??“拿地15年，房地產(chǎn)項目卻一直不能正常開工！”

??6月15日，山東省濱州市濱鷹房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“濱鷹公司”）負(fù)責(zé)人左鎮(zhèn)指著濱州市白鷺湖東岸雜草叢生的荒地表示。

??據(jù)記者了解，濱鷹公司早在2008年就取得該地塊建設(shè)用地使用權(quán)，后期因?yàn)I州市城市規(guī)劃多次調(diào)整等原因，項目擱置至今未正常動工建設(shè)。

??期間，開發(fā)商與政府部門也進(jìn)行過多次溝通，并就相關(guān)解決方案有過交流，受相關(guān)規(guī)劃影響未能成行。

??“為解決濱鷹公司在白鷺湖東岸地產(chǎn)項目規(guī)劃的歷史遺留問題，近年來濱州市政府、濱城區(qū)政府、濱城區(qū)自規(guī)局等相關(guān)單位負(fù)責(zé)人多次開會討論研究解決方案，也在爭取早日解決問題。”山東省濱城市濱城區(qū)自然資源和規(guī)劃局鄭主任對記者表示。

??工程款置換土地

??2005年10月，江西省鷹潭市城建綜合開發(fā)有限公司（以下簡稱“鷹潭城建”）與山東省濱州市濱城區(qū)人民政府（以下簡稱“濱城區(qū)政府”）簽訂《濱州友弟賓館建設(shè)項目協(xié)議書》（以下簡稱“建設(shè)協(xié)議書”）。根據(jù)建設(shè)協(xié)議書約定：鷹潭城建承建位于濱州市濱城區(qū)黃河十五路以南、渤海一路以東、白鷺湖北岸的友弟賓館項目，其占地面積約80余畝、建筑面積10000平方米。

??建設(shè)協(xié)議書約定：建設(shè)友弟賓館用地由濱城區(qū)政府負(fù)責(zé)，項目建設(shè)施工以及項目建設(shè)所需資金由鷹潭城建負(fù)責(zé)，該項目建設(shè)竣工后交付濱城區(qū)政府使用。鷹潭城建承建友弟賓館期間所墊付的資金，濱城區(qū)政府以東海一路以西、白鷺湖以東黃河十四路兩側(cè)約180畝土地（每畝19萬元）償還其開發(fā)建設(shè)友弟賓館項目所支付的全部資金，并約定濱城區(qū)政府提供給鷹潭城建的土地必須是商品房開發(fā)用地，土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行。

??時隔4年之后，2009年9月2日，濱城區(qū)政府與鷹潭城建再次簽訂《協(xié)議書》，協(xié)議確定由鷹潭城建承建的友弟賓館項目主體工程已完工，經(jīng)雙方確認(rèn)該工程鷹潭城建總計墊資2051.89萬元。

??在此期間，濱州市原國土資源局分3次與鷹潭城建控股子公司——濱鷹公司簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》（合同編號：2008—8、2008—9以及一份無編號合同）。此后數(shù)月，山東省濱州市人民政府向?yàn)I鷹公司頒發(fā)了《中華人民共和國土地使用權(quán)證》（編號為：濱國用2009第8176號、濱國用2008第7921號、濱國用2008第7920號）。鷹潭城建以濱鷹公司為項目實(shí)施主體，共取得44768平方米建設(shè)用地使用權(quán)。

??規(guī)劃頻頻變更 項目難以正常建設(shè)

??“公司取得土地使用權(quán)后，我們就積極辦理項目開工前的各項手續(xù)?！睘I鷹公司負(fù)責(zé)人左鎮(zhèn)表示，2010年5月7日就收到濱州市原規(guī)劃局關(guān)于湖畔人家小區(qū)（開發(fā)項目暫定名）項目修建性詳規(guī)的批復(fù)文件。5月22日項目舉行了開工奠基儀式，同年8月完成了項目的圍墻處理、土地平整，接通臨水、臨電，搭設(shè)臨時建筑等開工前期的準(zhǔn)備工作。

??據(jù)濱鷹公司提供的資料顯示：2010年5月7日由原市規(guī)劃局批復(fù)的《濱州市湖畔人家小區(qū)修建詳細(xì)規(guī)劃》中有關(guān)項目各項規(guī)劃指標(biāo)為：總用地面積為128000平方米，總建筑面積為120606平方米，其中住宅為111859平方米，公建為8746平方米，容積率為1.28，綠地率為45.01%。

