[克而瑞] “取消首套限售+降地價”調(diào)整下，廣州首拍仍未起漣漪

??5月5日，廣州迎來2022年首輪集中土拍，18宗涉宅地成功出讓17宗，其中2宗溢價成交、并且1宗地塊以最高限價+競自持9%成交，市場熱度較去年第三輪略有回溫，但仍處于1%的低位。房企競拍方面，除蘭園、大華兩家民企分別落下一子外，其余15宗地塊均被央/國企拿下，本土城投依舊是拿地主力。

??取消50%首套限售、下調(diào)起拍價等新規(guī)出臺

??旨在提升房企拿地積極性

??從土地供應(yīng)規(guī)模上來看，廣州2022年首輪集中土拍供應(yīng)涉及18宗宅地，供應(yīng)總建面達(dá)276.45萬平方米，從體量上看不及去年任一輪，整體處于低位。土地性質(zhì)上來看，18宗包含1宗全自持保障性租賃住房，余下的17宗均為純宅地或商住地，土地性質(zhì)相對較為純粹；區(qū)域分布來看，除越秀、天河、從化零供應(yīng)外，其余八區(qū)均有供應(yīng)，其中白云區(qū)推出地塊最多，高達(dá)6宗，總建面超73萬平方米，在各區(qū)域中居首；此外，海珠、荔灣、黃埔等其余中心城區(qū)也分別有2、2、1宗地出讓，中心城區(qū)合計供地11宗，占比超六成，土地質(zhì)量較去年第三輪略有提升。

??規(guī)則上來看，本輪土拍規(guī)則基本保持不變，除白云3宗為“競地價+搖號”外，其余15宗地出讓方式仍沿用去年二、三批次的“競地價+競自持+搖號”的拍地規(guī)則。不僅如此，“禁馬甲”，“嚴(yán)查競拍企業(yè)資金來源”，“最高溢價率為15%”在本輪繼續(xù)沿用。

??土地出讓價格上來看，與福州、寧波等城市一致，首輪集中供地的地價較去年略有下降，譬如荔灣區(qū)陸居路AF020208、AF020245地塊、南沙區(qū)2022NJY-1地塊起拍價較去年首次出讓降幅均超20%，意在為房企提升利潤空間。

??值得注意的是，繼去年第三輪集中土拍南沙首套50%限售被取消之后，本輪集中土拍海珠、黃埔地塊“要求不低于50%的房源向無房者出售”的限售規(guī)則也被取消，出讓門檻在一定程度上降低，提升房企參拍積極性的意圖顯而易見。

??首輪土拍熱度較去年第三輪略有回升，

??但溢價率仍處于1%的低位

??對比2021年第三輪集中土拍（高流拍+零溢價），廣州2022年首輪集中土拍熱度略有回溫，但仍處于1%的低位。具體來看，掛牌的18宗宅地有17宗成功出讓，總成交建面262萬平方米，總成交金額達(dá)341億元，其中2宗地溢價成交，并且1宗觸及最高限價+競自持成交，該地位于白云區(qū)空港大道中東側(cè)，西側(cè)與廣州設(shè)計之都相望，東側(cè)緊挨云泉居，南側(cè)靠近白云尚城，區(qū)位上看十分優(yōu)越；交通上距離2號線江夏站僅500米左右，十分便利；最終該地經(jīng)過25輪競拍，被中海以271887萬元+9%自持競得，可售樓面價高達(dá)37912元/平方米，是本場土拍實際樓面價最高的地塊。

??另一宗溢價成交地塊位于荔灣區(qū)，地塊位于滘口板塊珠江以南，距離滘口地鐵站直線約400米左右，交通便利，并且地塊緊鄰珠江，可打造一線江景豪宅，因此地塊競拍熱度也較高，最終被蘭園控股以10%的溢價收入囊中。

??底價成交地塊方面，本輪集中土拍底價成交地塊比重高達(dá)88%，較去年第三輪全部底價成交略有下降；至于流拍率，由于本輪集中土拍本土城投托底力度明顯提升，18宗地塊中僅荔灣1宗商業(yè)比重高達(dá)50%的商住地塊遭遇流拍，流拍率僅有6%，去年第二、三輪的高流拍現(xiàn)象得到明顯緩解。

??中心城區(qū)利潤空間不及預(yù)期

??南沙、增城等區(qū)域高庫存影響房企參拍積極性

??盈利方面，以純宅地為例，按照每宗地周邊三公里范圍內(nèi)商品住宅成交均價測算的話，平均地房比約為0.6，房地差約1.3萬元/平方米，整體來看盈利空間尚可。但是考慮到區(qū)域之間存在巨大的地價和房價差異，房企的盈利空間差異進(jìn)一步放大，進(jìn)而導(dǎo)致房企參拍的積極性也各不相同。

