[克而瑞]克而瑞&華泰證券-虎年春節(jié)樓市回顧及1月百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售解讀

??2月8日，克而瑞研究中心副總經(jīng)理?xiàng)羁苽ヅc華泰證券探討春節(jié)期間房地產(chǎn)市場(chǎng)及1月百?gòu)?qiáng)房企業(yè)績(jī)表現(xiàn)情況。以下為核心觀點(diǎn)及問(wèn)答內(nèi)容，個(gè)人觀點(diǎn)，不代表機(jī)構(gòu)

??概要

??1、供應(yīng)：1月供應(yīng)同比下跌46%

??春節(jié)期間無(wú)論是新開(kāi)盤(pán)量、加推量、還是售樓處開(kāi)放率跟往年相比普遍不積極，個(gè)別城市春節(jié)售樓處開(kāi)放率由過(guò)去的90%以上降至今年的50%-60%，很多城市也沒(méi)有節(jié)日營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)。背后的原因在于：1）市場(chǎng)信心沒(méi)有恢復(fù)，房企促銷(xiāo)無(wú)法推動(dòng)銷(xiāo)售；2）企業(yè)把更多的精力放在了交付和債務(wù)上，因?yàn)轭A(yù)售資金監(jiān)管政策沒(méi)有明顯的轉(zhuǎn)變，銷(xiāo)售很大部分不能形成回款，因此推盤(pán)積極性明顯下降。

??2、成交：到訪量以及轉(zhuǎn)化率低

??1月慘淡的開(kāi)局一直延續(xù)到春節(jié)期間，市場(chǎng)目前依然處于加速下行階段。春節(jié)期間重點(diǎn)40城成交同比下跌40%，購(gòu)房者觀望情緒濃重，整體到訪量低迷，個(gè)別城市到訪量較高但轉(zhuǎn)化率低。

??3、分化：返鄉(xiāng)置業(yè)缺失

??從城市的角度分化明顯。今年返鄉(xiāng)置業(yè)潮缺席，因此跌幅最大的是三四線城市。一線城市相對(duì)較好，合計(jì)同比微跌8%，較19年春節(jié)增長(zhǎng)1%，其中上海在充足供應(yīng)的推動(dòng)下表現(xiàn)最為堅(jiān)挺，同比增1%。重點(diǎn)二線城市整個(gè)春節(jié)周同環(huán)比降幅都是在60%以上，但城市重點(diǎn)區(qū)域也出現(xiàn)了一些熱銷(xiāo)現(xiàn)象，主要有兩方面因素推動(dòng)：1）一二手房倒掛；2）核心區(qū)域稀缺。

??4、展望

??一季度整個(gè)行業(yè)下行筑底過(guò)程仍然會(huì)延續(xù)。但首置改善需求依然存在，土地端的變化會(huì)是一個(gè)比較敏感的早期指標(biāo)，重點(diǎn)城市土拍熱度有一定恢復(fù)，市場(chǎng)整體還有結(jié)構(gòu)性的機(jī)會(huì)，預(yù)計(jì)還需要三到六個(gè)月的修復(fù)期。

??01 1月份及春節(jié)期間房地產(chǎn)市場(chǎng)情況

??（一）整體情況

??今年不論是1月還是春節(jié)，整個(gè)市場(chǎng)開(kāi)局非常慘淡，1月份百城、春節(jié)40城的成交情況都是同比銳減了40%以上，春節(jié)也沒(méi)有明顯的好轉(zhuǎn)，主要還是三四線返鄉(xiāng)置業(yè)爽約。

??（二）供應(yīng)

