[克而瑞]多城二輪集中土拍冷淡收?qǐng)觯驹乱鐑r(jià)率再創(chuàng)新低（2021年9月）

??2021年9月，重點(diǎn)城市集中拍地潮來(lái)臨，本月共有12個(gè)城市完成了二輪集中土拍，土地成交量?jī)r(jià)也因此得以環(huán)比上漲。不過(guò)，本月市場(chǎng)熱度卻較上月明顯下滑，溢價(jià)率、流拍率等熱度指標(biāo)表現(xiàn)均不佳，其中溢價(jià)率更是降至4.2%的低位，是2020年以來(lái)首次降至5%以下。

??市場(chǎng)熱度的下滑主要和本月成交主力集中土拍的重點(diǎn)城市二輪集中土拍熱度下降有關(guān)。在供地新規(guī)的影響下，房企拍地積極性受挫，多城二輪集中土拍遇冷，最終地塊多以底價(jià)成交，成交溢價(jià)率也基本在5%以下，重慶、青島、濟(jì)南等城市的溢價(jià)率甚至僅在1%左右。

??01

??市場(chǎng)走勢(shì)

??無(wú)錫開(kāi)啟第三輪集中供地

??12城集中土拍拉動(dòng)地市成交量?jī)r(jià)齊漲

??供應(yīng)方面。重點(diǎn)集中供地潮仍在持續(xù)，上海、長(zhǎng)沙、無(wú)錫等城市分別發(fā)布了第二批和第三批集中供地信息，同時(shí)西安、常州、金華等城市也公布了下一輪集中出讓地塊，因此9月份土地市場(chǎng)供應(yīng)量仍處于年內(nèi)較高水平。據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)土地市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)性土地供應(yīng)總建筑面積24772萬(wàn)平方米，環(huán)比下降5%，但同比降幅仍超過(guò)了三成。

??成交方面。由于共有12個(gè)城市在本月完成了第二輪集中土拍，成交規(guī)模得以環(huán)比上漲。據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)土地市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)性用地成交建筑面積較上月微增至12627萬(wàn)平方米，環(huán)比微漲7%。各能級(jí)城市方面，在重點(diǎn)城市集中拍地影響下，一二線(xiàn)城市的成交規(guī)模均較上月大幅上漲，成交面積分別為675萬(wàn)平方米和4688萬(wàn)平方米；三四線(xiàn)城市受供應(yīng)量持續(xù)低位及供地節(jié)奏調(diào)整的影響下，成交規(guī)模環(huán)比大幅下降，總成交建筑面積僅有7264萬(wàn)平方米，環(huán)比降幅高達(dá)32%。

??價(jià)格方面。在集中拍地潮之下、多宗優(yōu)質(zhì)宅地入市成交影響，9月份平均樓板價(jià)較上月大幅回漲，平均地價(jià)為4471元/平方米，同環(huán)比漲幅均在八成以上。各能級(jí)城市本月成交地價(jià)也全線(xiàn)上漲，其中一二線(xiàn)城市的平均地價(jià)同環(huán)比漲幅均在三成以上，平均樓板價(jià)分別為15728元/平方米和6180元/平方米；受城市成交結(jié)構(gòu)改變，三四線(xiàn)城市平均地價(jià)也得以較上月微漲了2%，平均樓板價(jià)為2322元/平方米，同比也有近三成的漲幅。

      02

??市場(chǎng)熱度

??供地新規(guī)下溢價(jià)率再創(chuàng)新低

??土地流拍現(xiàn)象進(jìn)一步加劇

??市場(chǎng)熱度方面。本月溢價(jià)率較上月進(jìn)一步走低，環(huán)比減少3.9個(gè)百分點(diǎn)，降至4.2%，再創(chuàng)下2020年以來(lái)的最低值。溢價(jià)率再度走低主要是由于供地規(guī)則升級(jí)的影響下本月集中拍地的重點(diǎn)城市二輪土拍熱度明顯下滑，除深圳、福州外，其余城市二輪成交地塊的平均溢價(jià)率基本均在6%以下，較首輪大幅降低。

