[克而瑞]政策效果追蹤：南京、武漢來(lái)訪回升，寧波、常州、東莞等去化降至20%以下

??2022年5月，樓市進(jìn)入了政策密集出臺(tái)期，從中央到地方，樓市利好政策不斷，國(guó)務(wù)院召開(kāi)全國(guó)穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)大盤(pán)會(huì)議，釋放強(qiáng)烈的撐地產(chǎn)信號(hào)；核心一二線房貸利率全面下調(diào)，17城首套房和二套貸利率分別降至4.25%和5.05%。97省市跟進(jìn)放松政策，而從數(shù)據(jù)層面來(lái)看，樓市似乎也呈現(xiàn)邊際復(fù)蘇跡象：重點(diǎn)50城開(kāi)盤(pán)平均去化率微增至32%，環(huán)比上漲3個(gè)百分點(diǎn)，去化率超50%的城市個(gè)數(shù)由4個(gè)增長(zhǎng)至6個(gè)。究竟當(dāng)前各城市真實(shí)市場(chǎng)熱度如何？利好政策對(duì)市場(chǎng)是否起到了相應(yīng)的提振作用？

??50城開(kāi)盤(pán)去化率受結(jié)構(gòu)性影響微增至32%

??政策效果不及預(yù)期

??據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，重點(diǎn)50城5月新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目平均去化率由上月的29%小幅回升至32%?？此七呺H復(fù)蘇，實(shí)則我們細(xì)究去化率環(huán)比漲幅顯著的城市諸如福州、鄭州、深圳、長(zhǎng)沙等皆因熱點(diǎn)網(wǎng)紅盤(pán)集中入市從而拉動(dòng)了全市平均去化率。以鄭州為例，5月份僅有6個(gè)項(xiàng)目加推，相較4月份持平，整體推量666套，受個(gè)案華潤(rùn)幸福里（主城改善區(qū)域改善項(xiàng)目，首開(kāi)去化率約99%）影響，去化率攀升達(dá)65%。刨除單盤(pán)影響，客戶觀望情緒依舊濃厚，單項(xiàng)目月均到訪量下滑3成以上。

??少數(shù)城市諸如無(wú)錫、佛山、重慶等也是源于上月基數(shù)較低的原因，出現(xiàn)了邊際復(fù)蘇跡象，不過(guò)三城5月去化率均不足20%，市場(chǎng)向好程度有限。

??而前期利好政策頻頻的南京、蘇州、東莞等城市市場(chǎng)熱度穩(wěn)步回落，5月去化率跌幅均在10個(gè)百分點(diǎn)以上，即便紓困政策頻頻也難挽成交頹勢(shì)。

??南京、武漢、蘇州限購(gòu)松綁僅帶動(dòng)來(lái)訪回升

??去化率持續(xù)走低

??南京、武漢、蘇州等城市均在5月密集出臺(tái)寬松性政策紓困樓市，但是政策落地僅帶動(dòng)短期來(lái)訪量回升，對(duì)成交的刺激作用尚未顯現(xiàn)，開(kāi)盤(pán)去化率延續(xù)低位波動(dòng)。

??南京5月可謂利好政策頻頻，月初到月末迎來(lái)限購(gòu)三次松綁；限售時(shí)間從原來(lái)的辦理產(chǎn)權(quán)證滿3年，調(diào)整為合同備案日期滿3年；限貸放松，首付下降；公積金貸款額度提升；首套房房貸利率最低降至4.25%。帶來(lái)的積極影響為客戶來(lái)訪量環(huán)比持增，不過(guò)從項(xiàng)目去化層面來(lái)看，5月整體去化率僅15%，較4月下降了12個(gè)百分點(diǎn)，反映出當(dāng)前客戶觀望情緒濃厚，謹(jǐn)慎購(gòu)房的心態(tài)特征。

??聚焦到單個(gè)項(xiàng)目，因本月開(kāi)盤(pán)集中于月底，客戶分流明顯，5個(gè)純新盤(pán)首開(kāi)入市，但均去化不佳，開(kāi)盤(pán)去化率最高的邁上品院項(xiàng)目，首開(kāi)也僅去化31%。

??面對(duì)低迷的市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商也積極開(kāi)展“自救”，尤其是部分邊緣及遠(yuǎn)郊板塊項(xiàng)目?jī)?yōu)惠力度加大，如江寧-湯山、祿口、湖熟、濱江新城、江北-橋林新城、沿山大道、六合、城南-板橋、遠(yuǎn)郊-高淳溧水等，標(biāo)準(zhǔn)層最高優(yōu)惠力度可達(dá)12個(gè)點(diǎn)，且推出頂?shù)滋貎r(jià)房最高可達(dá)65折，但成交轉(zhuǎn)化平平。