??1月份100個(gè)重點(diǎn)城市的商品住宅供應(yīng)面積同環(huán)比分別下降46%和49%，這也可以看出企業(yè)端對(duì)于去年四季度以來(lái)下行市場(chǎng)也有無(wú)可奈何的態(tài)度，很多覺(jué)得開(kāi)盤(pán)也沒(méi)有什么效果。在這樣的情況下百城新房成交面積環(huán)比去年12月份下降了33%，同比跌幅擴(kuò)大到了48%，雖然政策面在趨好，各種各樣穩(wěn)市場(chǎng)信心的措施也不斷出臺(tái)，對(duì)于市場(chǎng)來(lái)說(shuō)目前還是處在加速下行的過(guò)程之中，整個(gè)市場(chǎng)下行的壓力是非常大的。從購(gòu)房者來(lái)看觀望情緒也是比較濃重，對(duì)于整個(gè)市場(chǎng)的預(yù)期，不管是企業(yè)還是購(gòu)房者都不太明確。所以，供應(yīng)低迷一定程度上跟成交有一定的關(guān)系。

??（三）成交

??從城市來(lái)看，一線城市相對(duì)來(lái)說(shuō)跌幅是最小的，尤其是上海還是處在熱度不減的區(qū)間。一線城市北上廣深1月份總體環(huán)比下降24%，同比下跌42%，比全國(guó)平均水平低6%。

??其中上海整個(gè)第六批次的新房集中供應(yīng)170萬(wàn)方，打新的熱度還是不減，新開(kāi)盤(pán)平均去化率保持在80%以上，近七成項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)都日光，總體成交了130萬(wàn)方，環(huán)比增長(zhǎng)了48%，所以，一線城市的分化還是特別明顯。廣州成交就非常低迷，同環(huán)比跌幅都是在75%以上。深圳也是同比腰斬了，很多樓盤(pán)新盤(pán)的去化率只有10%，所以，目前一線城市也只有上海市場(chǎng)是最堅(jiān)挺的。 

??27個(gè)二線城市同環(huán)比跌幅也是在40%左右，只有成都、南京成交的跌幅是在個(gè)位數(shù)，同比下跌了8%左右，同比增長(zhǎng)城市是沒(méi)有的。像哈爾濱、貴陽(yáng)、蘭州這樣一些城市同環(huán)比跌幅都超過(guò)了80%，武漢、杭州、寧波、西安等這樣一些前期熱點(diǎn)城市，整個(gè)成交量也是同比下跌50%左右。二線城市也只有個(gè)別的城市比如說(shuō)南京、成都整個(gè)市場(chǎng)熱度還能夠維持在相對(duì)比較高的水平，成都1月份成交量達(dá)到了160萬(wàn)平方米的水平，在規(guī)模、同比幅度上保持相對(duì)穩(wěn)定。

??70個(gè)三四線城市主要還是跌多漲少，前期以徐州為代表的蘇北，浙江西部，福建、山東、湖南等熱點(diǎn)城市都是繼續(xù)的大幅回調(diào)，同比跌幅普遍超過(guò)了60%，只有個(gè)別的一些城市，比如說(shuō)廣東的清遠(yuǎn)、肇慶會(huì)有一些返鄉(xiāng)置業(yè)的，甘肅的嘉峪關(guān)，江西的景德鎮(zhèn)，河南平頂山等，這五個(gè)城市是同比小幅正增長(zhǎng)的，這些整體上來(lái)說(shuō)，在70個(gè)三四線城市里面是屈指可數(shù)的。 

??在這樣的情況下，春節(jié)仍然延續(xù)了低迷的走勢(shì)，不管是開(kāi)發(fā)企業(yè)還是購(gòu)房者，在1月31日到2月6日期間沒(méi)有明顯的改觀。從企業(yè)來(lái)說(shuō)1月份企業(yè)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)大幅度的縮水，房企對(duì)于市場(chǎng)整體低迷的行情也沒(méi)有抱太大的希望，導(dǎo)致春節(jié)期間新開(kāi)盤(pán)的一些項(xiàng)目，加推的房源，甚至售樓處開(kāi)門(mén)營(yíng)業(yè)續(xù)客的情況跟往年相比普遍的不積極。

