[克而瑞]武漢成交跌40%房票成殺手锏，哪些城市可效仿？

??類(lèi)比于二手房成交參考價(jià)，房票制度或?qū)⒊蔀楸据喎康禺a(chǎn)調(diào)控的又一項(xiàng)新舉措。

??◎  作者 / 楊科偉、柏品慧

??7月底，武漢出臺(tái)房票制度，并在東湖高新區(qū)率先試點(diǎn)。而在政策落地后，武漢市場(chǎng)明顯降溫，8月成交同比跌幅進(jìn)一步擴(kuò)至40%，新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目平均去化率跌至19%，創(chuàng)近年來(lái)單月新低。類(lèi)比于二手房參考價(jià)，自深圳率先發(fā)布以來(lái)，已有上海、廣州、成都、溫州等14城相繼建立二手房成交參考價(jià)。武漢試行房票制度后，是否將在更多城市全面鋪開(kāi)？哪些城市更可能跟進(jìn)實(shí)行“憑房票購(gòu)房”？

??7月底武漢東湖高新區(qū)率先試點(diǎn)房票
申領(lǐng)房票60天內(nèi)僅能登記鎖定一個(gè)樓盤(pán)

??首先，我們簡(jiǎn)單回顧下武漢首創(chuàng)的房票制度：7月28日，武漢房管局發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)購(gòu)房資格管理工作的通知（征求意見(jiàn)稿）》，提出購(gòu)買(mǎi)新房先申請(qǐng)購(gòu)房資格，符合條件才能領(lǐng)到房票，有效期60天。一張房票一次只能登記一個(gè)樓盤(pán)，登記完成后即時(shí)鎖定，不能再登記別的樓盤(pán)。一旦發(fā)現(xiàn)違法違規(guī)行為，開(kāi)發(fā)商、從業(yè)人員將被列入行業(yè)“黑名單”，購(gòu)房者一年內(nèi)不予受理購(gòu)房資格申請(qǐng)。

??房票制度的創(chuàng)設(shè)似有計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的色彩，但確能精準(zhǔn)打擊熱銷(xiāo)盤(pán)火爆打新的市場(chǎng)熱度，落實(shí)穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。主要原因在于申請(qǐng)購(gòu)房資格獲取房票，且一張房票60天內(nèi)僅能鎖定一個(gè)樓盤(pán)，倒逼購(gòu)房者格外珍惜難得的房票資源，傾向于登記認(rèn)購(gòu)自己最心儀的樓盤(pán)，降低購(gòu)房者多盤(pán)打新投資獲利的可能性，以便打壓投資、投機(jī)性需求。

??據(jù)悉，7月末房票制度已在武漢東湖高新區(qū)率先試點(diǎn)執(zhí)行，而在總結(jié)相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)之后，預(yù)計(jì)房票制度將在全市范圍內(nèi)落地執(zhí)行，武漢也將進(jìn)入“憑房票購(gòu)房”的新時(shí)代。

??7、8兩月武漢成交走低同比跌幅擴(kuò)至40%
東湖高新區(qū)平均去化率由67%驟降至28%

??2021年上半年，武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯轉(zhuǎn)暖，供求顯著放量。1-6月，武漢商品住宅累計(jì)供應(yīng)1086萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)94%，較2019年同期增長(zhǎng)20%；累計(jì)成交1172萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)149%，較2019年同期增長(zhǎng)33%。

??不過(guò)，7、8兩月武漢市場(chǎng)明顯降溫，成交持續(xù)走低。具體而言，7月，受限于供應(yīng)陷入低迷，武漢成交降至173萬(wàn)平方米，同、環(huán)比跌幅都在20%附近，較2019年同期下降17%。8月，盡管供應(yīng)有所放量，但成交進(jìn)一步回落至113萬(wàn)平方米，創(chuàng)年內(nèi)次新低，同、環(huán)比分別下降40%和35%，較2019年同期下降44%，跌幅也有進(jìn)一步擴(kuò)大的趨勢(shì)。

??新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目去化表現(xiàn)同樣反映武漢上、下半年市場(chǎng)冰火兩重天。上半年，武漢新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目平均去化率基本保持在40%附近，6月平均去化率一度升至44%，創(chuàng)2020年以來(lái)單月新高。不過(guò)，8月打新市場(chǎng)顯著遇冷，平均去化率跌至19%，創(chuàng)近年來(lái)單月新低。9月初打新市場(chǎng)未見(jiàn)好轉(zhuǎn)跡象，前5日平均去化率仍保持在21%的低位。

