[克而瑞]克而瑞&華泰證券-虎年春節(jié)樓市回顧及1月百強房企銷售解讀

??2月8日，克而瑞研究中心副總經(jīng)理楊科偉與華泰證券探討春節(jié)期間房地產(chǎn)市場及1月百強房企業(yè)績表現(xiàn)情況。以下為核心觀點及問答內(nèi)容，個人觀點，不代表機構(gòu)

??概要

??1、供應(yīng)：1月供應(yīng)同比下跌46%

??春節(jié)期間無論是新開盤量、加推量、還是售樓處開放率跟往年相比普遍不積極，個別城市春節(jié)售樓處開放率由過去的90%以上降至今年的50%-60%，很多城市也沒有節(jié)日營銷活動。背后的原因在于：1）市場信心沒有恢復(fù)，房企促銷無法推動銷售；2）企業(yè)把更多的精力放在了交付和債務(wù)上，因為預(yù)售資金監(jiān)管政策沒有明顯的轉(zhuǎn)變，銷售很大部分不能形成回款，因此推盤積極性明顯下降。

??2、成交：到訪量以及轉(zhuǎn)化率低

??1月慘淡的開局一直延續(xù)到春節(jié)期間，市場目前依然處于加速下行階段。春節(jié)期間重點40城成交同比下跌40%，購房者觀望情緒濃重，整體到訪量低迷，個別城市到訪量較高但轉(zhuǎn)化率低。

??3、分化：返鄉(xiāng)置業(yè)缺失

??從城市的角度分化明顯。今年返鄉(xiāng)置業(yè)潮缺席，因此跌幅最大的是三四線城市。一線城市相對較好，合計同比微跌8%，較19年春節(jié)增長1%，其中上海在充足供應(yīng)的推動下表現(xiàn)最為堅挺，同比增1%。重點二線城市整個春節(jié)周同環(huán)比降幅都是在60%以上，但城市重點區(qū)域也出現(xiàn)了一些熱銷現(xiàn)象，主要有兩方面因素推動：1）一二手房倒掛；2）核心區(qū)域稀缺。

??4、展望

??一季度整個行業(yè)下行筑底過程仍然會延續(xù)。但首置改善需求依然存在，土地端的變化會是一個比較敏感的早期指標，重點城市土拍熱度有一定恢復(fù)，市場整體還有結(jié)構(gòu)性的機會，預(yù)計還需要三到六個月的修復(fù)期。

??01 1月份及春節(jié)期間房地產(chǎn)市場情況

??（一）整體情況

??今年不論是1月還是春節(jié)，整個市場開局非常慘淡，1月份百城、春節(jié)40城的成交情況都是同比銳減了40%以上，春節(jié)也沒有明顯的好轉(zhuǎn)，主要還是三四線返鄉(xiāng)置業(yè)爽約。

??（二）供應(yīng)

??1月份100個重點城市的商品住宅供應(yīng)面積同環(huán)比分別下降46%和49%，這也可以看出企業(yè)端對于去年四季度以來下行市場也有無可奈何的態(tài)度，很多覺得開盤也沒有什么效果。在這樣的情況下百城新房成交面積環(huán)比去年12月份下降了33%，同比跌幅擴大到了48%，雖然政策面在趨好，各種各樣穩(wěn)市場信心的措施也不斷出臺，對于市場來說目前還是處在加速下行的過程之中，整個市場下行的壓力是非常大的。從購房者來看觀望情緒也是比較濃重，對于整個市場的預(yù)期，不管是企業(yè)還是購房者都不太明確。所以，供應(yīng)低迷一定程度上跟成交有一定的關(guān)系。

??（三）成交

??從城市來看，一線城市相對來說跌幅是最小的，尤其是上海還是處在熱度不減的區(qū)間。一線城市北上廣深1月份總體環(huán)比下降24%，同比下跌42%，比全國平均水平低6%。