       武漢5月限購(gòu)也同樣存在松綁的現(xiàn)象，5月22日發(fā)布新政，針對(duì)投靠父母/子女的的本市戶籍居民家庭、多孩家庭、非本市戶籍首次置業(yè)家庭三類人群放開(kāi)限購(gòu)，同時(shí)連續(xù)兩次下調(diào)首套及二套商貸利率。從政策效果來(lái)看，來(lái)訪量穩(wěn)步回升，但客戶轉(zhuǎn)化率持穩(wěn)在7%-8%，多半客戶維持在交納認(rèn)籌金階段，刺激的效果尚且未顯現(xiàn)。以開(kāi)盤(pán)去化情況來(lái)看，同樣印證了此觀點(diǎn)，5月武漢新開(kāi)盤(pán)以平推為主，整體去化率維持在17%，較4月微降3個(gè)百分點(diǎn)，尚屬低位筑底階段。

??而蘇州在4月限售和公積金政策放松后僅半個(gè)月，5月9日，蘇州再出新政，調(diào)控進(jìn)一步松動(dòng)：新房限售時(shí)間由3年調(diào)整為2年，二手房不再限售；限購(gòu)層面，非蘇州市戶籍居民連續(xù)繳納6個(gè)月社保即可購(gòu)房，在購(gòu)買(mǎi)新房后，居民家庭有新出生人口（二孩及以上），出售房屋時(shí)不受限制轉(zhuǎn)讓年限制約，同時(shí)非限購(gòu)區(qū)域購(gòu)房不計(jì)入家庭限購(gòu)套數(shù)。

??不過(guò)政策似乎并未在市場(chǎng)層面激蕩起太強(qiáng)的浪花，5月蘇州開(kāi)盤(pán)去化延續(xù)低迷，7個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)加推，一共推出1635套，開(kāi)盤(pán)去化率僅29%，環(huán)比下降50個(gè)百分點(diǎn)，由上月的結(jié)構(gòu)性上行回歸至新政前的低迷水平，僅相城太平板塊的花語(yǔ)熙園和園區(qū)車(chē)房板塊中海獨(dú)墅云著去化率均超過(guò)50%，其余項(xiàng)目多集中在32%以內(nèi)。

??寧波、常州、東莞、惠州等熱度一降再降

       寧波較3月高點(diǎn)腰斬

??東莞、惠州、珠海、寧波、常州、蕪湖等東南沿海城市市場(chǎng)熱度“一降再降”，短期內(nèi)需求透支嚴(yán)重，尤其是東莞、惠州、常州等失去了外來(lái)投資客助力，即便政策加持，市場(chǎng)信心依舊不足。

??以常州為例，本月救市政策組合出拳，從房企端到購(gòu)房端均有涉及：企業(yè)端優(yōu)惠預(yù)售資金監(jiān)管，緩解房企資金壓力；居民端放松限售，商品住宅限售年限4年改2年；公積金調(diào)整，個(gè)人最高貸款額度從30萬(wàn)提高至60萬(wàn)，家庭最高貸款額度從60萬(wàn)提高至90萬(wàn)；限貸松動(dòng)，降低二套首付比例，由60%降至30%。房貸利率首套和二套最低分別為4.25%和5.05%且1周之內(nèi)便可放款。不過(guò)從項(xiàng)目去化層面來(lái)看，5月去化率僅19%，延續(xù)低迷走勢(shì)，外地投資客占比持續(xù)回落，本地客戶觀望情緒濃厚，改善盤(pán)春秋金茂府、龍宸壹號(hào)等開(kāi)盤(pán)去化率均不足10%。

??寧波新政集中在月末，奉化拆遷戶迎來(lái)房票補(bǔ)貼，公積金額度最高貸100萬(wàn)，限購(gòu)區(qū)多孩家庭可加購(gòu)，目前來(lái)看政策效果尚未顯現(xiàn)。

