??一場沒有業(yè)主參與的“風評會”或?qū)氐讋儕Z華潤紫云府一期128戶業(yè)主的采光權(quán)。

??4月9日，華潤置地沈陽有限公司及北塔街道辦事處聯(lián)合組織召開了一場華潤紫云府·悅里擋光風險評估論證會（以下簡稱“風評會”），在沒有通知華潤紫云府一期被擋光業(yè)主未到場的情況下，128戶業(yè)主集體被投了“贊成票”，相關(guān)評估至此順利通過。華潤紫云府四期悅里項目將建4棟80米高層建筑。

??由此引發(fā)上述128戶購房者對風評會質(zhì)疑，并對華潤建設(shè)行為進行了多次維權(quán)。

??7月8日，中國房地產(chǎn)報記者以《“風評會”全票通過遭業(yè)主質(zhì)疑 沈陽一項目高層遮光調(diào)查》為題，對上述情況進行了報道。兩個月后，上述問題依然未能得到有效解決。目前，維權(quán)業(yè)主將沈陽市自然資源局皇姑分局告上法庭，訴訟請求僅僅是要求被告撤銷2019年5月15日作出的“建字第210105201900015號建設(shè)工程規(guī)劃許可證”。目前，沈陽市和平區(qū)人民法院已經(jīng)受理了此案。

??針對此事，中國房地產(chǎn)報記者聯(lián)系了上述機構(gòu)，沈陽市自然資源局皇姑分局一工作人員婉拒了采訪請求。

??采光權(quán)的訴求

??在華潤紫云府一期128戶被擋光的業(yè)主中，王敏家是受害最嚴重的，由原來的近4小時變?yōu)椴蛔?5分鐘。

??1月20日，中國中建設(shè)計集團有限公司（遼寧分公司）出具的日照分析報告書顯示，華潤紫云府四期悅里項目高層建成后，王敏家臥室、客廳的日照時間將分別減少3小時45分鐘和4小時10分鐘，最少時每天甚至不足35分鐘。

??王敏說：“華潤置地沈陽公司曾給出過每平方米630元的擋光賠償方案”，但她認為在購房之初華潤紫云府的銷售人并未告知所買房源會存在擋光風險，且她也了解過沈陽華潤二十四城項目會與購房者簽訂擋光協(xié)議，“既然自己未簽過這樣的協(xié)議，理應(yīng)有享受陽光的權(quán)益?！彼f。

??擋住華潤紫云府一期128戶光源的是華潤紫云府四期悅里項目。一期業(yè)主希望華潤置地沈陽公司可以調(diào)整規(guī)劃，保障購房者基本權(quán)益。

??據(jù)中國房地產(chǎn)報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，華潤紫云府一期128戶業(yè)主在為“陽光”四處奔走的同時，華潤紫云府四期悅里項目在尚未取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的情況下開始施工。

??在此情況下，沈陽市城市管理行政執(zhí)法局皇姑分局曾先后兩次對該項目下達停工整改通知，包括皇姑分局給該項目下達18萬元處罰通知書后，施工仍在進行。

??對于繼續(xù)施工的因由，華潤置地方面給予的回應(yīng)是項目于5月15日取得了《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。

??有調(diào)規(guī)先例 擋光項目重新改規(guī)

??實際上，關(guān)于高層遮光的項目并不鮮見，更改規(guī)劃的也有。以香港新世界地產(chǎn)公司沈陽新世界悅景項目C區(qū)-3地塊原設(shè)計為34層超高建筑為例，周邊小區(qū)業(yè)主在了解到這一情況后，多次對悅景項目聯(lián)合維權(quán)。同時維權(quán)業(yè)主不斷與沈陽市自然資源局溝通。最終，沈陽市自然資源局在了解到業(yè)主訴求后，責令沈陽新世界悅景項目重新規(guī)劃并降低了原有樓體高度。

??此外，被擋光業(yè)主高價獲賠亦不乏先例。

??武先生是沈陽市和平區(qū)某小區(qū)4樓的業(yè)主，其房屋的建筑面積為51.41平方米。積水置業(yè)（沈陽）有限公司在其房屋南側(cè)開發(fā)了裕沁府項目，房屋光線均受到了遮擋。

??經(jīng)遼寧省沈陽市規(guī)劃設(shè)計研究院對該項目導致其周邊樓房現(xiàn)狀住宅進行日照分析，作出日照分析報告，分析結(jié)論為日照不滿足。其中武某房產(chǎn)西側(cè)窗戶擋光時間為63分鐘。武先生據(jù)此對積水置業(yè)（沈陽）有限公司的遮擋采光權(quán)的行為向法院提起訴訟，最終判決結(jié)果是，積水置業(yè)（沈陽）有限公司支付武先生補償約3.3萬元。

??沈陽市和平區(qū)人民法院其判決結(jié)果依據(jù)的是，相關(guān)法律規(guī)定不動產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風、采光等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當停止侵害，排除妨礙，賠償損失。因此，參照遼寧省沈陽市居住建筑間距和住宅日照管理規(guī)定，積水置業(yè)（沈陽）有限公司應(yīng)向武先生賠償損失32388.3元（630元／平方米×51.41平方米）及因擋光而額外產(chǎn)生的經(jīng)濟支出1000元。

??違法成本低

??北京盈科（沈陽）律師事務(wù)所股權(quán)高級合伙人景媛律師在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時表示，此類案件當事人最終的訴求莫過于要求拆除、停建、賠償，但根據(jù)沈陽中院審判意見而定。

??法院在處理擋光糾紛中對于原告要求將建筑物拆除恢復原狀的，根據(jù)“成物不可毀”的原則必須謹慎適用，對于私自搭建且價值不大的違章建筑，法院以依當事人申請排除妨礙，拆除違章建筑；對于超越建筑規(guī)劃許可審批的建設(shè)范圍的違章建筑和價值較大的違章建筑，如果法院判決強行拆除，可能會導致社會財富的浪費，這類違章建筑由行政執(zhí)法部門處理，或拆除或處罰后責令相關(guān)人員補辦規(guī)劃手續(xù)，更有利于解決矛盾，但被侵權(quán)人應(yīng)得到相應(yīng)的賠償和補償。對于合法建筑構(gòu)成侵權(quán)的，法院不宜徑行判決排除妨礙，恢復原狀。應(yīng)適用補償法則，即賠償損失。這樣可以避免為了保護相對較小的利益造成較大的損害。

??隨著社會的快速發(fā)展，因擋光出現(xiàn)的案件呈現(xiàn)出上升趨勢，在這類擋光案件中，購房業(yè)主最基本的訴求享受陽光的權(quán)利，希望其基本權(quán)益能夠得到保障。

??雖然2007年沈陽出臺了《沈陽市居住建筑間距和住宅日照管理規(guī)定》，對于擋光補償有了明確的條款，但隨著物價及綜合成本的提升，以2012年的補償標準來衡量現(xiàn)有的問題略顯滯后。

《沈陽市居住建筑間距和住宅日照管理規(guī)定》部分截圖

??由此造成的后果是，過低的補償標準讓開發(fā)商有悖常理的違法違規(guī)行為成本過低。

??未來，華潤紫云府采光權(quán)事件如何處理，中國房地產(chǎn)報記者將繼續(xù)關(guān)注。