[克而瑞]徐州：“看多買少”成交淡，信貸放寬未見效

??徐州樓市春節(jié)周成交慘淡。樓市依舊處于全面下行階段，政策寬松尚未見效，購(gòu)房者預(yù)期不足。

??◎  作者 / 楊科偉、姚鄭康

??2021年徐州房地產(chǎn)市場(chǎng)從極熱到極冷。上半年土拍成交地價(jià)同比增長(zhǎng)超50%，新房成交面積同比增34%，下半年三輪土拍底價(jià)成交，新房成交面積同比降52%。

??實(shí)際上2021年4月我們?cè)鴮?duì)徐州進(jìn)行過一輪市場(chǎng)調(diào)研。彼時(shí)正值市場(chǎng)燥熱時(shí)期，我們即認(rèn)為徐州的機(jī)遇利好在于巨量的棚改規(guī)模仍在持續(xù)，風(fēng)險(xiǎn)壓力在于地價(jià)-房?jī)r(jià)螺旋上升調(diào)控收緊概率較大。

??2021年下半年“雙限地、房貸停貸”兩個(gè)調(diào)控黑天鵝后市場(chǎng)驟冷的事實(shí)證明，我們對(duì)徐州市場(chǎng)的論斷一一印證。

??通過對(duì)2022年春節(jié)期間徐州樓市的實(shí)地調(diào)研，我們得出以下結(jié)論：

??2021年“雙限地、房貸停貸”對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的沖擊在延續(xù)，春節(jié)周成交慘淡。樓市依舊處于全面下行階段，政策寬松尚未見效，購(gòu)房者預(yù)期不足。

??徐州購(gòu)買力并非透支，而是購(gòu)買力短期凍結(jié)。房貸放款恢復(fù)正常后，購(gòu)房需求已重新活躍。

??政策調(diào)控上半年將迎寬松轉(zhuǎn)機(jī)?；?qū)念A(yù)售標(biāo)準(zhǔn)等方面為房企減負(fù)。

??購(gòu)房者持幣觀望心態(tài)濃重，市場(chǎng)亟需政策紓困和預(yù)期引導(dǎo)。

??徐州在購(gòu)房者“資產(chǎn)多為房產(chǎn)”的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)下，下一輪房貸收緊仍將使市場(chǎng)面臨極大下行壓力。2022年，樓市轉(zhuǎn)機(jī)在于新一輪集中土拍能否引動(dòng)新一輪樂觀預(yù)期。

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??2021年市場(chǎng)最大變化：重心向云龍新城區(qū)轉(zhuǎn)移
剛需客戶向銅山大學(xué)路外溢

??對(duì)比近兩年徐州樓市，最大變化在于成交熱點(diǎn)板塊由徐州東轉(zhuǎn)向新城區(qū)，并且隨著新城區(qū)區(qū)域價(jià)格的提高，剛需客群向大學(xué)路板塊外溢。

??從土地市場(chǎng)來(lái)看，房企土拍重心率先由徐州東向新城區(qū)轉(zhuǎn)移。2020年中南以152%溢價(jià)率競(jìng)得徐州東板塊中南恒通·和平君啟項(xiàng)目地塊。2021年萬(wàn)科以136%溢價(jià)率、28.9億元競(jìng)得新城區(qū)萬(wàn)科·昆侖項(xiàng)目地塊。

??究其原因，正如2021年4月我們調(diào)研紀(jì)要所說(shuō)，“城市基建與規(guī)劃落地，附帶發(fā)展動(dòng)力開始釋放”。隨著市府基建和地鐵軌交正式投入使用。樓市成交重心相應(yīng)地轉(zhuǎn)移至位于東南部的新城區(qū)。

??結(jié)合2022年春節(jié)期間實(shí)地調(diào)研情況。新城區(qū)是當(dāng)前房?jī)r(jià)高地，美的新希望·昆侖一品首開預(yù)售價(jià)格達(dá)18380元/平方米。大學(xué)路板塊、銀山板塊則承接了剛需購(gòu)房者的外溢，金地格林世界續(xù)銷客戶中超過半數(shù)以上來(lái)自新城區(qū)外溢。

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??土拍底價(jià)流拍、購(gòu)房者持幣觀望
“房、地”滯銷慘淡過年

??2021年下半年，全國(guó)整體房企資金面緊繃的背景下，徐州“土拍雙限地”和“房貸停貸”使得市場(chǎng)進(jìn)入嚴(yán)重觀望期。樓市與地市成交規(guī)模均較上半年斷崖式下降。