??而在7月末房票制度率先落地后，東湖高新區(qū)打新市場(chǎng)更是趨勢(shì)性降溫。具體而言，7月，東湖高新區(qū)共計(jì)推售510套房源，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天認(rèn)購(gòu)341套，平均去化率多達(dá)67%。8月，東湖高新區(qū)共計(jì)推售2520套房源，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天認(rèn)購(gòu)702套，平均去化率跌至28%，環(huán)比驟降39個(gè)百分點(diǎn)。其中，近半新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目去化率低于30%，旭輝千山凌云、美的雅居樂(lè)云筑兩盤(pán)去化率更是不足10%。

??類(lèi)比14城出臺(tái)二手房參考價(jià)解決一二手價(jià)格倒掛
上海、杭州等或?qū)⑿Х聭{房票購(gòu)房

??2021年以來(lái)，上海、深圳、杭州、成都等30余城加碼調(diào)控，但上海、杭州等熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度不減，打新市場(chǎng)依舊火爆，核心動(dòng)因在于一、二手價(jià)格倒掛，買(mǎi)到及賺到的心理預(yù)期強(qiáng)烈。

??值得一提的是，二手房參考價(jià)成為本輪房地產(chǎn)調(diào)控的新舉措，以期解決一、二手價(jià)格倒掛。自2月8日深圳率先發(fā)布二手房成交參考價(jià)格以來(lái)，截至目前已有上海、廣州、成都、溫州等14個(gè)城市相繼建立二手房參考價(jià)。

??而在二手房參考價(jià)新政落地后，熱點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)明顯轉(zhuǎn)冷。例如深圳，二季度以來(lái)二手房市場(chǎng)下行壓力不斷加劇，6、7兩月二手房成交跌至26萬(wàn)平方米，再創(chuàng)年內(nèi)新低。又如上海，繼7月初核驗(yàn)二手房?jī)r(jià)格之后，8月初政策再加碼，二手房貸款額度執(zhí)行“三價(jià)就低”原則，即買(mǎi)賣(mài)合同價(jià)、交易中心核驗(yàn)價(jià)、銀行評(píng)估價(jià)取最低。受此影響，8月上海二手房成交跌至150萬(wàn)平方米，創(chuàng)年內(nèi)新低，同、環(huán)比分別下降41%和24%。

??聯(lián)系到熱點(diǎn)城市打新市場(chǎng)依舊躁動(dòng)，尤其是那些一、二手價(jià)格明顯倒掛的熱銷(xiāo)盤(pán)，購(gòu)房者認(rèn)購(gòu)熱情持續(xù)高漲，其中不乏投資、投機(jī)性群體。我們認(rèn)為房票制度不啻為降低打新熱度、規(guī)范市場(chǎng)秩序的有效政策措施，既能擠干寄望于打新獲利的水分，打壓投資炒作需求，又能緩解市場(chǎng)焦慮情緒，保護(hù)居民自住以及改善性購(gòu)房需求。

??鑒于7月末東湖高新區(qū)率先試點(diǎn)房票制度后，打新市場(chǎng)趨勢(shì)性降溫?？梢云谠S的是，武漢更多區(qū)域?qū)⒏M(jìn)落地房票制度，上海、杭州等熱點(diǎn)城市或?qū)⑿Х挛錆h實(shí)行“憑房票購(gòu)房”，更好地落實(shí)“房住不炒”的政策主基調(diào)，全面落實(shí)穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。

??綜上所述，聯(lián)系到東湖高新區(qū)試行房票制度，武漢市場(chǎng)明顯降溫，打新熱度大幅減退，成交跌幅進(jìn)一步擴(kuò)容。類(lèi)比于二手房成交參考價(jià)，房票制度或?qū)⒊蔀楸据喎康禺a(chǎn)調(diào)控的又一項(xiàng)新舉措。而在“房住不炒”的政策大環(huán)境下，預(yù)計(jì)上海、杭州等熱點(diǎn)城市有望跟進(jìn)實(shí)行“憑房票購(gòu)房”，全面落實(shí)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。