[克而瑞]超八成流拍VS近四成觸頂，津、杭首拍熱度兩極分化

??4月25日，杭州、天津迎來(lái)2022年首場(chǎng)集中土拍。和其它城市首拍試水大幅縮減規(guī)模不同，杭州和天津首批次供應(yīng)規(guī)模仍維持在相對(duì)較高水平，分別有60宗和29宗涉宅用地出讓，供應(yīng)量分別達(dá)583萬(wàn)平方米和318萬(wàn)平方米。

??從最終土拍表現(xiàn)來(lái)看，兩城首輪土拍結(jié)果冷熱差異顯著：杭州60宗地僅有1幅遭遇流拍，成交的59宗地中有23幅地觸頂搖號(hào)，整體競(jìng)拍熱度雖不及去年第三批次但仍然處于較高水平；天津推出的29宗涉宅地中，則僅有5宗地順利成交，余下地塊或提前撤牌、或遭遇流拍，流拍率高達(dá)83%，土拍熱度明顯降至冰點(diǎn)。

??杭州：22年首拍技術(shù)性抬門檻

??整體競(jìng)拍熱度穩(wěn)中有熱

??在去年第三輪集中土拍顯著回暖后，杭州此次集中供地更傾向以穩(wěn)為主，包括減少中心城區(qū)優(yōu)質(zhì)宅地供應(yīng)，抬高房企參拍門檻。在此影響下，杭州首輪土拍熱度較去年第三批次明顯平穩(wěn)，觸頂成交地塊幅數(shù)比例降低，同時(shí)地塊流拍現(xiàn)象也并未明顯惡化。60幅地僅1幅遭遇流拍，其余地塊全部順利成交，23幅地觸頂成交，占比接近四成。

??一、首輪供地減少優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)，并取消預(yù)申請(qǐng)、抬升參拍門檻

??從土地供應(yīng)端就能看出，杭州此次集中供地更傾向于穩(wěn)。首先，在供地區(qū)域結(jié)構(gòu)方面。與多數(shù)城市加大熱點(diǎn)板塊供應(yīng)力度不同，杭州此次供應(yīng)則更偏向蕭山、余杭、臨平等外圍城區(qū)。以幅數(shù)來(lái)看，西湖、上城、拱墅及濱江等核心城區(qū)僅有11幅地推出，占比不足20%，外圍城區(qū)的土地幅數(shù)占比超過(guò)八成；而在去年第三批次中，核心城區(qū)的供應(yīng)量多達(dá)20幅，占比接近六成，其中拱墅申花、運(yùn)河新城等板塊更是推出了壓箱底的優(yōu)質(zhì)地塊。由此可見(jiàn)，杭州2022年首批次集中供地質(zhì)量并不如去年第三批次。

??在土拍規(guī)則方面，杭州此次集中供地也有較大的調(diào)整。土地出讓規(guī)則由直接搖號(hào)改為一次性報(bào)價(jià)+搖號(hào)，并且首次提出“次高者得”的規(guī)則。更值得一提的是，杭州取消了預(yù)申請(qǐng)的出讓模式，競(jìng)拍保證金比例重回20%，而在預(yù)申請(qǐng)出讓模式下僅需繳納最高5000萬(wàn)元的保證金即可參拍優(yōu)質(zhì)用地。此舉變相抬高了房企的參拍門檻，仍意在降低土拍熱度。

??二、觸頂成交地塊集中于樓市成交熱點(diǎn)板塊，利潤(rùn)空間比較充裕

??在59幅成交地塊中，有23宗觸頂成交，占比接近四成。結(jié)合區(qū)位分布來(lái)看，這些進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)區(qū)間的地塊基本均在杭州樓市成交熱門板塊，如錢江新城二期、奧體、未來(lái)科技城、運(yùn)河新城、三墩、南部新城、寧圍等板塊均有地塊觸頂。如位于錢江新城二期的四堡七堡單元JG1404-47地塊，盡管該宗地起拍價(jià)高達(dá)38億元，是杭州此次出讓地塊中起拍總價(jià)最高的土地，但據(jù)市場(chǎng)消息稱，項(xiàng)目仍吸引了近二十家房企參拍，經(jīng)過(guò)38輪競(jìng)價(jià)火速觸及中止價(jià)。再如奧體板塊的奧體博覽中心單元BJ1707-06、07地塊，正式開(kāi)拍前就已經(jīng)觸頂，有多達(dá)34家房企進(jìn)入一次報(bào)價(jià)區(qū)間，最終由大悅城幸運(yùn)搖中，成交總價(jià)達(dá)15.57億元。

??聯(lián)系新房限價(jià)來(lái)看，這些地塊也多保持著較為可觀的盈利空間，23宗觸頂成交地塊的平均地房比約為0.57，房地價(jià)差也均在1萬(wàn)元/平方米之上。以本輪成交土地單價(jià)最高的當(dāng)屬錢江新城二期的四堡七堡單元JG1402-22地塊為例，該地塊平均樓板價(jià)達(dá)45321元/平方米，精裝限價(jià)約6.6萬(wàn)元/平方米，地房比接近0.7，但房地價(jià)差卻高達(dá)2萬(wàn)元/平方米，利潤(rùn)空間十分充裕。

