??2022年開年，房企融資吹來了一陣暖風(fēng)。

??碧桂園、萬科、融創(chuàng)、龍湖、建發(fā)、綠城、招商蛇口等房企紛紛開啟融資計(jì)劃，主要以境內(nèi)債為主，不限于中票、ABS、小公募、超短期融資券等品類。

??實(shí)際上，從去年12月份起，政府端積極釋放金融利好信號(hào)，降準(zhǔn)、降息、啟動(dòng)并購貸加快房企風(fēng)險(xiǎn)出清等一系列穩(wěn)步化解房地產(chǎn)“灰犀?！憋L(fēng)險(xiǎn)的政策相繼落地，國(guó)內(nèi)融資環(huán)境得到適度調(diào)節(jié)，國(guó)企、央企以及部分優(yōu)質(zhì)民企融資獲得改善。但與去年同期相比，1月房企融資規(guī)模仍下降明顯。

??據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，2022年1月房地產(chǎn)企業(yè)融資總額為792.2億元，同比下降70.3%，環(huán)比下降16.6%，單月融資規(guī)模同比連續(xù)11個(gè)月下降；行業(yè)平均利率為4.13%，同比下降1.72個(gè)百分點(diǎn)，較上月下降0.99個(gè)百分點(diǎn)。

??某房企證券中心相關(guān)人士在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)表示，并沒有感到開年行業(yè)融資出現(xiàn)明顯放松跡象，這一輪融資發(fā)行主體明顯分化，民企在列的并不多，“2022年首季度我們還是很緊張，面對(duì)洶涌而至的到期債務(wù)現(xiàn)在就是通過各種辦法努力‘活下去’，最好的結(jié)果是熬出頭兒看到行業(yè)曙光?！?/p>

??從融資結(jié)構(gòu)來看，1月信用債規(guī)模占比37.8%，海外債占比12.1%，信托融資占比13.7%，ABS融資占比36.4%。

??據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，開年的這一輪融資潮從融資成本與周期來看，境內(nèi)外債平均票面利率一下一上，但整體發(fā)行期限普遍縮短。募集資金多用于“借新還舊”及補(bǔ)充營(yíng)運(yùn)資金，但新的融資目的已開始顯現(xiàn)，收并購類融資逐漸成為優(yōu)質(zhì)房企新融資渠道。

??融資未全面開閘，并購貸或成新“主角”

??雖仍處寒冬，但開年融資還是慣例，這一輪并購票據(jù)成為了“主角”。

??1月27日，萬科發(fā)行30億元中期票據(jù)，擬用于商品房項(xiàng)目建設(shè)，發(fā)行利率2.95%，這是2022年首單房企項(xiàng)目建設(shè)中期票據(jù)。

??同時(shí)，首批由房企發(fā)行的專門用于并購項(xiàng)目的融資動(dòng)作也新鮮出爐。1月25日，華潤(rùn)置地與招商銀行簽署《并購融資戰(zhàn)略合作協(xié)議》，招商銀行將分別授予華潤(rùn)置地200億元、華潤(rùn)萬象生活30億元并購融資額度。

??招商蛇口則是并購票據(jù)的“吃螃蟹者”。1月12日，招商蛇口發(fā)行了今年首筆并購類票據(jù)，首期發(fā)行額為25.8億元。

??1月26日，據(jù)上海清算所消息，建發(fā)地產(chǎn)在銀行間市場(chǎng)發(fā)行并購中期票據(jù)，總規(guī)模10億元中有4.6億元用于并購兩個(gè)標(biāo)的房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)。

??植信投資研究院資深研究員馬泓接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)表示，受政策鼓勵(lì)銀行開展針對(duì)優(yōu)質(zhì)房企的并購貸款業(yè)務(wù)以及加大對(duì)優(yōu)質(zhì)房企債券融資的支持力度這些因素推動(dòng)，不少有實(shí)力的房企紛紛舉債，以并購的形式參與部分房地產(chǎn)項(xiàng)目，使得外界整體對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)較為悲觀的態(tài)度有所修正。

??2月3日，有媒體報(bào)道稱，浦發(fā)銀行、招商銀行、廣發(fā)銀行等多家銀行表態(tài)將提供房地產(chǎn)并購融資支持，方式包括并購主題債券、并購貸、并購基金、資產(chǎn)證券化等，預(yù)計(jì)提供并購融資支持超300億元。

