[克而瑞]2021上半年中國房地產(chǎn)總結(jié)與展望 | 企業(yè)篇

??導(dǎo) 讀 

??業(yè)績：市場熱度持續(xù)，百強房企規(guī)模增長穩(wěn)定。

??2021年上半年，全國房地產(chǎn)市場整體運行平穩(wěn)。得益于去年末熱點城市市場熱度延續(xù)，疊加春節(jié)期間一二線城市購房情緒升溫，提振了樓市的整體表現(xiàn)。1-5月，行業(yè)TOP100房企累計實現(xiàn)銷售操盤金額48669.5億元，同比增長51.3%，較2019年同期也有39.4%的增幅。百強房企中，近半數(shù)企業(yè)較2019年同期的累計業(yè)績增幅逾50%。部分規(guī)模房企業(yè)績表現(xiàn)突出，23家企業(yè)1-5月銷售目標完成率高于40%。

??目前，在行業(yè)增速放緩疊加“三道紅線”壓力下，規(guī)模房企投資和擴張動能承壓，目標增速趨緩。長期來看，在“房住不炒”長效機制以及整體政策環(huán)境邊際收緊的主旋律下，行業(yè)發(fā)展方向更為清晰，預(yù)計未來行業(yè)整體銷售面積規(guī)模將步入無增長時代。新常態(tài)下，房企整體戰(zhàn)略需以謹慎經(jīng)營、防范風(fēng)險、適應(yīng)市場變化為主。并針對不同城市市場的分化格局，制定更具針對性的銷售策略，積極供貨推盤、深化銷售渠道、提高周轉(zhuǎn)效率、加速現(xiàn)金回流。

??上半年總結(jié)

??01業(yè)績：上半年市場熱度持續(xù)，百強房企銷售規(guī)模增長顯著

??2021年上半年，中國房地產(chǎn)市場表現(xiàn)整體平穩(wěn)。年初部分熱點城市延續(xù)了去年末以來的市場熱度，淡季不淡。同時，春節(jié)期間一二線城市購房情緒升溫，進一步提振了樓市表現(xiàn)，而一季度以來市場熱度也得以持續(xù)。得益于市場表現(xiàn)，上半年百強房企銷售業(yè)績規(guī)模整體提升，TOP100房企前5月單月業(yè)績規(guī)模較2020年同期均實現(xiàn)同比明顯增長，較2019年同期的單月業(yè)績增速也均在30%以上。累計業(yè)績來看，1-5月行業(yè)TOP100房企累計實現(xiàn)銷售操盤金額48669.5億元，同比增長51.3%，較2019年同期也有39.4%的增幅。

??02格局：百強房企各梯隊門檻穩(wěn)定增長，TOP30房企保持規(guī)模優(yōu)勢（略）

??03企業(yè)：近9成TOP50房企較2019年同期增速超20%，部分企業(yè)表現(xiàn)突出（略）

??04目標增長：規(guī)模房企目標設(shè)定延續(xù)謹慎預(yù)期，10%-20%是行業(yè)主流

??上半年，有近半數(shù)百強房企披露了2021年業(yè)績目標。整體來看，行業(yè)平均目標增長率近年來呈降低趨勢，較2018年41%的高位有明顯回落。2021年，企業(yè)對業(yè)績規(guī)模增長的總體預(yù)期延續(xù)謹慎的態(tài)度。不過基于一季度市場的回暖，規(guī)模房企目標增長率的中位數(shù)較去年略有提升至15%。

??具體來看，在提出目標的房企中，以龍頭房企為代表的部分規(guī)模房企由于規(guī)?；鶖?shù)較高且投資和擴張動能承壓，目標設(shè)定更趨保守。同時也有近7成企業(yè)目標增長率高于10%，其中12家企業(yè)的目標增長率高于20%。這部分企業(yè)以千億規(guī)模以下的中小型房企為主，仍有一定的業(yè)績增長訴求。

??05目標完成：規(guī)模房企目標完成度較高，近半數(shù)企業(yè)1-5月完成40%以上

??從企業(yè)目前的目標完成率來看，得益于謹慎的業(yè)績預(yù)期和上半年的市場表現(xiàn)，規(guī)模房企整體業(yè)績完成情況優(yōu)于歷史同期。截至5月末，在提出目標的房企中有逾8成企業(yè)1-5月的業(yè)績目標完成率在35%以上，其中23家企業(yè)目標完成率高于40%，業(yè)績完成度較佳。但同時，也有5家企業(yè)截至5月末的目標完成率不及30%，下半年去化壓力較大。

??具體來看，上半年大發(fā)、新力、景瑞、首開、正榮、美的置業(yè)、金地等房企的業(yè)績表現(xiàn)較為突出，目標完成率在45%以上，預(yù)計全年大概率能超額完成業(yè)績目標。其中，大發(fā)近年來的業(yè)績增速和目標完成率都居于行業(yè)前列，2021年650億元的總可售貨值相對充裕，1-5月目標完成率達57.8%。此外，招商、華潤、綠城、旭輝、金茂等規(guī)模房企截至5月末的目標完成情況也處于行業(yè)領(lǐng)先水平。

??表略：部分規(guī)模房企2021年業(yè)績目標及1-5月目標完成情況（億元）

??展望

??06展望：行業(yè)發(fā)展穩(wěn)字當頭，企業(yè)戰(zhàn)略以適應(yīng)市場變化、防范風(fēng)險為主

??2021年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展“穩(wěn)”字當頭。短期來看，在行業(yè)增速放緩疊加“三道紅線”的壓力下，企業(yè)控負債、降杠桿壓力增加。隨著投資和擴張動能相應(yīng)降低，業(yè)績增長承壓、目標增速趨緩。長期來看，在“房住不炒”長效機制以及整體政策環(huán)境邊際收緊的主旋律下，行業(yè)發(fā)展方向也更為清晰，預(yù)計未來行業(yè)整體銷售面積規(guī)模將步入無增長時代。

??新常態(tài)下，“因企施策” 與“因城施策”趨于常態(tài)化。一方面，規(guī)模房企整體戰(zhàn)略需以謹慎經(jīng)營、防范風(fēng)險為主，積極適應(yīng)新的政策與市場環(huán)境，調(diào)整投資、銷售、融資等各方面的經(jīng)營計劃，構(gòu)筑起可持續(xù)性競爭優(yōu)勢。另一方面，隨著不同城市市場分化加劇，企業(yè)需要更具針對性的銷售策略。在一線和熱點二線城市積極供貨推盤、提升周轉(zhuǎn)效率。在需求不足、競爭激烈的低能級城市深化銷售渠道，加強營銷和折扣力度，及時調(diào)整價格優(yōu)惠搶占市場份額、加速現(xiàn)金回流。

??此外，在需求側(cè)改革推行下，市場也正提升對需求端特征與變化趨勢的關(guān)注，僅從供應(yīng)端發(fā)力將難以適應(yīng)市場趨勢。對房地產(chǎn)行業(yè)而言，這也將倒逼房企轉(zhuǎn)變發(fā)展思路，加速向買方市場轉(zhuǎn)型。只有不斷提升服務(wù)質(zhì)量、加強產(chǎn)品力打造、提升自身的綜合實力，才能在日趨同質(zhì)化的行業(yè)競爭中保持優(yōu)勢，進而助力項目去化、提升銷售回款效率。