[克而瑞]頭部物管企業(yè)收并購潮持續(xù)，背后邏輯幾何？

??11月8日，融創(chuàng)服務與融創(chuàng)中國訂立收購協(xié)議，以18億元人民幣收購融樂時代（海南）商業(yè)管理有限公司100%股權，將商業(yè)管理服務業(yè)務納入戰(zhàn)略方向之一，并與物管業(yè)務協(xié)同發(fā)展；同月1日，融創(chuàng)服務以6.93億元收購第一服務3.22億股股份，占第一服務總股本的32.22%。

??值得注意的是，近期碧桂園服務、綠城服務、方圓生活服務、旭輝永升等多家物管企業(yè)均相繼實施收并購。據不完全統(tǒng)計，今年下半年以來物管行業(yè)收并購事件超40起，累計交易金額超過200億元，相較于上半年收購熱度不減，且有升溫趨勢。物管行業(yè)繼2020年的上市潮后，2021年又掀起收并購潮，其背后的邏輯是什么，未來行業(yè)格局又將如何演變？

??規(guī)模物企收購力度更大

??行業(yè)更趨專業(yè)化

??2021年以來，物管行業(yè)在經歷了階段性上市潮后加速發(fā)展，掀起收并購熱潮，且熱度由年初持續(xù)至今，僅11月前3天內就發(fā)生四起主要收購事件，交易金額超過25億元。

??值得注意的是，物管企業(yè)收并購主要呈現(xiàn)三方面特征，其一，具備一定規(guī)模的物管企業(yè)收并購動作更為頻繁，且力度更大，例如融創(chuàng)服務、碧桂園服務等。其中，碧桂園服務繼2021年上半年收并購金額突破90億元后，下半年累計收并購金額又超百億，包括以不超過人民幣100億元的代價與富力物業(yè)簽訂股權轉讓協(xié)議，收購富良環(huán)球100%股權；以及以不超過人民幣33億元的代價向彩生活收購鄰里樂控股100%股權。該現(xiàn)象使得物管行業(yè)在集中度提升的同時，分化加速，馬太效應凸顯。

??其二，可以發(fā)現(xiàn)近期收購事件中，被收購方不乏一些自然人，或較小規(guī)模的合伙企業(yè)，例如海倫堡物業(yè)收購的鑫和物業(yè)、方圓生活服務收購的廣東益康物業(yè)等，其出售方的持有者均為自然人或合伙企業(yè)。這意味著，物管行業(yè)的部分中小規(guī)模企業(yè)正在被加速出清，行業(yè)加速整合提升，更趨專業(yè)化。

??其三，收購標的圍繞物業(yè)管理展開的同時，向相關多元業(yè)務延伸，以通過收并購突破技術壁壘，或涉足更多物業(yè)延伸領域，拓展并完善業(yè)務結構。例如，融創(chuàng)服務、旭輝永升、康橋悅生活等均通過收購涉足商管服務；碧桂園服務通過收購鄰里樂擴展科技賦能的社區(qū)增值服務；海倫堡物業(yè)通過收購鑫和物業(yè)涉足保潔服務、家政服務、園林綠化等。

??物管企業(yè)收并購背后的邏輯

??1.政策利好下迎來收并購窗口期，資本涌入支撐收并購持續(xù)

??當前，在“三條紅線”壓力下房企投資和擴張能動承壓，地產開發(fā)業(yè)務規(guī)模增速放緩，在此背景下，房企將觸角更多延伸至多元化業(yè)務，以為業(yè)績提供補充支撐。與此同時，近年來物管行業(yè)陸續(xù)得到多個國家政策支持，物管賽道被利好，成為房企布局第二增長曲線的重要選擇之一。

??2020年5月的十三屆全國人大三次會議上，業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權、物業(yè)服務合同的規(guī)定被納入《民法典》；2020年末至2021年初，住建部等多部門多次推行相關物業(yè)管理政策，推動物業(yè)服務完善化，兼顧養(yǎng)老、幼托，并鼓勵物業(yè)服務企業(yè)運用物聯(lián)網、云計算、大數(shù)據等技術，加快線上線下結合服務管理。在政策推動下，物管企業(yè)加速發(fā)展，行業(yè)競爭也同步加劇，收并購、整合被順勢推進。

