??劉志峰會長在“第七屆中國老年住區(qū)項目交流大會”上講話

中國房地產業(yè)協(xié)會會長 劉志峰

　　劉志峰：各位來賓、各位新老朋友們：大家下午好！

??今天，中國房地產業(yè)協(xié)會會同山東省房地產業(yè)協(xié)會在“孝老愛親”的孔子故里曲阜，舉辦“第七屆中國老年住區(qū)項目交流大會”暨“2018老年住區(qū)百城（企業(yè)）聯(lián)動年會”。共商養(yǎng)老地產發(fā)展之策，共談老年住區(qū)經驗之道，共促養(yǎng)老地產與大健康創(chuàng)新融合。我代表主辦方對所有參會的朋友們表示熱烈的歡迎！對九巨龍房地產開發(fā)集團、山東孝養(yǎng)城老年產業(yè)有限公司、北京盛世華唐投資管理有限公司的支持表示衷心的感謝！

??去年11月4號，我們在浙江常山舉辦的“第六屆中國老年住區(qū)項目經驗交流大會”上，結合學習習總書記在十九大報告中提出的實施“健康中國”戰(zhàn)略，對我國老齡化社會面臨的形勢進行了分析。一年過去了，養(yǎng)老地產和老年住區(qū)服務加強了與大健康的融合。目前看，房地產業(yè)引入大健康創(chuàng)新養(yǎng)老地產的發(fā)展模式、提高整體質量；大健康產業(yè)進入房地產領域尋找投資機會、拓展市場空間，既是雙向選擇，也是大勢所趨。

??下面，我就“為什么要以大健康帶動養(yǎng)老地產發(fā)展”、“如何以大健康帶動養(yǎng)老地產發(fā)展”談幾點看法:

??第一，為什么要以大健康帶動養(yǎng)老地產發(fā)展。

??《健康中國2030規(guī)劃綱要》實施兩年來，健康產業(yè)在國家、行業(yè)、企業(yè)三方面推動下，無論政策環(huán)境還是發(fā)展理念都發(fā)生了變化，主要體現(xiàn)在四個方面：

??一、頂層設計得到加強。在這次黨和國家機構改革中，國家衛(wèi)健委根據(jù)“健康中國”戰(zhàn)略實施的需要，專門設立了老齡健康司，全國老齡辦調整到衛(wèi)健委。未來，衛(wèi)健委負責組織制定應對老齡化的政策措施和醫(yī)養(yǎng)結合的標準規(guī)范，負責老年疾病防治、醫(yī)療照護和心理健康；民政部負責養(yǎng)老服務體系建設規(guī)劃、法規(guī)、政策、標準并組織實施。醫(yī)養(yǎng)結合由衛(wèi)健委負責，養(yǎng)老服務由民政部負責的職能劃分，將減少開發(fā)企業(yè)在投資改造醫(yī)養(yǎng)項目的審批程序，提高辦事效率，為老齡健康和養(yǎng)老地產創(chuàng)造了條件。

??二、發(fā)展理念有所提升。在11月8日召開的全國老齡工作委員會全體會議上，明確提出了要貫徹大健康的發(fā)展理念，將醫(yī)養(yǎng)資源打通使用；認為當前提出的“以居家為基礎、社區(qū)為依托、機構為補充”的養(yǎng)老服務體系，符合我國的國情、發(fā)展階段和養(yǎng)老習慣；強調要推動“三個設施”、“三個標準”的建設。“三個設施”，即：家庭和社區(qū)養(yǎng)老設施的改造建設、社區(qū)日間照料中心的建設、托老所等配套設施的建設?！叭齻€標準”，即：養(yǎng)老服務體系建設標準、老年人照護服務標準、健康產業(yè)分類及核算標準。我總體感覺，無論是居家養(yǎng)老設施的建設，還是標準體系的建設，對從事養(yǎng)老地產的開發(fā)企業(yè)和服務機構來說，大有可為。

??三、政策支持力度加大。首先，國務院辦公廳在完善促進消費體制機制實施方案里，取消了對養(yǎng)老機構設立的許可，一定程度上掃清了制約養(yǎng)老健康消費的機制障礙。其次，發(fā)改委安排中央預算內投資支持養(yǎng)老服務設施建設，滿足多層次、多樣化的養(yǎng)老需求。三是國家正在抓緊研究加大老齡產業(yè)初創(chuàng)階段的財稅優(yōu)惠政策，為企業(yè)減輕負擔。這些政策，我們要系統(tǒng)學習，認真消化。

