??11月15日、16日，鄭州繽紛四季園、四季廣場(chǎng)、硅谷廣場(chǎng)項(xiàng)目的近2000戶業(yè)主又一次聚集起來(lái)組織維權(quán)活動(dòng)。距離這些項(xiàng)目最初銷售已經(jīng)有5年之久，但截至目前，這些業(yè)主所購(gòu)買的項(xiàng)目或施工停滯或無(wú)合法購(gòu)銷合同，千余戶業(yè)主陷入錢房?jī)煽盏睦Ь场?/p>

??就在今年7月11日，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局還印發(fā)鄭房〔2019〕79號(hào)文件，專項(xiàng)開展房地產(chǎn)市場(chǎng)集中整治，重點(diǎn)治理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無(wú)證預(yù)售，變相收取購(gòu)房款等違規(guī)亂象。

??但記者多方調(diào)查發(fā)現(xiàn)，上述項(xiàng)目的開發(fā)商河南省鄭州市江山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“江山公司”）及關(guān)聯(lián)公司名下的多個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，存在土地未批先建、無(wú)證銷售、售后返租、無(wú)法辦理房屋產(chǎn)權(quán)證等問題。

??“曾經(jīng)江山地產(chǎn)的口碑是不錯(cuò)的，鄭州還有一個(gè)以江山公司名字命名的江山路?！币晃唤剿募緩V場(chǎng)項(xiàng)目的業(yè)主說。

??公開資料顯示，江山公司成立于1994年，作為河南本土老牌開發(fā)商和 “國(guó)家二級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)”“河南省房地產(chǎn)商業(yè)副會(huì)長(zhǎng)單位”，在鄭州先后打造了文華小區(qū)、文華西區(qū)、江山大廈、秦江花園、江山名典、江山書香名邸等中高檔樓盤，從2010年開始，江山公司也開始涉足商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。

??據(jù)了解，鄭州惠濟(jì)區(qū)政府為了表彰鼓勵(lì)江山公司，特將原鄭邙路命名為江山路。江山路南起北環(huán)立交接南陽(yáng)路，北至黃河大堤，貫穿惠濟(jì)區(qū)境內(nèi)，全長(zhǎng)近37公里。

??然而，江山公司以及關(guān)聯(lián)公司名下的商業(yè)地產(chǎn)以及住宅項(xiàng)目硅谷廣場(chǎng)、四季廣場(chǎng)、江山宋城、繽紛四季園均出現(xiàn)違規(guī)亂象，引發(fā)業(yè)主此起彼伏的維權(quán)聲浪。

??對(duì)于相關(guān)項(xiàng)目的情況當(dāng)?shù)毓芾聿块T并非不知情，江山公司及關(guān)聯(lián)公司也因違規(guī)銷售受過處罰過，但由于違法違規(guī)成本過低，處罰過后違規(guī)銷售依舊。面對(duì)記者的質(zhì)疑，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局市場(chǎng)監(jiān)管處和鄭州市金水區(qū)房管局相互推諉。截至發(fā)稿，多個(gè)項(xiàng)目違規(guī)引發(fā)的問題仍未得到有效解決。

??無(wú)證銷售四年 項(xiàng)目瀕臨爛尾

??“在沒有取得土地證的情況下，2014年繽紛四季園項(xiàng)目就開始動(dòng)工建設(shè)，建到一半就開始銷售，一直銷售到2018年底。”一位孟姓業(yè)主告訴記者。

??公開資料顯示，繽紛四季園項(xiàng)目位于中原區(qū)合歡街北、金梭路西的鄭政【2015】61號(hào)（網(wǎng)）地塊。原為工業(yè)用地，2015年9月7日鄭州市人民政府給出土地出讓批復(fù)，土地性質(zhì)改為住宅用地，產(chǎn)權(quán)70年。2015年9月15日至2015年10月21日，鄭州市國(guó)土資源局進(jìn)行了土地使用權(quán)網(wǎng)上掛牌出讓，經(jīng)過31輪競(jìng)拍，這塊地最終被河南愛丁堡置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“愛丁堡”）以7542萬(wàn)元拍得，折合樓面價(jià)2144.702元每平方米，溢價(jià)91.32%。

