[克而瑞]頭部物管企業(yè)收并購(gòu)潮持續(xù)，背后邏輯幾何？

??11月8日，融創(chuàng)服務(wù)與融創(chuàng)中國(guó)訂立收購(gòu)協(xié)議，以18億元人民幣收購(gòu)融樂(lè)時(shí)代（海南）商業(yè)管理有限公司100%股權(quán)，將商業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)納入戰(zhàn)略方向之一，并與物管業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展；同月1日，融創(chuàng)服務(wù)以6.93億元收購(gòu)第一服務(wù)3.22億股股份，占第一服務(wù)總股本的32.22%。

??值得注意的是，近期碧桂園服務(wù)、綠城服務(wù)、方圓生活服務(wù)、旭輝永升等多家物管企業(yè)均相繼實(shí)施收并購(gòu)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年下半年以來(lái)物管行業(yè)收并購(gòu)事件超40起，累計(jì)交易金額超過(guò)200億元，相較于上半年收購(gòu)熱度不減，且有升溫趨勢(shì)。物管行業(yè)繼2020年的上市潮后，2021年又掀起收并購(gòu)潮，其背后的邏輯是什么，未來(lái)行業(yè)格局又將如何演變？

??規(guī)模物企收購(gòu)力度更大

??行業(yè)更趨專業(yè)化

??2021年以來(lái)，物管行業(yè)在經(jīng)歷了階段性上市潮后加速發(fā)展，掀起收并購(gòu)熱潮，且熱度由年初持續(xù)至今，僅11月前3天內(nèi)就發(fā)生四起主要收購(gòu)事件，交易金額超過(guò)25億元。

??值得注意的是，物管企業(yè)收并購(gòu)主要呈現(xiàn)三方面特征，其一，具備一定規(guī)模的物管企業(yè)收并購(gòu)動(dòng)作更為頻繁，且力度更大，例如融創(chuàng)服務(wù)、碧桂園服務(wù)等。其中，碧桂園服務(wù)繼2021年上半年收并購(gòu)金額突破90億元后，下半年累計(jì)收并購(gòu)金額又超百億，包括以不超過(guò)人民幣100億元的代價(jià)與富力物業(yè)簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，收購(gòu)富良環(huán)球100%股權(quán)；以及以不超過(guò)人民幣33億元的代價(jià)向彩生活收購(gòu)鄰里樂(lè)控股100%股權(quán)。該現(xiàn)象使得物管行業(yè)在集中度提升的同時(shí)，分化加速，馬太效應(yīng)凸顯。

??其二，可以發(fā)現(xiàn)近期收購(gòu)事件中，被收購(gòu)方不乏一些自然人，或較小規(guī)模的合伙企業(yè)，例如海倫堡物業(yè)收購(gòu)的鑫和物業(yè)、方圓生活服務(wù)收購(gòu)的廣東益康物業(yè)等，其出售方的持有者均為自然人或合伙企業(yè)。這意味著，物管行業(yè)的部分中小規(guī)模企業(yè)正在被加速出清，行業(yè)加速整合提升，更趨專業(yè)化。

??其三，收購(gòu)標(biāo)的圍繞物業(yè)管理展開(kāi)的同時(shí)，向相關(guān)多元業(yè)務(wù)延伸，以通過(guò)收并購(gòu)?fù)黄萍夹g(shù)壁壘，或涉足更多物業(yè)延伸領(lǐng)域，拓展并完善業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)。例如，融創(chuàng)服務(wù)、旭輝永升、康橋悅生活等均通過(guò)收購(gòu)涉足商管服務(wù)；碧桂園服務(wù)通過(guò)收購(gòu)鄰里樂(lè)擴(kuò)展科技賦能的社區(qū)增值服務(wù)；海倫堡物業(yè)通過(guò)收購(gòu)鑫和物業(yè)涉足保潔服務(wù)、家政服務(wù)、園林綠化等。

