[克而瑞]萬達商管：全面輕資產(chǎn)化，重組輕資產(chǎn)公司赴港上市

??2021年萬達商管已經(jīng)全面輕資產(chǎn)化，重組珠海萬達商管引入珠海國資委戰(zhàn)投意圖赴港上市開啟新篇章。

??◎  作者 / 沈曉玲、齊瑞琳

??近日萬達商管（全稱大連萬達商業(yè)管理集團股份有限公司）發(fā)布2021年債券報告，企業(yè)已經(jīng)轉(zhuǎn)型成為國內(nèi)最大的商業(yè)運營管理公司，自2021年開始僅發(fā)展輕資產(chǎn)商場。資本市場上3月24日，集團發(fā)布公告撤回萬達商管A股IPO申請，并謀劃重組輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)香港上市，3月29日萬達商管集團與珠海市政府簽署協(xié)議，重組后萬達輕資產(chǎn)商管公司落戶珠海橫琴，珠海國資委出資30億戰(zhàn)投入股萬達輕資產(chǎn)商管公司。如果萬達輕資產(chǎn)商管公司成功赴港上市，且未來能構(gòu)建以輕資產(chǎn)為核心的REITs等創(chuàng)新業(yè)務(wù)，或?qū)槿f達商管開啟新機遇。

??再無銷售物業(yè)入賬，投資物業(yè)租賃及管理同比增長30%。2021年上半年萬達商管實現(xiàn)營業(yè)收入161.32億元，比同上升30%。萬達商管已經(jīng)完全剝離住宅開發(fā)業(yè)務(wù)，轉(zhuǎn)型商業(yè)運營及管理公司。從收入結(jié)構(gòu)來看非常明顯，2020年便已經(jīng)沒有物業(yè)銷售收入。酒店運營業(yè)務(wù)營收6.57億元，較去年同期上升112%，主要由于2020年上半年受疫情影響租金下降，同時為抗擊疫情給商戶提供大額租金和物業(yè)減免。酒店運營收入比上年同期增長111.8%，主要是由于2020年上半年受到疫情影響較大，酒店收入低，本期已經(jīng)恢復正常。在剔除掉物業(yè)銷售之后，萬達商管近兩年的的盈利水平進一步提升，2021年上半年集團毛利率68.4%，凈利率31.4%，核心凈利率123.5%。

??萬達廣場開業(yè)總量第一，規(guī)模及單店營收居前列。根據(jù)各家公司發(fā)布的公開信息，截止至2021年上半年，萬達商管開業(yè)數(shù)量最為領(lǐng)先，達到381座2。21年上半年新開業(yè)13家，不僅上半年新開業(yè)數(shù)量最多，而且在2021年計劃開業(yè)數(shù)量上，萬達同樣大幅領(lǐng)先其他企業(yè)，2021年萬達集團計劃開業(yè)50家，并計劃新簽約70個輕資產(chǎn)萬達廣場，規(guī)模優(yōu)勢持續(xù)擴大。毛利率方面，萬達商管2021上半年投資物業(yè)租賃及管理業(yè)務(wù)毛利率為72.2%，同比下降3.98個百分點。單店營收上，萬達商管2021上半年單店營收0.6億元/店/半年，相比于同樣重點布局三四線的新城和寶龍，萬達廣場的單店營收具有一定優(yōu)勢。

??1核心凈利潤=凈利潤-(投資收益+公允價值變動損益)*(1-25%)

??2根據(jù)企業(yè)官微7月1日發(fā)文提到“全國381座萬達廣場”推斷

??萬達廣場數(shù)量居全國（更多政策，請查閱中房網(wǎng) www.corporatebenefitsplanning.com）第一，2021年全面進入輕資產(chǎn)化模式。2021年上半年萬達集團完成開業(yè)13家萬達廣場，截止至2021年6月30日萬達共在全國開業(yè)了381座廣場，數(shù)量居全國（更多政策，請查閱中房網(wǎng) www.corporatebenefitsplanning.com）第一。企業(yè)的輕資產(chǎn)化戰(zhàn)略也有序推進，2020年9月，萬達商管正式對外宣布從2021年開始，不再發(fā)展“重資產(chǎn)”，全面實施“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略，即企業(yè)不出萬達廣場的資金也不再持有，只輸出品牌，負責設(shè)計、建設(shè)與運營，并分得收益。根據(jù)企業(yè)公布信息，2021年計劃開業(yè)50個萬達廣場，其中輕資產(chǎn)占比68%，同時，計劃簽約70個輕資產(chǎn)萬達廣場。