??愛丁堡成立于2015年8月，注冊(cè)資金2000萬(wàn)元，江山公司持股51%，開封亞盛金屬材料有限公司（以下簡(jiǎn)稱“亞盛公司”）持股48%，河南冠聯(lián)工程有限公司（以下簡(jiǎn)稱“冠聯(lián)公司）持股1%，記者在上述業(yè)主提供的購(gòu)房收據(jù)中發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目的房款收據(jù)日期為2014年11月3日、財(cái)務(wù)印章為江山公司，而上述土地拍得時(shí)間為2015年9月，土地使用權(quán)還未取得就已經(jīng)開始違規(guī)銷售昭然若揭。在另一張項(xiàng)目購(gòu)房收據(jù)中記者還發(fā)現(xiàn)，購(gòu)房時(shí)間為2018年11月14日，財(cái)務(wù)印章為卻為愛丁堡公司，江山公司有出借銀行賬戶收取業(yè)主購(gòu)房款之嫌，根據(jù)兩張收據(jù)的時(shí)間，可見違規(guī)銷售達(dá)4年之久。

??2019年11月13日，記者走訪繽紛四季城項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)時(shí)發(fā)現(xiàn)，施工塔吊以及施工車輛仍在，但工程作業(yè)早已停滯，施工設(shè)備雜亂擺放，整個(gè)項(xiàng)目瀕臨爛尾。

??據(jù)悉，整個(gè)項(xiàng)目占地15.09畝，規(guī)劃建設(shè)4棟，建筑總面積47873.88平方米。包括1棟24層商品房（1號(hào)樓），面積20892.21平方米，房屋240套；1棟26層公租房（2號(hào)樓）面積10596平方米，房屋198套，由鄭州市住房保障辦實(shí)施回購(gòu)；2棟臨街3層商業(yè)用房，面積2628.52平方米，開建1棟；配建地下停車位348個(gè)，面積9262.15平方米，社區(qū)管理服務(wù)費(fèi)用房750平方米，未能完工。

??據(jù)記者了解，目前該項(xiàng)目樓盤處于法院查封和施工停滯狀態(tài)，下一步樓盤將進(jìn)入拍賣程序。鄭州市高新區(qū)政府曾進(jìn)行協(xié)調(diào)，但沒有任何實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，所涉及300戶業(yè)主仍陷在錢房?jī)煽盏木车亍?/p>

??因愛丁堡拖欠原發(fā)建設(shè)集團(tuán)（以下簡(jiǎn)稱“原發(fā)建設(shè)”）工程款，原發(fā)建設(shè)將其訴諸公堂，法院最終判決愛丁堡支付工程款3306萬(wàn)元及違約金，如不履行，原發(fā)建設(shè)有權(quán)對(duì)所涉工程折價(jià)或拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。

??“自2014年11月，愛丁堡在五證不全的情況下長(zhǎng)期違規(guī)銷售，收取項(xiàng)目銷售資金8160萬(wàn)元，公租房回?fù)苜Y金1950萬(wàn)元，并將土地抵押給銀行獲取貸款8000萬(wàn)元，總計(jì)約1.8億元。隨后江山公司將資金挪作他用，致使愛丁堡拖欠施工方原發(fā)工程款4200萬(wàn)元，原發(fā)建設(shè)集團(tuán)在追要工程款長(zhǎng)期無(wú)果的情況下將愛丁堡告上法庭。”一位繽紛四季園項(xiàng)目的知情人士向記者透露。