??其中上海整個第六批次的新房集中供應(yīng)170萬方，打新的熱度還是不減，新開盤平均去化率保持在80%以上，近七成項目開盤都日光，總體成交了130萬方，環(huán)比增長了48%，所以，一線城市的分化還是特別明顯。廣州成交就非常低迷，同環(huán)比跌幅都是在75%以上。深圳也是同比腰斬了，很多樓盤新盤的去化率只有10%，所以，目前一線城市也只有上海市場是最堅挺的。 

??27個二線城市同環(huán)比跌幅也是在40%左右，只有成都、南京成交的跌幅是在個位數(shù)，同比下跌了8%左右，同比增長城市是沒有的。像哈爾濱、貴陽、蘭州這樣一些城市同環(huán)比跌幅都超過了80%，武漢、杭州、寧波、西安等這樣一些前期熱點城市，整個成交量也是同比下跌50%左右。二線城市也只有個別的城市比如說南京、成都整個市場熱度還能夠維持在相對比較高的水平，成都1月份成交量達到了160萬平方米的水平，在規(guī)模、同比幅度上保持相對穩(wěn)定。

??70個三四線城市主要還是跌多漲少，前期以徐州為代表的蘇北，浙江西部，福建、山東、湖南等熱點城市都是繼續(xù)的大幅回調(diào)，同比跌幅普遍超過了60%，只有個別的一些城市，比如說廣東的清遠、肇慶會有一些返鄉(xiāng)置業(yè)的，甘肅的嘉峪關(guān)，江西的景德鎮(zhèn)，河南平頂山等，這五個城市是同比小幅正增長的，這些整體上來說，在70個三四線城市里面是屈指可數(shù)的。 

??在這樣的情況下，春節(jié)仍然延續(xù)了低迷的走勢，不管是開發(fā)企業(yè)還是購房者，在1月31日到2月6日期間沒有明顯的改觀。從企業(yè)來說1月份企業(yè)銷售業(yè)績大幅度的縮水，房企對于市場整體低迷的行情也沒有抱太大的希望，導(dǎo)致春節(jié)期間新開盤的一些項目，加推的房源，甚至售樓處開門營業(yè)續(xù)客的情況跟往年相比普遍的不積極。

??從我們調(diào)研的情況來看，絕大多數(shù)的企業(yè)在春節(jié)期間售樓處也都是僅保留1-2人值班，也沒有什么大型的節(jié)點節(jié)日的促銷活動。上海只有20余個售樓處開放，深圳今年也只有50-60%的售樓處是開放的，這跟往年90%左右的售樓處開放率相比，可見整體房企不抱什么希望。北京大概有54%的售樓處是保持正常開放。武漢比較特別，武漢四季度，1月份整個成交不是特別好，房企還是比較積極，幾乎95%左右的項目在春節(jié)期間都是持續(xù)營業(yè)的，跟往年的50%左右的開放率相比也是形成了鮮明對比，說明企業(yè)在這樣一些城市覺得還是可以看到希望，還是比較積極。

??（四）城市情況

??從春節(jié)成交的情況來看，監(jiān)測的40個重點城市在春節(jié)周跟春節(jié)前一周環(huán)比下降84%，同比去年春節(jié)期間下降了40%。相比2019年正常的年份也是下降了45%。所以，春節(jié)期間大家對于整個市場還是以觀望為主。

??一線城市還是相對比較堅挺的，整個的春節(jié)周北上廣深同比微跌8%，相比于2019年春節(jié)，沒有疫情的2019年春節(jié)增長了1%，上海的增幅是最高的，主要也是1月份170萬平方米新增供應(yīng)量比較充裕，市場熱度還在維持，所以這一塊相對來說表現(xiàn)更好一些。 

