[克而瑞]多生可以多買房成刺激新法門，杭州南京之后還有誰？

??5月下旬-6月仍然是核心城市房地產(chǎn)政策松綁的重要窗口期。

??◎  作者 / 楊科偉、李詩昀

??近日，成都、杭州相繼出臺(tái)樓市新政，分別松綁了多孩家庭和郊縣的限購。我們發(fā)現(xiàn)，不同于2008年和2014-2016年的兩輪政策放松周期，基于三胎生育政策全面放開以及區(qū)域市場分化加劇，定向松綁多孩家庭、郊縣限購，增加限購套數(shù)以刺激購房需求，成為2022年以來本輪政策寬松周期中，不少二線和強(qiáng)三線城市共同的政策發(fā)力點(diǎn)。

??成都、杭州兩個(gè)房地產(chǎn)市場相對(duì)穩(wěn)健的核心城市也已松綁調(diào)控，由此引申開去，我們還發(fā)現(xiàn)，今年以來，16個(gè)強(qiáng)二線城市中，13個(gè)城市調(diào)控政策已經(jīng)松動(dòng)，東部城市“救市”更為積極果斷。我們認(rèn)為，剩余3個(gè)強(qiáng)二線城市——西安、武漢、濟(jì)南，甚至包括廣州等一線城市，政策禮包已經(jīng)在路上，并會(huì)抓住5月下旬到6月窗口期出臺(tái)，前期已出新政的城市也可能進(jìn)一步松綁。

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??成都、杭州相繼放松調(diào)控
但政策力度僅限于在下行期托市

??5月16日，成都發(fā)布4條樓市新政。第一，優(yōu)化預(yù)售取證條件，允許按棟辦理預(yù)售許可證，在符合開竣工時(shí)限要求的前提下，適當(dāng)調(diào)整預(yù)售規(guī)模，有利于緩解企業(yè)資金壓力和優(yōu)化區(qū)域住房供應(yīng)節(jié)奏；第二，適度放松預(yù)售資金監(jiān)管，重點(diǎn)監(jiān)管資金額度計(jì)量模式調(diào)整。成都此前執(zhí)行的重點(diǎn)資金監(jiān)管額度標(biāo)準(zhǔn)是最低3500-5000元/平方米，明顯嚴(yán)于濟(jì)南、西安等城市，新政施行后監(jiān)管額度將適當(dāng)下調(diào)，有助于提高房企資金使用效率；第三，放寬無房家庭認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，縮短住房交易記錄追溯期，意味著改善客戶可以更早享受到無房家庭的優(yōu)先政策，入市積極性將有所提升；第四，松綁限購，東部新區(qū)、新津等11個(gè)近郊區(qū)縣住房不納入中心城區(qū)限購套數(shù)計(jì)算，由于成都房票過于珍貴，購房者能買主城就不會(huì)買郊區(qū)，新政后郊區(qū)購房不再消耗中心城區(qū)的房票，有助于近郊區(qū)縣導(dǎo)入人口和購房需求。

??5月17日，杭州出臺(tái)樓市新政，涉及松綁二手房限購、降低住房交易降費(fèi)、放寬三孩家庭限購和無房家庭認(rèn)定。其一，下調(diào)購買二手房的社保年限要求，5年內(nèi)落戶的不再要求社保，非戶籍家庭社保時(shí)限要求縮短至12個(gè)月，只松綁二手房是因?yàn)橄迌r(jià)導(dǎo)致一二手房價(jià)格倒掛，杭州主城新房市場運(yùn)行平穩(wěn)，而二手房市場形勢頗為嚴(yán)峻；其二，增值稅免征年限5改2，減稅降費(fèi)促進(jìn)住房交易；第三，支持三孩家庭購房，一方面限購套數(shù)增加1套，另一方面參照“無房家庭”優(yōu)先搖號(hào)。

??無論是“杭3條”還是“蓉4條”，松綁力度都不算大，目的僅限于托底下行壓力較大的郊區(qū)市場或二手房市場，以及對(duì)前期政策的小幅糾偏，紓困居民和房企。

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??區(qū)別于2008、2014年，定向松綁多孩
郊縣限購成為本輪寬松周期政策發(fā)力點(diǎn)

??不同于2008年和2014-2016年的兩輪政策放松周期，基于三胎生育政策全面放開以及區(qū)域市場分化加劇，定向松綁多孩家庭、郊縣限購，增加限購套數(shù)以刺激購房需求，成為2022年以來本輪政策寬松周期中，不少二線和強(qiáng)三線城市共同的政策發(fā)力點(diǎn)。

??隨著三胎全面放開，國家人口生育政策較2008、2014周期已經(jīng)出現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)向，松綁多孩家庭限購，在響應(yīng)國家生育政策號(hào)召之于，還可以激發(fā)購房需求。除杭州以外，近期南京、沈陽、東莞、蘭州6城等放松多胎家庭限購，允許生育二孩或三孩家庭多購1套房，在此基礎(chǔ)上，沈陽、南京、無錫還給予利率或公積金等信貸支持。蘇州則定向松綁限售，對(duì)于因家庭出生人口增加確實(shí)需要更換住房的，現(xiàn)有房屋可即時(shí)出售，不受限售條件的制約。