??記者進(jìn)一步了解，愛丁堡與原發(fā)建設(shè)簽訂合同后，原發(fā)建設(shè)向愛丁堡支付涉案工程履約保證金1000萬(wàn)元。之后愛丁堡向原發(fā)返還履約保證金700萬(wàn)元。原發(fā)及愛丁堡均認(rèn)可完成的工程量造價(jià)為4945萬(wàn)元。工程價(jià)款的80%為3956萬(wàn)元，扣除愛丁堡已經(jīng)支付的650萬(wàn)元，尚余3306萬(wàn)元。

??此外，上述知情人士還向記者透露，繽紛四季園項(xiàng)目所涉及公租房存在違規(guī)撥付公租房租金的問題。

??記者通過查看一份鄭州市房管局回購(gòu)三環(huán)外公租房的文件規(guī)定發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目工程取得《國(guó)有土地使用證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建筑工程施工許可證》，且進(jìn)入基本施工階段的，企業(yè)可以申請(qǐng)30%的回購(gòu)資金。項(xiàng)目工程進(jìn)度達(dá)到預(yù)售條件，且具備相關(guān)要件后，可再申請(qǐng)撥付30%的回購(gòu)資金。

??而一份愛丁堡四季繽紛園項(xiàng)目財(cái)務(wù)收支情況專項(xiàng)核查報(bào)告顯示，根據(jù)與鄭州市保障性住房辦公室簽訂的協(xié)議，項(xiàng)目2號(hào)樓為公共租賃住房，建設(shè)完成后由鄭州市保障性住房辦公室回購(gòu)，回購(gòu)價(jià)格為2887元每平方米，房屋回購(gòu)總價(jià)款為30919827.74元，目前已經(jīng)收到19500000元，剩余11419827.74元未收到。

??記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，愛丁堡2016年3月3日取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，2016年5月17日取得《土地證》，2017年7月5日取得《建筑工程施工許可證》，但至今未取得預(yù)售證，而公租房回?fù)苜Y金已經(jīng)達(dá)到房屋回購(gòu)總價(jià)款的63%，已明顯違反上述公租房回購(gòu)規(guī)定。

??“四個(gè)證都辦理下來(lái)了，為什么預(yù)售證就辦理不下來(lái)呢”一位繽紛四季園的業(yè)主百思不得其解。而對(duì)于愛丁堡項(xiàng)目遲遲不辦理預(yù)售證的問題，上述知情人士認(rèn)為，愛丁堡是有意不辦預(yù)售證。“愛丁堡項(xiàng)目中間修改了公租房的圖紙，導(dǎo)致已經(jīng)辦好的手續(xù)，要重新辦一遍，修改公租房的目的是為了拖延時(shí)間，辦理土地抵押，向銀行貸款，等貸款8000萬(wàn)元下來(lái)后，便對(duì)項(xiàng)目撒手不管了?！?/p>

??“當(dāng)時(shí)也是看到有公租房才買的，感覺有政府公租房應(yīng)該可靠些。”上述業(yè)主告訴記者。

??開發(fā)商在五證皆無(wú)的情況下，在高新區(qū)核心位置違規(guī)建設(shè)，開設(shè)售樓部公開銷售房屋，市場(chǎng)監(jiān)管部門何在？2017年11月，地方電視臺(tái)曾對(duì)此項(xiàng)目違規(guī)銷售進(jìn)行過曝光，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行了行政處罰，但之后愛丁堡繼續(xù)違規(guī)，銷售持續(xù)到2018年底。

??“時(shí)間長(zhǎng)了，領(lǐng)導(dǎo)都換了，態(tài)度也變了。最近一次高新區(qū)官方回話是問題樓盤沒法網(wǎng)簽。而經(jīng)過業(yè)主們查詢此項(xiàng)目已經(jīng)在問題樓盤名錄中除名，目前施工方原發(fā)因愛丁堡仍未返還工程款已經(jīng)準(zhǔn)備拍賣樓盤，由于這塊土地已經(jīng)抵押給銀行，銀行有權(quán)賣這塊土地。我們業(yè)主與愛丁堡簽訂的是認(rèn)購(gòu)協(xié)議，沒法得到法律保護(hù)?！币晃粯I(yè)主無(wú)奈地向記者表示。