??物管企業(yè)收并購(gòu)背后的邏輯

??1.政策利好下迎來(lái)收并購(gòu)窗口期，資本涌入支撐收并購(gòu)持續(xù)

??當(dāng)前，在“三條紅線”壓力下房企投資和擴(kuò)張能動(dòng)承壓，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)規(guī)模增速放緩，在此背景下，房企將觸角更多延伸至多元化業(yè)務(wù)，以為業(yè)績(jī)提供補(bǔ)充支撐。與此同時(shí)，近年來(lái)物管行業(yè)陸續(xù)得到多個(gè)國(guó)家政策支持，物管賽道被利好，成為房企布局第二增長(zhǎng)曲線的重要選擇之一。

??2020年5月的十三屆全國(guó)人大三次會(huì)議上，業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)、物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定被納入《民法典》；2020年末至2021年初，住建部等多部門(mén)多次推行相關(guān)物業(yè)管理政策，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)完善化，兼顧養(yǎng)老、幼托，并鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)運(yùn)用物聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算、大數(shù)據(jù)等技術(shù)，加快線上線下結(jié)合服務(wù)管理。在政策推動(dòng)下，物管企業(yè)加速發(fā)展，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)也同步加劇，收并購(gòu)、整合被順勢(shì)推進(jìn)。

??另一方面，相較于房地產(chǎn)行業(yè)融資收緊的大環(huán)境，當(dāng)前物管企業(yè)上市籌集資金還相對(duì)輕松，資本的密集涌入助力行業(yè)加速整合、分化。物管企業(yè)自2018年起形成分拆上市浪潮，2020年進(jìn)入上市高峰期，全年共有18家物企登陸資本市場(chǎng)，港股物管企業(yè)市值合計(jì)超過(guò)7000以港幣；2021年上半年上市熱度延續(xù)，截至目前上市物管企業(yè)已超過(guò)55家。同時(shí)，在資本開(kāi)始篩選優(yōu)質(zhì)標(biāo)的的背景下，出于提升市占率、彎道超車、提升競(jìng)爭(zhēng)力等目的，物管企業(yè)兼并、收購(gòu)現(xiàn)象加速涌現(xiàn)。

??2.收并購(gòu)有利于規(guī)模擴(kuò)張與戰(zhàn)略發(fā)展

??物管企業(yè)通過(guò)收并購(gòu)一方面有利于驅(qū)動(dòng)其規(guī)模擴(kuò)張，提高市占率，繼而以規(guī)模效益降低服務(wù)成本。2020年，世茂服務(wù)、雅生活服務(wù)、和泓服務(wù)、旭輝永升服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)的物管企業(yè)通過(guò)收并購(gòu)把握市場(chǎng)機(jī)遇，實(shí)現(xiàn)營(yíng)收及在管面積規(guī)模的同步大幅提升。其中，雅生活服務(wù)通過(guò)收購(gòu)新中民物業(yè)60%股權(quán)，并入在管面積158.9萬(wàn)平方米，2020年總在管面積增至374.8萬(wàn)平方米（不含咨詢顧問(wèn)及參股公司面積），同比增長(zhǎng)112.3%。

