??徐州保利萬科“毒地”合作開發(fā)售房風(fēng)波依然在發(fā)酵。

??一位徐州本地購房者告訴記者，去年6月他們與徐州保利萬科時代之光、和光城悅簽訂了購房合同，并按合同約定辦理了貸款及維修基金繳納手續(xù)。今年4月，他們發(fā)現(xiàn)萬科在徐房產(chǎn)施工進度公示竟然取消了時代之光的信息，且未給予業(yè)主任何說明。

??后經(jīng)業(yè)主查詢發(fā)現(xiàn)，上述項目保利萬科徐州公司在沒有通過環(huán)保治理達標(biāo)的情況下，隱瞞實情持續(xù)施工并銷售房源，業(yè)主多次退房無果。

??購房者查詢江蘇省生態(tài)環(huán)境廳發(fā)布的《江蘇省建設(shè)用地土壤污染風(fēng)險管控和修復(fù)名錄（第一批）》（ 2019年12月23日）獲悉，第28條即徐州萬科時代之光所屬地塊（徐州順祥置業(yè)有限公司銅山區(qū)2018-8號地塊）29和光城悅項目所屬地塊，（徐州晟榮置業(yè)有限公司銅山區(qū)2018-6號地塊），且徐州保利萬科時代之光售房部現(xiàn)已關(guān)門。

??7月20日，中國房地產(chǎn)報記者在現(xiàn)場看到，因“毒地”問題停工土壤修復(fù)的時代之光、和光城悅項目并無無復(fù)工跡象。

??“我們買房的時候并沒有被告知項目存在土地污染問題，現(xiàn)在不僅是污染名錄沒有被移除，售樓處都關(guān)門了，置業(yè)顧問也不在……都聯(lián)系不上了，萬科也沒有答復(fù)。”接受采訪的多位業(yè)主表示，項目的修復(fù)進展還不清楚，此前的交涉結(jié)果是“業(yè)主想退房需要自己承擔(dān)七八萬元違約金”。

??中國房地產(chǎn)報記者就上述事情分別致電保利、萬科項目公司，至截稿前徐州萬科未予回應(yīng)。

??保利淮海公司品牌負(fù)責(zé)人在回復(fù)中國房地產(chǎn)報記者稱：“目前地塊已整理完畢，進行申報審批，希望能盡快移出名錄，對于業(yè)主的不同訴求公司正在研究解決方案?！?/p>

??“毒地項目”停工 修復(fù)治理待審批

??時代之光、和光城悅項目均位于銅山區(qū)茅村鎮(zhèn)，此前，發(fā)電廠、水泥廠、采石廠、化肥廠、焦化廠等重污染企業(yè)遍布其間。隨著污染企業(yè)逐步被清退，該鎮(zhèn)新增大量土地供應(yīng)，茅村鎮(zhèn)龍莊村的2018-6地塊及2018-8地塊就是拆了原銅山化肥廠、化焦廠而來，于2018年3月19日被保利收入囊中，緊鄰的5號地塊被萬科拍得。

??2018-6號與2018-8號地塊緊鄰。一期（2018-8地塊）命名為“保利萬科時代之光”，開發(fā)商為順祥置業(yè)；二期（2018-6地塊）命名為“保利萬科和光城悅”，兩個項目的開發(fā)商分別為徐州順祥置業(yè)有限公司、徐州晟榮置業(yè)有限公司，兩家開發(fā)公司均由徐州茗科企業(yè)管理有限公司、保利淮海房地產(chǎn)發(fā)展有限公司各持股50%，項目由保利萬科兩家聯(lián)合操盤開發(fā)。

??一位二期業(yè)主也是附近村民告訴中國房地產(chǎn)報記者：“項目共分三期，一期去年6月停工，二期今年3月停工，三期5號地塊未建?！彼f， “由于地塊上了環(huán)保部門‘毒地’名錄，停工至今。目前整改已完成，到了報政府審批階段?！?/p>