??四、產業(yè)需求不斷擴大。隨著全球“健康保健時代”的到來，大健康已成為國家級的大產業(yè)。預計到2020年，我國大健康產業(yè)規(guī)模8萬億元。養(yǎng)老地產與大健康融合的項目，如適老化改造、養(yǎng)老健康社區(qū)服務、旅居養(yǎng)老服務等，發(fā)展空間很大。養(yǎng)老健康必將成為房地產健康綠色智能發(fā)展、高質量發(fā)展的重要產業(yè)。

??但也要看到，養(yǎng)老地產與大健康的融合也存在一些問題：

??門檻比較高。由于大健康產業(yè)涉及醫(yī)療衛(wèi)生、醫(yī)藥監(jiān)管等部門，準入門檻高。一些開發(fā)企業(yè)雖然想以建立高端醫(yī)院、養(yǎng)老院、適老化社區(qū)等方式進入大健康產業(yè)，但由于缺少成熟的模式和專業(yè)團隊，雖然規(guī)劃得很好，雙方談得也很好，但到了項目落地階段，出現(xiàn)了很多困難，往往停滯不前。

??社會認可度低。養(yǎng)老地產項目由于投資大、見效慢、利潤薄，真正成功的并不多。我認為，除了盈利模式不清晰，主要是社會認可度還不夠。如國家提出分級診療，為開發(fā)企業(yè)將養(yǎng)老健康服務引入社區(qū)醫(yī)院創(chuàng)造了條件，但社區(qū)醫(yī)院如何獲得老年人認可，需要建立長期的信任關系。居家養(yǎng)老服務同樣也存在類似問題。目前一些養(yǎng)老產品仍停留在概念炒作上，影響了品牌培育。這個問題，開發(fā)企業(yè)有，其他企業(yè)也有。

??資本不太愿介入。我國于21世紀初進入老齡化社會，大大晚于發(fā)達國家，對養(yǎng)老金融產品的開發(fā)相對較晚。由于受傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念的影響，一方面，大多數(shù)老人不愿把有限的退休金投入消費；另一方面，由于養(yǎng)老地產營利性不確定，也限制了金融機構參與的積極性。雖然國家支持社會資本通過公建民營、發(fā)行養(yǎng)老債券等方式參與建設，但具體落實起來，成效還不顯著。

??標準化程度低。養(yǎng)老地產與大健康的融合牽涉到建筑、醫(yī)療、保健、營養(yǎng)、康復、休閑、智能等多個領域。但目前大健康產業(yè)還沒有一個標準的定義。即使有，相關產業(yè)的標準不一、各自為陣，距離用標準化支撐健康產業(yè)與養(yǎng)老、旅游、互聯(lián)網、健身休閑、食品的融合，還有不少差距。

??養(yǎng)老建筑不夠健康。根據(jù)中國老齡科學研究中心最近發(fā)布的《2018老齡藍皮書》，我國有50%的老年人因不鍛煉、居住環(huán)境不健康而影響睡眠。睡眠不好容易讓人產生抑郁、焦慮、緊張，患心臟病的風險比正常人高2-3倍，長期失眠的人死亡率更高。目前通過藥物解決失眠效果并不好，關鍵要避免老年人在嘈雜、潮濕和通風條件差的環(huán)境中居住。否則，睡眠不健康，沒病變有病，有病變大病。這個問題我后面還要講。

??第二,如何以大健康帶動養(yǎng)老地產發(fā)展。

??一、創(chuàng)新發(fā)展理念。什么叫大健康？大健康是圍繞人的衣食住行和生老病死的全生命過程，追求的不是個體的“小健康”，而是精神、心理、生理、社會、環(huán)境、道德方面的“大健康”。過去我們所指的養(yǎng)老地產主要是設計、施工、運營、服務，但大健康進來后覆蓋面更廣、產業(yè)鏈更長，幾乎貫穿了整個一二三產業(yè)。為了更好地開展工作,中國房地產業(yè)協(xié)會在最近的分支機構調整中,將“老年住區(qū)委員會”調整為“養(yǎng)老地產與大健康委員會”,盡可能在今后工作中與大健康展開“四個融合”。哪“四個融合”？

