??2022年過(guò)去的4個(gè)月，政策層面由上而下，全面鋪開(kāi)，不斷釋放積極信號(hào)。目前已有超百城下調(diào)房貸利率，70省市出臺(tái)90多次放松政策，政策核心聚焦于放松限售、放松限購(gòu)、下調(diào)房地產(chǎn)交易稅費(fèi)、實(shí)行購(gòu)房補(bǔ)貼、加碼棚改貨幣化安置等內(nèi)容。房企紓困層面，也在不斷著重化解企業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，恢復(fù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的“造血”功能。

??然而，從市場(chǎng)端來(lái)看，全國(guó)商品住宅供應(yīng)疲軟，市場(chǎng)低迷疊加多地疫情反復(fù)因素使得房企推盤積極性大降，“躺平”心態(tài)嚴(yán)重。在疫情不確定性影響下，前4月成交累計(jì)降幅持續(xù)擴(kuò)大，長(zhǎng)三角區(qū)域全面熄火，杭州、合肥、南京等市場(chǎng)轉(zhuǎn)弱，蘇北地區(qū)市場(chǎng)全面承壓。二手房行情慘淡遠(yuǎn)超新房。

??進(jìn)入5月，企業(yè)積極自救，部分房企加大了以價(jià)換量的力度，使得部分核心區(qū)域項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)熱銷，樓市成交局部小幅回溫。

??但房地產(chǎn)行業(yè)下行壓力仍在持續(xù)。

??這主要是因?yàn)楸敬我咔楹?020年的疫情差異較大。2020年二季度起，在房地產(chǎn)一系列寬松性政策下，市場(chǎng)一路往上攀升，但就目前來(lái)看，即使再出臺(tái)寬松性政策，也可能也達(dá)不到2020年的效果。

??01

??各地頻出新政“托市”，回暖仍需時(shí)間

??2022年至今，中央多部委密集表態(tài)穩(wěn)地產(chǎn)，釋放強(qiáng)烈維穩(wěn)信號(hào)。僅4月，已有39省市出臺(tái)45次放松政策。

??居民端：蘇州、南京、無(wú)錫等12城放松限購(gòu)；蘭州、淮北、宜昌等6城放松限貸、下調(diào)首付比例等；衢州、蘇州、宜昌等4城放松限售，天津、蘇州、昆明等19城放松公積金貸款；南寧、長(zhǎng)沙、沈陽(yáng)等4城下調(diào)房地產(chǎn)交易稅費(fèi)；無(wú)錫、南通、宜昌等6城實(shí)行購(gòu)房補(bǔ)貼；

??企業(yè)端：南京、常德放松預(yù)售資金監(jiān)管；蘭州、常德土拍規(guī)則放松。

??4月末中央政治局會(huì)議召開(kāi)，會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管。

??在此政策指引下，進(jìn)入5月，各地房地產(chǎn)紓困政策加速出臺(tái)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，五一假期期間，18個(gè)省市諸如發(fā)布或執(zhí)行了穩(wěn)地產(chǎn)新政，東莞、惠州等降低限購(gòu)門檻，達(dá)州、沈陽(yáng)對(duì)多孩家庭購(gòu)房給予了政策傾斜；洛陽(yáng)、上饒、連云港、梅州等降低首付比例至2成，株洲、南陽(yáng)、黃石、岳陽(yáng)等或契稅優(yōu)惠、或購(gòu)房補(bǔ)貼財(cái)政“托市”。無(wú)錫將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅免征年限由5年調(diào)整為2年。

??在政策“春風(fēng)”下，房企整體推盤積極性較高，尤其是市場(chǎng)熱度較高的核心一二線和強(qiáng)三線城市基本都迎來(lái)了供應(yīng)高峰。

??從項(xiàng)目的具體去化來(lái)看，不同城市不同項(xiàng)目分化持續(xù)加劇。如長(zhǎng)沙一城萬(wàn)科瑧灣匯項(xiàng)目和軌道萬(wàn)科悅府項(xiàng)目均在五一開(kāi)盤，去化率卻分別為98%和46%，差異較大。而南京、無(wú)錫、常州、淮安等部分開(kāi)盤項(xiàng)目五一去化均不足10套，且開(kāi)盤去化率多數(shù)都在10%以下，即便南京此前放松了外圍限購(gòu)，但從成交層面來(lái)看，對(duì)整體市場(chǎng)的提振作用尚未顯現(xiàn)。

??去化分化的原因主要是：一是折扣力度較大，昆明的卓越滇池晴翠、萬(wàn)科城綿陽(yáng)的富臨綿州水郡、內(nèi)江的碧桂園鉑悅府、眉山的陽(yáng)光上和賦項(xiàng)目均采取了以價(jià)換量策略帶動(dòng)了銷量提升，眉山的陽(yáng)光上和賦項(xiàng)目以特價(jià)房及首付2萬(wàn)起降低準(zhǔn)入門檻，五一成交量達(dá)30套。

??二是板塊供應(yīng)稀缺、周邊配套健全、部分受限價(jià)影響存在一二手價(jià)差的項(xiàng)目入市帶動(dòng)了改善需求的持續(xù)釋放。西安龍湖青云闕項(xiàng)目因板塊供應(yīng)稀缺，為高新CID板塊唯一有小戶型產(chǎn)品，也是該板塊唯一帶陽(yáng)臺(tái)的項(xiàng)目，五一日均到訪量達(dá)300組，銷售套數(shù)達(dá)110套。

??從整體來(lái)看，雖然為了減緩房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力，各地在4月末5月初頻頻出臺(tái)新政“托市”，但是利好政策落地尚需時(shí)日，城市間分化還將持續(xù)加劇，對(duì)于廣大缺乏基本面支撐的城市仍將延續(xù)低迷走勢(shì)，短期內(nèi)難以出現(xiàn)反轉(zhuǎn)行情。