       中心城區(qū)地就以本場土拍競拍熱度最高的白云區(qū)空港大道中東側(cè)AB2904003地塊為例，該地整體位置不錯，交通便利，周邊居住氛圍成熟，考慮9%的自持后，可售樓面價達(dá)37912元/平方米，而目前其周邊三公里范圍內(nèi)同類項目商品住宅銷售均價僅有44805元/平方米，測算下來，地房比高達(dá)85%，實現(xiàn)盈利的壓力還是比較大的。不過好在近期廣州中心城區(qū)新房限價存在一定程度的松動，因此盈利有一定的增長空間。

??相比之下，南沙、增城、番禺等區(qū)域的盈利空間相對較大，地房比多在0.4-0.5之間，但其土拍熱度卻依然延續(xù)低位，大多數(shù)地塊被本土城投托底，這很大程度上是受到去高庫存壓力所致。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，截止2022年3月底，廣州商品住宅去化周期已超20個月，較去年同期拉長了115%，尤其是南沙、增城等區(qū)域庫存高企，成交量大幅萎縮，部分板塊去化周期已經(jīng)超過25個月。

??總的來看，雖然本輪集中土拍整體熱度不高，但從區(qū)域上來看存在較大差異，一方面荔灣、白云等區(qū)域部分板塊備受熱捧，高溢價成交，甚至部分民企也積極參拍；另一方面，南沙、增城等區(qū)域均被本地城投托底成交。造成這種差異的最主要原因是中心城區(qū)和郊區(qū)商品房市場在盈利和去化方面存在的巨大差異所致。

??超八成地塊被國家隊拿下

       民企拿地積極性較去年三輪略有提升

??房企拿地方面，央/國企依舊占據(jù)主力，17宗成交地塊中15宗被其競得，其中廣州地鐵表現(xiàn)尤為突出，分別在白云和海珠區(qū)拿地兩地，總成交價超165億元，貢獻(xiàn)了本場土拍總成交金額的48%。具體地塊來看，這15宗央/國企競得的地塊，除中海封頂溢價競得的白云地塊外，其余地塊均為底價成交；從這一點(diǎn)可以看出，廣州本輪集中土拍的托底意味依舊十分強(qiáng)烈。值得注意的是，本場土拍民企表現(xiàn)較去年第三輪積極性明顯提升。蘭園控股和大華分別拿下一宗地塊，其中蘭園控規(guī)以54976萬元競得的荔灣區(qū)金橋二期地塊，樓板價達(dá)33198元/平方米，溢價率高達(dá)10%，是本場土拍除中海封頂價競得的白云空港地塊之外唯一的溢價成交地塊。究其原因，很大程度上與近期廣州頻頻傳出新房限價放松有極大關(guān)系，尤其是中心城區(qū)新房價格已經(jīng)存在松動，這在一定程度上提升了民營房企參拍的積極性。

??總體來看，雖然廣州本輪集中土拍帶著誠意而來，不僅提升了中心城區(qū)地塊比重、多宗土地下調(diào)了起始樓面價，還取消海珠、黃埔等地塊50%首套限售的規(guī)定，并且中心城區(qū)新房限價也有事實上的松動，土拍門檻可謂全方位降低；但就實際結(jié)果來看，除了2宗白云區(qū)、荔灣區(qū)核心優(yōu)質(zhì)地塊引得多家房企積極參拍外，其余超八成地塊被本土城投托底競得，整體溢價率依舊處于1%的低位。究其原因，主要在于廣州商品住宅市場表現(xiàn)萎靡不振，市場信心依舊承壓，尤其是南沙、增城等郊區(qū)，部分板塊去化周期已經(jīng)超過25個月。

??展望未來，盡管上層利好消息不斷，但在疫情影響下，上半年銷售回款進(jìn)度明顯不及預(yù)期，房企現(xiàn)金流仍然吃緊，拿地態(tài)度仍保持謹(jǐn)慎。這也導(dǎo)致城市與城市之間、甚至城市內(nèi)部的競拍熱度將進(jìn)一步分化，企業(yè)拿地將更加聚焦置業(yè)需求旺盛的優(yōu)質(zhì)板塊，至于樓市去化表現(xiàn)不佳的板塊或區(qū)域，房企拿地會更加審慎，短期內(nèi)地市熱度仍將延續(xù)低位。