??中房網(wǎng)訊 （高鶴 亞晨/文）今年以來，不斷有城市通過調(diào)整現(xiàn)行政策來穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。

??截至目前，全國已有近百城加入了因城施策隊伍。而多地政策調(diào)整的背后，當?shù)胤康禺a(chǎn)市場整體依舊處于低迷態(tài)勢。

??根據(jù)克而瑞監(jiān)測，4月份30個重點城市商品住宅成交面積環(huán)比下降18%，同比跌幅擴至58%。雖然近期有個別城市出現(xiàn)回暖跡象，但整體看，政策效應尚未傳導至市場。

??而五一節(jié)前高層會議對房地產(chǎn)的定調(diào)，釋放了更加積極的維穩(wěn)信號。此后，金融管理部門相繼召開的專題會議，也均對房地產(chǎn)行業(yè)有所提及，比較系統(tǒng)和全面地對近期房地產(chǎn)市場中的金融需求給予了總結，對未來的相關金融政策優(yōu)化進行了推進。

??因城施策特點明顯

??最近官方的各類表態(tài)，無疑在為房地產(chǎn)市場注入信心。從穩(wěn)定市場和購房者預期等因素考慮，多地政策未來存在進一步調(diào)整的空間。而從此輪政策調(diào)整的內(nèi)容來看，因城施策特點明顯。

??4月26日，沈陽市房產(chǎn)局和稅務局聯(lián)合發(fā)布通知，將個人住房轉讓增值稅免征年限由5年調(diào)整為2年；4月25日，無錫市四部門發(fā)出通知，改善生育二個孩子及以上家庭的居住條件。除上調(diào)了公積金貸款的最高限額外，還對限購政策進行了局部松綁，對生育兩個孩子及以上的無錫市戶籍居民家庭，可以在限購區(qū)域新增購買一套商品住房。

??值得注意的是，沈陽是第一個對二手房增值稅進行調(diào)整的城市，通過政策調(diào)整，有助于降低二手房的交易成本，提升市場活躍度。同樣，無錫新政更是充分體現(xiàn)了滿足二孩及以上家庭的住房需求，減輕此類家庭的購房負擔，對其他城市都具有一定的示范效應。

??實際上，此輪政策調(diào)整早有端倪。自去年12月以來，監(jiān)管層就曾多次表示支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

??此后，越來越多的城市開始對樓市政策進行調(diào)整，不僅涉及的范圍越來越廣，調(diào)整的力度也越來越大，而調(diào)整城市的級別也逐漸向省會城市蔓延。其中，以鄭州、哈爾濱、福州等省會城市為代表的40余個城市，對一直以來執(zhí)行最為嚴格的"四限"（限購、限貸、限售、限價）政策進行了不同程度調(diào)整。

??3月初，鄭州率先打響“第一槍”，成為首個放松限購、限貸的省會城市。隨后，同為省會城市的哈爾濱、福州和蘭州也先后對限售、限購政策進行了調(diào)整。4月20日，湖南也宣布支持長沙具有大專及以上學歷就業(yè)人員落戶，并在長沙享有購房資格。

??根據(jù)中房網(wǎng)不完全統(tǒng)計，截至目前全國已有接近100個城市不同程度對房地產(chǎn)政策進行了調(diào)整。政策內(nèi)容主要包括調(diào)整“四限”政策、人才政策、發(fā)放購房補貼或契稅補貼、重啟貨幣化安置、提高住房公積金貸款額度、下調(diào)房貸利率和首付比例，以及調(diào)整增值稅年限等措施。

??整體來看，對住房公積金政策優(yōu)化的城市多達67個；40余個城市對“四限”政策進行了調(diào)整；接近40個城市出臺了購房補貼政策。

??中房研協(xié)分析認為，從地方房地產(chǎn)調(diào)控歷程來看，主要表現(xiàn)出了兩大特點：一是松綁城市由下行壓力較大的二線城市及三四線城市擴展至熱點一二線城市；二是調(diào)控逐漸深入，寬松力度加大。尤其自3月份以來，一二線城市相繼對“四限”政策作出調(diào)整，地方房地產(chǎn)調(diào)控政策工具箱和松綁力度明顯加大，寬松政策導向更加明確。

