[克而瑞]年報(bào)點(diǎn)評(píng)｜首開股份：完成全年銷售目標(biāo)，三道紅線處于橙檔

??核心觀點(diǎn)

??【達(dá)成全年銷售目標(biāo)，2022年業(yè)績(jī)目標(biāo)保守】2021年全年首開股份實(shí)現(xiàn)全口徑合約銷售金額1149億元，同比上漲6.9%，完成全年銷售業(yè)績(jī)的104%。合約銷售面積393萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)3.0%。銷售均價(jià)29237元/平方米，較上年上升3.8%。2022年首開股份計(jì)劃全部項(xiàng)目銷售簽約金額為1080億元，計(jì)劃銷售面積380萬(wàn)平方米，銷售回款1078億元，目標(biāo)較為保守，低于2021年已實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)。

??【新增土地規(guī)模同比下降，超四成位于北京】2021年首開股份全年新增土地地上建筑面積287萬(wàn)平方米，同比下降16.8%。2021年首開拿地較為審慎，通過(guò)競(jìng)拍或股權(quán)收購(gòu)項(xiàng)目約30個(gè)，其中目前已開工17個(gè)項(xiàng)目。2021年，首開股份在環(huán)渤海區(qū)域投拓建面約121.9萬(wàn)平方米，占比43%；其中北京的拿地建面119.7萬(wàn)平方米，占整體拿地建面的42%。雖然土儲(chǔ)多數(shù)位于北京，風(fēng)險(xiǎn)較低，但由于北京限購(gòu)等政策較為嚴(yán)格，企業(yè)需要關(guān)注利潤(rùn)水平。

??【土儲(chǔ)規(guī)模較去年有所降低，一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目1589萬(wàn)平方米】企業(yè)未公布總土儲(chǔ)規(guī)模，我們根據(jù)持有待開發(fā)土地以及房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目扣除已竣工部分作為基礎(chǔ)，推算截至2021年年末，首開股份的總土儲(chǔ)建面約2279萬(wàn)平方米，較上年減少10.6%。此外首開股份還有1589.12萬(wàn)平方米的棚戶區(qū)改造及土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目在推進(jìn)中，未來(lái)也將是其土儲(chǔ)來(lái)源。根據(jù)銷售規(guī)模，可以看出企業(yè)土儲(chǔ)較為充足，但是一級(jí)開發(fā)土地周期較長(zhǎng)，容易拖累企業(yè)銷售業(yè)績(jī)及財(cái)務(wù)狀況，也是需要考慮的因素。

??【營(yíng)收上升，但凈利潤(rùn)下降約49.9%】2021年首開股份實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入678.0億元，同比上升53.3%。實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)21億元，同比下降49.9%；歸母凈利潤(rùn)6.9億元，同比下降77.9%。主要是受到房地產(chǎn)整體下行影響，本期結(jié)轉(zhuǎn)收入項(xiàng)目土地成本較高，銷售價(jià)格受政策限制，營(yíng)業(yè)成本漲幅較高，加上銷售、管理及財(cái)務(wù)成本都有所上升，導(dǎo)致首開股份凈利潤(rùn)及歸母凈利潤(rùn)大幅下降。

??【處于橙檔水平，債務(wù)結(jié)構(gòu)仍有待優(yōu)化】2021年全年首開股份持有現(xiàn)金314.0億元，同比下降11.68%?，F(xiàn)金短債比1.51，較2020年上升0.1個(gè)百分點(diǎn)，長(zhǎng)短債務(wù)比4.9，同比上升0.77。凈負(fù)債率142.76%，相比2020年下降10.47個(gè)百分點(diǎn)。剔除預(yù)收賬款后資產(chǎn)負(fù)債率為74.07%，較上年下降1.3個(gè)百分點(diǎn)。凈負(fù)債率和剔預(yù)收后資產(chǎn)負(fù)債率雖然有一定改善，但是仍然踩線，處于橙檔。