??多位房地產(chǎn)觀察人士向記者表示，由于并購貸不計(jì)入“三道紅線”融資限制，將促使部分優(yōu)質(zhì)房企加大收購力度，也有地方政府部門為收并購出險(xiǎn)房企項(xiàng)目“牽線搭橋”。但目前國(guó)企央企及優(yōu)質(zhì)民企通過債券市場(chǎng)及銀行取得并購融資款項(xiàng)比較有限，并購類貸款的關(guān)鍵還是風(fēng)險(xiǎn)和收益。

??值得關(guān)注的是，從歷史融資路徑來看，1月份原本是海外債集中發(fā)行的月份，但2022年1月海外債融資不足百億元。

??公開發(fā)行的海外債方面，綠城中國(guó)擬發(fā)行4億美元增信債券，利率最低為2.3%；上坤地產(chǎn)合并兩筆票據(jù)后總額1.45億美元的利率為13.5%；碧桂園單筆融資規(guī)模最大，為39億港元的4.95%有抵押擔(dān)保可換股債。旭輝于1月3日宣布額外發(fā)行1.5億美元2026年到期優(yōu)先票據(jù)。

??馬泓認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)信心和預(yù)期出現(xiàn)了階段性回暖。資質(zhì)相對(duì)優(yōu)良的房企，更容易獲得融資的機(jī)會(huì)，從比例上看央企、國(guó)企和城投公司發(fā)債的占比相對(duì)較高，民企參與的比例相對(duì)較低。1月內(nèi)地房企信用債發(fā)行325億元，較去年同期減少485億元，約60%；中資美元債凈融資為22.85億美元，較去年同期減少近90億美元。這意味著，盡管宏觀住房金融政策環(huán)境逐漸轉(zhuǎn)為呵護(hù)姿態(tài)，但想要完全傳導(dǎo)至房企尚需時(shí)日，全年融資規(guī)?？偭枯^去年有進(jìn)一步較大規(guī)模的改善仍有難度。

??蘇寧金融研究院宏觀部副主任陶金表示，1月以來地產(chǎn)融資政策有所放松，但預(yù)期提升仍需時(shí)間，先期開啟融資的大多為頭部房企，這些房企成為弱預(yù)期和“資產(chǎn)荒”雙重因素影響下的受益者。從融資規(guī)模數(shù)據(jù)尤其是同比增速看，房企發(fā)債熱潮中，反映了當(dāng)前地產(chǎn)融資和投資兩端環(huán)境在短期中的冷清，當(dāng)前融資環(huán)境仍處于收緊狀態(tài)，未來在邊際上的改善是可期的。從融資渠道看，個(gè)別房企的信用風(fēng)險(xiǎn)事件對(duì)境內(nèi)外房企債券投資熱情的打擊影響還在持續(xù)，市場(chǎng)信心未能全面修復(fù)。

??政策暖風(fēng)頻吹，償債壓力猶存

??去年以來，邊償債邊“降檔”已成房企固定動(dòng)作。2022年，房企面臨的主要壓力還是來自到期債務(wù)與融資之間的巨額缺口。

??貝殼研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)也顯示，今年房企到期債券總額約為9603億元，其中1月、3月、4月及7月到期債務(wù)規(guī)模超過千億元。僅看1月份，境內(nèi)外債券融資到期債務(wù)規(guī)模約1051億元，雖較去年同期減少27.3%，但環(huán)比去年12月大幅增加79.4%。以此計(jì)算，1月行業(yè)到期債務(wù)凈額570億元。

??為此，各家房企也在積極行動(dòng)。

??除優(yōu)質(zhì)房企開啟融資計(jì)劃外，部分房企也在爭(zhēng)取到期海外債的妥善處理。碧桂園、新城控股、綠城、中梁控股、金輝控股、旭輝控股、龍光等房企紛紛提前回購債券，對(duì)外釋放來自企業(yè)的積極信號(hào)，避免持續(xù)受到其他企業(yè)債務(wù)壓力帶來的波動(dòng)影響。同時(shí)，富力、榮盛、大發(fā)、禹洲、祥生、上坤等多家房企在原有存量債務(wù)基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)美元債交換要約，在債券到期前成功展期。恒大、奧園、佳兆業(yè)、花樣年等房企也都已明確提出“保交付”目標(biāo)。