??02

??市場(chǎng)與2020年差異較大，行業(yè)仍有壓力

??2020年二季度起，在房地產(chǎn)一系列的寬松性政策下市場(chǎng)一路往上攀升，但就目前來(lái)看，即使再出臺(tái)寬松性政策，也可能也達(dá)不到2020年的效果。

??這主要是因?yàn)?022年3月至今的疫情的爆發(fā)與2020年的疫情差異較大。從2020年全國(guó)月度商品房銷售面積、銷售金額及其同比走勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)看，2020年2月“斷崖式”下跌后3月開(kāi)始回升，最后走出“V型曲線”。當(dāng)時(shí)整體基本面相對(duì)較好，2019年底市場(chǎng)仍為高位，在疫情后，全國(guó)各能級(jí)城市逐步復(fù)蘇，恢復(fù)高位運(yùn)行。

??而2022年整體環(huán)境已經(jīng)出現(xiàn)變化，首先，2021年以來(lái)受疫情影響，中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨需求萎縮、供給沖擊和需求壓力，2022年短期內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力加大；其次，房地產(chǎn)市場(chǎng)邏輯發(fā)生根本轉(zhuǎn)變，全國(guó)層面的刺激政策很難再現(xiàn)；第三，市場(chǎng)需求和購(gòu)買力明顯透支，城鎮(zhèn)化趨勢(shì)放緩、住房需求趨于飽和，M1低速增長(zhǎng)、房?jī)r(jià)超預(yù)期上漲、居民過(guò)度加杠桿購(gòu)房等均意味著市場(chǎng)購(gòu)買力已透支。

        基于這樣的大背景下全年銷售面積及金額同比增速“緩坡滑落”，短期內(nèi)整體市場(chǎng)依然有下行壓力。

??從投資來(lái)看，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示2022年1-3月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資27765億元，同比增長(zhǎng)0.7%，漲幅較1-2月收窄3pcts。其中3月單月開(kāi)發(fā)投資額為13266億元，同比下降2.4%，對(duì)比1-2月同比由正轉(zhuǎn)負(fù)。但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額絕對(duì)值仍然是除2021年以外近8年次高，整體規(guī)模同樣維持在歷史高位。

??這主要是因?yàn)?，一方面在“保交付”政策下?月起地方政府和銀行機(jī)構(gòu)陸續(xù)與房企協(xié)商，盡可能讓已停工、延期交付的項(xiàng)目復(fù)工。這一部分建安投資對(duì)開(kāi)發(fā)投資有支撐，表現(xiàn)為前3月房屋施工面積累計(jì)增1%；另一方面受價(jià)格因素影響，2022年以來(lái)建筑材料、工程安裝等價(jià)格漲幅較高，一定程度推高了房地產(chǎn)投資的總量。最后3月商品房銷售額高于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額，在一定程度上對(duì)投資規(guī)模有支撐。

??但需注意的是，開(kāi)發(fā)投資的單月同比增速3月由正轉(zhuǎn)負(fù)，除前置較高因素外，負(fù)增長(zhǎng)表明建安投資和土拓投資已無(wú)力支撐整體投資增速。

       當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)處于政策寬松與行業(yè)信心的博弈期，房地產(chǎn)業(yè)還未到達(dá)回暖時(shí)刻，開(kāi)發(fā)企業(yè)的投資熱情和投資動(dòng)力仍處于歷史低點(diǎn)。

??03

??目前最大的問(wèn)題，是行業(yè)信心問(wèn)題

??從目前來(lái)看，整體市場(chǎng)最大的問(wèn)題，是消費(fèi)信心出了問(wèn)題，這個(gè)消費(fèi)信心既包括普通消費(fèi)，也包括對(duì)房地產(chǎn)等大宗商品的消費(fèi)信心，目前整個(gè)市場(chǎng)相對(duì)比較謹(jǐn)慎，都不樂(lè)觀。

??由于目前房地產(chǎn)整體市場(chǎng)正在分化，未來(lái)也不會(huì)出現(xiàn)“齊頭并進(jìn)”的現(xiàn)象，因此未來(lái)的市場(chǎng)需要細(xì)分，而細(xì)分之下，就需要領(lǐng)頭羊站出來(lái)。

??如一二線城市的核心地段，可以針對(duì)這些核心地段的優(yōu)質(zhì)房源，采取一些真正放開(kāi)的政策，通過(guò)“以點(diǎn)帶面”的方法，慢慢從一線延伸至二線、三線，雖然過(guò)程不會(huì)太快，但是會(huì)激活市場(chǎng)。

??近期，有部分城市連續(xù)多月樓盤銷售慘淡，持續(xù)虧本，甚至不少項(xiàng)目停擺。如果在當(dāng)前這個(gè)節(jié)點(diǎn)上，政策面能適度放開(kāi)，如豪宅不限購(gòu)不限價(jià)，此時(shí)購(gòu)買力未必會(huì)比之前高，但只要能夠撐住市場(chǎng)，那對(duì)整體市場(chǎng)信心的提振作用是非常大的，這將對(duì)整體行業(yè)都有幫助。

??2022年至今，疫情的反復(fù)，打斷了原本一二線主要城市回穩(wěn)，甚至部分城市回暖的試點(diǎn)。若疫情能在5-6月得以有效控制，整體行業(yè)還是有希望可以通過(guò)一系列政策的落地使得行業(yè)重新回穩(wěn)。

??我們認(rèn)為，隨著利好政策的逐步落地，未來(lái)成交仍有望復(fù)蘇，但城市間分化還將持續(xù)加劇。目前最重要的仍是對(duì)行業(yè)信心的恢復(fù)。