[克而瑞]行業(yè)透視 |? 3月來(lái)百城流動(dòng)顯著放緩

??對(duì)于此次疫情較為嚴(yán)重的上海及靜態(tài)管理期接近甚至超過(guò)60天的延邊、丹東等城市，恢復(fù)日常流動(dòng)也至少需要三周以上。

??3月份以來(lái)，新冠疫情多點(diǎn)散發(fā)，深圳、上海、北京等超大城市及周邊城市也先后進(jìn)入“靜態(tài)管理”，尤其是此輪疫情的“震中”上海，部分區(qū)域?qū)嵭徐o態(tài)管理已經(jīng)長(zhǎng)達(dá)60天以上。封控之下，房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇速度也明顯放緩，1-4月全國(guó)商品住宅累計(jì)成交面積同比降幅較上月再度擴(kuò)大，上海二批次新房上市推遲，原定于3月末4月初的首輪集中供地也延期未定。

??為了探究對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，我們想要知道，在這輪疫情影響下，3月后全國(guó)有多少城市流動(dòng)顯著放緩？對(duì)于已經(jīng)解除封控的城市，其消費(fèi)、房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)情況如何？那些仍處于靜態(tài)管理中的城市，在解封后，需要多久才能恢復(fù)往日流動(dòng)？樓市表現(xiàn)又將如何？

??疫情多點(diǎn)散發(fā)下

??超四成城市3月后流動(dòng)顯著放緩

??為了探知3月以來(lái)有多少城市曾經(jīng)或正在“慢下來(lái)”，我們以連續(xù)7天百度遷徙指數(shù)同比降幅超過(guò)50%作為該城市日常流動(dòng)顯著放緩的標(biāo)準(zhǔn)，測(cè)算了全國(guó)365個(gè)城市或地區(qū)在3月以來(lái)的遷徙指數(shù)變化情況。最終，我們發(fā)現(xiàn)，在此標(biāo)準(zhǔn)下，約有170個(gè)城市在3月后出現(xiàn)流動(dòng)放緩的現(xiàn)象，占比高達(dá)47%。

??從城市個(gè)數(shù)日度變化來(lái)看，3月中旬流動(dòng)顯著放緩的城市個(gè)數(shù)出現(xiàn)明顯上升趨勢(shì)，而此時(shí)恰是上海疫情擴(kuò)散期及吉林疫情膠著期。流動(dòng)顯著放緩城市的個(gè)數(shù)在4月5日-4月7日達(dá)到高峰期，有多達(dá)110余個(gè)城市近七日遷徙指數(shù)同比低于50%。隨著吉林疫情基本得到控制、上海疫情態(tài)勢(shì)穩(wěn)中向好，流動(dòng)放緩城市個(gè)數(shù)自4月中旬開(kāi)始下降。而近期北京、天津疫情再起，流動(dòng)放緩城市數(shù)量走勢(shì)有抬頭趨勢(shì)，至5月10日流動(dòng)放緩城市的數(shù)量仍有57個(gè)。

??東北、長(zhǎng)三角多城流動(dòng)顯著放緩

??河南、環(huán)北京大部分區(qū)域仍待解封

??雖然170城中多數(shù)城市并未官宣“靜態(tài)管理”，但為了防止外溢疫情，不少城市要求本地居民非必要不出市、外地進(jìn)入須48小時(shí)內(nèi)核酸且“3+7”隔離監(jiān)測(cè)甚至更嚴(yán)格的防疫條件。在此影響下，這些城市的日常流動(dòng)也因此顯著減少。

??從區(qū)域分布上看，流動(dòng)放緩的城市明顯聚集在以上海為中心的長(zhǎng)三角區(qū)域以及吉林、長(zhǎng)春所在的東北區(qū)域。兩大區(qū)域合計(jì)有66個(gè)城市在過(guò)去的2個(gè)月中明顯減緩了日常流動(dòng)以控制疫情擴(kuò)散，其中東三省所有城市都在3月后曾減緩流動(dòng)，長(zhǎng)三角三省一市中也有30個(gè)城市曾出現(xiàn)連續(xù)7天遷徙指數(shù)同比降幅超過(guò)50%。