??地方政策調(diào)整將延續(xù)，“房住不炒”仍是調(diào)控主基調(diào)

??從全國市場來看，當前政策的回暖力度，對房地產(chǎn)市場的修復仍顯不足。疊加疫情影響及居民加杠桿意愿受到擠壓，房地產(chǎn)市場銷售情況不容樂觀。

??根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，1-3月份全國商品房銷售面積31046萬平方米，同比下降13.8%；其中，住宅銷售面積下降18.6%。商品房銷售額29655億元，下降22.7%；其中，住宅銷售額下降25.6%。

??雖然近期個別城市住房需求有一定釋放，但不同能級城市的庫存仍保持上揚。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，3月份百城庫存去化周期延長至22.70個月。其中，一線城市增至15.55個月；二線城市增至21.56個月；三四線城市更是高達25.83個月，已經(jīng)超過2020年疫情期間水平。

??對此，首創(chuàng)證券指出，從當前的政策反饋效果來看，寬松范圍及力度均有待升級，才有可能逐步打破行業(yè)供需負反饋的局面。

??在易居企業(yè)集團CEO丁祖昱看來，政策救市效果仍需要時間驗證，后續(xù)能否促進房地產(chǎn)市場真正回穩(wěn)，能否有更大力度的刺激性政策落地是關鍵點。

??自2016年底中央經(jīng)濟工作會議首次提出"房子是用來住的、不是用來炒的"定位以來，時至今日，堅持"房住不炒"仍是房地產(chǎn)市場的政策主基調(diào)。那么，在本輪政策調(diào)整過程中，地方結合自身實際情況進行有針對性的調(diào)整。

??國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人、國民經(jīng)濟綜合統(tǒng)計司司長付凌暉此前在一季度國民經(jīng)濟運行情況發(fā)布會上表示，盡管當前房地產(chǎn)銷售在下降，但是也要看到，隨著多地適度放開限購限售，降低公積金使用門檻，加快購房貸款審批等，部分城市的住房需求有所釋放，銷售面積降幅有所收窄。下階段，各地堅持“房住不炒”，持續(xù)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，完善房地產(chǎn)市場長效機制，積極滿足合理住房需求，全國商品房銷售下行的態(tài)勢可能得到緩解。

??官方的表態(tài)，也客觀反映了管理層對當前地方政策調(diào)整的認可。在堅持“房住不炒”定位前提下，未來地方將進一步落實房地產(chǎn)調(diào)控城市主體責任，充分發(fā)揮調(diào)控自主權，樓市因城施策預期延續(xù)。

??丁祖昱認為，隨著高層會議定調(diào)，后續(xù)將有更多城市因城施策促進行業(yè)良性循環(huán)，核心一、二線城市調(diào)控政策或?qū)⑦m度松綁，但限購政策較難全面退出；弱二線和三四線城市或?qū)⒏M放松調(diào)控，甚至刺激居民購房消費。

??中房研協(xié)預計，在一二線城市“四限”政策松動導向下，后續(xù)或?qū)⒂懈喽€城市因城施策，對相關限購、限貸、限售類政策作出寬松性調(diào)整，促進地方房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行。對于熱點一二線城市而言，由于城市自身房地產(chǎn)市場支撐性較好，松綁“四限”政策對樓市的刺激作用要比三四線城市要更加強烈。因此，在“房住不炒”定位和穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期調(diào)控目標指導下，熱點一二線城市在“四限”尤其是限購政策調(diào)整上將保持審慎，政策維持或小幅調(diào)整的可能性較大。

??中歐國際工商學院經(jīng)濟學與金融學教授、中國人民銀行調(diào)查統(tǒng)計司原司長盛松成近日也在其發(fā)表的署名文章中指出，房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)從需求端邊際放松是現(xiàn)實的舉措。各地應靈活把握因城施策和全國統(tǒng)一政策的平衡，以不增加行業(yè)風險為底線，在緩解疫情影響的同時鞏固已經(jīng)取得的調(diào)控成果。目前各地的政策仍在調(diào)整，整體看來是在適度放松并體現(xiàn)了因城施策的精神，但熱點城市政策放松仍需謹慎。

??附：2022年以來部分城市政策調(diào)整情況