??另一方面，收并購(gòu)可滿足物管企業(yè)的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、沖破技術(shù)壁壘等戰(zhàn)略發(fā)展需求。具體來(lái)看，今年以來(lái)物管收并購(gòu)除了過(guò)大規(guī)模外，重要集中在增值服務(wù)、城市環(huán)衛(wèi)、商管服務(wù)、技術(shù)賦能四個(gè)戰(zhàn)略方向。其中，增值服務(wù)主要圍繞家居、生活、咨詢等方面展開(kāi)，旭輝永升斥資6.96億元收購(gòu)美凱龍物業(yè)80%股權(quán)，以提升美居業(yè)務(wù)，共同研究從地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期介入到業(yè)主拎包入住的一站式置家服務(wù)。城市環(huán)衛(wèi)是城市服務(wù)領(lǐng)域的重要方面，涉及城市地下治理、河水治理等專業(yè)領(lǐng)域，存在一定技術(shù)門(mén)檻，旭輝永升、佳兆業(yè)美好等物管企業(yè)通過(guò)收并購(gòu)涉足。商管服務(wù)屬于住宅類物業(yè)管理的拓展，融創(chuàng)服務(wù)、銀城生活服務(wù)等通過(guò)收購(gòu)商管公司拓寬物業(yè)管理范圍。在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代背景下，通過(guò)技術(shù)賦能的“智慧”服務(wù)產(chǎn)品已覆蓋社區(qū)物業(yè)的方方面面，物管企業(yè)通過(guò)收購(gòu)科技公司進(jìn)一步提升智能化水平，提升競(jìng)爭(zhēng)力。方圓房服于今年6月以540萬(wàn)港元收購(gòu)廣州方恒資訊技術(shù)有限公司100%股權(quán)，預(yù)期將進(jìn)一步涉足智慧社區(qū)及物聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用領(lǐng)域。

??3.收并購(gòu)反哺資本市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)

??無(wú)論是已經(jīng)上市還是計(jì)劃上市的物管企業(yè)，在收并購(gòu)窗口期針對(duì)性出手，均有利于其在資本角逐中增加籌碼。隨著上市物管企業(yè)數(shù)量的不斷增加，物業(yè)股稀缺性降低，資本回歸理性，上市物管企業(yè)超過(guò)半數(shù)估值較發(fā)行首日下滑，時(shí)時(shí)服務(wù)、中奧到家、彩生活等估值下滑超過(guò)50%。而通過(guò)收并購(gòu)不斷擴(kuò)大規(guī)模、提升競(jìng)爭(zhēng)力的物管企業(yè)則在行業(yè)估值下行中逆流而上，例如旭輝永升服務(wù)、碧桂園服務(wù)、新城悅服務(wù)、綠城服務(wù)、和泓服務(wù)等，當(dāng)前市值均較上市首日增長(zhǎng)200%以上。

??同時(shí)，隨著上市門(mén)檻的提高，更看重盈利能力，計(jì)劃上市的物管企業(yè)通過(guò)收并購(gòu)有利于進(jìn)一步擴(kuò)大優(yōu)勢(shì)，提升定位，獲得更高估值。11月5日，萬(wàn)科宣布拆分萬(wàn)物云赴港上市，在此之前，萬(wàn)物云先后收購(gòu)陽(yáng)光城旗下的陽(yáng)光智博和三盛集團(tuán)旗下的伯恩物業(yè)以擴(kuò)大規(guī)模。

??當(dāng)前，物管企業(yè)收并購(gòu)逐步進(jìn)入白熱化階段，行業(yè)洗牌下頭部集中度提升，馬太效應(yīng)凸顯。對(duì)于上市規(guī)模物管企業(yè)而言，資本加持與收并購(gòu)將成為其“兩翼”，推動(dòng)其擴(kuò)大領(lǐng)跑優(yōu)勢(shì)；但與此同時(shí)，盡管物業(yè)管理為輕資產(chǎn)賽道，仍需警惕收并購(gòu)過(guò)程中政府監(jiān)管、估值定價(jià)、投后管理等方面的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于中小規(guī)模物管企業(yè)而言，提升自身專業(yè)領(lǐng)域強(qiáng)項(xiàng)、提高運(yùn)營(yíng)效率、以服務(wù)贏得口碑是關(guān)鍵；在收并購(gòu)市場(chǎng)上，更需要注重戰(zhàn)略匹配程度，或有機(jī)會(huì)抓住窗口期“彎道超車”，例如合景悠活、和泓服務(wù)等；當(dāng)然，在各方面發(fā)展受限情況下，做好自身業(yè)務(wù)，加入與自身戰(zhàn)略相匹配的更具規(guī)模、更優(yōu)質(zhì)平臺(tái)，不失為一種出路。