編者按：2013年12月5日，地方協(xié)會會長(副會長、秘書長)工作會議在上海圓滿落幕。應(yīng)地方協(xié)會會長（秘書長）的要求，現(xiàn)將中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一在“地方協(xié)會會長(副會長、秘書長)工作會議”上的發(fā)言予以發(fā)表。

當(dāng)前房地產(chǎn)市場運行情況和十八屆三中全會后的市場走勢

  ——在地方協(xié)會會長、秘書長工作會議上的發(fā)言

  朱中一

  (2013年12月4日)

  一、當(dāng)前市場運行基本情況

  當(dāng)前，房地產(chǎn)市場總體延續(xù)了去年四季度以來的回升態(tài)勢，房地產(chǎn)開發(fā)投資和新建商品住房供應(yīng)穩(wěn)中有升，市場成交量繼續(xù)處于高位，重點城市房價漲幅有所擴大；但10月，投資增速、新建商品房供應(yīng)、成交量及房價漲幅趨緩。保障性安居工程推進順利，部分三、四線城市供大于求的問題依然明顯。

  (一)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速回落，新建商品住房供應(yīng)減少。

  據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，今年1～10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資6.87萬億元，同比增長19.2%，增速比1～9月回落0.5個百分點，比去年同期高3.8個百分點。新建商品住房新開工面積同比增長5.2%，增速比1～9月減少1.2個百分點，新建商品住房竣工面積同比減少0.8%(1～9月同比增長1.4%)。

  (二)住房成交量同比增幅較大，單月成交量環(huán)比減少。

  據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，今年1～10月，全國商品住房銷售8.6億平方米，同比增長22.3%；10月單月成交10287萬平方米，較9月減少14.5%。

  (三)10月房價漲幅有所擴大，部分熱點城市漲幅較高。

  據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，10月70個大中城市中，新建商品住房價格同比上漲的城市有69個(與5～9月持平)，環(huán)比上漲的城市有65個，其中有27個城市環(huán)比漲幅比上月擴大。二手住房價格同比上漲的城市有68個(與上月持平)，環(huán)比上漲的城市有62個(比上月減少1個)。

  10月，70個大中城市新建商品住房價格同比平均漲幅為9.3%(比上月擴大0.6個百分點)，同比漲幅超過10%的城市有20個(比上月增加5個)，上海、北京、廣州、深圳市同比分別上漲21.4%、21.2%、20.7%、20.6%，繼續(xù)位居70個大中城市前4位。

  (四)一些地方“地王”的頻現(xiàn)和全國土地購置面積的同比下降并存。

  今年三季度，部分熱點城市高價地頻頻出現(xiàn)。據(jù)不完全統(tǒng)計，有10個城市25宗住房用地溢價率在50%以上，11宗溢價率超過100%。天津市南開區(qū)育梁道地塊溢價率高達163%。部分地塊樓面地價超過周邊房價。如廣州市出現(xiàn)的7宗高價地中，3宗地塊樓面地價超過周邊房價，2宗地塊樓面地價接近周邊房價。北京農(nóng)展館地塊附加異地配套建醫(yī)院成本后，折合樓面價格約為每平方米7.3萬元。部分地塊樓面地價處于合理區(qū)間，但由于體量大，總價高，在部分媒體的片面、夸大報道下，也成為社會關(guān)注的焦點。

  9月下旬以來，在國土資源管理部門加大對高價地的防范力度后，“地王”現(xiàn)象受到了一定程度抑制。

  全國1～10月土地購置面積同比負增長3.6%。全國土地購置面積同比負增長，有的與地方出讓計劃公布晚有關(guān)，有的與出讓底價高有關(guān)。一些地方土地購置面積的下降，對明后年的市場將有影響。目前，一些重點城市已明確要增加普通住宅用地的供應(yīng)。

