??中房網訊 （亞晨/文）為全面落實房地產長效機制，支持各地從當?shù)貙嶋H出發(fā)完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，金融主管部門就差別化住房信貸政策進行了調整。

??5月15日，中國人民銀行、中國銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關于調整差別化住房信貸政策有關問題的通知》（以下稱《通知》）提出，對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點，二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

??多地首套房貸利率存在較大下調空間

??事實上，此次下調房貸利率早有端倪。

??4月29日，人民銀行在召開的專題會議上表示，執(zhí)行好房地產金融審慎管理制度，及時優(yōu)化房地產信貸政策，保持房地產融資平穩(wěn)有序，支持剛性和改善性住房需求。5月5日，中國銀保監(jiān)會專題會議也提出，因城施策落實好差別化住房信貸政策，支持首套和改善性住房需求。

??央行近日發(fā)布的金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)報告顯示，4月份住房貸款減少605億元，同比少增4022億元。另一方面，根據(jù)國家統(tǒng)計局今日（5月16日）公布的數(shù)據(jù)顯示，1-4月份商品房銷售面積39768萬平方米，同比下降20.9%；其中，住宅銷售面積下降25.4%。商品房銷售額37789億元，下降29.5%；其中，住宅銷售額下降32.2%。

??無論是從金融數(shù)據(jù)還是房地產成交數(shù)據(jù)來看，下調首套房貸利率具有一定的緊迫性。

??而此次差別化住房信貸政策的出臺，也將遵循“因城施策”的原則。據(jù)悉，在全國統(tǒng)一的貸款利率下限基礎上，人民銀行、銀保監(jiān)會各派出機構按照“因城施策”的原則，指導各省級市場利率定價自律機制，根據(jù)轄區(qū)內各城市房地產市場形勢變化及城市政府調控要求，自主確定轄區(qū)內各城市首套和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限。

??從利率方面看，4月20日中國人民銀行授權全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，5年期以上LPR為4.6%，這也意味著未來各地首套房貸利率最多可降至4.4%。

??如果按貸款100萬元，貸款期限為30年，以等額本息的還款方式測算，到期將少付利息約4.28萬元，這將在一定程度上緩解購房者的購房壓力。

??此外，根據(jù)貝殼研究院此前發(fā)布的重點城市主流房貸利率數(shù)據(jù)，4月份其監(jiān)測的103個重點城市主流首套房貸利率為5.17%，二套利率為5.45%。通過本次差別化住房信貸政策的調整，全國多地首套房貸利率未來將存在較大的下調空間。

??中金公司也發(fā)布報告稱，本次下調的是首套房貸利率下限而非終端實際利率，預計未來各地終端房貸利率仍將繼續(xù)下行。

??助力房地產市場企穩(wěn)

??根據(jù)中房網不完全統(tǒng)計，最近一段時間以來，多地都出臺了穩(wěn)定房地產市場相關政策，截至目前全國已有超過100個城市不同程度對房地產政策進行了調整。政策內容主要包括調整“四限”政策、人才政策、發(fā)放購房補貼或契稅補貼、重啟貨幣化安置、提高住房公積金貸款額度、下調房貸利率和首付比例，以及調整增值稅年限等措施。但從實際情況看，受疫情等因素影響，政策效應傳導至市場尚不明顯，樓市仍處于調整期。

??而本次房貸利率的調整，無疑為目前低迷的房地產行業(yè)打了一針“強心劑”。

??中泰證券研究所政策組負責人、首席分析師楊暢表示，降低住房貸款利率反映了刺激房地產市場需求的意圖。本次政策重點對首套房貸款利率進行調整，同時強調二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行，拉大了首套房與二套房貸款利差，在刺激首套房需求釋放的同時，有利于避免加大投資投機性需求。

??在楊暢看來，因城施策有利于精準調控。政策強調“各城市自主確定轄區(qū)內各城市首套和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限”，對于部分人口流入數(shù)量較大，住房具有剛性需求的城市，可以結合自身情況采取不同的加點方式，有利于對需求釋放進行精準調控，防止產生房價快速上行的壓力。

??中金公司的報告也稱，本次利率下限調整是對政治局會議中房地產政策取態(tài)的具體落地，重點響應了“支持剛性和改善性住房需求”這一核心精神，以期改善當前銷售低迷狀態(tài)。

??易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，此次下調房貸利率下限，充分體現(xiàn)了當前房貸持續(xù)發(fā)力、扭轉近期房地產交易行情頹廢態(tài)勢的決心。結合近期各地推出降低首付、松綁二手房限售、放松限購等政策來看，將為5月中下旬及后續(xù)市場交易的活躍創(chuàng)造更好的條件，也有助于各地基于實際情況開展房地產貸款工作，一些市場交易疲軟的城市，將基于差別化的信貸政策工具，積極開展更寬松的房貸政策。

??整體來看，通過房地產調控政策與住房信貸政策的調整，將對當前的市場預期起到積極作用，釋放更加強烈的企穩(wěn)信號，有助于提振銷售、改善企業(yè)現(xiàn)金流，進一步恢復市場信心。