??11個二線城市整個春節(jié)周同環(huán)比降幅都是在60%以上，跌幅比較顯著有武漢、長沙、重慶、鄭州、長春、成都、青島、昆明，這樣一些城市。我們以武漢具體的項目調(diào)研情況來看，主城區(qū)的剛需剛改項目春節(jié)周來訪量還能夠達到兩位數(shù)以上，但是遠郊的一些，特別是產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)的項目，還有主城區(qū)終端改善和豪宅項目來訪量都是非常少，春節(jié)期間很多項目單盤成交都在兩套以下。重慶返鄉(xiāng)置業(yè)基本上是沒有的，重慶成交項目里面，成交的房源里面沒有返鄉(xiāng)置業(yè)的客戶。在到訪的客戶里面，返鄉(xiāng)置業(yè)的客戶也只占10%，大家知道重慶除了九城區(qū)之外，絕大多數(shù)都是以下轄的縣為主，有大量的外出務(wù)工的農(nóng)村人口，這里面返鄉(xiāng)置業(yè)客戶也非常少。昆明，監(jiān)測的有來訪客戶的27個項目里面，其中21個沒有成交的。成都主城五區(qū)春節(jié)期間有效下大定的房源不足50套。福州，我們看到節(jié)前有兩個項目是全新首次開盤，也是想趕返鄉(xiāng)、春節(jié)的節(jié)點。據(jù)我們所了解一個成交3套，另外一個成交5套，都遠遠沒有達到常規(guī)的全新開盤的水平。濟南，節(jié)前有一個項目加推72套房子，續(xù)客一周只成交15組，最終去化率只有17%，相對于之前40%也是有大幅度的下降。 

??跌幅最大，影響最明顯的是三四線大量的返鄉(xiāng)置業(yè)沒有顯著的表現(xiàn)。河南的洛陽，開封等等這樣一些城市，山東的一些城市整個春節(jié)期間成交都非常慘淡。常州、徐州，我們監(jiān)測到案場春節(jié)期間到訪量普遍非常低，有一些樓盤甚至一天只有一組的客戶到訪。即使有一些，像徐州有一些盤還有比較高的到訪，但是轉(zhuǎn)化率都普遍偏低，很多項目成交量也是在三套以下。無錫在春節(jié)期間60個在售的項目中只有三分之一的項目每天大概只有一套成交。紹興、溫州、浙江基本面都比較好的城市，整個春節(jié)期間去化率也只有20%，而且以價換量是沒有效果的，降價、促銷這樣一些措施是沒有辦法打動購房者，沒有辦法換來成交量的提升。安徽的蕪湖、阜陽這樣人口輸出的主要城市，也有一些成交十套左右的項目，可能也只有兩三個賣的還比較好的樓盤。整個云南只有西雙版納，這跟春節(jié)期間的海南類似。西雙版納是云南省內(nèi)春節(jié)期間表現(xiàn)最好的。來訪量也是全省最高的一個區(qū)域。有一個項目春節(jié)期間接近200組的來訪量，也只認購了四套，轉(zhuǎn)化率可見非常低。 

??從目前總的情況來看還是延續(xù)了下行的態(tài)勢，沒有因為最近政策的調(diào)整，穩(wěn)市場的信心等等一些措施，有明顯的改觀。雖然在大的市場情況不是特別理想的情況下，仍然還是有一些企業(yè)，有一些項目，有一些城市還是能夠熱銷，這里面主要還是以首置和改善為主導(dǎo)。在城市上，除了前面提到的上海之外，寧波、杭州、西安，雖然總量有50%左右的同比下降，在核心片區(qū)個別的項目還能夠熱銷。比如說在西安的一個項目，因為價格倒掛的因素，也是在節(jié)前有3.3萬人搖號的盛況。在杭州、寧波有一些類似于區(qū)域內(nèi)處于獨苗的項目，沒有其他競品，比較稀缺的一些產(chǎn)品也能夠開盤日光。從熱銷的主力戶型面積端情況來看還是集中在100-130平方米改善為主的產(chǎn)品。