??三、遠(yuǎn)郊地塊多一輪成交，樓市冷清成為主因

??低溢價(jià)及底價(jià)成交地塊可分為兩類。一類是地塊性質(zhì)較為復(fù)雜的商住用地，如江干科技單元地塊、蕭山區(qū)新街北單元地塊、聞堰地塊等，商辦占比相對(duì)較高，房企運(yùn)營(yíng)資金占用時(shí)間長(zhǎng)，因此最終均為底價(jià)成交。

??另一類則為區(qū)位較為偏遠(yuǎn)的住宅用地。這些項(xiàng)目集中于蕭山、余杭、臨平、錢塘等區(qū)域的鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊或臨安、富陽(yáng)等距離主城較遠(yuǎn)的區(qū)域，樓市成交熱度顯著低于熱點(diǎn)片區(qū)，如臨安、富陽(yáng)等區(qū)域的商品住宅去化周期顯著高于其他區(qū)域。樓市表現(xiàn)冷淡也導(dǎo)致地市遇冷，因此這些片區(qū)的地塊基本僅經(jīng)過(guò)一輪報(bào)價(jià)就成交，競(jìng)拍熱度相對(duì)較低。

??四、本土房企持續(xù)深耕，濱江表現(xiàn)最為亮眼

??在企業(yè)拿地方面，杭州本土民企表現(xiàn)仍然活躍，濱江、綠城、眾安、德信等多家房企均報(bào)名參拍了多宗土地。從最終拿地結(jié)果來(lái)看，本土房企表現(xiàn)亮眼，尤其是濱江，截止發(fā)稿前，已獨(dú)自或聯(lián)合拿下了11幅地塊，拿地金額超過(guò)180億元，是本場(chǎng)土拍的最大贏家。綠城表現(xiàn)也同樣亮眼，拿地金額接近150億元，共有7幅地入賬。

??外來(lái)參拍房企主要以資金實(shí)力充沛的央企、國(guó)企為主，如大悅城、保利、招商、越秀、華潤(rùn)、中鐵建、建發(fā)等均積極參拍，深耕杭州多年的萬(wàn)科、龍湖等實(shí)力房企也均現(xiàn)身本場(chǎng)土拍。其中，大悅城最為幸運(yùn)，在34家房企中成功奪得本場(chǎng)競(jìng)拍熱度最高的博覽中心單元BJ1707-06、07地塊，建發(fā)也以81億元的總價(jià)成功斬獲錢江新城2.0的兩宗優(yōu)質(zhì)宅地。

??天津：流拍率升至83%

??首輪集中土拍熱度跌入“冰點(diǎn)”

??天津本輪集中土拍掛出的29宗涉宅地僅有5宗成功出讓，其中有1宗封頂搖號(hào)成交，整體溢價(jià)率僅有0.6%，依舊保持去年第三輪的清冷趨勢(shì)；從成交情況來(lái)看，本輪集中土拍更為蕭條，流拍率升至83%，高于以往任意一次集中土拍。

??具體來(lái)看，5宗宅地總成交建面僅54萬(wàn)平方米，總成交金額僅有38億元，其中濱海新區(qū)大港地走出了獨(dú)立行情，經(jīng)過(guò)多輪競(jìng)價(jià)觸及最高限價(jià)，最終被景明房地產(chǎn)搖中，成交價(jià)15960萬(wàn)元，溢價(jià)率為15%；相比之下，而東麗、西青、武清、北辰的地塊或底價(jià)成交，或流拍，市場(chǎng)熱度處于低位。

??一、超半數(shù)地塊遭“停牌”，首輪集中土拍實(shí)際供地規(guī)模腰斬

??從規(guī)模上來(lái)看，天津2022年首輪集中供地僅涉及29宗宅地，用地面積191.5公頃，總建筑面積318萬(wàn)平方米，較去年首輪、二輪均偏少，較去年第三輪偏多，為去年全年集中土拍總建面的三成。

??從區(qū)域分布上來(lái)看，與多數(shù)二線城市供地向中心城區(qū)傾斜不同，天津本輪集中供地大部分地塊集中在西青、北辰、武清等環(huán)城和遠(yuǎn)郊區(qū)域，主城僅有河西體院西和河北志成道兩宗。規(guī)則上來(lái)看，本輪土拍規(guī)則基本保持不變，基本延續(xù)2021年三批次“限地價(jià)+搖號(hào)”等方式出讓，溢價(jià)率上限依然在15%。

??值得注意的是，開(kāi)拍前三日，天津自然資源和規(guī)劃局發(fā)布公告：29宗涉宅地中有15宗停牌，其中就包含了主城區(qū)僅有的兩宗宅地，這樣一來(lái)，天津首輪集中土拍就金余下14宗涉宅地，實(shí)際總供應(yīng)建面僅有166萬(wàn)平方米，總起拍價(jià)僅有95億元，供地規(guī)模較原供地公告規(guī)模近乎腰斬。

