項目開發(fā)商存在逃脫資金監(jiān)管行為。

??不僅如此，近3個月來，包括長沙、杭州、福州等地住建部門，均通報了相關(guān)房企惡意逃避預(yù)售資金監(jiān)管的違規(guī)行為。

??而近年來，隨著房地產(chǎn)調(diào)控步入深水區(qū)，疊加融資環(huán)境蕭瑟、銷售回款放緩、建筑材料漲價導(dǎo)致成本增加等多重因素的影響下，部分經(jīng)營不善的房地產(chǎn)企業(yè)，甚至包括一些頭部企業(yè)，都相繼出現(xiàn)資金鏈斷裂危機。這也使得違規(guī)挪用預(yù)售資金的情況時有發(fā)生，在增加了企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險的同時，也損害了部分住房消費者的合法權(quán)益。

??近兩年超30城加強預(yù)售資金監(jiān)管

??如今，加強、完善預(yù)售資金監(jiān)管的重要性日益突出。

??就在央行今年召開的三季度例會上罕見的提及了房地產(chǎn)，強調(diào)做到“兩個維護”，即：維護房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，維護住房消費者的合法權(quán)益。

??同時，近兩年也是預(yù)售資金監(jiān)管的高峰期。據(jù)中房網(wǎng)不完全統(tǒng)計，今年以來，包括北京、重慶、成都、嘉興、天津、西安、無錫、泰州等地陸續(xù)發(fā)布監(jiān)管預(yù)售資金政策或相關(guān)補充、修訂政策。至此，2020年以來全國已有超過30個城市發(fā)力預(yù)售資金監(jiān)管，監(jiān)管能力得到進一步提升和完善。

??11月8日，河北省石家莊市住建局發(fā)布公告稱，商品房預(yù)訂款、首付款及按揭款等款項要全部納入監(jiān)管專用賬戶，預(yù)售資金用于項目工程建設(shè)支出。根據(jù)公告，今年11月8日后出讓的房地產(chǎn)開發(fā)項目，預(yù)售形象進度達到封頂后，方可辦理預(yù)售許可審批手續(xù)，住建部門將進一步加強工程建設(shè)全過程監(jiān)管，同時修訂商品房預(yù)售資金監(jiān)管政策，重點加強項目預(yù)售后剩余工程建安成本資金的監(jiān)督管理，專項用于工程款項支取，確保項目完全達到交付使用條件。

??11月4日，由北京市住建委、人行營管部、北京銀保監(jiān)局三部門聯(lián)合印發(fā)的《北京市商品房預(yù)售資金管理辦法（2021年版征求意見稿）》明確提出，購房人將定金、符合個人住房貸款規(guī)定的首付款足額存入專用賬戶后，方可完成擬購房屋的認(rèn)購書網(wǎng)上簽約、售房合同網(wǎng)上簽約等功能。

??這也就意味著，開發(fā)商在網(wǎng)簽之前，將不能支取首付款、定金等款項。對此，中國社會科學(xué)院金融所房地產(chǎn)金融研究中心主任尹中立表示，預(yù)售資金先入賬后網(wǎng)簽，將進一步加大開發(fā)企業(yè)資金循環(huán)的難度和成本。一旦嚴(yán)格執(zhí)行，開發(fā)企業(yè)項目間資金騰挪空間將進一步被壓縮。

??成都也在日前發(fā)布了預(yù)售資金監(jiān)管的相關(guān)政策，在以往的基礎(chǔ)上進一步完善職能，保證資金優(yōu)先用于工程建設(shè)。此外，天津、哈爾濱等城市均要求房企按幢或者多幢建立新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶，杭州市、山西省也都在今年發(fā)布過預(yù)售資金監(jiān)管、保護購房人合法權(quán)益的相關(guān)政策。根據(jù)貝殼研究院此前的一項統(tǒng)計，2020年至今全國主要城市共發(fā)布預(yù)售資金監(jiān)管相關(guān)政策65次（不包含應(yīng)對疫情暫時紓困的政策），其中2020年44次、2021年21次。