??該業(yè)主補充道：“一期整改期間，未進行土地修復(fù)就進行搶期建設(shè)，二期同樣在未修復(fù)情況下目前部分樓已封頂?！?/p>

??據(jù)留守的施工人員表示，“‘毒地’修復(fù)進展并不清楚，具體復(fù)工時間需要等通知?！?/p>

??公開資料顯示，2017年3月萬科徐州公司（徐州茗科企業(yè)管理有限公司）以約2.31億元摘得5號地塊，最低樓面價1581.89元/平方米，保利徐州公司（保利淮海房地產(chǎn)發(fā)展有限公司）分別以4.68億元、3.48億元摘得6號、8號地塊，最低樓面價分別為1807.74元/平方米、2353.59元/平方米。

??據(jù)了解，兩個項目共有約2300套房源，目前一期僅剩少量高層及洋房房源在售，二期房源也僅剩部分樓盤待售。

??中國房地產(chǎn)報記者在現(xiàn)場看到，在斑駁的圍墻上，“保利發(fā)展 和者筑善”的宣傳語顯得頗為刺眼，保利萬科時代之光售樓處人去樓空。

??7月21日，銅山區(qū)環(huán)保局魏姓副局長（今年3月份到任）在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時表示：“5號地塊正在修復(fù)，6號、8號地塊全部修復(fù)完成，正在由區(qū)向市級環(huán)保部門申報。”

??他也坦言，按照正常土地出讓程序，供地之前應(yīng)由政府組織調(diào)查修復(fù)，符合供地條件后再供地，“2017年，當(dāng)時我們區(qū)環(huán)保局委托一家生態(tài)公司調(diào)查結(jié)果是無風(fēng)險地塊，市房管局也下發(fā)了已知備案，并不清楚2018年備案的具體情況?！?/p>

??2018年，迫于業(yè)主維權(quán)壓力，保利萬科又委托另外一家生態(tài)公司調(diào)查，結(jié)果是有風(fēng)險地塊并拿出了修補方案?！?018年年底市環(huán)保局對第一次調(diào)查結(jié)果進行了撤銷，函告開發(fā)企業(yè)進行土壤修復(fù)。”魏姓副局長對此表示。

??河北環(huán)保聯(lián)合會常務(wù)理事、誠潤環(huán)?？偠麻L周靜海在接受中國房地產(chǎn)報記者咨詢時表示：“這些工業(yè)污染殘留物若清理不徹底，在地下會長期釋放有毒物質(zhì)，尤其是一樓住戶危害太嚴(yán)重，六價鉻一旦進入食物鏈危害極其嚴(yán)重?！?/p>

??他也給出修復(fù)建議：鑒于樓盤已施工建設(shè)，8號地塊補救修復(fù)方式采用無機接觸媒分解處理為主+生物生態(tài)修復(fù)為輔解讀方式進行修復(fù)；6號地塊建議采用污染土壤固化處理技術(shù)+生物生態(tài)修復(fù)為輔結(jié)合的方式進行修復(fù)。

??開發(fā)商隱瞞“毒地”實情開盤

??據(jù)前述業(yè)主介紹，開發(fā)商保利萬科徐州公司開發(fā)前期并未認(rèn)真對待“毒地”問題，而是采取隱瞞風(fēng)險欺騙購房者的手段，將房屋賣與業(yè)主，將風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁業(yè)主。

??據(jù)他回憶，2018年11月時代之光開盤銷售，多數(shù)購房者買房后才了解到土地污染問題，后尋求與開發(fā)商保利萬科徐州公司協(xié)商退房，保利萬科徐州公司開始時對土壤問題不予承認(rèn)。

??之后，業(yè)主退房協(xié)商之路一直紛爭不斷。

??迫于購房者壓力，2019年6月時代之光項目開始停工，期間業(yè)主多次與保利萬科徐州公司溝通但無果，保利萬科徐州公司始終未給出明確停工原因、處理方法及措施。