??【積極布局租賃業(yè)態(tài)，參與首都副中心及冬奧建設(shè)】除房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)以外，首開在長(zhǎng)租公寓、寫字樓等業(yè)態(tài)探索新的運(yùn)營(yíng)模式。報(bào)告期內(nèi)計(jì)入營(yíng)收的酒店物業(yè)經(jīng)營(yíng)等收入達(dá)到7.06億元，同比增長(zhǎng)22%。除此之外，首開還在城市更新、人才公寓、共享辦公、養(yǎng)老服務(wù)等轉(zhuǎn)型領(lǐng)域探索。企業(yè)參與北京副中心及冬奧建設(shè)，麗亭華苑酒店被指定為2022年冬奧會(huì)接待酒店并取得授牌，速滑館冰絲帶項(xiàng)目順利竣工交付。

??1沒有扣除受限制現(xiàn)金及受監(jiān)管預(yù)售房款

??銷售

??達(dá)成全年銷售目標(biāo)

??2022年業(yè)績(jī)目標(biāo)保守

??完成全年銷售目標(biāo)的104%。2021年全年首開股份實(shí)現(xiàn)全口徑合約銷售金額1149億元，同比上漲6.9%，完成全年銷售業(yè)績(jī)的104%。合約銷售面積393萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)3.0%。銷售均價(jià)29237元/平方米，較上年上升3.8%。銷售回款1194億元，完成了全年計(jì)劃的113%。

??2022年首開股份計(jì)劃全部項(xiàng)目銷售簽約金額為1080億元，計(jì)劃銷售面積380萬(wàn)平方米，銷售回款1078億元，目標(biāo)較為保守，低于2021年已實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)。

??投資

??新增土地規(guī)模同比下降

??超四成位于北京

??投資拿地建面較上年減少。2021年首開股份全年新增土地地上建筑面積287萬(wàn)平方米，同比下降16.8%。2021年首開拿地較為審慎，通過(guò)競(jìng)拍或股權(quán)收購(gòu)了北京、太原、福州等地項(xiàng)目約30個(gè)，其中目前已開工17個(gè)項(xiàng)目。

??新增土儲(chǔ)42%位于北京大本營(yíng)。2021年，首開股份在環(huán)渤海區(qū)域投拓建面約121.9萬(wàn)平方米，占比43%；其中北京的拿地建面119.7萬(wàn)平方米，占整體拿地建面的42%，繼續(xù)發(fā)揮其北京本土國(guó)企優(yōu)勢(shì)，深耕北京大本營(yíng)。長(zhǎng)三角區(qū)域拿地建面占比29%，主要集中在蘇州、常州、南京、杭州和臺(tái)州5城。其次珠三角占比18%，中西部占比10%。能級(jí)來(lái)看，首開股份分布較為均勻，一線城市占比42%，都在北京；二線城市占比28%，三四線占比30%。雖然土儲(chǔ)多數(shù)位于北京，風(fēng)險(xiǎn)較低，但由于北京限購(gòu)等政策較為嚴(yán)格，企業(yè)需要關(guān)注利潤(rùn)水平。

??土地儲(chǔ)備

??土儲(chǔ)規(guī)模較去年有所降低

??一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目1589萬(wàn)平方米

??土地儲(chǔ)備2較去年下降。截至2021年年末，首開股份的總土儲(chǔ)建面約2279萬(wàn)平方米，較上年減少10.6%。因?yàn)槠髽I(yè)沒有公布總土儲(chǔ)，所以總土儲(chǔ)計(jì)算使用持有待開發(fā)土地規(guī)劃計(jì)容建面177.7萬(wàn)平方米，以及房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目中總建筑面積減去累計(jì)已竣工面積2101.4萬(wàn)方之和。此外首開股份其還有1589.12萬(wàn)平方米的棚戶區(qū)改造及土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目在推進(jìn)中，也作為其土儲(chǔ)來(lái)源。根據(jù)其銷售規(guī)模，可以看出土儲(chǔ)較為充足，但是一級(jí)開發(fā)土地周期較長(zhǎng)，容易拖累企業(yè)銷售業(yè)績(jī)及財(cái)務(wù)狀況，也是需要考慮的因素。