  (五)市場差異性明顯。

  當(dāng)前市場整體處于上升趨勢，加上部分媒體和“名人”前段時間將中央的政策取向誤讀為今后不再強調(diào)房地產(chǎn)市場調(diào)控和對市場預(yù)期的過分“唱好”，一些熱點城市消費者恐慌心理加速入市，廣州、深圳、北京、南京等城市“日光盤”現(xiàn)象再現(xiàn)，一個項目幾百套房往往有幾千人排隊搖號，據(jù)本人所知，為穩(wěn)定房價和市場預(yù)期，國務(wù)院有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和有關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)近期多次召集有關(guān)地方領(lǐng)導(dǎo)商議辦法，這在一些地方近期出臺的規(guī)定中已有體現(xiàn)。。

  市場差異性明顯，一些三四線城市供明顯大于求，和一些地方商業(yè)性地產(chǎn)階段性過多的問題不容忽視。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，10月末，商品房待售面積45361萬平方米，比9月末增加725萬平方米。其中，住宅待售面積29774萬平方米，增加448萬平方米；辦公樓待售面積1700萬平方米，增加29萬平方米；商業(yè)營業(yè)用房待售面積8742萬平方米，增加101萬平方米。

  (六)保障性安居工程推進順利。

  截止9月底，全國保障性安居工程已開工620萬套，基本建成410萬套，分別達到年度目標任務(wù)的98%(計劃630萬套)和87%(計劃470萬套)。

  二、對今年11-12月份及全年市場的預(yù)測

  (一)2013全年商品房投資額、銷售量、銷售額將創(chuàng)歷史新高。

  根據(jù)目前的市場態(tài)勢，并考慮到第四季度房貸額度趨緊、一些城市出臺了新的調(diào)控措施、及一些企業(yè)為完成全年任務(wù)而采取的措施等綜合因素，預(yù)計到年底，全國房地產(chǎn)市場總體仍將呈高位運行態(tài)勢，全年房地產(chǎn)開發(fā)投資額比去年增長18-20%(1—10月同比增長19.2%)、商品房銷售面積增長20%左右(1—10增長21.8%)、銷售額增長30%左右(1—10月增長32.3%)，創(chuàng)歷史新高。

  (二)部分熱點城市住房供求緊張的局面短期難以改變，房價上漲壓力仍然很大。但11、12月份，由于一些城市為實現(xiàn)房價調(diào)控目標采取了一些措施，及去年11、12月房價漲得較快，所以后兩個月的漲幅會趨緩。

  目前一些城市房價快速上漲的原因是多方造成的：既與一、二線城市公共服務(wù)資源較好、吸引人才能力強、而土地資源又相對稀缺有關(guān)；又與流動性相對寬松、社會資金充裕和居民投資渠道狹窄有關(guān)；還與一些地方對國家的調(diào)控政策執(zhí)行不力、過分依賴土地財政有關(guān)；“地王”的頻現(xiàn)和媒體的不恰當(dāng)宣傳，也是今年助推房價的重要原因。

  十八屆三中全會前后，北、上、廣、深等一些城市為促進房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展出臺了一些規(guī)定，對穩(wěn)定市場預(yù)期起到了積極的作用，但新開工面積的增速繼續(xù)低于銷售量增幅，熱點城市如果11、12兩月新上市的商品房交易量和土地成交量未明顯增長，面臨的市場壓力和價格上漲壓力仍然很大，完成年度房價控制目標比較困難。

  (三)一些熱點城市和海南省等近期雖出臺了有關(guān)規(guī)定，但市場差異性明顯的問題近期仍難以改變。

  三、十八屆三中全會后市場形勢

  當(dāng)前，全國上下都在學(xué)習(xí)貫徹十八屆三中全會通過的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》。盡管《決定》中直接針對房地產(chǎn)的僅有幾處，但《決定》中的指導(dǎo)思想、健全城鄉(xiāng)發(fā)展一體化的體制機制，及對于土地、金融、財稅等多項改革都與房地產(chǎn)行業(yè)緊密相關(guān)。