??值得注意的是，在預(yù)售資金監(jiān)管趨嚴(yán)的環(huán)境下，相關(guān)糾紛明顯減少。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2021年前三季度商品房預(yù)售合同的民事糾紛共計2859余起，自2019年呈逐年下降走勢，且今年預(yù)售合同糾紛數(shù)量同比下降6成。

??多地加大力度解決爛尾樓

??地方對預(yù)售資金的嚴(yán)格監(jiān)管，是為了防止開發(fā)企業(yè)將資金挪做他用，從而加大了施工項目“爛尾”的風(fēng)險。而治理爛尾樓，不光要防“新增”，還要善于化解“存量”。

??據(jù)了解，今年以來，河北、云南、青海、湖南等地陸續(xù)加大力度治理存量爛尾樓。

??近日，青海對“已售未交付”樓棟方面，要求房企優(yōu)先確保今年要交付的項目復(fù)工建設(shè)，并按時交付。對“未開發(fā)用地”部分，敦促房企通過轉(zhuǎn)讓未開發(fā)用地等方式回籠資金，并將其劃入政府指定監(jiān)管賬戶，以保障項目竣工。

??同樣，北京和成都兩地也提出，面對重大風(fēng)險隱患，政府將接管預(yù)售資金監(jiān)管。確保樓盤不出現(xiàn)爛尾，維護購房者合法權(quán)益。

??《北京市商品房預(yù)售資金管理辦法（2021年版征求意見稿）》指出，當(dāng)預(yù)售項目存在重大風(fēng)險隱患時，區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)全面接管預(yù)售資金監(jiān)管賬戶或建立政府監(jiān)管賬戶，實施封閉管理保障賬戶資金安全，優(yōu)先用于本項目工程建設(shè)。

??11月3日，成都發(fā)布的《關(guān)于進一步明確商品房預(yù)售款監(jiān)管有關(guān)事項的通知》提出，出現(xiàn)重大經(jīng)營性風(fēng)險的預(yù)售商品房項目，納入?yún)^(qū)（市）縣重點監(jiān)管，指定單位另設(shè)監(jiān)管專戶（原則上監(jiān)管銀行不變），確定監(jiān)管部門嚴(yán)格監(jiān)督預(yù)售款收存、支取，對每筆資金審核用途后，直接劃轉(zhuǎn)至施工、材料等收款單位銀行賬戶。

??據(jù)住建部此前公布的消息，河北省今年在全省共排查房地產(chǎn)項目28091個，發(fā)現(xiàn)“入住難”“辦證難”“爛尾樓”等問題項目96個，目前已整改完成94個，2個正在推進解決。

??云南省住建廳于7月份召開的《昆明市爛尾樓清理整治工作會商會議》，要求高度重視爛尾樓問題。據(jù)一位接近云南省政府的匿名人士表示，爛尾樓問題與民生緊密相關(guān)，是各級政府工作的頭等大事。

??而早些時候，云南省昆明市住建局黨組書記、局長陳漢曾表示：“截至目前昆明市梳理入庫爛尾項目93個，已完成化解26個，化解率27.95%。爛尾樓項目計劃今年化解60%，明年全部化解完?！?/p>

??4月份，珠海市出臺了《珠海市“爛尾樓”整治處理辦法》。發(fā)動城市更新協(xié)會力量，開啟爛尾樓處置的“府院聯(lián)動”新模式，意在通過破產(chǎn)程序來處置珠海全市的爛尾樓。

??事實上，治理“爛尾樓”不光要有完善靈活的監(jiān)管機制和強勁的化解力，更要有超前意識，從根源上減少風(fēng)險。今年以來，包括北京、深圳、廣州、蘇州、濟南、杭州等多個城市在集中供地時曾提出，要嚴(yán)查房企購地資金來源。

??對房企而言，購地資金審查能有效禁止非地產(chǎn)行業(yè)資本進場，進一步遏制房企沖動拍地，減少部分企業(yè)“先拿地再尋求合作”的投機行為。對于市場和消費者而言，此舉進一步降低了市場風(fēng)險，更有利于保證土地市場秩序，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，維護購房者的合法權(quán)益。