??債務(wù)規(guī)模持續(xù)縮減，債務(wù)結(jié)構(gòu)改善。截至2021年上半年，萬達商管總有息負債的規(guī)模為1506.3億元，相比去年同期下降286.7億元，債務(wù)規(guī)模進一步縮減，可以看出輕資產(chǎn)模式取得一定成效，自轉(zhuǎn)型以來，企業(yè)債務(wù)總額得到持續(xù)管控。2021年起萬達將全面舍棄重資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)運營，因此在投資費用持續(xù)收縮，而萬達廣場貢獻穩(wěn)定可觀現(xiàn)金流入的運營模式下，企業(yè)債務(wù)情況也將持續(xù)修復。上半年現(xiàn)金短債比1.41，較年初上升0.55，現(xiàn)金可以覆蓋短債，短期債務(wù)壓力不大。長短債比6.03，較年初上升3.46，債務(wù)結(jié)構(gòu)改善。凈負債率43.4%，同比下降3.2個百分點，債務(wù)壓力不大。

??已渡過21年中旬償債高峰期，企業(yè)短期債務(wù)壓力已疏解。根據(jù)企業(yè)2020年中期披露的報告，2021年將會有247.56億元的債券集中到期，主要集中在2021年的5-7月。面對集中兌付的資金壓力，企業(yè)在2020年下半年開始提前發(fā)行四筆債券，合計融資額99億元，全部用作償還有息債務(wù)，以對沖到期債務(wù)高峰期。21年上半年企業(yè)發(fā)行三期中期票據(jù)，全部用于償還16年發(fā)行的中期票據(jù)，融資利率在6-6.25%，利率處于平均水平。根據(jù)2021年上半年債券報告公布債券余額情況，16萬達05和06已經(jīng)在7月份完成兌付。從長短債比也可以看出，企業(yè)長債占比大幅增加，短期債務(wù)壓力已經(jīng)得到有效緩解。

??珠海國資委30億領(lǐng)投，謀劃輕資產(chǎn)上市。2021年3月24日，萬達集團發(fā)布公告，宣布撤回萬達商管A股IPO申請，同時宣布對公司從事輕資產(chǎn)商業(yè)運營、科技、數(shù)據(jù)、人員等相關(guān)資源進行重組。短短幾天后的3月29日，萬達商管集團與珠海市政府簽署協(xié)議，將重組后的萬達輕資產(chǎn)商管公司落戶珠海橫琴，同時珠海國資委出資30億戰(zhàn)投入股萬達輕資產(chǎn)商管公司，正式啟動上市計劃。重組后的萬達輕資產(chǎn)商管公司將全面負責已開業(yè)和在建萬達廣場以及今后發(fā)展的所有萬達廣場的管理，模式類似于已經(jīng)上市的寶龍商業(yè)。8月20日，證監(jiān)會披露了珠海萬達商業(yè)管理集團股份有限公司《境外首次公開發(fā)行股份（包括普通股、優(yōu)先股等各類股票及股票的派生形式）審批》材料，若獲得受理，意味著萬達商管或?qū)⒑芸煸诟劢凰f交招股書。

??目前萬達商管已經(jīng)完全剝離了傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，提前搶占輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型窗口期，轉(zhuǎn)型為商業(yè)管理運營公司，盈利能力強，現(xiàn)金流穩(wěn)定。雖然仍有規(guī)模較大的有息債務(wù)，但通過借新還舊得以平滑延長債務(wù)周期，且隨著2021年開始實施“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略，債務(wù)增量也逐漸得到控制。作為國內(nèi)商業(yè)的先行者，萬達廣場依靠品牌效應(yīng)確實能夠在國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)占據(jù)一席之地，但是近幾年來，隨著房地產(chǎn)開發(fā)逐步進入存量時代，包括新城、寶龍，以及大悅城等多家公司都在加大商業(yè)投入，企業(yè)的競爭壓力也會增加。投資物業(yè)租賃及管理毛利率連續(xù)三年小幅下滑，如何豐富創(chuàng)新商業(yè)業(yè)態(tài)，提升競爭力擴大管理輸出仍是萬達需要持續(xù)探索的方向。