  我初步理了一下，覺得《決定》中至少有10多項改革內(nèi)容是與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的。不少內(nèi)容也是對社會各界關(guān)心的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展“長效機制”的回應(yīng)。

  一是明確了經(jīng)濟體制改革的核心問題是處理好政府和市場的關(guān)系，使市場在資源配置中起決定性作用和更好發(fā)揮政府作用。這意味著過去一些地方在房地產(chǎn)調(diào)控中采取的限購、限價等行政性措施逐步通過市場化手段來代替，同時也要更好地發(fā)揮政府作用。

  二是建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場。在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權(quán)同價。建立兼顧國家、集體、個人的土地增值收益分配機制、合理提高個人收益。在推進城鄉(xiāng)要素平等交換和公共資源均衡配置中，也強調(diào)了保障農(nóng)民公平分享土地增值收益。隨著土地制度改革，允許進入城市的農(nóng)民將農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)，及城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤等措施，將為城市建設(shè)用地增加供應(yīng)。

  三是完善金融市場體系。其中提出“推進股票發(fā)行注冊制改革，多渠道推動股權(quán)融資，發(fā)展并規(guī)范債券市場，提高直接融資比重”。“鼓勵金融創(chuàng)新、豐富金融市場層次和產(chǎn)品”。在城鎮(zhèn)化內(nèi)容中，還提出了研究建立“住宅政策性金融機構(gòu)”。在完善社會保障制度中，還提到了“建立公開規(guī)范的住房公積金制度，改進住房公積金提取、使用、監(jiān)管機制。”這些對房地產(chǎn)行業(yè)而言都是利好的。但同時也要注意防范房地產(chǎn)的金融風(fēng)險問題。

  四是健全宏觀調(diào)控體系。宏觀調(diào)控的主要任務(wù)是保持經(jīng)濟總量平衡，減緩經(jīng)濟周期波動影響，防范區(qū)域性、系統(tǒng)性風(fēng)險，穩(wěn)定市場預(yù)期，實現(xiàn)經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展。具體到住房領(lǐng)域，就是如何保持住房供求總量的基本平衡和結(jié)構(gòu)的基本合理。有些地方還涉及到防范房地產(chǎn)風(fēng)險問題?！稕Q定》還提到，推進宏觀調(diào)控目標制定和政策手段運用機制化，加強財政政策、貨幣政策與產(chǎn)業(yè)、價格等政策手段協(xié)調(diào)配合。目前，國家發(fā)改委正在會同有關(guān)部門研究起草《完善宏觀調(diào)控體系的意見》，其中也包括加快健全科學(xué)合理的價格調(diào)控體系和公開透明的價格監(jiān)管制度。我估計，其中也涉及如何對房價進行調(diào)控的問題?！稕Q定》還提到了建立全社會房產(chǎn)、信用等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)統(tǒng)一平臺，推進部門信息共享。

  五是在財稅改革方面，加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革。房地產(chǎn)稅的推出將給市場一個預(yù)期，房地產(chǎn)企業(yè)要理性地分析一下將來的市場形勢。我們建議在房地產(chǎn)稅立法中，要對原有稅費進行清理，并按照“簡稅制、寬稅基、低稅率、嚴征管”的原則，重新設(shè)置稅種和稅率；如在征收房產(chǎn)持有稅的同時，要減輕流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅收，以“穩(wěn)定稅負”，讓有多余住房者將多余的住房推向二手房市場和租賃市場。此外，也請大家注意，我在前面提到的“土地增值收益”分配的調(diào)節(jié)問題。逐步理順中央和地方的事權(quán)關(guān)系，并按照事權(quán)劃分相應(yīng)承擔(dān)和分擔(dān)支出責(zé)任。適度加強中央事權(quán)和支出責(zé)任。保持現(xiàn)有中央和地方財力格力總體穩(wěn)定，結(jié)合稅制改革，考慮稅種屬性，進一步理順中央和地方收入劃分。這也能在一定程度上緩解地方政府對土地財政的過分依賴。

