[克而瑞]新希望地產(chǎn)：營收同比增長119%，持續(xù)維持綠檔

??2021上半年新希望地產(chǎn)銷售實現(xiàn)了大幅的增長，其杠桿水平較期初有所提升，但仍穩(wěn)居綠檔。

??◎  作者 / 房玲、羊代紅

??近期，新希望地產(chǎn)公布其2021年上半年公司債券半年度年報。新希望地產(chǎn)在過去的半年中，營業(yè)收入增幅超100%，銷售增速維持穩(wěn)定，高于行業(yè)平均水平。與此同時，投資穩(wěn)步推進，而在償債能力方面持續(xù)穩(wěn)居“三條紅線”綠檔，未來銷售增長有望穩(wěn)步推進。

??1 銷售金額同比增長103%
繼續(xù)保持增長態(tài)勢

??根據(jù)克而瑞《2021上半年房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200排行榜》，新希望地產(chǎn)2021上半年實現(xiàn)全口徑銷售金額641億元，銷售面積290萬平方米，分別同比增長103.4%和82%，高于同期50強房企35%的平均水平。在2020年跨過千億后，新希望地產(chǎn)持續(xù)保持較為強勁的增長態(tài)勢。

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??新希望地產(chǎn)銷售的增長，一方面在于持續(xù)加強已布局城市的深耕力度，南京銷售貢獻超百億元，蘇州、成都、溫州的銷售貢獻率也達到10%以上。

??另一方面，與行業(yè)優(yōu)秀房企持續(xù)保持合作也是其銷售增長的關(guān)鍵。2021上半年新希望地產(chǎn)的銷售金額權(quán)益占比為47%，同比下降了2個百分點，保持較高的合作比例撬動了企業(yè)銷售的進一步增長。此外，從資產(chǎn)負債表數(shù)據(jù)來看，2021上半年末新希望地產(chǎn)的長期股權(quán)投資173.98億元，較期初增長13.8%，與歸母凈資產(chǎn)的比值為0.88，保持在相對較高水平；其歸母股東權(quán)益占總權(quán)益的比例為57.6%，較期初下降0.2個百分點，未來企業(yè)需要適當增加并表比例保障長期營收和銷售規(guī)模的一致增長。

??從銷售貢獻區(qū)域分布來看，2021上半年銷售占比最高的區(qū)域為環(huán)滬城市群，占比為65.0%，同比減少3.7ptc；此外，五大城市群銷售金額均實現(xiàn)同比增長，其中，得益于佛山、武漢項目的逐漸入市，粵港澳城市群和華中城市群開始貢獻銷售，銷售占比分別達到了5.6%和2.6%。

??2 營收同比增長119%
保持平衡均衡適度

??從營收規(guī)模來看，新希望地產(chǎn)上半年營業(yè)收入108.62億元，同比增長118.89%，增速高于2019及2020年的水平，企業(yè)的結(jié)轉(zhuǎn)速度加快。2021上半年末，企業(yè)預收款較期初上漲7%至501.2億元，對企業(yè)2020年全年的營收覆蓋倍數(shù)為1.64，可保證企業(yè)未來營收的穩(wěn)定增長。但從長遠來看，企業(yè)仍需加大并表比例，提升營收規(guī)模。

??得益于營收的高增長，2021上半年新希望地產(chǎn)的毛利潤同比增長127%至25.31億元，凈利潤增長98%至10.83億元，凈利潤增幅有所下降主要在于規(guī)模增長帶來的稅費的上漲，所得稅同比增長了126%。但企業(yè)上半年整體的三費比率同比下降了2.88個百分點至9.04%，管理效益有所加強。

??從利潤率水平來看，2021年上半年新希望地產(chǎn)的整體毛利率23.30%、凈利率9.97%、歸母凈利率8.42%，分別同比上升0.84、下降1.04和下降1.37個百分點。主營業(yè)務毛利率為23.30%，同比下降0.07個百分點，其中房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的毛利率為22.57%，同比上升了1.74個百分點。整體來看，企業(yè)盈利能力保持相對穩(wěn)定的水平，仍有提升空間。

??3 投資積極推進
穩(wěn)居綠檔水平

??在銷售大幅增長的同時，新希望地產(chǎn)拿地也相對積極，上半年新增地塊14宗，計容建面109.90萬平方米，權(quán)益金額140余億元，拿地銷售金額比超0.4，高于行業(yè)平均0.30的水平，拿地較為積極。新增地塊主要分布在南京、重慶、杭州、武漢等高能級城市，為未來的銷售業(yè)績提供保障。

??投資持續(xù)推進的同時，新希望地產(chǎn)積極償還債務，其有息債較期初減少 1.60%到358.74億元，使得企業(yè)持有現(xiàn)金較期初減少了28.5%至107.85億元。上半年末新希望地產(chǎn)的現(xiàn)金短債比1.35，長短債比3.48，分別較期初減少0.63和0.30，但現(xiàn)金能夠覆蓋短債，且短債占總有息債比例為22%，維持較低水平，債務結(jié)構(gòu)較為健康。

??2021上半年末剔除預收款后的資產(chǎn)負債率為69.3%、凈負債率為73.5%，較期初上升 2.76和7.45個百分點。2021上半年末新希望地產(chǎn)的三條紅線指標仍均屬于綠檔，但企業(yè)非并表項目相對較多，上半年末對外擔保余額41億元，較期初增長29億元，其表外項目也需關(guān)注。

??總的來說，2021上半年新希望地產(chǎn)銷售實現(xiàn)了大幅的增長，與此同時投資相對積極，其杠桿水平較期初有所提升，但仍穩(wěn)居綠檔，未來可以適當發(fā)揮自身財務優(yōu)勢，穩(wěn)健擴張。值得注意的是，高能級城市的布局策略在保障去化的同時，也使得企業(yè)盈利受到城市限價的影響；同時合作比例較大，并表比例有待提升，未來企業(yè)應適當加大權(quán)益和并表比例，持續(xù)打造自有項目產(chǎn)品力，提高盈利增長點。