??一是與健康管理融合。主要讓老年人從醫(yī)療轉向預防為主，不斷提高自我健康的管理意識。項目設計時就從中老年人的心理、環(huán)境、營養(yǎng)、運動等方面考慮。二是與醫(yī)學護理融合。開發(fā)企業(yè)既強調醫(yī)養(yǎng)結合，也在項目中增加空氣、水、健康食品等保健內容，提高老年人生命質量。三是與康復智能融合。發(fā)揮開發(fā)企業(yè)科技創(chuàng)新的能力，將智能等技術引入老年人的生活。四是與養(yǎng)老養(yǎng)生融合。既借助自然條件為老年人提供舒適的環(huán)境，同時配好健身室、康復室等。

??還有，做養(yǎng)老首先要有愛心。我來曲阜之前看了一個材料，十幾年前，九巨龍集團的徐夫京董事長發(fā)現(xiàn)有些“父亡母嫁”的小孩因交不起學費而棄學，但這些小孩又不屬于國家保障范圍，他專門建立了一個社會課題研究，把這些小孩稱之為“亞孤兒”，然后照顧起來。2005年起他自掏腰包，先后在肥城、泗水、曲阜等地建了三所“亞孤兒”學校。管這些小孩的吃喝拉撒。13年來，九巨龍共投入2億元，救助“亞孤兒”2400多人，現(xiàn)在有151人考進技校，131人考進高中，21人考進大學，5人當兵入伍，52人有了正式工作。

??二、關注建筑健康。房地產與大健康產業(yè)融合，首先應從關注建筑健康入手，沒有建筑健康，就沒有老年人健康。

??11月2號，我到河北廊坊威盧克斯中國有限公司調研了解到，去年，丹麥威盧克斯集團等機構對27個歐盟國家的10萬個家庭、25萬成年人進行了一次健康調查，發(fā)現(xiàn)影響人健康的第一要素是建筑健康。排在第二、第三和第四位的才是飲食健康、抽煙等生活不良習慣、身體鍛煉和運動不夠帶來的健康問題。如一對夫妻在一間25平方米的封閉臥室睡眠，二氧化碳濃度達2000PPM。他們白天上班注意力不集中，思考能力下降，如果老年人情況可能會更嚴重。而且沒有凈化器能有效過濾二氧化碳。目前歐洲室內空氣受污染指數(shù)是室外的5倍。因此，在養(yǎng)老地產與大健康產業(yè)融合時，首先要考慮消除不健康建筑給老年人帶來的危害。如現(xiàn)在搞建筑設計綠色三星和運行三星，有成績，但存在三個問題：一是設計三星多，運行三星少，只占5%；二是綠色建筑技術和產品引進多，本土化技術和產品少；三是一些建筑密封性雖然好，里三層外三層包得很嚴，但自然采光不足，室內通風不暢，濕度不均衡，影響了建筑的健康。

??怎么為老年人設計生產健康建筑？

??(一)根據(jù)不同氣候條件、不同區(qū)域、不同城市設計養(yǎng)老建筑。不是所有的國外方案都適合中國。目前，國內一些項目認為房子越密封越好，有些是技術進步，但有些不能照搬照抄。歐洲特別是北歐的氣候條件、光照條件和我們不一樣，技術上可以學，但必須因地制宜、區(qū)別對待。

??(二)鼓勵設計師、建筑師和開發(fā)企業(yè)將老年人的健康需求放在首位，減少因不健康建筑造成的各種不良因素，在建筑設計、施工、運營、服務全壽命周期內，既要關心室內的舒適度，也要考慮住宅的健康性，逐步構建以健康為主的高品質養(yǎng)老住宅體系。

??(三)轉變設計理念。我們長期將“能效”作為主要任務，卻忽視了老年人的健康。近年來，歐洲各國在注重建筑節(jié)能的同時，開始關心居住健康尤其是老年人和兒童的健康。設計理念都在避免將污染困在建筑里，注重利用自然條件，“夏季讓建筑脫掉衣服”，“冬季給建筑穿上衣服”。