??從我們調(diào)研的情況來(lái)看，絕大多數(shù)的企業(yè)在春節(jié)期間售樓處也都是僅保留1-2人值班，也沒(méi)有什么大型的節(jié)點(diǎn)節(jié)日的促銷(xiāo)活動(dòng)。上海只有20余個(gè)售樓處開(kāi)放，深圳今年也只有50-60%的售樓處是開(kāi)放的，這跟往年90%左右的售樓處開(kāi)放率相比，可見(jiàn)整體房企不抱什么希望。北京大概有54%的售樓處是保持正常開(kāi)放。武漢比較特別，武漢四季度，1月份整個(gè)成交不是特別好，房企還是比較積極，幾乎95%左右的項(xiàng)目在春節(jié)期間都是持續(xù)營(yíng)業(yè)的，跟往年的50%左右的開(kāi)放率相比也是形成了鮮明對(duì)比，說(shuō)明企業(yè)在這樣一些城市覺(jué)得還是可以看到希望，還是比較積極。

??（四）城市情況

??從春節(jié)成交的情況來(lái)看，監(jiān)測(cè)的40個(gè)重點(diǎn)城市在春節(jié)周跟春節(jié)前一周環(huán)比下降84%，同比去年春節(jié)期間下降了40%。相比2019年正常的年份也是下降了45%。所以，春節(jié)期間大家對(duì)于整個(gè)市場(chǎng)還是以觀望為主。

??一線城市還是相對(duì)比較堅(jiān)挺的，整個(gè)的春節(jié)周北上廣深同比微跌8%，相比于2019年春節(jié)，沒(méi)有疫情的2019年春節(jié)增長(zhǎng)了1%，上海的增幅是最高的，主要也是1月份170萬(wàn)平方米新增供應(yīng)量比較充裕，市場(chǎng)熱度還在維持，所以這一塊相對(duì)來(lái)說(shuō)表現(xiàn)更好一些。 

??11個(gè)二線城市整個(gè)春節(jié)周同環(huán)比降幅都是在60%以上，跌幅比較顯著有武漢、長(zhǎng)沙、重慶、鄭州、長(zhǎng)春、成都、青島、昆明，這樣一些城市。我們以武漢具體的項(xiàng)目調(diào)研情況來(lái)看，主城區(qū)的剛需剛改項(xiàng)目春節(jié)周來(lái)訪量還能夠達(dá)到兩位數(shù)以上，但是遠(yuǎn)郊的一些，特別是產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)的項(xiàng)目，還有主城區(qū)終端改善和豪宅項(xiàng)目來(lái)訪量都是非常少，春節(jié)期間很多項(xiàng)目單盤(pán)成交都在兩套以下。重慶返鄉(xiāng)置業(yè)基本上是沒(méi)有的，重慶成交項(xiàng)目里面，成交的房源里面沒(méi)有返鄉(xiāng)置業(yè)的客戶(hù)。在到訪的客戶(hù)里面，返鄉(xiāng)置業(yè)的客戶(hù)也只占10%，大家知道重慶除了九城區(qū)之外，絕大多數(shù)都是以下轄的縣為主，有大量的外出務(wù)工的農(nóng)村人口，這里面返鄉(xiāng)置業(yè)客戶(hù)也非常少。昆明，監(jiān)測(cè)的有來(lái)訪客戶(hù)的27個(gè)項(xiàng)目里面，其中21個(gè)沒(méi)有成交的。成都主城五區(qū)春節(jié)期間有效下大定的房源不足50套。福州，我們看到節(jié)前有兩個(gè)項(xiàng)目是全新首次開(kāi)盤(pán)，也是想趕返鄉(xiāng)、春節(jié)的節(jié)點(diǎn)。據(jù)我們所了解一個(gè)成交3套，另外一個(gè)成交5套，都遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到常規(guī)的全新開(kāi)盤(pán)的水平。濟(jì)南，節(jié)前有一個(gè)項(xiàng)目加推72套房子，續(xù)客一周只成交15組，最終去化率只有17%，相對(duì)于之前40%也是有大幅度的下降。 