??同年9月，有業(yè)主拿出江蘇生態(tài)環(huán)境廳文件證實一二期項目均屬于污染地塊后，保利萬科徐州公司方才松口承認(rèn)土地有污染問題，但仍在關(guān)鍵問題上顧左右而言它：“既然取得銷售許可，就代表當(dāng)?shù)卣悄J(rèn)可以賣的?！?/p>

??今年1月，購房者再向開發(fā)商征詢一期復(fù)工日期，保利萬科終于給業(yè)主做出了承諾：在2020年2月16日前將把土地移除土地污染名錄，并允諾2月16日會全部復(fù)工。然而3月2日公布的《江蘇省建設(shè)用地土壤污染風(fēng)險管控和修復(fù)名錄（第一批）》中，兩大項目依然位列其中，意味著復(fù)工無望。

??此外，前述銅山環(huán)保局相關(guān)負(fù)責(zé)人的說辭亦證實了，保利萬科徐州公司在“毒地”未修復(fù)完成的情況下，當(dāng)時的承諾僅是權(quán)宜之計。

??中國房地產(chǎn)報記者查閱相關(guān)資料發(fā)現(xiàn)，2018年5月30日，徐州市銅山區(qū)人民政府官網(wǎng)上發(fā)布了《關(guān)于徐州順祥置業(yè)有限公司2018-8號地塊開發(fā)項目環(huán)境影響報告表的審批前公示》，并未提及一期時代之光地塊土壤污染問題；2018年7月3日，一期時代之光（2018-08號地塊）開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計方案公示；2018年11月，一期項目開始正式開盤銷售。

??然而在2020年3月2日，江蘇省生態(tài)環(huán)境廳公布的最新一份《江蘇省建設(shè)用地土壤污染風(fēng)險管控和修復(fù)名錄（第一批）》中，徐州順祥置業(yè)有限公司銅山區(qū)2018-8號地塊仍赫然在列。按照文件要求規(guī)定：列入名錄的地塊不得作為住宅、公共管理與公共服務(wù)用地，禁止開工任何與風(fēng)險管控、修復(fù)無關(guān)的項目。由此可見保利萬科時代之光地塊的土壤及地下水污染并未完成修復(fù)和申報審查。

??2018年6月，二期和光城悅（銅山區(qū)2018-6號地塊）委托江蘇方正環(huán)保設(shè)計進行風(fēng)險評估，詳細(xì)調(diào)查取樣后給出的結(jié)果是：場地風(fēng)險超標(biāo)，需要進行修復(fù)。

??2019年2月18日，徐州晟榮置業(yè)有限公司茅村鎮(zhèn)原潤豐化肥廠地塊（銅山區(qū)2018-6號地塊）修復(fù)施工備案相關(guān)資料公示，再未查到后續(xù)審批文件，保利萬科和光城悅則于2019年11月正式開盤銷售。

??2020年1月9日和光城悅（銅山區(qū)2018-6號地塊）修復(fù)施工項目環(huán)境影響報告表的審批前公示再次出現(xiàn)在了政府官網(wǎng)上，文件中指出：修復(fù)場地經(jīng)驗收合格后，方可投入生產(chǎn)或者使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得投入生產(chǎn)或者使用。

??前述魏姓副局長表示，6號、8號地塊的修復(fù)工作與6月下旬才完成修復(fù)成果評審，也就是說在此之前，保利萬科徐州公司并未遵循上述規(guī)定，這期間，當(dāng)?shù)丨h(huán)保部門是否履行了相應(yīng)的監(jiān)管職責(zé)不得而知。