??陶金認(rèn)為，未來房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境較2021年下半年會(huì)有所改善，銀行貸款應(yīng)該是首先放寬的領(lǐng)域，隨著房企現(xiàn)金流和信用條件改善，債券市場(chǎng)融資熱度也會(huì)回升，這需要房地產(chǎn)需求端調(diào)控政策的放松來進(jìn)行配合。不過，未來房企融資環(huán)境也很難比2021年上半年更好，房住不炒、因城施策背景下的三線四擋和房貸集中度無形中設(shè)置了杠桿的上限，盡管允許短暫的“鼓包”，但長(zhǎng)期的貸款天花板仍然存在。由此看，2022年房企融資規(guī)模較去年增加的空間是有限的。

??業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從1月數(shù)據(jù)來看，國(guó)企發(fā)債規(guī)模占比有所降低，由去年12月的70.8%下降至50.1%，且部分資金為收并購所用。有流動(dòng)性壓力的民企仍處于融資劣勢(shì)，現(xiàn)階段解決流動(dòng)性的方法主要依賴債務(wù)置換展期、資產(chǎn)處置等。

??顯然，房企的融資閥門還未有明顯的打開跡象。但進(jìn)入新的一年，政策端暖風(fēng)頻吹。

??1月17日，央行同步下調(diào)了中期借貸便利操作（MLF）和公開市場(chǎng)操作逆回購利率各10個(gè)BP。在1月18日舉行的國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上，央行提及整體貨幣政策將繼續(xù)維持寬松，并提到房地產(chǎn)調(diào)控將強(qiáng)化因城施策、強(qiáng)化穩(wěn)預(yù)期，有進(jìn)一步放松可能性。央行副行長(zhǎng)劉國(guó)強(qiáng)進(jìn)表示：“充足發(fā)力，把貨幣政策工具箱開得再大一些，保持總量穩(wěn)定，避免信貸塌方?！?/p>

??1月20日，2022年首期LPR報(bào)價(jià)出爐：1年期LPR為3.7%，較上期下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)；5年期以上LPR為4.6%，較此前下降5個(gè)基點(diǎn)。

??2月8日，央行和銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知明確銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)向持有保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書的保障性租賃住房項(xiàng)目發(fā)放的有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理。

??浙商證券認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)供需兩端信貸改善仍在推進(jìn)，且力度和節(jié)奏逐步加大和加快，行業(yè)銷售、購地、融資有望加速回歸常態(tài)，行業(yè)基本面底部逐步構(gòu)建。短期房地產(chǎn)資金面持續(xù)放松，直至行業(yè)逐步化解風(fēng)險(xiǎn)，政策的定力較強(qiáng)。行業(yè)出險(xiǎn)后長(zhǎng)期模式的搭建不可避免，綜合房企長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)潛力不言而喻。

??馬泓認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)總體預(yù)期偏悲觀的態(tài)勢(shì)還未得到根本性扭轉(zhuǎn)，需要對(duì)房企財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和償債壓力保持高度關(guān)注。建議對(duì)資質(zhì)優(yōu)良的房企適當(dāng)增加直接金融支持，包括債券融資、信托融資、股權(quán)融資、資產(chǎn)證券化等方式；建議根據(jù)市場(chǎng)變化，靈活調(diào)整“三道紅線”指標(biāo)管理，采取更為靈活的動(dòng)態(tài)監(jiān)管，定期對(duì)指標(biāo)做出合理調(diào)整，并可以考慮針對(duì)不同信用資質(zhì)的房企采取不同的監(jiān)管容忍度，形成激勵(lì)效應(yīng)，有利于企業(yè)主動(dòng)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。

??上海申銀萬國(guó)證券研究所認(rèn)為，從舊周期框架看，央行連續(xù)發(fā)聲強(qiáng)調(diào)維穩(wěn)房地產(chǎn)、防控金融風(fēng)險(xiǎn)，中央政治局會(huì)議和中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議定調(diào)支持合理住房需求，政府維穩(wěn)暖意已現(xiàn)；從新周期框架來看，在行業(yè)資金困境和供給端調(diào)控深化的雙重作用下，行業(yè)出清加速競(jìng)爭(zhēng)減少，推動(dòng)行業(yè)從以往內(nèi)卷式集中度提升向格局優(yōu)化的集中度提升躍遷。