??跌幅最大，影響最明顯的是三四線大量的返鄉(xiāng)置業(yè)沒(méi)有顯著的表現(xiàn)。河南的洛陽(yáng)，開(kāi)封等等這樣一些城市，山東的一些城市整個(gè)春節(jié)期間成交都非常慘淡。常州、徐州，我們監(jiān)測(cè)到案場(chǎng)春節(jié)期間到訪量普遍非常低，有一些樓盤(pán)甚至一天只有一組的客戶(hù)到訪。即使有一些，像徐州有一些盤(pán)還有比較高的到訪，但是轉(zhuǎn)化率都普遍偏低，很多項(xiàng)目成交量也是在三套以下。無(wú)錫在春節(jié)期間60個(gè)在售的項(xiàng)目中只有三分之一的項(xiàng)目每天大概只有一套成交。紹興、溫州、浙江基本面都比較好的城市，整個(gè)春節(jié)期間去化率也只有20%，而且以?xún)r(jià)換量是沒(méi)有效果的，降價(jià)、促銷(xiāo)這樣一些措施是沒(méi)有辦法打動(dòng)購(gòu)房者，沒(méi)有辦法換來(lái)成交量的提升。安徽的蕪湖、阜陽(yáng)這樣人口輸出的主要城市，也有一些成交十套左右的項(xiàng)目，可能也只有兩三個(gè)賣(mài)的還比較好的樓盤(pán)。整個(gè)云南只有西雙版納，這跟春節(jié)期間的海南類(lèi)似。西雙版納是云南省內(nèi)春節(jié)期間表現(xiàn)最好的。來(lái)訪量也是全省最高的一個(gè)區(qū)域。有一個(gè)項(xiàng)目春節(jié)期間接近200組的來(lái)訪量，也只認(rèn)購(gòu)了四套，轉(zhuǎn)化率可見(jiàn)非常低。 

??從目前總的情況來(lái)看還是延續(xù)了下行的態(tài)勢(shì)，沒(méi)有因?yàn)樽罱叩恼{(diào)整，穩(wěn)市場(chǎng)的信心等等一些措施，有明顯的改觀。雖然在大的市場(chǎng)情況不是特別理想的情況下，仍然還是有一些企業(yè)，有一些項(xiàng)目，有一些城市還是能夠熱銷(xiāo)，這里面主要還是以首置和改善為主導(dǎo)。在城市上，除了前面提到的上海之外，寧波、杭州、西安，雖然總量有50%左右的同比下降，在核心片區(qū)個(gè)別的項(xiàng)目還能夠熱銷(xiāo)。比如說(shuō)在西安的一個(gè)項(xiàng)目，因?yàn)閮r(jià)格倒掛的因素，也是在節(jié)前有3.3萬(wàn)人搖號(hào)的盛況。在杭州、寧波有一些類(lèi)似于區(qū)域內(nèi)處于獨(dú)苗的項(xiàng)目，沒(méi)有其他競(jìng)品，比較稀缺的一些產(chǎn)品也能夠開(kāi)盤(pán)日光。從熱銷(xiāo)的主力戶(hù)型面積端情況來(lái)看還是集中在100-130平方米改善為主的產(chǎn)品。

??總的情況來(lái)說(shuō)，目前大的市場(chǎng)下行過(guò)程中，還是有個(gè)別的城市，比如說(shuō)上海、寧波、杭州、西安等個(gè)別城市個(gè)別的一些項(xiàng)目，還是能夠快速的去化，絕大多數(shù)的城市市場(chǎng)相對(duì)來(lái)說(shuō)比較慘淡。