??總的情況來說，目前大的市場下行過程中，還是有個別的城市，比如說上海、寧波、杭州、西安等個別城市個別的一些項目，還是能夠快速的去化，絕大多數(shù)的城市市場相對來說比較慘淡。

??（五）市場預(yù)判

??對于接下來的2月份的市場，包括一季度，我們認為整個行業(yè)下行筑底過程仍然會延續(xù)，2月份，尤其是疊加春節(jié)影響，整個成交不會有明顯的改善?？傮w來說目前一定規(guī)模的房企還是會面臨負增長的困境，1月份業(yè)績也是同比下降了30-40%的情況，可能不太會在短期有一個明顯的改變。一些緩解企業(yè)的資金壓力，防范風險擴大的一些措施也是不斷出臺，也是對于市場信心的穩(wěn)定和恢復(fù)，我們認為也是有比較大的幫助，但是在這個過程中會需要一定的時間傳導(dǎo)，可能還需要三到六個月的修復(fù)期，主要還是看整個土地市場在接下來會不會有比較好的表現(xiàn)。

??從目前來說，從1月份的土地成交的情況來說，還是規(guī)模腰斬，整個流拍現(xiàn)象大幅度增加，主要還是地方城投平臺公司托底，這樣一個現(xiàn)象跟之前沒有太大的改變。1月份寧波等一些城市，土地市場已經(jīng)有一些轉(zhuǎn)變，包括杭州也有一些改變，土地市場這一塊對于房地產(chǎn)市場，樓市的先行領(lǐng)導(dǎo)和穩(wěn)定作用也會逐漸的顯現(xiàn)出來。

??總體來說我們認為整個2022年房地產(chǎn)行業(yè)還是會存在大量結(jié)構(gòu)性的投資機會，對于一些主要城市，人口流入，產(chǎn)業(yè)集中的城市，房企仍然會加碼，也是一個必爭之地，對于購房者來說，等市場信心逐漸恢復(fù)之后，整個市場也會逐漸回歸到正常的水平，比如說武漢、徐州這樣一些產(chǎn)業(yè)人口等等城市，目前這樣下跌、下行是短期的困難，我們認為在市場逐漸回歸正常之后，這樣一些購房需求還會重新再回來，并沒有消失，仍然會有大量的需求存在，我們春節(jié)期間項目調(diào)研和項目監(jiān)測里面，就有一個很好的體現(xiàn)。很多項目仍然還有很多人去看，只是大家目前對于自己，不管是經(jīng)濟增長的原因，收入增長的原因，支付能力的擔憂，以及房地產(chǎn)企業(yè)交付方面的擔憂，這些方面加劇了大家觀望情緒，但是買房，換房，首置，改善的需求還是大量的存在。我們認為對于整個行業(yè)仍然還是有信心逐漸地回歸良性增長。

??02 Q&AQ1

??市場分化比較明顯，整個全國市場往下走，但上海和杭州沒有怎么差，很多中西部一些城市回落特別快，這種分化怎么看，跟一二手房價格倒掛有關(guān)系嗎？

??A1

??目前整個城市的分化，上海很多樓盤去化率在80%以上，這里面肯定有一二手房價格倒掛的因素。不光在上海，杭州也是，在杭州的核心區(qū)還是一房難求，比較稀缺、沒有房源，出來一個新房也是會有一、二手房倒掛價格的因素。西安剛才提到了3.3萬人搖號，也是限價導(dǎo)致的結(jié)果，一二手房價格倒掛，我們了解這個項目銷售備案價是1.6萬，旁邊的價格已經(jīng)賣3萬了，而且是在高新區(qū)非常成熟的地段，而且是學區(qū)房，基本上有一倍的價差。西安市場成交量的下跌主要還是供應(yīng)不足的因素，看起來西安整個成交量同比下降比較多，主要還是沒有新增供應(yīng)，所以沒有成交，一旦供應(yīng)上來后，成交還是會快速去化，有比較高的開盤去化率。

