??一場沒有業(yè)主參與的“風(fēng)評會”或?qū)氐讋儕Z華潤紫云府一期128戶業(yè)主的采光權(quán)。

??4月9日，華潤置地沈陽有限公司及北塔街道辦事處聯(lián)合組織召開了一場華潤紫云府·悅里擋光風(fēng)險(xiǎn)評估論證會（以下簡稱“風(fēng)評會”），在沒有通知華潤紫云府一期被擋光業(yè)主未到場的情況下，128戶業(yè)主集體被投了“贊成票”，相關(guān)評估至此順利通過。華潤紫云府四期悅里項(xiàng)目將建4棟80米高層建筑。

??由此引發(fā)上述128戶購房者對風(fēng)評會質(zhì)疑，并對華潤建設(shè)行為進(jìn)行了多次維權(quán)。

??7月8日，中國房地產(chǎn)報(bào)記者以《“風(fēng)評會”全票通過遭業(yè)主質(zhì)疑 沈陽一項(xiàng)目高層遮光調(diào)查》為題，對上述情況進(jìn)行了報(bào)道。兩個(gè)月后，上述問題依然未能得到有效解決。目前，維權(quán)業(yè)主將沈陽市自然資源局皇姑分局告上法庭，訴訟請求僅僅是要求被告撤銷2019年5月15日作出的“建字第210105201900015號建設(shè)工程規(guī)劃許可證”。目前，沈陽市和平區(qū)人民法院已經(jīng)受理了此案。

??針對此事，中國房地產(chǎn)報(bào)記者聯(lián)系了上述機(jī)構(gòu)，沈陽市自然資源局皇姑分局一工作人員婉拒了采訪請求。

??采光權(quán)的訴求

??在華潤紫云府一期128戶被擋光的業(yè)主中，王敏家是受害最嚴(yán)重的，由原來的近4小時(shí)變?yōu)椴蛔?5分鐘。

??1月20日，中國中建設(shè)計(jì)集團(tuán)有限公司（遼寧分公司）出具的日照分析報(bào)告書顯示，華潤紫云府四期悅里項(xiàng)目高層建成后，王敏家臥室、客廳的日照時(shí)間將分別減少3小時(shí)45分鐘和4小時(shí)10分鐘，最少時(shí)每天甚至不足35分鐘。

??王敏說：“華潤置地沈陽公司曾給出過每平方米630元的擋光賠償方案”，但她認(rèn)為在購房之初華潤紫云府的銷售人并未告知所買房源會存在擋光風(fēng)險(xiǎn)，且她也了解過沈陽華潤二十四城項(xiàng)目會與購房者簽訂擋光協(xié)議，“既然自己未簽過這樣的協(xié)議，理應(yīng)有享受陽光的權(quán)益?！彼f。

??擋住華潤紫云府一期128戶光源的是華潤紫云府四期悅里項(xiàng)目。一期業(yè)主希望華潤置地沈陽公司可以調(diào)整規(guī)劃，保障購房者基本權(quán)益。

??據(jù)中國房地產(chǎn)報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，華潤紫云府一期128戶業(yè)主在為“陽光”四處奔走的同時(shí)，華潤紫云府四期悅里項(xiàng)目在尚未取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的情況下開始施工。

??在此情況下，沈陽市城市管理行政執(zhí)法局皇姑分局曾先后兩次對該項(xiàng)目下達(dá)停工整改通知，包括皇姑分局給該項(xiàng)目下達(dá)18萬元處罰通知書后，施工仍在進(jìn)行。

??對于繼續(xù)施工的因由，華潤置地方面給予的回應(yīng)是項(xiàng)目于5月15日取得了《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。

??有調(diào)規(guī)先例 擋光項(xiàng)目重新改規(guī)