??同理，與2008、2014周期不同的是，2022年強(qiáng)二線區(qū)域市場分化明顯加劇，主城萬人搖、郊區(qū)降價(jià)也賣不動(dòng)同時(shí)存在，通過定向松綁郊縣限購，虹吸其他三四線人口或引流主城剛需客群至郊區(qū)購房，成為不少強(qiáng)二線城市的政策共識(shí)。除成都外，蘇州、寧波、南京、廈門、合肥等5個(gè)強(qiáng)二線城市都優(yōu)先松綁了郊區(qū)限購政策，比如南京、合肥、寧波放開部分郊區(qū)限購，廈門、蘇州降低人才或非戶籍居民購房社保要求等。

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??16個(gè)強(qiáng)二線城市僅剩3城未出政策
東部城市“救市”更積極

??成都、杭州兩個(gè)房地產(chǎn)市場相對(duì)穩(wěn)健的城市也已松綁調(diào)控，由此引申開去，近期其他強(qiáng)二線城市調(diào)控政策又發(fā)生了哪些改變？

??通過梳理GDP排名靠前的強(qiáng)二線城市近期政策動(dòng)態(tài)，我們發(fā)現(xiàn)，今年以來，16個(gè)強(qiáng)二線城市中，只有濟(jì)南、西安、武漢3個(gè)城市政策還未見松綁，其余13個(gè)城市均已落實(shí)調(diào)整四限政策、財(cái)稅政策或助企紓困政策，就連1個(gè)月前還明確表示過政策不會(huì)松綁的長沙，也在近期大幅放松了限購，并擴(kuò)大人才購房補(bǔ)貼適用范圍。

或許是由于樓市受疫情影響更為嚴(yán)重，又或許是因?yàn)橥恋刎?cái)政吃緊，東部城市政策放松最為積極果斷，7個(gè)城市都已出臺(tái)新政，其中廈門、寧波等雖然沒有發(fā)布紅頭文件，但實(shí)操層面已經(jīng)執(zhí)行，南京、蘇州更是5次松綁，全方位穩(wěn)樓市。

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??西安、武漢、濟(jì)南等“政策禮包”在路上
福州、青島等也可能進(jìn)一步松綁

??受到新一輪疫情沖擊，4月經(jīng)濟(jì)、金融數(shù)據(jù)全面回落，工業(yè)生產(chǎn)增速轉(zhuǎn)負(fù)，消費(fèi)降幅走闊至11%，失業(yè)率繼續(xù)攀升，信貸、社融均明顯低于預(yù)期。房地產(chǎn)單月銷售創(chuàng)近5年同期新低，投資累計(jì)同比由正轉(zhuǎn)負(fù)，穩(wěn)地產(chǎn)政策需要進(jìn)一步發(fā)力，尤其是具有示范效應(yīng)和帶動(dòng)作用的強(qiáng)二線城市。

??我們認(rèn)為，5月下旬-6月仍然是核心城市房地產(chǎn)政策松綁的重要窗口期，濟(jì)南、西安、武漢的新政大概率已經(jīng)在醞釀中，樓市較疲弱的一線城市如廣州或許也將有所動(dòng)作，前期出臺(tái)過政策的13個(gè)強(qiáng)二線城市，也不排除進(jìn)一步放松的可能。

??具體到政策措施，企業(yè)層面（1）適當(dāng)調(diào)降預(yù)售門檻，下調(diào)預(yù)售許可形象進(jìn)度要求，加快預(yù)售證審批；（2）保交付前提下適度放松預(yù)售資金監(jiān)管，增加重點(diǎn)監(jiān)管資金提取節(jié)點(diǎn)，提高誠信企業(yè)資金提取比例，提升非重點(diǎn)監(jiān)管資金提取便利度，允許保函抵頂監(jiān)管資金；（3）調(diào)整土拍政策，降低競買保證金比例，允許分期繳納土地出讓金，取消或降低自持比例等要求；（4）疫情嚴(yán)重地區(qū)順延交付時(shí)間，允許企業(yè)緩繳城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等。

??居民層面（1）局部松綁限購，定向放寬遠(yuǎn)郊、多孩家庭、人才限購；（2）下調(diào)二套房首付比例、取消認(rèn)房又認(rèn)貸更為直接有效；（3）下調(diào)房貸利率；（4）放寬公積金貸款，提高貸款額度、下調(diào)首付比例、放開異地貸款等；（5）降低交易稅費(fèi)，縮短個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅免征年限；（6）適當(dāng)松綁限售，縮短限制出讓年限等；（7）幫扶因疫致困群體，受疫情影響貸款暫不作逾期處理、緩繳社保個(gè)稅視為連續(xù)繳納等。