??昆明，貴陽，蘭州、哈爾濱，更多的是沒有需求，我們跟一些項目調(diào)研，現(xiàn)在都在講不知道客戶在哪里，原來的鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶，原來城里改善客戶，現(xiàn)在都買完之后，不知道新的客戶在哪里。

??從目前來看，這幾個熱點城市，一些熱銷項目要么是這個地方?jīng)]有其他房子，要買只能買這個，所謂獨苗、產(chǎn)品稀缺。更多的其實還是價差，也正是因為沒有其他的競品，價格錨定只能選擇二手房，有新盤二手房價格也會被人為炒作，所以還是跟價格倒掛有一定關(guān)系。

??Q2

??有沒有總體來訪量，比如說這一期春節(jié)來訪量和往年春節(jié)來訪量相比有沒有巨大的差別

??A2

??如果跟去年相比我們沒有這種總量比較的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，畢竟這都是點狀的，類似于調(diào)研的情況，沒有辦法去做可比數(shù)據(jù)之間的對比，總體來說各個城市反映的項目到訪轉(zhuǎn)化簽約大定成交的數(shù)據(jù)來看，這比去年春節(jié)期間大幅度減少。武漢就比較特別，武漢去年整個售樓處開放比例也只有一半，50%左右，今年基本上全開了，12月份、1月份銷售可能沒有達預(yù)期，很多項目想努力，都全開了，但是效果也是差強人意，沒有達到這樣一個預(yù)期，總體來說大家的到訪量的確是下降了。徐州，去年春節(jié)的時候是非常的火，整個看盤都是熙熙攘攘，今年據(jù)我們同事調(diào)研還是有一些項目有一些客戶去看，但是看的多問的少，買的更少。

??Q3

??這一次成交量變差，有沒有跟很多房地產(chǎn)公司庫存不是特別夠，供應(yīng)跟不上有關(guān)系？

??A3

??這跟供應(yīng)不足有一定的關(guān)系。我們比較供應(yīng)下跌幅度和成交下跌幅度看，的確有這方面的因素，相對來說絕大多數(shù)的城市成交的跌幅跟供應(yīng)下降的幅度也是旗鼓相當，只有個別的城市，供應(yīng)增加了，但是成交還是明顯的下降。

??從100城數(shù)據(jù)來看，總量上呈現(xiàn)供不應(yīng)求的情況，百城新增供應(yīng)1月份是2120萬方，成交量是2400萬方，還是在消耗之前庫存，不同城市可能會有差異。深圳1月份的新增供應(yīng)只有13萬方，成交量是達到了47萬方，當然這個成交里面還會有一些延遲備案數(shù)據(jù)的情況。

??我覺得更能反應(yīng)市場表現(xiàn)的是春節(jié)期間新增供應(yīng)成交的，雖然數(shù)據(jù)只是一周的，但還是能夠說明一些問題。為什么跟大家強調(diào)售樓處開放的情況，以及來訪，到訪轉(zhuǎn)化的細枝末節(jié)，這樣一些很微觀的表現(xiàn)，就能夠說明目前企業(yè)的態(tài)度。對于新開盤，因為預(yù)售資金監(jiān)管政策沒有明顯的轉(zhuǎn)變，賣掉了不一定能夠拿到錢，這是一個方面。同時有可能你很努力的銷售，很努力的吆喝，但是不一定能夠賣得掉，市場的氛圍，目前整個市場的信心沒有恢復(fù)，預(yù)期沒有明顯的轉(zhuǎn)變，所以相對來說積極性會比之前略微差一些。我們看到在春節(jié)期間很多城市沒有很明顯的營銷活動，沒有利用節(jié)假日節(jié)點做一些促銷，也沒有做明顯優(yōu)惠的措施，以價換量沒有什么效果，現(xiàn)在就是這么一個情況。