??除此之外，此前省內(nèi)城市曾爆發(fā)疫情的河南、山東、山西、江西、福建等省份也有超過(guò)5個(gè)以上的城市在3月后曾顯著減緩了日常流動(dòng)。尤其是河南，3月以來(lái)，焦作、周口、許昌相繼爆發(fā)多例感染病例，因此全省17個(gè)地級(jí)市均曾要求部分區(qū)域或全部城區(qū)采取靜態(tài)管理措施。

       而以5月10日為節(jié)點(diǎn)來(lái)看。東北區(qū)域流動(dòng)放緩的城市個(gè)數(shù)明顯減少，此輪疫情最嚴(yán)重的長(zhǎng)春、吉林已經(jīng)逐步解封，不過(guò)沈陽(yáng)、大連、哈爾濱及近期出現(xiàn)疫情的丹東、延邊等城市顯然還未能恢復(fù)流動(dòng)，多個(gè)區(qū)域仍處于靜態(tài)管理中。長(zhǎng)三角區(qū)域中，受?chē)?yán)格的防疫政策影響，環(huán)上海周邊的蘇州、無(wú)錫、常州、南通等城市目前仍未能恢復(fù)往日流動(dòng)，但距離上海相對(duì)較遠(yuǎn)、疫情迅速得到控制的合肥、阜陽(yáng)、池州等城市已經(jīng)基本恢復(fù)往日流動(dòng)。此外，河南大部分城市及環(huán)北京的部分城市流動(dòng)也仍未恢復(fù)往期水平，尤其是近期新增感染人數(shù)較多的北京、鄭州、許昌等城市及其周邊城市譬如廊坊、邯鄲等，當(dāng)前多個(gè)區(qū)域或全域仍處于靜態(tài)管理期。

??封控時(shí)間短的深圳恢復(fù)速度明顯快于長(zhǎng)春

??樓市也呈現(xiàn)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)

??進(jìn)入5月，本輪疫情整體發(fā)展態(tài)勢(shì)穩(wěn)中向好，部分城市或地區(qū)也逐步恢復(fù)日常流動(dòng)，如長(zhǎng)春、吉林已在4月28日零時(shí)有序解封，上海也于5月16日起進(jìn)入逐步恢復(fù)階段。那么，在宣告解封后，這些城市多久可以恢復(fù)往日流動(dòng)？為此，我們觀察了曾進(jìn)入全域靜態(tài)管理的深圳和長(zhǎng)春在解封后的遷徙指數(shù)變化。

??首先來(lái)看深圳。在3月13日新增感染者人數(shù)超過(guò)80人后，深圳緊急按下“慢行鍵”，并于3月14日-3月21日進(jìn)入靜態(tài)管理。在此期間，深圳的日度遷徙指數(shù)同比降幅基本都在70%以上。3月22日正式解封后，深圳的遷徙指數(shù)也并未立即恢復(fù)至往日水平，而在經(jīng)過(guò)約兩周后才恢復(fù)至去年同期水平，4月中旬以來(lái)除五一小長(zhǎng)假前后，深圳的日度遷徙指數(shù)已經(jīng)和去年同期相差無(wú)幾。

       而從3月11日就停止一切非必要流動(dòng)的長(zhǎng)春，于4月28日才宣告逐步解封，封控期多達(dá)48天。盡管長(zhǎng)春已于4月底逐步解封并逐步恢復(fù)了城際交通，但從遷徙指數(shù)變化來(lái)看，截止5月18日，長(zhǎng)春的日度遷徙指數(shù)仍較去年同期水平仍有超過(guò)40%的差距，此時(shí)距離長(zhǎng)春宣告解封已經(jīng)超過(guò)20天，恢復(fù)至去年同期水平仍需要時(shí)日。

