??8月27日公布的《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理有關(guān)政策的通知》（下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》），跟2006年公布的《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)》（下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》）相比，調(diào)整的內(nèi)容主要有兩個(gè)方面。

??降低境外個(gè)人購(gòu)房門(mén)檻，為境外資本進(jìn)入市場(chǎng)提供便利 

??《通知》放松了境外個(gè)人購(gòu)房條件，做到了境內(nèi)外個(gè)人購(gòu)房的政策平等。2006年《意見(jiàn)》要求境外個(gè)人要在境內(nèi) 工作、學(xué)習(xí)時(shí)間超過(guò)一年后，才有資格購(gòu)房。新公布的《通知》則把“超過(guò)一年”的時(shí)間限制取消了，還取消了“不得購(gòu)買(mǎi)非自用、非自住商品房”的規(guī)定。但當(dāng)?shù)? 的住房限購(gòu)政策同時(shí)適用于境內(nèi)外購(gòu)買(mǎi)者。

??《通知》為境外資本進(jìn)入國(guó)內(nèi)市場(chǎng)提供更便利條件。2006年《意見(jiàn)》的出臺(tái)，對(duì)外資進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域施加了諸多 限制。主要原因是2002年以來(lái)，人民幣升值預(yù)期強(qiáng)烈，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅猛，外資通過(guò)收購(gòu)企業(yè)、直接購(gòu)房等形式，設(shè)立大量房地產(chǎn)基金，2002 年~2006年間，在上海、北京等一線(xiàn)城市，外資占商品房購(gòu)買(mǎi)量的比重超過(guò)20%。因此，為抑制外資進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)，2006年《意見(jiàn)》延長(zhǎng)了審批期 限，在結(jié)匯、手續(xù)等方面還施加了很多限制條件。新公布的《通知》取消了外資企業(yè)辦理境內(nèi)貸款、境外貸款、外匯借款結(jié)匯必須全部繳付注冊(cè)資本金的要求，節(jié)省 了大量資金沉淀成本。

??外資進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了三個(gè)階段 

??從外資進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的歷程看，可分為三個(gè)階段。第一個(gè)階段是1978年~1998年。在1998年房地 產(chǎn)市場(chǎng)化改革前，外資進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，主要是租賃商業(yè)樓房等方式，或者是外資企業(yè)通過(guò)土地出讓方式（1983年允許外資企業(yè)可以有償獲取城市土地使用權(quán)）建 立工業(yè)廠房，沒(méi)有大規(guī)模的外商直接投資（FDI）進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，國(guó)內(nèi)法律除了允許境外華僑可以購(gòu)買(mǎi)特定區(qū)塊的商品房（國(guó)內(nèi)公民不允許購(gòu)買(mǎi)），也不允許境 外個(gè)人購(gòu)房。

??第二個(gè)階段是1998年~2006年。是外商直接投資快速進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的時(shí)期，從房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源的 結(jié)構(gòu)看，外資占比在逐步上升。從外資進(jìn)入國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的渠道看，除了傳統(tǒng)的設(shè)立合資企業(yè)，收購(gòu)國(guó)內(nèi)企業(yè)股本等方式，更主要的是通過(guò)設(shè)立大量房地產(chǎn)基金，直接參 與建造、收購(gòu)商業(yè)樓盤(pán)，其中以香港資本為主。這段時(shí)期外資的布局絕大多數(shù)在上海、北京、廣州等一線(xiàn)城市，比如北京國(guó)貿(mào)、上海恒隆、中信泰富等地標(biāo)性項(xiàng)目， 都由港資相對(duì)控股或絕對(duì)控股。

??第三個(gè)階段為2006年~2015年間。以2006年公布的《意見(jiàn)》為轉(zhuǎn)折點(diǎn)，當(dāng)時(shí)的決策層考慮到國(guó)內(nèi)房地產(chǎn) 市場(chǎng)波動(dòng)加劇，從穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的角度看，采取了限制外資進(jìn)入的措施。在商務(wù)部和發(fā)改委的《外商投資企業(yè)投資目錄》里，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)被列入限制類(lèi)，在外匯結(jié) 算、資本金比例等方面，采取了比國(guó)內(nèi)企業(yè)更嚴(yán)格的規(guī)定。但由于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)高速發(fā)展，境外資本仍然通過(guò)各種途徑進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

??新政出臺(tái)基于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)和完成中美投資協(xié)定談判的考慮 

??《通知》的出臺(tái)，筆者分析主要有兩個(gè)方面因素：第一，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)新的轉(zhuǎn)折期，從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的 2015年前7個(gè)月數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金6.93萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)0.5%。其中，國(guó)內(nèi)貸款1.25萬(wàn)億元，下降4.5%；利用外資185億 元，下降24.5%。房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供需平衡，結(jié)構(gòu)性矛盾突出，區(qū)域分化加劇明顯，部分二線(xiàn)城市和多數(shù)三四線(xiàn)城市已經(jīng)供大于求、價(jià)格下行壓力加大，從 2014年下半年開(kāi)始，國(guó)家就開(kāi)始采取一系列寬松政策，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。這個(gè)背景明顯不同于2006年《意見(jiàn)》出臺(tái)時(shí)，那時(shí)主要是防范房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格過(guò)快 上漲，現(xiàn)在主要是避免房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)過(guò)快下降。因此，放寬境內(nèi)個(gè)人購(gòu)房，以及放松外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的條件，是有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。另外，在新階段，外 資和境外個(gè)人對(duì)房地產(chǎn)投資的需求也大不如從前，不用過(guò)度擔(dān)心對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期引導(dǎo)問(wèn)題。

??第二，受目前我國(guó)跟美國(guó)等發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的自由貿(mào)易或雙邊投資貿(mào)易協(xié)定的影響。從2013年前，我國(guó)就開(kāi)始跟美國(guó) 談判雙邊自由投資便利化問(wèn)題，主要是通過(guò)搞“負(fù)面清單”的方式。在之前我國(guó)的《外資企業(yè)投資目錄》里，是把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)列為限制類(lèi)。為盡快完成投資協(xié)定的談 判，有主張要把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資尤其是境外資本進(jìn)入一級(jí)市場(chǎng)，和境內(nèi)個(gè)人購(gòu)房便利性方面，納入到“負(fù)面清單”里。從《通知》出臺(tái)看，似乎也驗(yàn)證了上述條款已 經(jīng)被正式寫(xiě)進(jìn)了“負(fù)面清單”。

??總之，《通知》是在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入“新常態(tài)”、外商投資協(xié)定“負(fù)責(zé)清單”談判加快的背景下出臺(tái)的，未來(lái)的 方向應(yīng)該是越來(lái)越開(kāi)放外資進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，對(duì)個(gè)人購(gòu)房的限制也會(huì)真正做到“境內(nèi)外平等”。這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，是利好消息，但也不必過(guò)度解讀為外資會(huì)大幅 進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)，在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)告別高速增長(zhǎng)之際，外資也會(huì)在“進(jìn)入”和“退出”之間作出更理性地選擇。（作者單位：國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心）