[克而瑞]評司論企 | 合生商業(yè)招攬前凱德高管，未來會擦出什么火花？

??此次羅臻毓的加入，相信能進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)合生商業(yè)的輕資產(chǎn)化。

??◎  作者 / 房玲、易天宇

??7月19日，合生創(chuàng)展公告，委任凱德集團(tuán)前總裁兼中國區(qū)首席執(zhí)行官羅臻毓為公司聯(lián)席總裁。據(jù)了解，羅臻毓于2001年9月加入凱德集團(tuán)，2007年進(jìn)入凱德中國，在20年的任職經(jīng)歷中，對凱德商業(yè)開發(fā)+資本運(yùn)作的模式頗具經(jīng)驗(yàn)。此次合生創(chuàng)展招攬羅臻毓，究竟會為合生創(chuàng)展在商業(yè)領(lǐng)域帶來多少變化？未來又會有多大的想象空間？

??歷年合生商業(yè)開發(fā)緩慢

??2020年輕重分離迎來新貌

??據(jù)合生創(chuàng)展年報顯示，合生最早于2006年進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，在土地儲備中逐步開發(fā)寫字樓、購物中心等項(xiàng)目。但無論是從開發(fā)速度，還是歷年增速來看，進(jìn)展均較為緩慢。以上海合生國際廣場為例，該項(xiàng)目最早于2007年獲取，但歷年的完工速度較慢，直到2016年才整體完工，時間間隔約整整9年。此外另一座廣州合生廣場，原名廣州嘉和商業(yè)城，則最早于2006年獲取，同樣也于2016年才完工。此外，在從2006年至2020年的14年中，合生創(chuàng)展的在建及完工投資物業(yè)數(shù)量幾乎以一年一座的速度緩步增長。

??然而隨著2020年初，朱桔榕正式獲委任為合生創(chuàng)展董事會主席，合生商業(yè)的發(fā)展也迎來了改觀。2020年11月在發(fā)布會上，合生商業(yè)表示，計劃到2025年運(yùn)營管理總面積將達(dá)到2000萬平方米。與此同時，合生創(chuàng)展現(xiàn)有的業(yè)務(wù)構(gòu)架也實(shí)現(xiàn)了輕重分離，形成了合商科技和商業(yè)不動產(chǎn)業(yè)務(wù)兩個平臺；其中商業(yè)不動產(chǎn)業(yè)務(wù)主要負(fù)責(zé)運(yùn)營旗下商業(yè)物業(yè)，而合商科技負(fù)責(zé)項(xiàng)目設(shè)計、開發(fā)、改造、定位、招租、運(yùn)營、B端后運(yùn)營等管理。

??據(jù)此次消息，羅臻毓主要負(fù)責(zé)的是商業(yè)不動產(chǎn)板塊，聚焦不動產(chǎn)的投資與證券化，其中資本化合生旗下現(xiàn)有的商業(yè)資產(chǎn)是其當(dāng)前的主要任務(wù)，此外也有可能建立一些新的基金去收并購項(xiàng)目。

??合生優(yōu)質(zhì)商業(yè)資源

??為凱德模式提供想象空間

??事實(shí)上，合生創(chuàng)展在早期的發(fā)展中已儲備了較多的優(yōu)質(zhì)商業(yè)資源。據(jù)年報披露，截至2020年底，合生創(chuàng)展旗下商業(yè)不動產(chǎn)業(yè)務(wù)有15座投資物業(yè)，總建面約204萬平米。這些物業(yè)大多位于北上廣深一線城市，地段優(yōu)越；其中如上海合生國際廣場，就位于上海四大城市副中心之一的五角場；北京合生匯購物中心則位于朝陽區(qū)，臨近國貿(mào)、華貿(mào)兩個商圈。

??從持有權(quán)益來看，這些物業(yè)幾乎全為重資產(chǎn)持有，潛在商業(yè)價值仍有待釋放。值得注意的是，合生創(chuàng)展同時也在積極嘗試商業(yè)項(xiàng)目的資產(chǎn)證券化。2021年2月中金-合生-北京朝陽合生匯資產(chǎn)支持專項(xiàng)計劃獲得上交所受理，計劃發(fā)行規(guī)模達(dá)80億元。

??而此次羅臻毓的加入，相信能進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)合生商業(yè)的輕資產(chǎn)化。雖然目前商業(yè)地產(chǎn)的最佳擴(kuò)張期已過，但得益于合生創(chuàng)展擁有優(yōu)質(zhì)豐富的商業(yè)土儲，預(yù)計隨著前期核心項(xiàng)目的證券化，將會陸續(xù)帶動后續(xù)商業(yè)項(xiàng)目的籌備與建設(shè)。

??截止2020年，合生創(chuàng)展商業(yè)不動產(chǎn)業(yè)務(wù)的在租面積達(dá)105.7萬平米，同比增長43%；營業(yè)收入為32.68億港元，同比增長7.3%。此外商業(yè)板塊擁有土地儲備約279萬平方米；其中北京、上海、廣州、深圳和惠州土儲高達(dá)255萬平方米，占比91%。優(yōu)質(zhì)且豐富的商業(yè)資源，為凱德的資本運(yùn)作模式提供了較大的操作及想象空間。

??借鑒凱德模式仍有較多限制

??體系建立為當(dāng)務(wù)之急

??雖然羅臻毓的加入是個利好消息，但合生創(chuàng)展要想借鑒凱德模式，仍然有較多限制存在。

??首先，凱德模式之所以能夠運(yùn)作，很大程度上離不開背后私募基金的支持，而目前合生創(chuàng)展還未有建立這種模式的基礎(chǔ)。其次，合生商業(yè)就算能夠?qū)崿F(xiàn)商業(yè)項(xiàng)目的資本化，也并不一定具有較強(qiáng)的外拓能力。在當(dāng)前各大房企爭相跑馬圈地的背景下，核心城市的優(yōu)質(zhì)商業(yè)資源十分稀缺，合生創(chuàng)展已錯過了最佳外拓時期。

??其次，當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)已趨于成熟穩(wěn)定，此時外拓而來的商業(yè)項(xiàng)目，也無法保持原有項(xiàng)目較高的成本回報率。由此可見，合生商業(yè)的發(fā)展空間仍更多局限在原有囤積的土地儲備中。

??最后，合生創(chuàng)展此前也曾多次更換職業(yè)經(jīng)理人，自1998年上市起的23年間共換了五任行政總裁，并曾有長達(dá)六年半的空缺。羅臻毓的加入或仍需進(jìn)行磨合，未來能有多少起色也取決于其任職時間的長短。

??整體來看，合生創(chuàng)展擁有豐富優(yōu)質(zhì)的商業(yè)資源，資本化無疑成為其下一階段的目標(biāo)。而此次羅臻毓的加入，剛好彌補(bǔ)合生商業(yè)在該領(lǐng)域的短板，從而釋放商業(yè)價值，帶動后續(xù)新項(xiàng)目的建設(shè)與運(yùn)營。但從目前來看，合生商業(yè)的資本化道路仍有較多路要走。正如羅臻毓所說，基金、資產(chǎn)管理、經(jīng)營管理是一個鐵三角的體系，只有體系的建立才是物業(yè)資本化的前提所在。