[克而瑞]疫中探市｜疫情特別周報(bào)（5.30-6.5）

??本周觀點(diǎn)

??政策：青島、寧波、成都等17城政策松綁，涉及限購(gòu)、限貸、降稅給補(bǔ)貼等六方面

??樓市成交：一線回升二三線回落，滬深多盤(pán)“日光”而福州、武漢等去化低迷

??新增供應(yīng)：總量小幅回落，蘇州、武漢多盤(pán)集中取證

??疫情動(dòng)態(tài)

??截止至2022年6月5日，全國(guó)報(bào)告累計(jì)新型冠狀病毒肺炎確診病例2899852例，其中，上海本周新增確診56例，北京本周新增確診80例。

??近期，全國(guó)36個(gè)城市發(fā)布“靜態(tài)管理”疫情防控通告，截至目前，所有城市靜態(tài)管控均已解除，包括上海、昆山等城市，本周無(wú)新增靜態(tài)管控區(qū)域。

??政策動(dòng)態(tài)

       青島、寧波、成都等17城政策松綁

       涉及限購(gòu)、限貸、降稅給補(bǔ)貼等六方面

       第23周，中央及地方出臺(tái)一系列穩(wěn)增長(zhǎng)、調(diào)控松綁、支持復(fù)工復(fù)產(chǎn)政策。

       中央層面，6月2日，央行副行長(zhǎng)、外匯局局長(zhǎng)潘功勝表示，去年下半年以來(lái)，少數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)由于長(zhǎng)期“高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)”的經(jīng)營(yíng)模式不可持續(xù)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，并對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生了較強(qiáng)的溢出效應(yīng)。人民銀行堅(jiān)持市場(chǎng)化、法治化原則，配合住建等有關(guān)部門(mén)和地方政府做好出險(xiǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)化解，及時(shí)校正金融機(jī)構(gòu)的過(guò)度避險(xiǎn)行為，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，加大并購(gòu)金融服務(wù)力度，支持以市場(chǎng)化方式出清風(fēng)險(xiǎn)。

       地方層面，17個(gè)城市房地產(chǎn)政策分類(lèi)放松，需求端主要涉及松綁限購(gòu)、松綁限貸、放寬公積金貸款、降低住房交易成本、出臺(tái)購(gòu)房補(bǔ)貼。第一，成都、寧波、青島、佛山等5城松綁限購(gòu)，其中，成都放寬多孩、非戶籍等限購(gòu)，青島、佛山調(diào)整限購(gòu)范圍，江門(mén)暫停實(shí)施限購(gòu)；第二，溫州、雅安等3城松綁限貸，雅安等3市下調(diào)商貸首付比例，溫州對(duì)貸款已結(jié)清并購(gòu)買(mǎi)二套房的，執(zhí)行首套房貸款政策；第三，寧波、珠海、清遠(yuǎn)等14城放松公積金貸款，梅山、九江等上調(diào)公積金最高可貸額度，衢州、巴中等降低公積金貸款首付比例，珠海直系親屬可用公積金幫付首付和還貸；第四，成都等松綁限售，購(gòu)買(mǎi)新房和二手房，自取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿2年或合同備案之日起滿3年后方可轉(zhuǎn)讓?zhuān)坏谖?，九江、雅安?城發(fā)布購(gòu)房補(bǔ)貼，比如雅安對(duì)對(duì)大專(zhuān)及以上畢業(yè)生等購(gòu)房群體給予購(gòu)房補(bǔ)貼支持；第六，成都降低住房交易成本，全市范圍內(nèi)個(gè)人轉(zhuǎn)讓家庭唯一住房的，增值稅由滿5年免征調(diào)整為滿2年免征。

       供給端助企紓困，主要涉及放松土拍、適度松綁預(yù)售資金監(jiān)管。第一，九江等優(yōu)化土拍規(guī)則，比如九江競(jìng)買(mǎi)保證金比例調(diào)整為起始總價(jià)的20％，同時(shí)，優(yōu)化土地出讓金繳納期限；第二，寧波等2城適度松綁預(yù)售資金監(jiān)管，比如寧波允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)使用銀行保函替代監(jiān)管額度，在確保資金安全、不影響項(xiàng)目正常建設(shè)工程款支付的前提下，使用超出重點(diǎn)監(jiān)管額度的預(yù)售資金支付本市土地競(jìng)買(mǎi)保證金，使用期限不得超過(guò)45天。