??（五）市場(chǎng)預(yù)判

??對(duì)于接下來(lái)的2月份的市場(chǎng)，包括一季度，我們認(rèn)為整個(gè)行業(yè)下行筑底過(guò)程仍然會(huì)延續(xù)，2月份，尤其是疊加春節(jié)影響，整個(gè)成交不會(huì)有明顯的改善?？傮w來(lái)說(shuō)目前一定規(guī)模的房企還是會(huì)面臨負(fù)增長(zhǎng)的困境，1月份業(yè)績(jī)也是同比下降了30-40%的情況，可能不太會(huì)在短期有一個(gè)明顯的改變。一些緩解企業(yè)的資金壓力，防范風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大的一些措施也是不斷出臺(tái)，也是對(duì)于市場(chǎng)信心的穩(wěn)定和恢復(fù)，我們認(rèn)為也是有比較大的幫助，但是在這個(gè)過(guò)程中會(huì)需要一定的時(shí)間傳導(dǎo)，可能還需要三到六個(gè)月的修復(fù)期，主要還是看整個(gè)土地市場(chǎng)在接下來(lái)會(huì)不會(huì)有比較好的表現(xiàn)。

??從目前來(lái)說(shuō)，從1月份的土地成交的情況來(lái)說(shuō)，還是規(guī)模腰斬，整個(gè)流拍現(xiàn)象大幅度增加，主要還是地方城投平臺(tái)公司托底，這樣一個(gè)現(xiàn)象跟之前沒(méi)有太大的改變。1月份寧波等一些城市，土地市場(chǎng)已經(jīng)有一些轉(zhuǎn)變，包括杭州也有一些改變，土地市場(chǎng)這一塊對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)，樓市的先行領(lǐng)導(dǎo)和穩(wěn)定作用也會(huì)逐漸的顯現(xiàn)出來(lái)。

??總體來(lái)說(shuō)我們認(rèn)為整個(gè)2022年房地產(chǎn)行業(yè)還是會(huì)存在大量結(jié)構(gòu)性的投資機(jī)會(huì)，對(duì)于一些主要城市，人口流入，產(chǎn)業(yè)集中的城市，房企仍然會(huì)加碼，也是一個(gè)必爭(zhēng)之地，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，等市場(chǎng)信心逐漸恢復(fù)之后，整個(gè)市場(chǎng)也會(huì)逐漸回歸到正常的水平，比如說(shuō)武漢、徐州這樣一些產(chǎn)業(yè)人口等等城市，目前這樣下跌、下行是短期的困難，我們認(rèn)為在市場(chǎng)逐漸回歸正常之后，這樣一些購(gòu)房需求還會(huì)重新再回來(lái)，并沒(méi)有消失，仍然會(huì)有大量的需求存在，我們春節(jié)期間項(xiàng)目調(diào)研和項(xiàng)目監(jiān)測(cè)里面，就有一個(gè)很好的體現(xiàn)。很多項(xiàng)目仍然還有很多人去看，只是大家目前對(duì)于自己，不管是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的原因，收入增長(zhǎng)的原因，支付能力的擔(dān)憂(yōu)，以及房地產(chǎn)企業(yè)交付方面的擔(dān)憂(yōu)，這些方面加劇了大家觀望情緒，但是買(mǎi)房，換房，首置，改善的需求還是大量的存在。我們認(rèn)為對(duì)于整個(gè)行業(yè)仍然還是有信心逐漸地回歸良性增長(zhǎng)。

??02 Q&AQ1

??市場(chǎng)分化比較明顯，整個(gè)全國(guó)市場(chǎng)往下走，但上海和杭州沒(méi)有怎么差，很多中西部一些城市回落特別快，這種分化怎么看，跟一二手房?jī)r(jià)格倒掛有關(guān)系嗎？