  六是房地產(chǎn)業(yè)與新型城鎮(zhèn)化的協(xié)調(diào)發(fā)展。需關(guān)注的有三點：(一)在健全城鄉(xiāng)發(fā)展一體化體制機制中，先講了與農(nóng)業(yè)、農(nóng)村、農(nóng)民有關(guān)的三項任務(wù)，即：加快構(gòu)建新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營關(guān)系、賦予農(nóng)民更多財產(chǎn)權(quán)利、推進城鄉(xiāng)要素平等交換和公共資源均衡配置；然后再講完善城鎮(zhèn)化健康發(fā)展體制機制。(二)在城鎮(zhèn)化中，又強調(diào)了以人為核心，強調(diào)了產(chǎn)業(yè)與城鎮(zhèn)融合發(fā)展，強調(diào)了城鎮(zhèn)化和新農(nóng)村建設(shè)協(xié)調(diào)推進，強調(diào)了推進農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化、把進城落戶農(nóng)民完全納入城鎮(zhèn)住房和社會保障體系。這涉及到房地產(chǎn)業(yè)在新型城鎮(zhèn)化中的定位，既是民生行業(yè)，又是為相關(guān)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級提供配套服務(wù)的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)。一些地方正在探索進城農(nóng)民工將宅基地與房產(chǎn)作為資產(chǎn)流轉(zhuǎn)，這將有利于提高進城農(nóng)民工購房和承租住房的能力。(三)在戶籍制度改革中，前兩句話，“全面放開建制鎮(zhèn)和小城鎮(zhèn)落戶條件，有序放開中等城市落戶限制”，是引導(dǎo)農(nóng)民工就地就近就業(yè)。后兩句話，“合理確定大城市落戶條件，嚴格控制特大城市規(guī)模”。這預(yù)示著，一些大城市、特別是特大城市，在市場化的調(diào)控政策出臺前，限購政策一時難以取消。

  七是在構(gòu)建開放型經(jīng)濟新體制中，要求企業(yè)充分利用好國際、國內(nèi)兩個市場，推動引進來和走出去更好結(jié)合。為了提升質(zhì)量，開拓市場，我們既要 “引進來”、又要“走出去”?，F(xiàn)在一些骨干房企已經(jīng)積極“走出去”了，而且國外不管是發(fā)達國家，還是經(jīng)濟欠發(fā)達國家，也歡迎我們到那里去開發(fā)?！稕Q定》還專門提到了放開養(yǎng)老服務(wù)、建筑設(shè)計等，我們對此也要研究推進。

  八是規(guī)范并嚴格執(zhí)行領(lǐng)導(dǎo)干部用房，不準多處占有住房，探索實行官邸制。這對于住房市場的規(guī)范也有很大好處。

  九是健全符合國情的住房保障和供應(yīng)體系，這就是通常說的住房雙軌制問題。住房供應(yīng)體系是構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系。對這項改革的理解與把握，要與學(xué)習(xí)習(xí)近平總書記10月29日的講話結(jié)合起來。我個人還認為，政府保障和市場供應(yīng)也不要截然分開。建議在房價上漲過快、“夾心層”問題突出的城市，可以適當(dāng)增加有一定優(yōu)惠政策的自住型商品房等供應(yīng)，但要界定清楚政府和個人在產(chǎn)權(quán)中的比例，探索共有產(chǎn)權(quán)制度；而在供大于求的城市，保障房未必一定都由政府來建，可以探索由政府向有多余住房的家庭租賃住房的方式，這樣政府少花錢，還能達到預(yù)期效果。同時，要發(fā)揮好住房公積金在幫助解決中低收入家庭住房困難戶中的作用。