??保利萬科的圖謀？

??在保利萬科這場“毒地”開發(fā)風(fēng)波背后，是低溢價拍地和高額利潤回報驅(qū)使的結(jié)果。因銅山區(qū)茅村鎮(zhèn)此前發(fā)電廠、水泥廠、采石廠、化肥廠、焦化廠等重污染企業(yè)遍布，涉茅村地塊可能存在環(huán)評風(fēng)險的情況，在當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)圈內(nèi)早已成為眾人皆知的秘密。

??2018年3月19日、20日,徐州市國土交易和銅山區(qū)國土交易引起國內(nèi)廣泛關(guān)注。萬科、保利、金茂、金地商置、維維、華融金林相繼摘地，其中萬科、保利進駐茅村鎮(zhèn)當(dāng)時引發(fā)徐州地產(chǎn)圈熱議。

??在3月19日土拍中,涉及茅村的地塊受到各大房企追捧。銅山區(qū)茅村鎮(zhèn)位于徐州市三環(huán)東路北延零公里處,境內(nèi)國道310、國道104縱貫?zāi)媳?徐州的北四環(huán)徐州西北繞城高速入口茅村互通,南部與徐州金山橋經(jīng)濟開發(fā)區(qū)直接相接。

??從地理位置上看,茅村鎮(zhèn)距離徐州核心城區(qū)較遠(yuǎn),但由于緊臨秦洪橋,從秦洪橋上高架,去往市區(qū)非常方便。在當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士看來,茅村鎮(zhèn)是連接市區(qū)與潘安新城的重要節(jié)點,萬科和保利的提前布局,也正是看中徐州市區(qū)不斷擴張帶來的積極影響。

??在此背景下，保利萬科公司對于銅山區(qū)茅村鎮(zhèn)地塊志在必得，據(jù)當(dāng)?shù)胤科笕耸客嘎懂?dāng)時競拍該地塊僅有保利萬科兩家品牌房企。

??2018-5號位于銅山區(qū)茅村鎮(zhèn)趙莊路東,恒業(yè)路南,恒豐路北,中興路西,出讓面積72878平方米,出讓年限70年,容積率1.5~2.0，綠化率230%,起拍價22957萬元。最終成交價23057萬元,溢價率0.44%,最低樓面價1581.89元/平方米,競得單位徐州茗科企業(yè)管理有限公司（萬科徐州公司）。

??2018-6號地塊位于銅山區(qū)茅村鎮(zhèn)龍?zhí)┞纺?龍莊路東,潤豐路北,學(xué)園路西。土地出讓面積103670平方米,出讓年限70年,容積率2.0~2.5,綠化率230%,起拍價46652萬元,最終成交價46852萬元,溢價率0.43%,最低樓面價1807.74元/平方米,競得單位保利淮海房地產(chǎn)發(fā)展有限公司。

??2018-8號商住用地位于銅山區(qū)茅村鎮(zhèn)310國道,東龍?zhí)┞纺?出讓面積59137平方米,出讓年限70年,容積率2.0~2.5,建筑密度35%,綠化率230%,起拍價34596萬元。最終成交價34796萬元,溢價率0.58%,最低樓面價2353.59元/平方米,競得單位保利淮海房地產(chǎn)發(fā)展有限公司。

??據(jù)徐州365淘房網(wǎng)發(fā)布的保利萬科時代之光， 2020年5月20日參考均價為9500元/平方米保利萬科和光城悅， 7月24日均價為8600元/平方米。

??據(jù)一位不愿具名的某品牌房企徐州公司負(fù)責(zé)人向中國房地產(chǎn)報記者稱：“樓面價每平方米一千多，銷售價每平方米9000多元，這個項目還是很掙錢的?！?/p>

??這位品牌房企的徐州公司負(fù)責(zé)人坦言，當(dāng)時他們公司也曾跟進考察過該地塊，審慎決策后放棄。該負(fù)責(zé)人對保利萬科面臨的問題也頗為無奈：“也不能完全怪開發(fā)企業(yè)，在投資之前肯定是看過相關(guān)環(huán)評報告資料的，顯示土地并沒有問題。后來業(yè)主鬧事迫于無奈重新進行污染土壤檢測，但為時已晚?！?/p>