??A1

??目前整個(gè)城市的分化，上海很多樓盤(pán)去化率在80%以上，這里面肯定有一二手房?jī)r(jià)格倒掛的因素。不光在上海，杭州也是，在杭州的核心區(qū)還是一房難求，比較稀缺、沒(méi)有房源，出來(lái)一個(gè)新房也是會(huì)有一、二手房倒掛價(jià)格的因素。西安剛才提到了3.3萬(wàn)人搖號(hào)，也是限價(jià)導(dǎo)致的結(jié)果，一二手房?jī)r(jià)格倒掛，我們了解這個(gè)項(xiàng)目銷(xiāo)售備案價(jià)是1.6萬(wàn)，旁邊的價(jià)格已經(jīng)賣(mài)3萬(wàn)了，而且是在高新區(qū)非常成熟的地段，而且是學(xué)區(qū)房，基本上有一倍的價(jià)差。西安市場(chǎng)成交量的下跌主要還是供應(yīng)不足的因素，看起來(lái)西安整個(gè)成交量同比下降比較多，主要還是沒(méi)有新增供應(yīng)，所以沒(méi)有成交，一旦供應(yīng)上來(lái)后，成交還是會(huì)快速去化，有比較高的開(kāi)盤(pán)去化率。

??昆明，貴陽(yáng)，蘭州、哈爾濱，更多的是沒(méi)有需求，我們跟一些項(xiàng)目調(diào)研，現(xiàn)在都在講不知道客戶(hù)在哪里，原來(lái)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶(hù)，原來(lái)城里改善客戶(hù)，現(xiàn)在都買(mǎi)完之后，不知道新的客戶(hù)在哪里。

??從目前來(lái)看，這幾個(gè)熱點(diǎn)城市，一些熱銷(xiāo)項(xiàng)目要么是這個(gè)地方?jīng)]有其他房子，要買(mǎi)只能買(mǎi)這個(gè)，所謂獨(dú)苗、產(chǎn)品稀缺。更多的其實(shí)還是價(jià)差，也正是因?yàn)闆](méi)有其他的競(jìng)品，價(jià)格錨定只能選擇二手房，有新盤(pán)二手房?jī)r(jià)格也會(huì)被人為炒作，所以還是跟價(jià)格倒掛有一定關(guān)系。

??Q2

??有沒(méi)有總體來(lái)訪量，比如說(shuō)這一期春節(jié)來(lái)訪量和往年春節(jié)來(lái)訪量相比有沒(méi)有巨大的差別

??A2

??如果跟去年相比我們沒(méi)有這種總量比較的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，畢竟這都是點(diǎn)狀的，類(lèi)似于調(diào)研的情況，沒(méi)有辦法去做可比數(shù)據(jù)之間的對(duì)比，總體來(lái)說(shuō)各個(gè)城市反映的項(xiàng)目到訪轉(zhuǎn)化簽約大定成交的數(shù)據(jù)來(lái)看，這比去年春節(jié)期間大幅度減少。武漢就比較特別，武漢去年整個(gè)售樓處開(kāi)放比例也只有一半，50%左右，今年基本上全開(kāi)了，12月份、1月份銷(xiāo)售可能沒(méi)有達(dá)預(yù)期，很多項(xiàng)目想努力，都全開(kāi)了，但是效果也是差強(qiáng)人意，沒(méi)有達(dá)到這樣一個(gè)預(yù)期，總體來(lái)說(shuō)大家的到訪量的確是下降了。徐州，去年春節(jié)的時(shí)候是非常的火，整個(gè)看盤(pán)都是熙熙攘攘，今年據(jù)我們同事調(diào)研還是有一些項(xiàng)目有一些客戶(hù)去看，但是看的多問(wèn)的少，買(mǎi)的更少。

??Q3

??這一次成交量變差，有沒(méi)有跟很多房地產(chǎn)公司庫(kù)存不是特別夠，供應(yīng)跟不上有關(guān)系？

??A3

??這跟供應(yīng)不足有一定的關(guān)系。我們比較供應(yīng)下跌幅度和成交下跌幅度看，的確有這方面的因素，相對(duì)來(lái)說(shuō)絕大多數(shù)的城市成交的跌幅跟供應(yīng)下降的幅度也是旗鼓相當(dāng)，只有個(gè)別的城市，供應(yīng)增加了，但是成交還是明顯的下降。