??另一方面，相較于房地產行業(yè)融資收緊的大環(huán)境，當前物管企業(yè)上市籌集資金還相對輕松，資本的密集涌入助力行業(yè)加速整合、分化。物管企業(yè)自2018年起形成分拆上市浪潮，2020年進入上市高峰期，全年共有18家物企登陸資本市場，港股物管企業(yè)市值合計超過7000以港幣；2021年上半年上市熱度延續(xù)，截至目前上市物管企業(yè)已超過55家。同時，在資本開始篩選優(yōu)質標的的背景下，出于提升市占率、彎道超車、提升競爭力等目的，物管企業(yè)兼并、收購現(xiàn)象加速涌現(xiàn)。

??2.收并購有利于規(guī)模擴張與戰(zhàn)略發(fā)展

??物管企業(yè)通過收并購一方面有利于驅動其規(guī)模擴張，提高市占率，繼而以規(guī)模效益降低服務成本。2020年，世茂服務、雅生活服務、和泓服務、旭輝永升服務、融創(chuàng)服務的物管企業(yè)通過收并購把握市場機遇，實現(xiàn)營收及在管面積規(guī)模的同步大幅提升。其中，雅生活服務通過收購新中民物業(yè)60%股權，并入在管面積158.9萬平方米，2020年總在管面積增至374.8萬平方米（不含咨詢顧問及參股公司面積），同比增長112.3%。

??另一方面，收并購可滿足物管企業(yè)的業(yè)務結構優(yōu)化、沖破技術壁壘等戰(zhàn)略發(fā)展需求。具體來看，今年以來物管收并購除了過大規(guī)模外，重要集中在增值服務、城市環(huán)衛(wèi)、商管服務、技術賦能四個戰(zhàn)略方向。其中，增值服務主要圍繞家居、生活、咨詢等方面展開，旭輝永升斥資6.96億元收購美凱龍物業(yè)80%股權，以提升美居業(yè)務，共同研究從地產開發(fā)前期介入到業(yè)主拎包入住的一站式置家服務。城市環(huán)衛(wèi)是城市服務領域的重要方面，涉及城市地下治理、河水治理等專業(yè)領域，存在一定技術門檻，旭輝永升、佳兆業(yè)美好等物管企業(yè)通過收并購涉足。商管服務屬于住宅類物業(yè)管理的拓展，融創(chuàng)服務、銀城生活服務等通過收購商管公司拓寬物業(yè)管理范圍。在互聯(lián)網時代背景下，通過技術賦能的“智慧”服務產品已覆蓋社區(qū)物業(yè)的方方面面，物管企業(yè)通過收購科技公司進一步提升智能化水平，提升競爭力。方圓房服于今年6月以540萬港元收購廣州方恒資訊技術有限公司100%股權，預期將進一步涉足智慧社區(qū)及物聯(lián)網應用領域。

??3.收并購反哺資本市場競爭優(yōu)勢

??無論是已經上市還是計劃上市的物管企業(yè)，在收并購窗口期針對性出手，均有利于其在資本角逐中增加籌碼。隨著上市物管企業(yè)數(shù)量的不斷增加，物業(yè)股稀缺性降低，資本回歸理性，上市物管企業(yè)超過半數(shù)估值較發(fā)行首日下滑，時時服務、中奧到家、彩生活等估值下滑超過50%。而通過收并購不斷擴大規(guī)模、提升競爭力的物管企業(yè)則在行業(yè)估值下行中逆流而上，例如旭輝永升服務、碧桂園服務、新城悅服務、綠城服務、和泓服務等，當前市值均較上市首日增長200%以上。

??同時，隨著上市門檻的提高，更看重盈利能力，計劃上市的物管企業(yè)通過收并購有利于進一步擴大優(yōu)勢，提升定位，獲得更高估值。11月5日，萬科宣布拆分萬物云赴港上市，在此之前，萬物云先后收購陽光城旗下的陽光智博和三盛集團旗下的伯恩物業(yè)以擴大規(guī)模。

??當前，物管企業(yè)收并購逐步進入白熱化階段，行業(yè)洗牌下頭部集中度提升，馬太效應凸顯。對于上市規(guī)模物管企業(yè)而言，資本加持與收并購將成為其“兩翼”，推動其擴大領跑優(yōu)勢；但與此同時，盡管物業(yè)管理為輕資產賽道，仍需警惕收并購過程中政府監(jiān)管、估值定價、投后管理等方面的風險。對于中小規(guī)模物管企業(yè)而言，提升自身專業(yè)領域強項、提高運營效率、以服務贏得口碑是關鍵；在收并購市場上，更需要注重戰(zhàn)略匹配程度，或有機會抓住窗口期“彎道超車”，例如合景悠活、和泓服務等；當然，在各方面發(fā)展受限情況下，做好自身業(yè)務，加入與自身戰(zhàn)略相匹配的更具規(guī)模、更優(yōu)質平臺，不失為一種出路。