??另一位品牌房企徐州負(fù)責(zé)人則表示，接下來保利萬科也沒有更好的解決方案，“地也沒法退，污染土壤和地下水是否能夠完全修復(fù)有很大不確定性，畢竟污染修復(fù)需要大量資金，而項目已經(jīng)建了一大半，不可能推倒重來?！?/p>

??“毒地”供應(yīng)“羅生門”

??針對保利萬科銅山茅村鎮(zhèn)項目土壤及地下水污染情況，中國房地產(chǎn)報記者采訪了河北環(huán)保聯(lián)合會常務(wù)理事、誠潤環(huán)保董事長周靜海，給出了他的分析及修復(fù)建議。

??銅山焦化廠成立于1990年10月，銅山化肥廠始建于1970年， 2006年更名為江蘇潤豐生化有限公司，這兩家企業(yè)在營時間都比較久遠(yuǎn)。

??焦化廠的主要生產(chǎn)活動是焦炭、焦油、煤氣、硫銨、粗苯、硫磺等煤化工產(chǎn)品的生產(chǎn)和銷售，存續(xù)在營期間生產(chǎn)活動可能導(dǎo)致土壤和地下水污染的是生產(chǎn)過程中的焦油和苯系列化學(xué)物質(zhì)的滴漏、廢水滲漏和廢油渣固體廢棄物等。代表性污染物主要是揮發(fā)性有機物、半揮發(fā)性有機物的多環(huán)芳烴、苯系物、苯酚類、聯(lián)苯胺類和總石油烴類物質(zhì)。

??根據(jù)《土壤環(huán)境質(zhì)量 建設(shè)用地土壤污染風(fēng)險管控標(biāo)準(zhǔn)》（GB36600-2018）中第一類用地的篩選值標(biāo)準(zhǔn)和《地下水質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB/T14848-2017）中V類標(biāo)準(zhǔn)要求，本地塊規(guī)劃建設(shè)為生活居住區(qū)，居住人群在生活過程中因場地暴露受其影響，健康風(fēng)險主要體現(xiàn)為經(jīng)口攝入污染物、皮膚接觸污染土壤、呼吸吸入污染物顆粒物，以及室內(nèi)外空氣當(dāng)中的揮發(fā)性氣態(tài)污染物。該廠經(jīng)營年代久遠(yuǎn)，以上高治癌污染物的濃度可以想象，可預(yù)見場地土壤45項基本因子及氰化物的檢測值中，土壤及地下水修復(fù)目標(biāo)污染物主要為苯并蒽、苯并芘、苯、萘、芘、苊、咔唑、熒蒽、二苯呋喃、2-甲基萘、三甲基苯等。具體數(shù)值需實地勘測確認(rèn)。

??因樓盤已經(jīng)施工建設(shè)，建議補救修復(fù)方式采用無機觸媒分解處理為主+生物生態(tài)修復(fù)為輔相結(jié)合的方式進行修復(fù)。

??銅山化肥廠始建于1970年， 2006年更名為江蘇潤豐生化有限公司，主要產(chǎn)品應(yīng)為為液氨、工業(yè)甲醇、化肥、復(fù)合肥等。化肥廠特征污染物包括重金屬、揮發(fā)酚、氰化物等。重金屬污染物重點應(yīng)考慮砷、鎘、鉻（六價）、銅、鉛、汞、鎳等污染。健康風(fēng)險主要體現(xiàn)為經(jīng)口攝入污染物、皮膚接觸污染土壤、呼吸吸入污染物顆粒物，以及室內(nèi)外空氣當(dāng)中的揮發(fā)性氣態(tài)污染物。