??不僅如此，與廈門、福州、寧波等城市一致，天津本輪集中土拍的“回爐”地塊起拍樓面價(jià)還有所下調(diào)，意在優(yōu)化項(xiàng)目房地價(jià)差空間，向房企進(jìn)一步讓利，提升房企參拍積極性。

??二、城投平臺(tái)托底意愿不高，本輪流拍率高達(dá)83%

??但就實(shí)際土拍結(jié)果來(lái)看，天津本輪集中土拍結(jié)果并不理想，除去中止出讓的地塊外，余下的14宗地僅有5宗成功出讓，合計(jì)流拍率高達(dá)83%。成交方面，僅有濱海新區(qū)大港1宗地塊觸頂搖號(hào)成交，其余地塊均底價(jià)成交，整體溢價(jià)率僅有0.6%，市場(chǎng)熱度延續(xù)低位。

??從房企參拍情況來(lái)看，與其他大部分城市本土國(guó)企托底一致，天津本輪集中土拍拿地房企依舊以本地城投為主，譬如天津城投、武清城投等，均底價(jià)拿地。民企方面，表現(xiàn)比較突出的是景明房地產(chǎn)，其以15960萬(wàn)元搖號(hào)競(jìng)得濱海大港地，該地也是本場(chǎng)土拍中唯一溢價(jià)成交地塊。

??值得注意的是，央企金茂在本場(chǎng)土拍表現(xiàn)也比較突出，以19億元的底價(jià)競(jìng)得津東麗沙（掛）2022-005號(hào)地塊，該地也是本場(chǎng)土拍成交總價(jià)最高的地塊。

??三、疫情長(zhǎng)期反復(fù)疊加樓市下行，去化周期高企致土拍持續(xù)降溫

??造成天津土拍市場(chǎng)如此冷清的原因涉及多方面，既受疫情長(zhǎng)期反復(fù)的客觀影響，還受到天津樓市下行的影響。CRIC數(shù)據(jù)顯示，近期天津商品住宅去化速度明顯變慢，尤其是去年四季度以來(lái)，商品住宅月均成交量?jī)H有80萬(wàn)平方米，而去年二、三季度月均成交量高達(dá)120萬(wàn)平方米，對(duì)比之下，月均成交量降幅高達(dá)33%。

??受此影響，天津近期商品住宅去化周期大幅拉長(zhǎng)。截止2022年3月底，天津商品住宅去化周期已達(dá)28個(gè)月，較去年同期拉長(zhǎng)了68%，尤其是武清等遠(yuǎn)郊區(qū)域庫(kù)存量更是居高不下，去化艱難。樓市表現(xiàn)不佳的大背景下，天津地市熱度自然也難出現(xiàn)回溫勢(shì)頭。

??當(dāng)然，除了這兩方面原因，天津土地市場(chǎng)的蕭條還受到人口持續(xù)外流的影響。2021年天津統(tǒng)計(jì)公報(bào)顯示，天津2021年常住人口1373萬(wàn)人，較“七普”天津常住人口（1386.6萬(wàn)）再度減少13.6萬(wàn)人，人口流失依然在延續(xù)，這進(jìn)一步導(dǎo)致天津房地產(chǎn)需求規(guī)模的減少，土地市場(chǎng)熱度跌入冰點(diǎn)也在意料之中。

??總體來(lái)看，杭州和天津的22年首輪土拍熱度呈現(xiàn)出明顯的兩極分化：杭州多達(dá)23幅地觸頂，僅1幅地遭遇流拍，平均溢價(jià)率達(dá)6.4%，是已完成土拍的城市中觸頂成交幅數(shù)最多的城市；而天津八成以上地塊遭遇流拍，成交的5幅地平均溢價(jià)率也僅有0.6%，是已完成首輪土拍的城市中流拍率最高的城市。

??究其原因，主要還是在于兩城樓市表現(xiàn)差異顯著。截止2022年3月底，杭州全市商品住宅去化周期僅為4.2個(gè)月，雖然臨安、富陽(yáng)等遠(yuǎn)郊片區(qū)當(dāng)前去化速度放緩，但整體樓市表現(xiàn)仍然好于多數(shù)二線城市；而天津樓市則深陷高庫(kù)存危機(jī)，當(dāng)前去化周期長(zhǎng)達(dá)28個(gè)月，樓市成交明顯疲軟，企業(yè)在拿地時(shí)會(huì)更多的考慮流量指標(biāo)是否可以達(dá)到預(yù)期。因此在當(dāng)前房企資金壓力仍處于高位的背景下，同日開(kāi)拍的天津與杭州也出現(xiàn)了兩極化的冷熱差異，天津首拍基本無(wú)品牌房企參與，僅金茂拿下一宗地；而樓市去化更佳的杭州，則成為多數(shù)有實(shí)力房企增儲(chǔ)的首選，本地企業(yè)濱江更是在本輪重倉(cāng)拿下了11宗地塊。