[克而瑞] “取消首套限售+降地價(jià)”調(diào)整下，廣州首拍仍未起漣漪

??5月5日，廣州迎來2022年首輪集中土拍，18宗涉宅地成功出讓17宗，其中2宗溢價(jià)成交、并且1宗地塊以最高限價(jià)+競(jìng)自持9%成交，市場(chǎng)熱度較去年第三輪略有回溫，但仍處于1%的低位。房企競(jìng)拍方面，除蘭園、大華兩家民企分別落下一子外，其余15宗地塊均被央/國(guó)企拿下，本土城投依舊是拿地主力。

??取消50%首套限售、下調(diào)起拍價(jià)等新規(guī)出臺(tái)

??旨在提升房企拿地積極性

??從土地供應(yīng)規(guī)模上來看，廣州2022年首輪集中土拍供應(yīng)涉及18宗宅地，供應(yīng)總建面達(dá)276.45萬(wàn)平方米，從體量上看不及去年任一輪，整體處于低位。土地性質(zhì)上來看，18宗包含1宗全自持保障性租賃住房，余下的17宗均為純宅地或商住地，土地性質(zhì)相對(duì)較為純粹；區(qū)域分布來看，除越秀、天河、從化零供應(yīng)外，其余八區(qū)均有供應(yīng)，其中白云區(qū)推出地塊最多，高達(dá)6宗，總建面超73萬(wàn)平方米，在各區(qū)域中居首；此外，海珠、荔灣、黃埔等其余中心城區(qū)也分別有2、2、1宗地出讓，中心城區(qū)合計(jì)供地11宗，占比超六成，土地質(zhì)量較去年第三輪略有提升。

??規(guī)則上來看，本輪土拍規(guī)則基本保持不變，除白云3宗為“競(jìng)地價(jià)+搖號(hào)”外，其余15宗地出讓方式仍沿用去年二、三批次的“競(jìng)地價(jià)+競(jìng)自持+搖號(hào)”的拍地規(guī)則。不僅如此，“禁馬甲”，“嚴(yán)查競(jìng)拍企業(yè)資金來源”，“最高溢價(jià)率為15%”在本輪繼續(xù)沿用。

??土地出讓價(jià)格上來看，與福州、寧波等城市一致，首輪集中供地的地價(jià)較去年略有下降，譬如荔灣區(qū)陸居路AF020208、AF020245地塊、南沙區(qū)2022NJY-1地塊起拍價(jià)較去年首次出讓降幅均超20%，意在為房企提升利潤(rùn)空間。

??值得注意的是，繼去年第三輪集中土拍南沙首套50%限售被取消之后，本輪集中土拍海珠、黃埔地塊“要求不低于50%的房源向無(wú)房者出售”的限售規(guī)則也被取消，出讓門檻在一定程度上降低，提升房企參拍積極性的意圖顯而易見。

??首輪土拍熱度較去年第三輪略有回升，

??但溢價(jià)率仍處于1%的低位

??對(duì)比2021年第三輪集中土拍（高流拍+零溢價(jià)），廣州2022年首輪集中土拍熱度略有回溫，但仍處于1%的低位。具體來看，掛牌的18宗宅地有17宗成功出讓，總成交建面262萬(wàn)平方米，總成交金額達(dá)341億元，其中2宗地溢價(jià)成交，并且1宗觸及最高限價(jià)+競(jìng)自持成交，該地位于白云區(qū)空港大道中東側(cè)，西側(cè)與廣州設(shè)計(jì)之都相望，東側(cè)緊挨云泉居，南側(cè)靠近白云尚城，區(qū)位上看十分優(yōu)越；交通上距離2號(hào)線江夏站僅500米左右，十分便利；最終該地經(jīng)過25輪競(jìng)拍，被中海以271887萬(wàn)元+9%自持競(jìng)得，可售樓面價(jià)高達(dá)37912元/平方米，是本場(chǎng)土拍實(shí)際樓面價(jià)最高的地塊。

??另一宗溢價(jià)成交地塊位于荔灣區(qū)，地塊位于滘口板塊珠江以南，距離滘口地鐵站直線約400米左右，交通便利，并且地塊緊鄰珠江，可打造一線江景豪宅，因此地塊競(jìng)拍熱度也較高，最終被蘭園控股以10%的溢價(jià)收入囊中。

??底價(jià)成交地塊方面，本輪集中土拍底價(jià)成交地塊比重高達(dá)88%，較去年第三輪全部底價(jià)成交略有下降；至于流拍率，由于本輪集中土拍本土城投托底力度明顯提升，18宗地塊中僅荔灣1宗商業(yè)比重高達(dá)50%的商住地塊遭遇流拍，流拍率僅有6%，去年第二、三輪的高流拍現(xiàn)象得到明顯緩解。

??中心城區(qū)利潤(rùn)空間不及預(yù)期

??南沙、增城等區(qū)域高庫(kù)存影響房企參拍積極性

??盈利方面，以純宅地為例，按照每宗地周邊三公里范圍內(nèi)商品住宅成交均價(jià)測(cè)算的話，平均地房比約為0.6，房地差約1.3萬(wàn)元/平方米，整體來看盈利空間尚可。但是考慮到區(qū)域之間存在巨大的地價(jià)和房?jī)r(jià)差異，房企的盈利空間差異進(jìn)一步放大，進(jìn)而導(dǎo)致房企參拍的積極性也各不相同。