??左鎮(zhèn)表示，就在項目即將開工之際，公司接到濱城區(qū)東區(qū)指揮部通知:湖畔人家項目內(nèi)的規(guī)劃道路(黃河十四路)以及白鷺湖大橋引橋的標(biāo)高發(fā)生了變化，該項目修建性規(guī)劃需要調(diào)整。公司接到通知后開始調(diào)整項目規(guī)劃設(shè)計，并于同年12月提交了新的規(guī)劃設(shè)計方案。

??在等待新規(guī)劃方案審批過程中，2011年初，濱鷹公司再次接到濱城區(qū)東區(qū)指揮部通知，白鷺湖大橋和項目地塊內(nèi)的黃河十四路規(guī)劃均被取消，湖畔人家小區(qū)項目規(guī)劃需繼續(xù)調(diào)整。在此情況下，濱鷹公司只好再次停工等待規(guī)劃方案的調(diào)整審批。

??“至今濱州市原規(guī)劃局以及目前自然資源與規(guī)劃局一直未對我公司提報的新規(guī)劃設(shè)計方案給予批復(fù)?！弊箧?zhèn)表示。

??此后數(shù)年間，濱鷹公司多次向?yàn)I州市政府、濱城區(qū)政府以及自規(guī)局呈報“盡快開工建設(shè)白鷺湖項目（即湖畔人家項目）”的書面申請。

??2017年初，濱城區(qū)自規(guī)局相關(guān)負(fù)責(zé)人口頭告知濱鷹公司：依據(jù)《濱州市城市總體規(guī)劃（2005~2020年）》湖畔人家項目用地為綠化用地，需要等城市總體規(guī)劃調(diào)整為建設(shè)用地方可進(jìn)行項目建設(shè)。

??2019年初，《濱州市城市總體規(guī)劃（2018~2035年）》得到山東省人民政府批復(fù)，該地塊調(diào)整為二類居住用地。

??2021年9月17日，濱州市自然資源與規(guī)劃局發(fā)布《濱城區(qū)白鷺湖片區(qū)、郭集片區(qū)、創(chuàng)業(yè)片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃（修編）》進(jìn)行社會公示。修編后的湖畔人家項目用地性質(zhì)再次變更為“生產(chǎn)防護(hù)用地”。

??記者梳理濱城區(qū)自規(guī)局抄送給濱鷹公司《關(guān)于化解白鷺湖東岸地塊歷史遺留問題的建議方案》（未形成文件，只是協(xié)商初稿）發(fā)現(xiàn)，《濱州市城市總體規(guī)劃（2001~2010）》規(guī)劃湖畔人家項目用地性質(zhì)為“倉儲用地”，而《濱州市城市總體規(guī)劃（2005~2020）》該宗土地變更為“綠化用地”，2019年山東省政府批復(fù)的《濱州市城市總體規(guī)劃（2018~2035）》該宗土地變更為二類居住用地、公園用地、廣場用地。

??“隨著濱州市城市總體規(guī)劃的多次調(diào)整，項目用地性質(zhì)也隨之變化，但項目還難以通過規(guī)劃審批，開工建設(shè)更是遙遙無期?！弊箧?zhèn)表示。

??2019年,《濱州市城市總體規(guī)劃（2018~2035）》獲得批復(fù)，確定湖畔人家項目土地性質(zhì)為二類居住用地?！澳壳绊椖坑玫胤秶鷧s又處在白鷺湖濕地保護(hù)區(qū)紅線范圍內(nèi)，根據(jù)相關(guān)法規(guī)，濕地保護(hù)區(qū)紅線內(nèi)同樣不允許進(jìn)行商品房開發(fā)?！编嵵魅伪硎尽?/p>

??城市總體規(guī)劃頻繁調(diào)整，讓具備合法用地手續(xù)的地產(chǎn)項目擱置十余年不能正常建設(shè)。對于上述情況，鄭主任坦言“前期大環(huán)境下規(guī)劃執(zhí)行能力弱，但隨著城市規(guī)劃剛性約束的進(jìn)一步強(qiáng)化,在上級不斷督導(dǎo)下，地方政府開始嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)劃審批規(guī)范以及實(shí)施流程?！?/p>