??根據(jù)《地下水質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB/T14848-2017）中V類標(biāo)準(zhǔn)要求，該場地地下水可以預(yù)見：不宜作為生活飲用水源，其他用水可根據(jù)使用目的選用。

??根據(jù)《土壤環(huán)境質(zhì)量 建設(shè)用地土壤污染風(fēng)險管控標(biāo)準(zhǔn)》（GB36600-2018）中第一類用地的篩選值標(biāo)準(zhǔn)要求，該場地土壤45項基本因子及氰化物的檢測值中，可以預(yù)見：硫酸鹽、溶解性總固體、氨氮、耗氧量、碘化物、鈉、菌落總數(shù)、總大腸菌群”等因子會超Ⅲ類標(biāo)準(zhǔn) 。以上特征污染物數(shù)值需實地勘測確認(rèn)。

??因樓盤已經(jīng)施工建設(shè)，建議補救修復(fù)方式采用污染土壤固化處理技術(shù)+生物生態(tài)修復(fù)為輔相結(jié)合的方式進行修復(fù)。

??其實，早在2017年，江蘇省人民政府發(fā)布的《江蘇省政府關(guān)于印發(fā)江蘇省土壤污染防治工作方案的通知》明確要求，自2017年起，對擬收回土地使用權(quán)的重點行業(yè)企業(yè)用地，以及用途擬變更為居住和商業(yè)、學(xué)校、醫(yī)療、養(yǎng)老機構(gòu)等公共設(shè)施的上述企業(yè)用地，由土地使用權(quán)人負(fù)責(zé)開展土壤環(huán)境狀況調(diào)查評估；已經(jīng)收回的，由所在設(shè)區(qū)市、縣（市、區(qū)）人民政府負(fù)責(zé)開展調(diào)查評估。自2018年起，重度污染農(nóng)用地轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)建設(shè)用地的，由所在設(shè)區(qū)市、縣（市、區(qū)）人民政府負(fù)責(zé)組織開展調(diào)查評估。調(diào)查評估結(jié)果向所在地環(huán)保、城鄉(xiāng)規(guī)劃、國土資源部門備案。

??地方各級國土資源、城鄉(xiāng)規(guī)劃等部門在編制土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃等相關(guān)規(guī)劃時，應(yīng)充分考慮污染地塊的環(huán)境風(fēng)險，合理確定土地用途。將建設(shè)用地土壤環(huán)境管理要求納入城市規(guī)劃和供地管理，土地開發(fā)利用必須符合土壤環(huán)境質(zhì)量要求。

??此外，江蘇省生態(tài)環(huán)境廳與2019年12月25日發(fā)布了《江蘇省建設(shè)用地土壤污染風(fēng)險管控和修復(fù)名錄（第一批）》，名錄實行動態(tài)更新，列入名錄地塊，不得作為住宅、公共管理與公共服務(wù)用地，禁止開工任何與風(fēng)險管控、修復(fù)無關(guān)的項目。對達到土壤污染風(fēng)險評估報告確定的風(fēng)險管控、修復(fù)目標(biāo)且可以安全利用的地塊，土壤污染責(zé)任人、土地使用權(quán)人可以申請移出名錄。時代之光、和光城悅項目所在地塊赫然在列。

??在這場“毒地”風(fēng)波中，讓輿論不能理解的是徐州市銅山環(huán)保局在此次土地污染調(diào)查過程中，緣何有前后截然不同的態(tài)度和處理措施，有當(dāng)?shù)胤科笕耸烤吞岢鲑|(zhì)疑：“當(dāng)?shù)丨h(huán)保部門當(dāng)時是知道該地塊存在土壤污染問題故意隱瞞，再者就是在“毒地”處理過程中，未按照嚴(yán)格檢查標(biāo)準(zhǔn)，修復(fù)治理落實不到位?！?/p>

??未來，該項目將何去何從，中國房地產(chǎn)報記者將繼續(xù)關(guān)注該事件最新進展情況。