??事實(shí)上，近2個(gè)月以來(lái)寧波市場(chǎng)熱度穩(wěn)步回落，開(kāi)盤(pán)去化率已由3月50%降至5月僅17%，目前客戶來(lái)訪量?jī)H有3月高點(diǎn)的1/3，認(rèn)購(gòu)量更是降至3月高點(diǎn)的一半。市場(chǎng)觀望情緒持續(xù)加劇，一方面實(shí)體經(jīng)濟(jì)低迷，收入大打折扣的情況下投資更加聚焦到杭州等核心城市；另一方面，政策密集出臺(tái)期，房企觀望情緒加劇，核心區(qū)域捂盤(pán)惜售，外圍加緊蓄客，因而整體推盤(pán)積極性并不高漲。

??青島、濟(jì)南等購(gòu)買(mǎi)力疲軟

??僅個(gè)別樓盤(pán)“小步快跑”去化超5成

??青島、濟(jì)南作為山東半島核心城市，除了房貸利率下調(diào)、公積金優(yōu)化等常規(guī)操作外，濟(jì)南限購(gòu)、限售持續(xù)松動(dòng)；而青島此前網(wǎng)傳的黃島、城陽(yáng)、高新區(qū)限購(gòu)松綁，首付低至兩成的利好消息也在端午節(jié)證實(shí)，對(duì)于這類城市而言，購(gòu)買(mǎi)力疲軟是主要問(wèn)題，因而限購(gòu)松綁等降低購(gòu)房門(mén)檻等措施效果平平也在情理之中。新政后，兩城項(xiàng)目來(lái)訪量雖然均有不同程度上升，但開(kāi)盤(pán)去化率延續(xù)低位波動(dòng)，均不足2成。

??以濟(jì)南為例，5月在政策利好和疫情得以階段性控制的大背景下，客戶自然到訪及渠道來(lái)訪客戶上漲明顯。不過(guò)房企推盤(pán)積極性較低，多數(shù)項(xiàng)目以順?shù)N為主，并未有集中蓄客，整體客戶基礎(chǔ)較差，因而濟(jì)南5月整體開(kāi)盤(pán)去化率僅19%，較4月份（開(kāi)盤(pán)去化率31%）下降12個(gè)百分點(diǎn)。僅個(gè)別區(qū)位佳、推盤(pán)量少（不足100套）的項(xiàng)目諸如綠城蘭園、銀豐云璽等去化率保持在50%以上。

??再如青島，5月上旬，售樓處到訪仍冷清，下半月，隨著本月出臺(tái)的各項(xiàng)政策作用傳導(dǎo)，尤其是房貸利率下調(diào)，提振購(gòu)房者的置業(yè)信心，下旬客戶到訪量較之前有所25%-30%。

??而從認(rèn)購(gòu)情況來(lái)看，未見(jiàn)明顯增長(zhǎng)，5月開(kāi)盤(pán)去化率繼續(xù)走低，全月共計(jì)推售993套，去化202套，去化率僅為20%，較4月下降8個(gè)百分點(diǎn)。小批量開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目諸如融創(chuàng)·影都壹號(hào)|宸悅、青島印象·滟去化相對(duì)較好，認(rèn)購(gòu)率達(dá)50%以上，而百套以上推盤(pán)項(xiàng)目相對(duì)去化慘淡，金沙樂(lè)府、龍湖億聯(lián)春江天璽等遠(yuǎn)郊片區(qū)項(xiàng)目去化率不足10%，由此可見(jiàn)，從到訪到購(gòu)買(mǎi)行為兌現(xiàn)仍需一段時(shí)間。

??杭州、西安等新政利好二手房

??刺激短期掛牌、成交量激增

??而杭州、西安、成都等受益于短期政策利好，二手房市場(chǎng)穩(wěn)步復(fù)蘇：掛牌量和成交量均呈現(xiàn)穩(wěn)中有增，迎來(lái)了需求的集中釋放期，同時(shí)也側(cè)面印證了市場(chǎng)信心正在逐步恢復(fù)。

??以杭州為例，517新政中提及降低住房交易降費(fèi)、放寬三孩家庭限購(gòu)和無(wú)房家庭認(rèn)定，對(duì)新房成交影響并不顯著，5月項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)去化率達(dá)68%，與上月基本持平。不過(guò)下調(diào)購(gòu)買(mǎi)二手房的社保年限要求，5年內(nèi)落戶的不再要求社保，非戶籍家庭社保時(shí)限要求縮短至12個(gè)月，則刺激二手房市場(chǎng)迎來(lái)一波放量。新政發(fā)布后，2022年第21周（2022年5月16日-5月22日），杭州二手住房環(huán)比上升25%至7.5萬(wàn)平方米。5月成交套數(shù)為4420套，環(huán)比上漲12%，創(chuàng)2022年月度成交新高，政策落地效果顯著。而二手房成交多“以價(jià)換量”，多數(shù)房源大幅降價(jià)拋售以此帶動(dòng)成交穩(wěn)中有增。