       復(fù)工復(fù)產(chǎn)方面，上海從6月1日起，上海有序恢復(fù)住宅小區(qū)出入、公共交通運(yùn)營(yíng)和機(jī)動(dòng)車(chē)通行，進(jìn)入全面有序復(fù)工復(fù)產(chǎn)復(fù)市、恢復(fù)正常生產(chǎn)生活秩序階段，取消對(duì)企業(yè)復(fù)產(chǎn)的審核審批，進(jìn)入有明確防疫要求的公共場(chǎng)所和搭乘公共交通工具，人員所持核酸檢測(cè)證明從48小時(shí)延長(zhǎng)到72小時(shí)。

    經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)：商品房預(yù)售資金監(jiān)管應(yīng)松緊適度； 

    國(guó)務(wù)院：實(shí)施住房公積金階段性支持政策； 

    央行：校正金融機(jī)構(gòu)過(guò)度避險(xiǎn)，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序； 

    財(cái)政部：加快財(cái)政支出進(jìn)度 將新基建、新能源項(xiàng)目納入專(zhuān)項(xiàng)債券重點(diǎn)支持范圍； 

    上海：完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求； 

    北京：住房租賃條例正式出臺(tái)，房租也有了調(diào)控機(jī)制；

    成都：公積金住房貸款首套首付20%、二套首付30%，最高額度80萬(wàn)元； 

    雅安：階段性調(diào)整購(gòu)房首付比例，最低首付比例20%； 

    溫州：首套房首付降至20%，公積金最高可貸100萬(wàn)元； 

    合肥：公積金貸款倍數(shù)擬定為按繳存時(shí)間分為10、15、20倍三檔； 

    巴中：購(gòu)買(mǎi)首套普通自住住房，公積金首付比例調(diào)為20%； 

    寧波：公積金住房貸款最高貸100萬(wàn)元，多孩家庭可再買(mǎi)一套； 

    德州齊河縣：一成首付等政策文件已被廢除； 

    江門(mén)：部分區(qū)域暫停限購(gòu)，對(duì)購(gòu)買(mǎi)新建商品住房的實(shí)施限售； 

    眉山：三孩家庭購(gòu)房可提取公積金作首付，最高可貸70萬(wàn)元； 

    滄州：公積金貸款最高可貸80萬(wàn)元，首付比例最低20%； 

    東營(yíng)：購(gòu)買(mǎi)首套自住住房公積金貸款最高額度60萬(wàn)元； 

    海南：省住房公積金擬施行信用評(píng)價(jià)等級(jí)管理，公開(kāi)征求意見(jiàn)中； 

    成都：出臺(tái)17條舉措推動(dòng)住建行業(yè)，TOD項(xiàng)目計(jì)劃全年投資超240億元； 

    廣州：到2025年常住人口約2100萬(wàn)人，逐步放寬入戶限制 ； 

    金華浦江縣：購(gòu)房最高可獲100%契稅補(bǔ)貼，二套房首付四成； 

    珠海：“一人購(gòu)房全家?guī)汀?，直系親屬可用公積金幫付首付和還貸； 

    青島：調(diào)整住房限購(gòu)區(qū)域范圍，優(yōu)化非本市戶籍居民家庭購(gòu)房條件； 

    衢州：規(guī)范公積金貸款最低首付比，首套房?jī)沙?，二套房三成?br/>

    清遠(yuǎn)：年底前住房公積金最高貸款額度提高至60萬(wàn)元；

    九江：暫取消購(gòu)房行政性限制，降二套房首付、提高公積金額度等；

    佛山：優(yōu)化限購(gòu)區(qū)域，滿5年住房不計(jì)入限購(gòu)套數(shù)；

    隴南：調(diào)整住房公積金政策，高層次人才最高貸款額提至80萬(wàn)元。

    售樓處開(kāi)放情況

    疫情轉(zhuǎn)好線下售樓處重啟中

    上海6成以上售樓處恢復(fù)開(kāi)放

     CRIC調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，隨著疫情防控形勢(shì)轉(zhuǎn)好，前期靜態(tài)管控城市線下售樓處均在陸續(xù)中。值得一提的是，上海經(jīng)歷兩個(gè)月的靜態(tài)管控后，5月28日，首個(gè)線下售樓處——金山閱海云亭恢復(fù)開(kāi)放，截至6月6日，上海六成以上售樓處已經(jīng)重新對(duì)外開(kāi)放。