??(四)利用自然采光、自然通風、智能控制門窗、新風系統(tǒng)等技術，將不可變空間變?yōu)榭勺兛臻g，把日光、空氣、自然景觀帶入老年人的生活。盡可能達到一天通風至少2次；確保使用最多的房間朝南；減少室內嘈雜、潮濕的來源，從源頭減少室內污染。

??(五)在注重被動式建筑優(yōu)點的同時，也要發(fā)展主動式建筑。主動性建筑的優(yōu)點是可以拓展屋頂、陽臺、門窗、閣樓、地下室，將自然光引入住宅。這次我在威盧克斯調研看到，企業(yè)的一個地下室利用導光管引入光照，能讓自然采光按照室內的需求調節(jié)，既環(huán)保又解決了照明問題，效果非常好。如果一些老年活動室能增加自然光照射，可以吸引更多老年人參與。

??三、加快聯(lián)動發(fā)展。老年住區(qū)交流大會的一個重要作用，就是交流經驗，聯(lián)動發(fā)展，把一些新理念、新模式、新產業(yè)、新產品介紹給同行，特別是在標準化建設和技術集成方面，要取長補短、共同提高，找到投資合作的機會。養(yǎng)老地產項目現(xiàn)在很多都在落地，給我印象較深的有那么三個方面：

??（一）養(yǎng)老地產與社區(qū)服務聯(lián)動。按照大健康的理念，保利以社區(qū)健康服務為發(fā)展養(yǎng)老地產的核心業(yè)務,今年將“保利養(yǎng)老”升級為“保利康養(yǎng)”,成立了保利健康產業(yè)投資有限公司，作為承載保利整個養(yǎng)老健康板塊的平臺，為老年人提供全生命周期、全產品體系、全文化覆蓋的社區(qū)健康服務。據(jù)我了解，保利在社區(qū)健康服務方面，不光是對老年人生活上的照顧也有心理輔導。綠城的做法是絕大部分新樓盤都建有老年人社區(qū)大學，讓老年人能交流會友，快樂養(yǎng)老。

??（二）養(yǎng)老地產與傳統(tǒng)文化聯(lián)動。中國人講究孝道，孝道不僅是優(yōu)秀的傳統(tǒng)文化，也是養(yǎng)老地產發(fā)展的內涵。2013年，九巨龍在曲阜國家級優(yōu)秀傳統(tǒng)文化傳承示范區(qū)的孔子大道，開發(fā)了全齡適老住區(qū)“孝養(yǎng)城”，配置了高標準的養(yǎng)老設施、設備。構建醫(yī)、養(yǎng)、護融合，居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老、機構養(yǎng)老三位一體的養(yǎng)老模式，聘請了臺灣的高水平養(yǎng)老服務團隊，為居家養(yǎng)老的老年人提供介護服務，并且為每一位老年人建立健康檔案和體檢。就餐方面，根據(jù)老人不同身體狀況配送不同的餐食。九巨龍的經驗，主要是圍繞“孝老愛親”開發(fā)項目。在設計上，利用曲阜的文化底蘊，挖掘歷史、體現(xiàn)特色、錯位發(fā)展；在產品上，既講究護理、助養(yǎng)，也加強公共配套服務，同時，他們邀請的專業(yè)團隊也比較吸引老年人。雖然企業(yè)增加了成本，但項目質量上去了，還是有吸引力。

??（三）養(yǎng)老地產與休閑健康聯(lián)動。目前，部分開發(fā)企業(yè)在一些生態(tài)自然條件比較好的城市開發(fā)租賃式老年公寓，采取“候鳥式”的養(yǎng)老模式，效果較好。特別是旅游休閑區(qū)域周邊的中小戶型項目很受歡迎。四川攀枝花自從利用休閑健康發(fā)展養(yǎng)老產業(yè)以來，有越來越多的“候鳥老人”前來過冬。2014年“候鳥老人”5萬人，2016年增到13萬人，2017年突破17萬人，為當?shù)叵M做出了貢獻。養(yǎng)老地產現(xiàn)在是攀枝花的城市品牌。

??總之，搞養(yǎng)老地產也要因地制宜、因人而宜。我就講這些，謝謝大家！

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