[克而瑞]“五一”政策發(fā)力、企業(yè)積極營銷，樓市成交局部小幅回溫

??2022年“五一”假期房企推盤積極性明顯上升，在供應穩(wěn)步放量情況下成交得以階段性復蘇，從認購數(shù)據(jù)來看，23個重點城市雖然同環(huán)比齊降，但是降幅基本在4成以內，較此前有收窄趨勢，主要得益于各地樓市紓困政策頻頻，加之部分房企加大了以價換量的力度，使得部分核心區(qū)域項目實現(xiàn)了熱銷。究竟不同城市間呈現(xiàn)出怎樣的分化行情，未來復蘇的勢頭又能否延續(xù)？

??節(jié)前政治局會議繼續(xù)強調穩(wěn)地產(chǎn)

??“五一”18省市陸續(xù)放松調控 

??4月樓市紓困政策“有增無減”，39省市出臺45次放松政策。居民端，蘇州、南京、無錫等12城放松限購；蘭州、淮北、宜昌等6城放松限貸、下調首付比例等；衢州、蘇州、宜昌等4城放松限售，天津、蘇州、昆明等19城放松公積金貸款；南寧、長沙、沈陽等4城下調房地產(chǎn)交易稅費；無錫、南通、宜昌等6城實行購房補貼；企業(yè)端，南京、常德放松預售資金監(jiān)管；蘭州、常德土拍規(guī)則放松。月末中央政治局會議召開，會議強調，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，支持各地從當?shù)貙嶋H出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預售資金監(jiān)管。

??在此政策指引下，進入5月，各地房地產(chǎn)紓困政策加速出臺。據(jù)統(tǒng)計，五一假期，18個省市諸如發(fā)布或執(zhí)行了穩(wěn)地產(chǎn)新政，東莞、惠州等降低限購門檻，達州、沈陽對多孩家庭購房給予了政策傾斜；洛陽、上饒、連云港、梅州等降低首付比例至2成，株洲、南陽、黃石、岳陽等或契稅優(yōu)惠、或購房補貼財政“托市”。無錫將個人住房轉讓增值稅免征年限由5年調整為2年。

??可以預期，在當前多地疫情頻發(fā)，經(jīng)濟疲軟、地產(chǎn)下行的大背景下，5月整體樓市調控仍將持續(xù)“松動”：核心一、二線城市調控政策或將適度解綁。但“四限”等嚴苛政策較難全面退出，政策層面集中在人才落戶、降低非戶籍家庭社保年限要求，刺激剛需的購房需求釋放。弱二線及三四線城市將加速跟進放松調控，并推出救市政策組合拳，以刺激居民購房消費。

??房企積極“自救”

??五一營銷活動數(shù)量、折扣力度均有提升

??從企業(yè)層面來看，五一期間，房企營銷積極性明顯復蘇，營銷活動數(shù)量、規(guī)模以及折扣力度較之前都有提升，一方面恰逢五一節(jié)點，另一方面政策方面頻頻放松，房企也借機刺激購房。據(jù)CRIC不完全統(tǒng)計，整個五一期間，TOP30房企中超6成都推出了區(qū)域和集團層面的營銷活動。雖然方式上仍然是集團造節(jié)，各區(qū)域結合實際情況制定優(yōu)惠內容，以折扣、特價房和全民營銷返傭金等為主，但是力度明顯增強，像碧桂園最低可達55折，恒大現(xiàn)房特價最低可達75折，弘陽、華潤、美的置業(yè)也均有6-7折特價房入市，不過多為商辦業(yè)態(tài)。另外五一假期期間，我們也關注到企業(yè)的體驗性活動明顯增多，對于疫情有影響區(qū)域，不少房企推出了居家健身打卡的營銷活動，追趕熱度。

??假期一二線迎來供應高峰

??備案數(shù)據(jù)顯示較4月熱度繼續(xù)回落、日均成交降幅達62%

??從供應層面來看，2022年五一假期（2022年4月30日-5月4日，下同）房企整體推盤積極性較高，尤其是市場熱度較高的核心一二線和強三線城市基本都迎來了供應高峰：廣州五一前夕便“蓄勢待發(fā)”，4月25日-5月1日期間，合計獲批41張預售證，新增5896套房源，迎來拿證高峰。佛山如是，至少14個純新盤在五一入市。

??從CRIC監(jiān)測的五一成交備案數(shù)據(jù)來看，50個重點監(jiān)測城市累計成交44.75萬平方米，同比下降80%，2022年五一假期日均較2022年4月日均降幅為75%，市場整體仍延續(xù)下行。分能級來看，一線城市需求相對“堅挺”，同比微增6%，不過較4月熱度穩(wěn)步回落，降幅達到了62%，二三線城市全面下行，無論是較2021年同期還是2022年4月跌幅均在6成以上。

??調研數(shù)據(jù)：京滬受影響顯著

??成都、蘇州、南寧等認購回升

??三四線去化繼續(xù)承壓

??考量到備案數(shù)據(jù)或將延遲，我們同時結合了克而瑞城市機構調研數(shù)據(jù)，可以看到，“五一”假期核心、城市成交實則有邊際復蘇跡象，23個重點城市成交同環(huán)比跌幅均在4成以內。