??2土地儲(chǔ)備=持有待開發(fā)土地規(guī)劃計(jì)容建面+（房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目中總建筑面積-房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目中累計(jì)已竣工面積）

??盈利

??營(yíng)收上升，凈利潤(rùn)下降約49.9%

??營(yíng)收上升但利潤(rùn)率下降。2021年首開股份實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入678.0億元，同比上升53.3%。具體來(lái)看，房地產(chǎn)地產(chǎn)開發(fā)收入675.6億元，同比上升53.6%，房地產(chǎn)開發(fā)成本542.7億元，同比上升70.6%。實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)21億元，同比下降49.9%；歸母凈利潤(rùn)6.9億元，同比下降77.9%。主要是受到房地產(chǎn)整體下行影響，本期結(jié)轉(zhuǎn)收入項(xiàng)目土地成本較高，銷售價(jià)格受政策限制，營(yíng)業(yè)成本漲幅較高，加上銷售、管理及財(cái)務(wù)成本都有所上升，導(dǎo)致首開股份凈利潤(rùn)及歸母凈利潤(rùn)大幅下降。

??負(fù)債

??處于橙檔水平

??債務(wù)結(jié)構(gòu)仍有待優(yōu)化

??債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)改善。2021年全年首開股份持有現(xiàn)金314.0億元，同比下降11.68%?，F(xiàn)金短債比1.53，較2020年上升0.1個(gè)百分點(diǎn)，長(zhǎng)短債務(wù)比4.9，同比上升0.77?，F(xiàn)金短債比持續(xù)達(dá)標(biāo)，債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)改善，短期償債風(fēng)險(xiǎn)較低。

??凈負(fù)債率和剔預(yù)資產(chǎn)負(fù)債率超線。2021年全年首開股份凈負(fù)債率142.76%，相比2020年下降10.47個(gè)百分點(diǎn)。剔除預(yù)收賬款后資產(chǎn)負(fù)債率為74.07%，較上年下降1.3個(gè)百分點(diǎn)。凈負(fù)債率和剔預(yù)收后資產(chǎn)負(fù)債率雖然有一定改善，但是仍然踩線，處于橙檔。

??3沒有扣除受限制現(xiàn)金及受監(jiān)管預(yù)售房款

??多元化

??積極布局租賃業(yè)態(tài)

??參與首都副中心及冬奧建設(shè)

??積極探索酒店、寫字樓等業(yè)務(wù)。除房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)以外，首開在長(zhǎng)租公寓、寫字樓等業(yè)態(tài)探索新的運(yùn)營(yíng)模式?！笆组_·樂尚”長(zhǎng)租公寓品牌正式形成落地，大興熙悅林語(yǔ)一期與中國(guó)航天研究院簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，845套公寓實(shí)現(xiàn)開業(yè)滿租。報(bào)告期內(nèi)計(jì)入營(yíng)收的酒店物業(yè)經(jīng)營(yíng)等收入達(dá)到7.06億元，同比增長(zhǎng)22%。除此之外，首開還在城市更新、人才公寓、共享辦公、養(yǎng)老服務(wù)等轉(zhuǎn)型領(lǐng)域探索。

??主動(dòng)踐行首都國(guó)企責(zé)任擔(dān)當(dāng)。首開股份積極參與了北京副中心建設(shè)，通州新城項(xiàng)目完成主體結(jié)構(gòu)封頂，通州西集、通州潞城等項(xiàng)目積極推進(jìn)。麗亭華苑酒店被指定為2022年冬奧會(huì)接待酒店并取得授牌，裝修升級(jí)如期完成，疫情防控和服務(wù)提升工作全面加強(qiáng)，速滑館冰絲帶項(xiàng)目順利竣工交付。