??新房成交

??一線回升二三線回落

??滬深多盤(pán)“日光”而福州、武漢等去化低迷

??2022年第23周成交整體回落。一線城市成交指數(shù)為60.81，環(huán)比增3.76；二線城市成交指數(shù)為63.42，環(huán)比下降6.98點(diǎn)；三四線城市成交指數(shù)為64.22，環(huán)比下降33.55點(diǎn)。

??一線城市：北京、上海疫情防控形勢(shì)好轉(zhuǎn)，成交顯著回升，尤其是上海成交成交創(chuàng)4月以來(lái)單周新高，環(huán)比翻兩番，帶動(dòng)一線成交整體回升，但廣州成交高位回落。

??二線城市：僅重慶、長(zhǎng)沙成交有所放量，環(huán)比正增長(zhǎng)，青島、成都、武漢、杭州等成交均明顯回落，蘇州、南京成交繼續(xù)低位盤(pán)整。

??三四線城市：受端午假期備案延遲等影響，成交整體明顯回落，濰坊、溫州、江門(mén)等成交均高位回落，尤其是濰坊環(huán)比降七成。

       第23周，南京、深圳等19個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市共計(jì)開(kāi)盤(pán)/加推52次，平均開(kāi)盤(pán)去化率為41%，較上周下降1個(gè)百分點(diǎn)。推盤(pán)項(xiàng)目數(shù)量方面，南京、成都推盤(pán)次數(shù)最多，周內(nèi)有超過(guò)5個(gè)項(xiàng)目推售，而西安、鄭州等僅1個(gè)項(xiàng)目面世。

       項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)冷熱分化，深圳豪宅海德園A區(qū)239套房源開(kāi)盤(pán)日光，同樣是豪宅項(xiàng)目的南京金基望樾府開(kāi)盤(pán)即罄且中簽率僅23%，此外，上海、昆山、連云港均有項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)開(kāi)盤(pán)100%認(rèn)購(gòu)，價(jià)格倒掛、核心區(qū)位、豪宅均是熱銷(xiāo)的因素。反觀福州樾榕灣、武漢交投逸景天宸等去化慘淡，去化率不足5%。

       聚焦受疫情影響城市樓市表現(xiàn)，本周4個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市共開(kāi)盤(pán)加推7個(gè)項(xiàng)目，平均開(kāi)盤(pán)去化率約為79%，上海解封第一周入市項(xiàng)目銷(xiāo)售表現(xiàn)頗為亮眼，奉賢的保利明玥霞光和浦東的金科御橋博翠先后開(kāi)盤(pán)，均實(shí)現(xiàn)當(dāng)日售罄。從續(xù)銷(xiāo)項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)表現(xiàn)來(lái)看，西安、鄭州單個(gè)監(jiān)測(cè)項(xiàng)目來(lái)訪轉(zhuǎn)化率達(dá)到20%以上。

      聚焦近期政策松綁城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)，8個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市共計(jì)開(kāi)盤(pán)加推32個(gè)項(xiàng)目，平均開(kāi)盤(pán)去化率約為27%。其中，常州、西安、青島去化率明顯回升，主要是受到結(jié)構(gòu)性因素影響，比如常州上周所推項(xiàng)目位于溧陽(yáng)市，而本周入市項(xiàng)目區(qū)位更加核心。成都、南京、武漢去化率基本和上周持平，未見(jiàn)明顯改善。

??新增供應(yīng)

??總量小幅回落

??蘇州、武漢多盤(pán)集中取證

??2022年第23周，全國(guó)重點(diǎn)城市共取得預(yù)售證面積437萬(wàn)平方米，環(huán)比下降11%。

       2022年第23周，重點(diǎn)城市供應(yīng)面積TOP10項(xiàng)目中，蘇州、武漢項(xiàng)目入圍數(shù)量增多，武漢地鐵時(shí)代云上城、華發(fā)越秀悅府，以及蘇州的鉑悅春和萬(wàn)象、和萃瀾庭取證面積均超過(guò)10萬(wàn)平方米。