??各能級(jí)城市的溢價(jià)率水平也均維持在10%以下。具體來(lái)看，受深圳多幅地塊封頂成交影響，一線(xiàn)城市的溢價(jià)率較上月有所回升，但由于廣州有多宗地底價(jià)成交，平均溢價(jià)率并未能大幅上漲，僅為5.3%；在土拍規(guī)則升級(jí)、土地出讓條件提升的影響下，本月集中土拍的二線(xiàn)城市溢價(jià)率多在5%以下，因而二線(xiàn)城市整體溢價(jià)率也僅有2.7%，較上月進(jìn)一步下降；在供給側(cè)調(diào)控持續(xù)升級(jí)的影響下，三四線(xiàn)城市的溢價(jià)率亦進(jìn)一步走低，本月平均溢價(jià)率再度下滑至6.2%的低位，常州、揚(yáng)州等新一輪集中土拍成交溢價(jià)率均不及前一輪。

       土地流拍方面。受房地產(chǎn)行業(yè)資金監(jiān)管高度收緊、企業(yè)現(xiàn)金流壓力倍增的影響，近月來(lái)房企拿地積極性明顯降低，9月重點(diǎn)城市二輪集中土拍中也多是央企、地方國(guó)企托底，民營(yíng)房企參與度較弱。在此影響下，土地流拍現(xiàn)象也明顯加劇。以重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市來(lái)看，本月土地流拍率飆升至27%，甚至高于受疫情影響最大的2020年2月，創(chuàng)下近兩年新高。流拍地塊主要來(lái)自于二輪集中土拍的城市，包括廣州、沈陽(yáng)、重慶、濟(jì)南、天津等均有多幅地塊遭遇流拍或臨時(shí)撤牌，這些城市二輪集中出讓的流拍率均在30%以上，較首輪大幅升高。

??03

??重點(diǎn)地塊

??地塊競(jìng)拍熱度進(jìn)一步分化

??國(guó)企成為二輪土拍拿地主力

??9月，重點(diǎn)城市二輪集中土拍基本均采取了新的出讓規(guī)則，并加強(qiáng)了對(duì)競(jìng)拍房企的資格審查，強(qiáng)調(diào)房企購(gòu)地需利用自有資金。在此影響下，二輪集中土拍熱度明顯下滑，底價(jià)成交和臨時(shí)撤牌成為大部分城市二輪土拍的主旋律。同時(shí)，央企、國(guó)企也成為重點(diǎn)城市二輪集中土拍的拿地主力，如廣州、深圳、成都等城市國(guó)企競(jìng)得地塊可占八成以上。

??不過(guò)，優(yōu)質(zhì)地塊的競(jìng)拍熱度仍然存在，房企增加優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)的意愿仍然強(qiáng)烈。以單價(jià)前10地塊來(lái)看，10幅土地中有7幅觸及最高限價(jià)成交。結(jié)合這些地塊成交地價(jià)和其商品住宅限價(jià)或周邊新房售價(jià)可以發(fā)現(xiàn)，這些地塊利潤(rùn)空間均十分充裕，如南京入榜4宗地房地差均可達(dá)1萬(wàn)元/平方米以上，因此最終均搖號(hào)成交。

??總結(jié)

??2021年9月，12個(gè)重點(diǎn)城市集中供地扎堆入市，但受三四線(xiàn)城市規(guī)模減少的影響，本月土地市場(chǎng)成交規(guī)模環(huán)比僅出現(xiàn)小幅上漲。市場(chǎng)熱度方面，由于房企融資難度較大、重點(diǎn)城市地價(jià)管控趨嚴(yán)，多城集中土拍熱度急劇降溫，致溢價(jià)率也較上月進(jìn)一步走低，重點(diǎn)城市流拍率也大幅走高。接下來(lái)，為避免流拍率持續(xù)走高，部分城市新一輪公告中或有所調(diào)整。這一方面是在基金性收入的壓力下，部分城市需要保證年度供地計(jì)劃的完成率；另一方面也有市場(chǎng)維穩(wěn)，保證中期住房供給穩(wěn)定，滿(mǎn)足合理自住需求平穩(wěn)釋放的需要。不過(guò)，在持續(xù)高壓的資金管控和“穩(wěn)地價(jià)”調(diào)控下，預(yù)計(jì)接下來(lái)重點(diǎn)城市的土拍熱度仍將維持低位。在四季度的第三輪集中供地中，資金實(shí)力較強(qiáng)的房企依然有望迎來(lái)更多值得關(guān)注的拿地機(jī)會(huì)。