??建設(shè)用地使用權(quán)再次“置換” 雙方分歧較大

??《關(guān)于化解白鷺湖東岸地塊歷史遺留問題的建議方案》中提到：鑒于此前濱城區(qū)政府與濱鷹公司所簽訂的協(xié)議已無法履行,建議濱城區(qū)政府對其已取得建設(shè)用地使用權(quán)的土地進(jìn)行評估后，由濱城區(qū)政府收回。

??同時，將位于黃河十五路以北、東海一路以西宋廟老村盤地塊與當(dāng)前濱鷹公司所持有湖畔人家項目地塊進(jìn)行置換。

??據(jù)資料顯示，宋廟老村盤地塊面積約127畝，目前該地塊具備整體掛牌方式出讓條件。《關(guān)于化解白鷺湖東岸地塊歷史遺留問題的建議方案》中提到：辦理完宋廟老村盤出讓手續(xù)后用該地塊土地出讓金補(bǔ)償收回湖畔人家項目建設(shè)用地使用權(quán)。

??因宋廟老村盤地塊在濱州市公共資源交易中心網(wǎng)站以公開掛牌方式出讓，無法保證濱鷹公司可以順利競得該地塊?！蛾P(guān)于化解白鷺湖東岸地塊歷史遺留問題的建議方案》建議,該地塊先以政府名義申請規(guī)劃設(shè)計方案批復(fù)，列入土地掛牌出讓條件，爭取濱鷹公司可以競得該地塊。

??2021年11月30日,濱州市地產(chǎn)評估事務(wù)所出具了《濱州市人民政府?dāng)M收回山東省濱州市濱鷹房地產(chǎn)開發(fā)有限公司一宗出讓土地涉及的國有建設(shè)用地使用權(quán)價格評估報告》（濱市價【2021】【估】字第274號、濱市價【2021】【估】字第273號、濱市價【2021】【估】字第272號）三份土地使用權(quán)價格評估報告。濱鷹公司所持有的濱州市三宗國有建設(shè)用地使用權(quán)評估價格分別為4149.61萬元、2348.46萬元、5706.70萬元，合計12204.77萬元。

??對于上述解決方案，左鎮(zhèn)表示，“按照濱州市目前的土地出讓價格，初步預(yù)算宋廟老村盤土地出讓金約3億元左右，湖畔人家項目地塊最終評估價約1.2億元左右，按照濱城區(qū)政府提出的置換方案濱鷹公司需再進(jìn)行投資1.8億元左右，鑒于目前的房地產(chǎn)市場行情以及本公司的實(shí)際運(yùn)營能力實(shí)在難以承受?！?/p>

??此前，左鎮(zhèn)在與濱城區(qū)相關(guān)部門接洽過程中也提出自己意見：第一方案，希望濱鷹公司能在原址開發(fā)建設(shè)，畢竟在《濱州市城市總體規(guī)劃（2018—2035）》中，該地塊規(guī)劃為二類居住用地，符合用地條件。第二方案，如濱城區(qū)政府確定收回湖畔人家項目國有建設(shè)用地使用權(quán)，濱鷹公司希望能按照第三方評估價進(jìn)行貨幣補(bǔ)償。第三方案，濱城區(qū)政府用其它地塊置換湖畔人家項目建設(shè)用地，希望能進(jìn)行等價置換，避免濱鷹公司再進(jìn)行追加投資或者在交納宋廟老村盤地塊土地出讓金時，可以提前扣除濱城區(qū)政府收回湖畔人家項目用地的補(bǔ)償款。但上述意見均未被采納。

??對于濱鷹公司所提方案，鄭主任認(rèn)為：為了確保宋廟老盤村地塊規(guī)劃的完整性，濱城區(qū)政府難以將地塊進(jìn)行分割出讓。

??濱鷹公司要求在交納宋廟老村盤地塊土地出讓金時提前扣除收回湖畔人家項目建設(shè)用地補(bǔ)償款的建議。鄭主任強(qiáng)調(diào)：“土地出讓與土地收回最好分開進(jìn)行，不要攪和在一起，要不然會越來越亂。”

??“為解決濱鷹公司在白鷺湖東岸地產(chǎn)項目規(guī)劃的歷史遺留問題，近年來濱州市政府、濱城區(qū)政府、濱城區(qū)自規(guī)局等相關(guān)單位負(fù)責(zé)人多次開會討論研究解決方案，也在爭取早日解決問題?！编嵵魅味啻螌τ浾邚?qiáng)調(diào)。