??據(jù)記者了解，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同的糾紛案件適用法律若干解釋》第二條規(guī)定，“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買賣人簽訂商品房銷售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證的，可以認(rèn)定有效。”在實(shí)踐中，買受人為保護(hù)自己的權(quán)益應(yīng)將請(qǐng)求解除合同的請(qǐng)求變更為確認(rèn)雙方簽訂的合同無(wú)效，在此基礎(chǔ)上提出返還購(gòu)房款，賠償損失的主張，方能獲得法院的支持。

??開發(fā)建設(shè)五年 項(xiàng)目仍為土坑

??與繽紛四季園項(xiàng)目的情況類似，江山四季廣場(chǎng)項(xiàng)目位居文化北路與北三環(huán)交通要道處，周邊人口聚集，地理位置優(yōu)越，曾被列為鄭州市金水區(qū)重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，項(xiàng)目定位為中原全健康運(yùn)動(dòng)+立體公園MALL。四季廣場(chǎng)項(xiàng)目擬規(guī)劃一到六樓是商場(chǎng)，七層以上是寫字樓，使用土地2.2萬(wàn)平方米，擬建總建筑面積15萬(wàn)平方米。

??“2014年8月在無(wú)任何證件的情況下，建設(shè)售樓部開始售賣，銷售金額近兩億元，開發(fā)商承諾業(yè)主2018年年底交房，每年還會(huì)返利，五六年就可以回本，雙方簽訂的還有認(rèn)購(gòu)合同。開發(fā)建設(shè)五年，項(xiàng)目還是一個(gè)土坑，打官司沒有任何可執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)，現(xiàn)在是要房沒房，要錢沒錢?！苯剿募緩V場(chǎng)項(xiàng)目一位業(yè)主無(wú)奈地說。

??記者在一份四季廣場(chǎng)項(xiàng)目?jī)?nèi)部認(rèn)購(gòu)協(xié)議書上看到，為保障商場(chǎng)的統(tǒng)一招商運(yùn)營(yíng)，乙方所購(gòu)房源需與甲方指定商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司簽訂商場(chǎng)開業(yè)后的前五年《委托經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議》乙方在所購(gòu)房源享有商場(chǎng)開業(yè)后前三年總房款每年8%的包租收益，第四年及第五年享有9%的包租收益。

??如今協(xié)議約定如同泡影，開發(fā)商因遲遲不能交房違約在先，四季廣場(chǎng)業(yè)主已經(jīng)走法律途徑維護(hù)權(quán)益，經(jīng)過法院強(qiáng)制執(zhí)行未發(fā)現(xiàn)公司名下有任何財(cái)產(chǎn)，至今仍陷入錢房?jī)煽盏木车亍?/p>

??公開資料顯示，河南江山四季廣場(chǎng)置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“江山置業(yè)”）成立于2015年，注冊(cè)資金6001萬(wàn)元，法人代表為黃白河，由亞盛公司控股80%，江山公司控股20%。江山置業(yè)因未能履行法院判決退還業(yè)主購(gòu)房款已經(jīng)被金水區(qū)法院列為被執(zhí)行人，在銷售四季廣場(chǎng)項(xiàng)目時(shí)因江山公司向江山置業(yè)出借銀行賬戶，使得業(yè)主購(gòu)房款轉(zhuǎn)入江山公司賬戶需承擔(dān)連帶責(zé)任。

??2019年11月13日，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)（微信ID：china-crb）記者走訪了江山四季廣場(chǎng)項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)，售樓部外扯滿了維權(quán)條幅，里面也被維權(quán)業(yè)主用油漆噴霧涂滿了向張洪海追債的標(biāo)語(yǔ)，售樓部旁是還未開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目土地，透過鐵皮圍欄可以看到里面一片空地已經(jīng)雜草叢生。