??一線城市受疫情影響較大，上海封控管理已達一月有余，4月尚有延遲備案，不過五一成交已然趨近于0。北京則因突發(fā)疫情，計劃開盤的金地壹街區(qū)、中建學府印月等項目售樓處被迫關閉，供應節(jié)奏的放緩也使得其整體成交熱度較4月小幅回落，在售的硅谷one和青云上府每日到訪量基本保持在20-30組。廣州近期疫情也有“反撲”態(tài)勢，但因政府及時管控，對整體成交影響較小，五一仍有多盤貼出喜報，譬如越秀珠實天悅海灣“五一期間成交5000萬”、南沙十里方圓“五一累計成交40+套”、龍光中鐵建天皓西派云峰“五一勁銷2.8億”、金茂萬科都會四季“五一熱銷137套”、亞運城“兩天勁銷1億”等。

??二線城市輪動復蘇，同環(huán)比分別下降了19%和37%，但局部城市諸如成都、蘇州、南寧等迎來了熱度回升，僅成都一城同環(huán)比齊增，較去年同期漲幅達189%。蘇州、南寧等前期政策利好持續(xù)發(fā)酵，五一成交環(huán)比持增。以蘇州為例，在降低購房門檻、限售5改3、公積金首次貸款額度提升等一系列政策加持下，案場到訪量和成交量均有明顯回升，中泱公園在五一期間成交了15套房源；悅四季華庭線上咨詢+現(xiàn)場來訪超500組，成交9套，而且項目宣布自5月5日開始全線漲價2%。

??三四線整體延續(xù)下行走勢，環(huán)比下降45%，同比下降61%，在不同能級城市中降幅居首，整體去化承壓。同比全線回落，環(huán)比漲跌參半，上漲城市以張家港、南通、太倉、昆山等長三角城市為主，環(huán)比持增，復蘇態(tài)勢初顯，而泉州、常州、無錫、莆田等市場暫未有復蘇跡象。

??調研數(shù)據(jù)

??寧錫?；吹软椖咳セ势毡榈陀?0%

??大幅降價和倒掛項目仍能熱銷

??從項目去化來看，不同城市不同項目分化持續(xù)加劇：長沙一城萬科瑧灣匯項目和軌道萬科悅府項目均在五一開盤，去化率卻分別為98%和46%，差異較大。而南京、無錫、常州、淮安等部分開盤項目五一去化均不足10套，且開盤去化率多數(shù)都在10%以下，即便南京此前放松了外圍限購，但從成交層面來看，對整體市場的提振作用尚未顯現(xiàn)。

       項目去化來看，不同城市都有項目熱銷。原因主要是：一是折扣力度較大，昆明的卓越滇池晴翠、萬科城綿陽的富臨綿州水郡、內江的碧桂園鉑悅府、眉山的陽光上和賦項目均采取了以價換量策略帶動了銷量提升，眉山的陽光上和賦項目以特價房及首付2萬起降低準入門檻，五一成交量達30套。二是板塊供應稀缺、周邊配套健全、部分受限價影響存在一二手價差的項目入市帶動了改善需求的持續(xù)釋放。西安龍湖青云闕項目因板塊供應稀缺，為高新CID板塊唯一有小戶型產(chǎn)品，也是該板塊唯一帶陽臺的項目，五一日均到訪量達300組，銷售套數(shù)達110套。

??綜上，可以看出，為了減緩房地產(chǎn)市場下行壓力，各地在4月末5月初頻頻出臺新政“托市”，在政策“春風”下，五一整體供應的確迎來了集中放量，尤其是核心一二線城市和強三線城市諸如廣州、武漢、佛山等房企推盤節(jié)奏明顯加快，項目集中入市。從整體成交來看，也有小幅復蘇跡象，五一成交較4月降幅有收窄趨勢，不過不同城市分化持續(xù)加?。阂痪€總體“堅挺”，北京熱度受疫情影響小幅回落但仍好于去年同期，成都、蘇州、南寧等城市認購量均出現(xiàn)不同程度回升，相較而言，福州、濟南、鄭州等城市整體成交仍處低位徘徊。而對于廣西等欠發(fā)達區(qū)域三四線城市去化壓力巨大，下行趨勢依舊。

??展望未來，若疫情得以在5-6月得以有效控制，整體樓市供求仍將穩(wěn)步修復。一方面由于5、6兩月乃是房企集中沖刺半年度業(yè)績的關鍵期，企業(yè)推案、營銷熱情持續(xù)高漲，市場供應規(guī)模有望維持在較高水平。另一方面。隨著前期利好政策逐步落地，成交仍有望遍及復蘇，城市間分化還將持續(xù)加劇，“熱點恒熱”，率先復蘇的勢必是購買力相對充裕的核心一二線城市，而對于廣大缺乏基本面支撐，長期人口凈流出的三四線城市仍將延續(xù)低迷走勢，短期內難以出現(xiàn)反轉行情。