??西安如是，為促進(jìn)二手房流通，限售持續(xù)松動(dòng)，從原來(lái)的網(wǎng)簽滿5年，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)滿5年，調(diào)整為網(wǎng)簽滿3年，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)滿2年。這意味著在2019年前后市場(chǎng)上升期后投資購(gòu)房的房產(chǎn)，原本無(wú)法拋售，而在新政的刺激下可以加速入市。截止到5月底，二手房掛牌量約11萬(wàn)套，較上月增加約5000套房源，網(wǎng)傳新政后兩天內(nèi)，掛牌成交激增，24小時(shí)內(nèi)新增掛牌量達(dá)到2500套以上，二手房成交量由之前的日成交100套以內(nèi)到400-500套。

??展望：紓困政策力度預(yù)期加強(qiáng)

??三類城市成交有望持續(xù)改善

??總體來(lái)看，5月地方紓困政策密集出臺(tái)并未在市場(chǎng)層面激蕩起太強(qiáng)的浪花，復(fù)蘇的跡象也僅限于新房客戶來(lái)訪量上升，二手房市場(chǎng)掛牌量激增等，多數(shù)城市購(gòu)房者觀望情緒持續(xù)加劇，市場(chǎng)信心尚未恢復(fù)。基于此，后期政策的紓困力度仍有望進(jìn)一步加強(qiáng)：尤其是城市基本面尚佳的南京、蘇州、武漢等城市，限購(gòu)“松動(dòng)”后預(yù)期還會(huì)有實(shí)質(zhì)性救市政策出臺(tái)，而弱二線及三四線城市或?qū)⑷嫒∠拶?gòu)、限售等各類限制性政策。在這樣的政策前提之下，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望穩(wěn)步復(fù)蘇，城市分化和項(xiàng)目分化還將加劇。

??三類城市成交有望持續(xù)改善：一是諸如上海、北京等前期受疫情影響導(dǎo)致成交熱度回落的城市有望迎來(lái)需求補(bǔ)漲期，因購(gòu)買(mǎi)力相對(duì)充裕，中高端改善需求旺盛，整體因疫情積壓的購(gòu)房需求將在疫后得到穩(wěn)步釋放；二是供給主導(dǎo)型，庫(kù)存見(jiàn)底的城市，諸如杭州、合肥、西安等，一旦核心區(qū)域供應(yīng)放量，勢(shì)必能帶動(dòng)成交的穩(wěn)步回升；三是政策放松力度持續(xù)加大，出臺(tái)先購(gòu)松綁、降首付、購(gòu)房補(bǔ)貼等擴(kuò)充居民購(gòu)買(mǎi)力措施的城市，以南京、武漢、蘇州、無(wú)錫、南通等為典型代表，待政策持續(xù)發(fā)酵，市場(chǎng)有望迎來(lái)邊際復(fù)蘇。

??對(duì)于東莞、惠州、珠海、寧波、常州等東南沿海三四線城市而言，因投資需求退潮，本地自住需求開(kāi)始占據(jù)主導(dǎo)：改善持續(xù)觀望，剛需購(gòu)買(mǎi)力見(jiàn)頂，也使得其購(gòu)房信心明顯不足，唯有等到核心一二線城市行情回暖之后，熱度才有望持續(xù)傳導(dǎo)到這些城市，樓市方能見(jiàn)到轉(zhuǎn)機(jī)。

??最后，諸如濟(jì)南、青島等弱二線城市，政策是否能“對(duì)癥下藥”尤為關(guān)鍵，這些城市的核心問(wèn)題在于居民收入偏低，前期居民過(guò)度加杠桿購(gòu)房已然透支了大量購(gòu)房需求，短期內(nèi)更重要的是財(cái)政托市，以購(gòu)房補(bǔ)貼、低首付等保障剛需群體積極入市，目前青島已然針對(duì)城陽(yáng)、黃島、高新等部分區(qū)域出臺(tái)了新政，6月預(yù)期會(huì)帶動(dòng)一輪需求釋放，不過(guò)考量到地方財(cái)政“捉襟見(jiàn)肘”，利好政策釋放力度有限，加之民富基礎(chǔ)薄弱，全面回暖預(yù)期還需較長(zhǎng)的一段時(shí)間。