??從100城數(shù)據(jù)來(lái)看，總量上呈現(xiàn)供不應(yīng)求的情況，百城新增供應(yīng)1月份是2120萬(wàn)方，成交量是2400萬(wàn)方，還是在消耗之前庫(kù)存，不同城市可能會(huì)有差異。深圳1月份的新增供應(yīng)只有13萬(wàn)方，成交量是達(dá)到了47萬(wàn)方，當(dāng)然這個(gè)成交里面還會(huì)有一些延遲備案數(shù)據(jù)的情況。

??我覺(jué)得更能反應(yīng)市場(chǎng)表現(xiàn)的是春節(jié)期間新增供應(yīng)成交的，雖然數(shù)據(jù)只是一周的，但還是能夠說(shuō)明一些問(wèn)題。為什么跟大家強(qiáng)調(diào)售樓處開(kāi)放的情況，以及來(lái)訪，到訪轉(zhuǎn)化的細(xì)枝末節(jié)，這樣一些很微觀的表現(xiàn)，就能夠說(shuō)明目前企業(yè)的態(tài)度。對(duì)于新開(kāi)盤(pán)，因?yàn)轭A(yù)售資金監(jiān)管政策沒(méi)有明顯的轉(zhuǎn)變，賣(mài)掉了不一定能夠拿到錢(qián)，這是一個(gè)方面。同時(shí)有可能你很努力的銷(xiāo)售，很努力的吆喝，但是不一定能夠賣(mài)得掉，市場(chǎng)的氛圍，目前整個(gè)市場(chǎng)的信心沒(méi)有恢復(fù)，預(yù)期沒(méi)有明顯的轉(zhuǎn)變，所以相對(duì)來(lái)說(shuō)積極性會(huì)比之前略微差一些。我們看到在春節(jié)期間很多城市沒(méi)有很明顯的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，沒(méi)有利用節(jié)假日節(jié)點(diǎn)做一些促銷(xiāo)，也沒(méi)有做明顯優(yōu)惠的措施，以?xún)r(jià)換量沒(méi)有什么效果，現(xiàn)在就是這么一個(gè)情況。

??Q4

??對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)講，感覺(jué)放棄了春節(jié)的檔口，會(huì)不會(huì)隨著慢慢進(jìn)入開(kāi)工階段，在3月有更好的推盤(pán)勢(shì)頭？

??A4

??從合理的推斷來(lái)說(shuō)，接下來(lái)正式進(jìn)入開(kāi)工，2、3月份要做這方面的積極準(zhǔn)備，從我們一些城市模排情況來(lái)看的確有這樣表現(xiàn)，我剛才提到的西安接下來(lái)19個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)要去拿預(yù)證，一些城市還是會(huì)積極推盤(pán)，不是說(shuō)目前大家都放棄了。

??一些企業(yè)可能還沒(méi)有達(dá)到目標(biāo)，絕大多數(shù)企業(yè)目前還是比較積極，我覺(jué)得接下來(lái)3、4月份有合適的房源能夠上市，企業(yè)還是會(huì)積極的推進(jìn)，這里有我們沒(méi)有辦法判斷的原因，一個(gè)是企業(yè)目前庫(kù)存處于低位，另外可開(kāi)盤(pán)的地塊，可開(kāi)的項(xiàng)目也比較少。去年以來(lái)各新開(kāi)工量，企業(yè)目前的側(cè)重，都側(cè)重于竣工和建安，新開(kāi)工沒(méi)有見(jiàn)明顯的增長(zhǎng)。在2、3月份，包括一些地區(qū)今年天氣的情況，比如東北等等，還有一些開(kāi)工，實(shí)際能夠拿預(yù)證項(xiàng)目比預(yù)期會(huì)少一些，態(tài)度上大家應(yīng)該會(huì)相對(duì)比較積極的，實(shí)際上能夠達(dá)到什么樣情況，我覺(jué)得不是特別樂(lè)觀，新開(kāi)的房源能有多大規(guī)模，同比去年或者相對(duì)于去年的平均水平有多大的增長(zhǎng)，這可能有待商榷的。總體土地端的情況決定了今年一季度可售的房源量會(huì)不盡如人意。