  十是加快生態(tài)文明建設(shè)中，提到保護資源和環(huán)境，建立空間規(guī)劃體系，劃定生產(chǎn)、生活、生態(tài)空間開發(fā)管制界限，落實用途管制。促進生產(chǎn)空間集約高效、生活空間適度、生態(tài)空間山清水秀，實現(xiàn)經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益的有機統(tǒng)一。在未來建設(shè)中，還要調(diào)節(jié)工業(yè)用地和居住用地合理比價機制，提高工業(yè)用地的價格。建議在城市建設(shè)用地中，要通過調(diào)整用地結(jié)構(gòu)來適當(dāng)增加住宅用地。與此有關(guān)的，是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變。盡管《決定》未涉及此事，但確也是房地產(chǎn)行業(yè)的一件大事。

  此外，戶籍制度改革、獨生子女政策的調(diào)整，中國人口的快速老齡化對住房將產(chǎn)生新的需求。完善收入分配機制，提高勞動者的收入水平，也有利于解決百姓的住房問題。上述這些改革內(nèi)容的落實，將有利于促進房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)、健康發(fā)展。

  當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)在貫徹落實《決定》時，我認為有三個問題需要特別引起注意。一是要客觀評價前十年、特別是2010年以來的房地產(chǎn)調(diào)控。我個人認為，2003年提出的調(diào)控思想，及之后的差別化的信貸稅收政策、雙向調(diào)控的思路(即增加保障性住房和普通商品房的供應(yīng)，支持自住性購房、又抑制投機投資性購房)是正確的。不足之處是：頂層設(shè)計和中長期制度建設(shè)滯后，短期政策頻頻出臺；過分強調(diào)了房價的調(diào)控目標，對總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理強調(diào)不夠；行政性調(diào)控措施多了些；對市場的差異性和因地制宜指導(dǎo)不夠。同時也要看到，今年的調(diào)控方式和調(diào)控手段有了改進。二是2020年要實現(xiàn)這些改革目標，但就目前而言，怎么樣把一些地方現(xiàn)行的限購、限價等調(diào)控政策、措施和《決定》明確的改革方向穩(wěn)妥過渡；三是目前房地產(chǎn)市場地區(qū)差異性明顯，怎么樣因地制宜地落實《決定》。我同時感到，近期一些熱點城市出臺的促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見，對穩(wěn)定當(dāng)?shù)厥袌鍪怯蟹e極作用的。我本人還認為，組織制定住房發(fā)展規(guī)劃(計劃)也是宏觀調(diào)控的一種手段。中央政府應(yīng)該引導(dǎo)地方政府根據(jù)各自的城鎮(zhèn)化進程、產(chǎn)業(yè)發(fā)展和百姓的住房狀況，制定住房發(fā)展規(guī)劃，保障土地供應(yīng)，保持總量平衡。同時，不光要考慮新建住房，還要規(guī)范發(fā)展二手房市場和租賃市場，通過租售和保障等渠道解決好百姓的住有所居問題。

  對房地產(chǎn)企業(yè)而言，在中央經(jīng)濟工作會議以及在明年的全國“兩會”前，一定要認真學(xué)習(xí)《決定》中與行業(yè)相關(guān)的這些內(nèi)容，保持理性。房地產(chǎn)業(yè)，包括住宅地產(chǎn)和非住宅地產(chǎn)，隨城鎮(zhèn)化的發(fā)展還有很大前景，同時也要看到，本輪改革是全面的改革，改革的方向是堅持社會主義市場經(jīng)濟，改革的目的是促進社會公平正義、增進人民福祉。所以，我們更要跳出行業(yè)看行業(yè)。如房產(chǎn)稅的出臺，對投機性購房和大戶型、高檔的商品房將會起到一定的抑制作用；電子商務(wù)的快速發(fā)展對商業(yè)地產(chǎn)也會有較大的影響，因此房企在開發(fā)產(chǎn)品時，也要慎重考慮。

  上述看法，僅是我個人在學(xué)習(xí)中的一些體會。僅供各位批評、指正和參考。