??江山置業(yè)售樓部一位負(fù)責(zé)人稱，江山四季廣場(chǎng)項(xiàng)目的土地是2012年買入的，買入后由于陳砦村城中村改造等一系列問題導(dǎo)致收儲(chǔ)、掛牌等工作無(wú)法進(jìn)行，所以項(xiàng)目擱置至今。對(duì)于業(yè)主的購(gòu)房款退還問題，這位負(fù)責(zé)人稱，公司現(xiàn)在資金困難，而拿到大筆資金的唯一途徑就是土地招拍掛，只有通過土地招拍掛拿到這塊土地，政府土地出讓金返還到位，才能退款。對(duì)于業(yè)主近兩億元購(gòu)房款去向問題，而這位項(xiàng)目負(fù)責(zé)人稱，業(yè)主購(gòu)房款已經(jīng)用于償還該項(xiàng)目土地所欠債務(wù)。

??一位四季廣場(chǎng)項(xiàng)目的知情人士向記者透露，四季廣場(chǎng)項(xiàng)目的這塊土地是由兩塊地組成，分別屬于河南平原控股集團(tuán)和陳砦村，三方通過私下協(xié)議完成了這塊土地的交易。如今河南平原控股集團(tuán)已不愿意再摻與此事，而陳砦村與這塊土地仍有遺留債務(wù)，金水區(qū)國(guó)土局稱這塊土地不存在問題已經(jīng)被收儲(chǔ)，所有材料已經(jīng)上報(bào)上級(jí)審批，準(zhǔn)備進(jìn)入招拍掛程序。

??產(chǎn)權(quán)證無(wú)法辦理 業(yè)主追債無(wú)門

??同為“江山系”的硅谷廣場(chǎng)項(xiàng)目位于鄭州科技市場(chǎng)的IT商圈,由2棟樓組成?？偨ㄖ娣e15萬(wàn)平方米,A棟平層面積1200平方米、B棟平層面積1900平方米。該項(xiàng)目由河南省煤炭科學(xué)研究院有限公司（以下簡(jiǎn)稱“煤炭公司”）提供建設(shè)所需土地，冠聯(lián)公司提供全部建設(shè)資金，雙方合作開發(fā)而成。

??記者在煤炭公司與冠聯(lián)公司的一份合作協(xié)議上看到，甲方為煤炭公司，乙方為冠聯(lián)公司，甲方負(fù)責(zé)提供土地，乙方提供全部建設(shè)資金，合作對(duì)文化路82號(hào)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行合作。合作的兩宗土地位于鄭州市文化路82號(hào)，土地使用權(quán)為甲方，一宗為作價(jià)出資科研設(shè)計(jì)用地【土地鄭國(guó)用（2009）第0850號(hào)，17.2畝】一宗為劃撥城鎮(zhèn)住宅用地【土地鄭國(guó)用（2009）第0852號(hào)，9.6畝】?jī)勺谕恋毓灿?jì)26.8畝。

??對(duì)于科研用地，乙方以甲方名義，按報(bào)建辦公樓形式進(jìn)行建設(shè)，對(duì)于住宅用地，乙方可以在出讓后按照本協(xié)議規(guī)定過戶至自己名下開發(fā)。

??記者發(fā)現(xiàn)，冠聯(lián)公司與硅谷廣場(chǎng)項(xiàng)目業(yè)主簽訂的是房屋轉(zhuǎn)讓預(yù)備協(xié)議，以二手房轉(zhuǎn)讓的形式將內(nèi)部房轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐贩?，但由于土地性質(zhì)為科研用地，商品房產(chǎn)權(quán)證辦理至今依然是遺留問題。