       中心城區(qū)地就以本場(chǎng)土拍競(jìng)拍熱度最高的白云區(qū)空港大道中東側(cè)AB2904003地塊為例，該地整體位置不錯(cuò)，交通便利，周邊居住氛圍成熟，考慮9%的自持后，可售樓面價(jià)達(dá)37912元/平方米，而目前其周邊三公里范圍內(nèi)同類項(xiàng)目商品住宅銷售均價(jià)僅有44805元/平方米，測(cè)算下來，地房比高達(dá)85%，實(shí)現(xiàn)盈利的壓力還是比較大的。不過好在近期廣州中心城區(qū)新房限價(jià)存在一定程度的松動(dòng)，因此盈利有一定的增長(zhǎng)空間。

??相比之下，南沙、增城、番禺等區(qū)域的盈利空間相對(duì)較大，地房比多在0.4-0.5之間，但其土拍熱度卻依然延續(xù)低位，大多數(shù)地塊被本土城投托底，這很大程度上是受到去高庫(kù)存壓力所致。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，截止2022年3月底，廣州商品住宅去化周期已超20個(gè)月，較去年同期拉長(zhǎng)了115%，尤其是南沙、增城等區(qū)域庫(kù)存高企，成交量大幅萎縮，部分板塊去化周期已經(jīng)超過25個(gè)月。

??總的來看，雖然本輪集中土拍整體熱度不高，但從區(qū)域上來看存在較大差異，一方面荔灣、白云等區(qū)域部分板塊備受熱捧，高溢價(jià)成交，甚至部分民企也積極參拍；另一方面，南沙、增城等區(qū)域均被本地城投托底成交。造成這種差異的最主要原因是中心城區(qū)和郊區(qū)商品房市場(chǎng)在盈利和去化方面存在的巨大差異所致。

??超八成地塊被國(guó)家隊(duì)拿下

       民企拿地積極性較去年三輪略有提升

??房企拿地方面，央/國(guó)企依舊占據(jù)主力，17宗成交地塊中15宗被其競(jìng)得，其中廣州地鐵表現(xiàn)尤為突出，分別在白云和海珠區(qū)拿地兩地，總成交價(jià)超165億元，貢獻(xiàn)了本場(chǎng)土拍總成交金額的48%。具體地塊來看，這15宗央/國(guó)企競(jìng)得的地塊，除中海封頂溢價(jià)競(jìng)得的白云地塊外，其余地塊均為底價(jià)成交；從這一點(diǎn)可以看出，廣州本輪集中土拍的托底意味依舊十分強(qiáng)烈。值得注意的是，本場(chǎng)土拍民企表現(xiàn)較去年第三輪積極性明顯提升。蘭園控股和大華分別拿下一宗地塊，其中蘭園控規(guī)以54976萬(wàn)元競(jìng)得的荔灣區(qū)金橋二期地塊，樓板價(jià)達(dá)33198元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)10%，是本場(chǎng)土拍除中海封頂價(jià)競(jìng)得的白云空港地塊之外唯一的溢價(jià)成交地塊。究其原因，很大程度上與近期廣州頻頻傳出新房限價(jià)放松有極大關(guān)系，尤其是中心城區(qū)新房?jī)r(jià)格已經(jīng)存在松動(dòng)，這在一定程度上提升了民營(yíng)房企參拍的積極性。

??總體來看，雖然廣州本輪集中土拍帶著誠(chéng)意而來，不僅提升了中心城區(qū)地塊比重、多宗土地下調(diào)了起始樓面價(jià)，還取消海珠、黃埔等地塊50%首套限售的規(guī)定，并且中心城區(qū)新房限價(jià)也有事實(shí)上的松動(dòng)，土拍門檻可謂全方位降低；但就實(shí)際結(jié)果來看，除了2宗白云區(qū)、荔灣區(qū)核心優(yōu)質(zhì)地塊引得多家房企積極參拍外，其余超八成地塊被本土城投托底競(jìng)得，整體溢價(jià)率依舊處于1%的低位。究其原因，主要在于廣州商品住宅市場(chǎng)表現(xiàn)萎靡不振，市場(chǎng)信心依舊承壓，尤其是南沙、增城等郊區(qū)，部分板塊去化周期已經(jīng)超過25個(gè)月。

??展望未來，盡管上層利好消息不斷，但在疫情影響下，上半年銷售回款進(jìn)度明顯不及預(yù)期，房企現(xiàn)金流仍然吃緊，拿地態(tài)度仍保持謹(jǐn)慎。這也導(dǎo)致城市與城市之間、甚至城市內(nèi)部的競(jìng)拍熱度將進(jìn)一步分化，企業(yè)拿地將更加聚焦置業(yè)需求旺盛的優(yōu)質(zhì)板塊，至于樓市去化表現(xiàn)不佳的板塊或區(qū)域，房企拿地會(huì)更加審慎，短期內(nèi)地市熱度仍將延續(xù)低位。