??Q4

??對于開發(fā)商來講，感覺放棄了春節(jié)的檔口，會不會隨著慢慢進入開工階段，在3月有更好的推盤勢頭？

??A4

??從合理的推斷來說，接下來正式進入開工，2、3月份要做這方面的積極準備，從我們一些城市模排情況來看的確有這樣表現(xiàn)，我剛才提到的西安接下來19個項目已經(jīng)要去拿預(yù)證，一些城市還是會積極推盤，不是說目前大家都放棄了。

??一些企業(yè)可能還沒有達到目標，絕大多數(shù)企業(yè)目前還是比較積極，我覺得接下來3、4月份有合適的房源能夠上市，企業(yè)還是會積極的推進，這里有我們沒有辦法判斷的原因，一個是企業(yè)目前庫存處于低位，另外可開盤的地塊，可開的項目也比較少。去年以來各新開工量，企業(yè)目前的側(cè)重，都側(cè)重于竣工和建安，新開工沒有見明顯的增長。在2、3月份，包括一些地區(qū)今年天氣的情況，比如東北等等，還有一些開工，實際能夠拿預(yù)證項目比預(yù)期會少一些，態(tài)度上大家應(yīng)該會相對比較積極的，實際上能夠達到什么樣情況，我覺得不是特別樂觀，新開的房源能有多大規(guī)模，同比去年或者相對于去年的平均水平有多大的增長，這可能有待商榷的?？傮w土地端的情況決定了今年一季度可售的房源量會不盡如人意。

??Q5

??過去兩年，很多房企拿地節(jié)奏還是趨于提前，如3、4月賣的好拿地多一點，他們戰(zhàn)略投資節(jié)奏上怎么看的？

??A5

??投資節(jié)奏的問題，就拿地來說，我們認為在目前市場沒有出現(xiàn)明顯的變化，包括整個企業(yè)融資端，雖然從11月以來央行、住建部等等都公開表態(tài)發(fā)言，要穩(wěn)定行業(yè)，穩(wěn)市場信心。目前很多企業(yè)還是比較謹慎，對于投資的情況短期內(nèi)我們認為還是難以大幅度根本的扭轉(zhuǎn)。

??近期的杭州、寧波土拍熱度比之前好一點，土地市場這里面還有一個很重要的點就是地價的情況，去年統(tǒng)計過，去年下半年雖然溢價率很低等等一些情況，但是可比地價情況，就是起拍價以及成交周圍的地塊相對比的價格，22城平均地價還是上漲了9.9%，對于很多企業(yè)，很多地塊仍然還是拿到可能會虧，賣又不好賣，賣了之后錢短期之內(nèi)拿不到，借錢也借不到或者借的貴，所以投資這一塊，很多企業(yè)客觀來說有補倉的意愿和拿地的沖動，但是短期還是會觀望，畢竟都脫離不了這樣一個情況，雖然在講逆周期拿地或者說提前量等等，但就像剛才陳總講的，3、4月份市場好了，可能在二季度的時候，土地市場才會好?，F(xiàn)在也有一個情況，樓市的復(fù)蘇可能還在等著土地市場率先的引導(dǎo)跟穩(wěn)軍心的作用，這里面目前沒有這樣一個變化。

??我認為要看今年首輪土拍，土地價格會不會做一些調(diào)整，有利于一般民營市場主體進入，利于市場信心恢復(fù)。地市和樓市之間的傳導(dǎo)鏈條閉環(huán)短期之內(nèi)可能沒有辦法形成。總體來說，前提條件是土地價格如果做出一定下調(diào)、讓利，讓企業(yè)有比較合理的利潤空間，房企投資的結(jié)構(gòu)性回暖，認為比較安全的一些城市的一些比較合理的項目，還是會積極的介入進去，土地市場穩(wěn)住之后，房地產(chǎn)樓市也才會逐漸的穩(wěn)定，更多還是需要對于未來市場有信心。在這樣情況下循環(huán)才會逐漸的恢復(fù)正常，投資力度的修復(fù)，我覺得可能還是需要三個月左右時間，前提還是看一季度的地價情況。