??Q5

??過(guò)去兩年，很多房企拿地節(jié)奏還是趨于提前，如3、4月賣(mài)的好拿地多一點(diǎn)，他們戰(zhàn)略投資節(jié)奏上怎么看的？

??A5

??投資節(jié)奏的問(wèn)題，就拿地來(lái)說(shuō)，我們認(rèn)為在目前市場(chǎng)沒(méi)有出現(xiàn)明顯的變化，包括整個(gè)企業(yè)融資端，雖然從11月以來(lái)央行、住建部等等都公開(kāi)表態(tài)發(fā)言，要穩(wěn)定行業(yè)，穩(wěn)市場(chǎng)信心。目前很多企業(yè)還是比較謹(jǐn)慎，對(duì)于投資的情況短期內(nèi)我們認(rèn)為還是難以大幅度根本的扭轉(zhuǎn)。

??近期的杭州、寧波土拍熱度比之前好一點(diǎn)，土地市場(chǎng)這里面還有一個(gè)很重要的點(diǎn)就是地價(jià)的情況，去年統(tǒng)計(jì)過(guò)，去年下半年雖然溢價(jià)率很低等等一些情況，但是可比地價(jià)情況，就是起拍價(jià)以及成交周?chē)牡貕K相對(duì)比的價(jià)格，22城平均地價(jià)還是上漲了9.9%，對(duì)于很多企業(yè)，很多地塊仍然還是拿到可能會(huì)虧，賣(mài)又不好賣(mài)，賣(mài)了之后錢(qián)短期之內(nèi)拿不到，借錢(qián)也借不到或者借的貴，所以投資這一塊，很多企業(yè)客觀來(lái)說(shuō)有補(bǔ)倉(cāng)的意愿和拿地的沖動(dòng)，但是短期還是會(huì)觀望，畢竟都脫離不了這樣一個(gè)情況，雖然在講逆周期拿地或者說(shuō)提前量等等，但就像剛才陳總講的，3、4月份市場(chǎng)好了，可能在二季度的時(shí)候，土地市場(chǎng)才會(huì)好?，F(xiàn)在也有一個(gè)情況，樓市的復(fù)蘇可能還在等著土地市場(chǎng)率先的引導(dǎo)跟穩(wěn)軍心的作用，這里面目前沒(méi)有這樣一個(gè)變化。

??我認(rèn)為要看今年首輪土拍，土地價(jià)格會(huì)不會(huì)做一些調(diào)整，有利于一般民營(yíng)市場(chǎng)主體進(jìn)入，利于市場(chǎng)信心恢復(fù)。地市和樓市之間的傳導(dǎo)鏈條閉環(huán)短期之內(nèi)可能沒(méi)有辦法形成?？傮w來(lái)說(shuō)，前提條件是土地價(jià)格如果做出一定下調(diào)、讓利，讓企業(yè)有比較合理的利潤(rùn)空間，房企投資的結(jié)構(gòu)性回暖，認(rèn)為比較安全的一些城市的一些比較合理的項(xiàng)目，還是會(huì)積極的介入進(jìn)去，土地市場(chǎng)穩(wěn)住之后，房地產(chǎn)樓市也才會(huì)逐漸的穩(wěn)定，更多還是需要對(duì)于未來(lái)市場(chǎng)有信心。在這樣情況下循環(huán)才會(huì)逐漸的恢復(fù)正常，投資力度的修復(fù)，我覺(jué)得可能還是需要三個(gè)月左右時(shí)間，前提還是看一季度的地價(jià)情況。