??實(shí)際上，關(guān)于高層遮光的項(xiàng)目并不鮮見，更改規(guī)劃的也有。以香港新世界地產(chǎn)公司沈陽新世界悅景項(xiàng)目C區(qū)-3地塊原設(shè)計(jì)為34層超高建筑為例，周邊小區(qū)業(yè)主在了解到這一情況后，多次對悅景項(xiàng)目聯(lián)合維權(quán)。同時(shí)維權(quán)業(yè)主不斷與沈陽市自然資源局溝通。最終，沈陽市自然資源局在了解到業(yè)主訴求后，責(zé)令沈陽新世界悅景項(xiàng)目重新規(guī)劃并降低了原有樓體高度。

??此外，被擋光業(yè)主高價(jià)獲賠亦不乏先例。

??武先生是沈陽市和平區(qū)某小區(qū)4樓的業(yè)主，其房屋的建筑面積為51.41平方米。積水置業(yè)（沈陽）有限公司在其房屋南側(cè)開發(fā)了裕沁府項(xiàng)目，房屋光線均受到了遮擋。

??經(jīng)遼寧省沈陽市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院對該項(xiàng)目導(dǎo)致其周邊樓房現(xiàn)狀住宅進(jìn)行日照分析，作出日照分析報(bào)告，分析結(jié)論為日照不滿足。其中武某房產(chǎn)西側(cè)窗戶擋光時(shí)間為63分鐘。武先生據(jù)此對積水置業(yè)（沈陽）有限公司的遮擋采光權(quán)的行為向法院提起訴訟，最終判決結(jié)果是，積水置業(yè)（沈陽）有限公司支付武先生補(bǔ)償約3.3萬元。

??沈陽市和平區(qū)人民法院其判決結(jié)果依據(jù)的是，相關(guān)法律規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害，排除妨礙，賠償損失。因此，參照遼寧省沈陽市居住建筑間距和住宅日照管理規(guī)定，積水置業(yè)（沈陽）有限公司應(yīng)向武先生賠償損失32388.3元（630元／平方米×51.41平方米）及因擋光而額外產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)支出1000元。

??違法成本低

??北京盈科（沈陽）律師事務(wù)所股權(quán)高級合伙人景媛律師在接受中國房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)表示，此類案件當(dāng)事人最終的訴求莫過于要求拆除、停建、賠償，但根據(jù)沈陽中院審判意見而定。

??法院在處理擋光糾紛中對于原告要求將建筑物拆除恢復(fù)原狀的，根據(jù)“成物不可毀”的原則必須謹(jǐn)慎適用，對于私自搭建且價(jià)值不大的違章建筑，法院以依當(dāng)事人申請排除妨礙，拆除違章建筑；對于超越建筑規(guī)劃許可審批的建設(shè)范圍的違章建筑和價(jià)值較大的違章建筑，如果法院判決強(qiáng)行拆除，可能會導(dǎo)致社會財(cái)富的浪費(fèi)，這類違章建筑由行政執(zhí)法部門處理，或拆除或處罰后責(zé)令相關(guān)人員補(bǔ)辦規(guī)劃手續(xù)，更有利于解決矛盾，但被侵權(quán)人應(yīng)得到相應(yīng)的賠償和補(bǔ)償。對于合法建筑構(gòu)成侵權(quán)的，法院不宜徑行判決排除妨礙，恢復(fù)原狀。應(yīng)適用補(bǔ)償法則，即賠償損失。這樣可以避免為了保護(hù)相對較小的利益造成較大的損害。

??隨著社會的快速發(fā)展，因擋光出現(xiàn)的案件呈現(xiàn)出上升趨勢，在這類擋光案件中，購房業(yè)主最基本的訴求享受陽光的權(quán)利，希望其基本權(quán)益能夠得到保障。

??雖然2007年沈陽出臺了《沈陽市居住建筑間距和住宅日照管理規(guī)定》，對于擋光補(bǔ)償有了明確的條款，但隨著物價(jià)及綜合成本的提升，以2012年的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)來衡量現(xiàn)有的問題略顯滯后。

《沈陽市居住建筑間距和住宅日照管理規(guī)定》部分截圖

??由此造成的后果是，過低的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)讓開發(fā)商有悖常理的違法違規(guī)行為成本過低。

??未來，華潤紫云府采光權(quán)事件如何處理，中國房地產(chǎn)報(bào)記者將繼續(xù)關(guān)注。