??兩者恢復(fù)速度的差異，一方面是由于長(zhǎng)春此次疫情明顯更為嚴(yán)重，單日新增感染人數(shù)曾超千例，官宣解封后仍執(zhí)行有序流動(dòng)以防疫情反彈。另一方面，也與兩城的基本面差異有關(guān)。相比長(zhǎng)春，深圳經(jīng)濟(jì)總量更高，年輕人群占比也更高，因此解封后恢復(fù)速度也相對(duì)更快。據(jù)深圳官方消息，據(jù)銀聯(lián)商務(wù)大數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，五一小長(zhǎng)假期間，深圳全市整體消費(fèi)金額超230億元，同比呈上升趨勢(shì)；同時(shí)，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)商圈人流量和銷(xiāo)售額較2021年都實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)，消費(fèi)亦呈現(xiàn)復(fù)蘇跡象。

??而在房地產(chǎn)市場(chǎng)方面，封控時(shí)間更長(zhǎng)的長(zhǎng)春恢復(fù)速度顯然也不及深圳。對(duì)比靜態(tài)管理期前后14天兩城新房日均成交規(guī)模來(lái)看，深圳在解封后14天日均成交規(guī)模較封控前呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì)，漲幅高達(dá)42%。不僅是新房，深圳的二手房也在五一前后迎來(lái)成交小高峰。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，五一假期節(jié)前一周，深圳二手房成交規(guī)模同比降幅收窄36%，假期后一周，深圳二手房成交規(guī)模仍處于年內(nèi)較高水平。而執(zhí)行有序流動(dòng)的長(zhǎng)春，解封后14天新房日均成交規(guī)模僅有封控前的六分之一左右，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍需更長(zhǎng)的時(shí)間來(lái)恢復(fù)。

??封控期越長(zhǎng)、恢復(fù)時(shí)間也越長(zhǎng)

??基本面好的城市樓市或?qū)⒂瓉?lái)一波需求釋放

??綜上來(lái)看，疫情較為嚴(yán)重、靜態(tài)管理期越長(zhǎng)的城市，為了防止疫情再度反彈，恢復(fù)日常生產(chǎn)生活需要的時(shí)間越長(zhǎng)，譬如長(zhǎng)春目前仍未能完全恢復(fù)往日流動(dòng)。因此，對(duì)于此次疫情較為嚴(yán)重的上海及靜態(tài)管理期接近甚至超過(guò)60天的延邊、丹東等城市，恢復(fù)日常流動(dòng)也至少需要三周以上。同時(shí)，相對(duì)于大城市，在醫(yī)療資源相對(duì)緊缺、地方財(cái)政收入相對(duì)較少的中小城市，解封行動(dòng)也更為謹(jǐn)慎，所需要的恢復(fù)時(shí)間也會(huì)因此進(jìn)一步延長(zhǎng)。

??而對(duì)于需要線下推盤(pán)、營(yíng)銷(xiāo)的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，封閉管理期較長(zhǎng)的城市，尤其是對(duì)經(jīng)濟(jì)基本面本就相對(duì)較差的城市，樓市本就處于下行期，加之疫情重創(chuàng)下居民收入出現(xiàn)下降，對(duì)未來(lái)收入增長(zhǎng)預(yù)期也不足。因此，這些城市積壓的購(gòu)房需求釋放速度也會(huì)更加緩慢，樓市成交熱度也會(huì)延續(xù)低位運(yùn)行。但之于類(lèi)似深圳等封控期較短、基本面較好的城市，由于購(gòu)房需求向來(lái)充足，加之近期一系列利好政策落地，積壓的購(gòu)房需求或?qū)⒓铀籴尫牛袌?chǎng)恢復(fù)速度也會(huì)更快。