??記者在一份簽署于2018年11月14日關(guān)于約定房屋產(chǎn)權(quán)辦理事宜的三方協(xié)議中看到，甲方為硅谷廣場(chǎng)全體代表，乙方為煤炭公司，丙方為江山公司、冠聯(lián)公司。約定硅谷廣場(chǎng)統(tǒng)一的房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書辦理在乙方名下，由冠聯(lián)公司負(fù)責(zé)把乙方名下的硅谷廣場(chǎng)房產(chǎn)大證直接分解、過戶給業(yè)主。

??硅谷廣場(chǎng)項(xiàng)目在銷售過程中也存在售后返租行為。記者在一份委托經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議中看到，硅谷廣場(chǎng)項(xiàng)目業(yè)主把商鋪委托給河南和盛行商業(yè)管理公司（以下簡(jiǎn)稱“和盛行”）進(jìn)行招商和物業(yè)管理約定收取租金，冠聯(lián)公司為和盛行向業(yè)主支付租金的保證方。

??“2015年3月買的商鋪，首次交總房款的50%。剩余50%分為5年交清，每年按照10%交，前三年每年交10%，后兩年返租金的形式抵扣房款，2018年只收到上半年的返租金，和盛行以經(jīng)營(yíng)不善為由停止返租金?！币晃蛔谛諛I(yè)主告訴記者。

??從2019年開始，硅谷廣場(chǎng)項(xiàng)目的業(yè)主向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行退還房款，法院以已窮盡執(zhí)行措施，未能發(fā)現(xiàn)可執(zhí)行財(cái)產(chǎn)為由，終結(jié)執(zhí)行程序。

??“冠聯(lián)公司原法人代表張洪海，現(xiàn)在已經(jīng)變更為張運(yùn)海，實(shí)際隱形控制人卻是張洪海，只是通過運(yùn)作讓這個(gè)事情變得模糊?！鄙鲜鰳I(yè)主告訴記者。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者通過股權(quán)穿透發(fā)現(xiàn)，冠聯(lián)公司的大股東為亞盛公司控股55%、鄭州智洪宸商貿(mào)有限公司控股（以下簡(jiǎn)稱智洪宸公司）45%，而智洪宸公司的股東為河南得勝工業(yè)鍋爐有限公司（以下簡(jiǎn)稱“得勝公司”）控股51%，法人代表為張洪海，得勝公司的股東為河南開封得勝鍋爐股份有限公司控股（以下簡(jiǎn)稱得勝股份公司）95%，張洪?？毓?%，得勝股份公司大股東卻為冠聯(lián)公司控股91.24%。

??對(duì)于江山公司及關(guān)聯(lián)公司名下多個(gè)項(xiàng)目在無(wú)任何手續(xù)的情況下，公然在城市主干道違規(guī)建設(shè)售樓部進(jìn)行銷售，多數(shù)業(yè)主在接受記者采訪時(shí)提出質(zhì)疑：地方政府在發(fā)展規(guī)劃、項(xiàng)目監(jiān)管上存在失察之責(zé)。

??“沒有手續(xù)應(yīng)該由市綜合執(zhí)法局對(duì)其進(jìn)行處罰，區(qū)里面應(yīng)該會(huì)成立工作小組，具體事情由區(qū)里面承擔(dān)，企業(yè)不來(lái)這里申報(bào)預(yù)售，房管局沒有處罰權(quán)。”一位鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局市場(chǎng)監(jiān)管處的工作人員告訴記者。

??“對(duì)于無(wú)證銷售，區(qū)里面也沒有這個(gè)職能，區(qū)里面管不了，需要去鄭州市房管局?！编嵵菔薪鹚畢^(qū)房管局一位房產(chǎn)管理科的工作人員如是表示。

??為了快速回款，項(xiàng)目在沒有取得預(yù)售證就急于開始對(duì)外銷售，甚至土地證還沒取得就已經(jīng)開始建設(shè)售樓處。一邊是開發(fā)商簡(jiǎn)單粗暴的違規(guī)，一邊是購(gòu)房者法律意識(shí)淡薄，中間是滯后的房地產(chǎn)監(jiān)管，地方房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象的治理任重而道遠(yuǎn)。