??土地市場(chǎng)，房企從“搖號(hào)搶地”到“底價(jià)流拍”。受6月出臺(tái)的住宅用地采取“限房?jī)r(jià)、限地價(jià)”出讓方式，以及品牌房企下半年普遍遭遇銀根緊縮的現(xiàn)實(shí)問題，下半年市五區(qū)涉宅用地成交溢價(jià)率降至0.3%。相比于首輪集中供地?cái)?shù)宗高溢價(jià)、高總價(jià)頻現(xiàn)，第二輪集中供地8宗地底價(jià)成交，4宗流拍。地市熱度可謂由酷暑入寒冬。

??新房市場(chǎng)，購(gòu)房者從“加價(jià)購(gòu)房”到“持幣觀望”。2021年4月市場(chǎng)大熱時(shí)期，金輝·信步蘭庭全款首付優(yōu)先，月均銷售流速100套，日均到訪量20組。而隨著下半年新房銷售表現(xiàn)逐月減少，市場(chǎng)進(jìn)入供過于求。以四季度陸續(xù)入市預(yù)售的“雙限地”項(xiàng)目為例，普遍采取“前期先賣毛坯，后期改賣精裝”的策略，“加價(jià)購(gòu)房”、“全款優(yōu)先”更是無(wú)從談起。

??一方面地市“雙限地”政策以及第二輪集中供地成交慘淡改變了投資性購(gòu)房者的預(yù)期。另一方面，更為重要的因素則是房貸停貸之后二手房買賣基本停滯，改善購(gòu)房者被迫中止置換計(jì)劃。即置業(yè)需求尚在，但短期無(wú)資金購(gòu)房。

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??嚴(yán)重“持幣觀望”下
全市新開盤項(xiàng)目普遍去化不足2成

??從對(duì)春節(jié)在售項(xiàng)目調(diào)研情況來(lái)看，客戶觀望明顯“只看不買”。據(jù)了解，一部分購(gòu)房者如上文所說(shuō)，因缺乏資金而保持觀望；另一部分購(gòu)房者則是在 “一降再降”的氛圍中觀望等待房?jī)r(jià)探底。 

??從2022年開盤加推的項(xiàng)目銷售情況來(lái)看，去化率均不足20%。高至總價(jià)400萬(wàn)元以上豪宅項(xiàng)目頤和·源璟；低至單價(jià)1萬(wàn)元/平方米以下剛需項(xiàng)目華建·溪棠；以及熱點(diǎn)板塊項(xiàng)目弘陽(yáng)·天卿等銷售情況均不理想。 

??熱點(diǎn)板塊的項(xiàng)目客戶到訪客戶較多，但轉(zhuǎn)化率很低。非重點(diǎn)板塊更是慘淡，不上渠道的翠屏風(fēng)華一天到訪只有1組，首開300套認(rèn)購(gòu)只有3成。

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??年末調(diào)控寬松初見端倪，但春節(jié)銷售并不佳
營(yíng)銷躺平僅維系老客戶

??市場(chǎng)下行至年底，徐州政策調(diào)控出現(xiàn)松動(dòng)跡象。

??11月商品住房預(yù)售項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模由4萬(wàn)平方米調(diào)整至2萬(wàn)平方米，“雙限地”項(xiàng)目春節(jié)前后首開入市普遍采取小開盤策略。如美的新希望·昆侖一品首開僅推出216套房源。

??12月起各銀行涉房信貸陸續(xù)放款，置業(yè)置換均有扭轉(zhuǎn)復(fù)蘇跡象。據(jù)實(shí)地調(diào)研了解，春節(jié)期間萬(wàn)科·昆侖項(xiàng)目陸續(xù)出現(xiàn)等待置換資金到賬的客戶。

??春節(jié)期間時(shí)值調(diào)控寬松初期，結(jié)合調(diào)研情況和銷售數(shù)據(jù)，春節(jié)期間在售項(xiàng)目普遍表現(xiàn)不佳。

??改善盤云龍區(qū)新城板塊賣毛坯，區(qū)域?qū)嶋H成交均價(jià)從2.1萬(wàn)元/平方米降到了1.9萬(wàn)元/平方米。雙限地項(xiàng)目美的新希望昆侖一品蓄客兩個(gè)月首開只賣了幾十套。

??剛需盤銅山大學(xué)路板塊降價(jià)上渠道。銀城上和明月成交樓板價(jià)0.9萬(wàn)元/平方米，新房預(yù)售均價(jià)1.2萬(wàn)元/平方米還包含2千元/平方米精裝。招商萬(wàn)科山水間從1.7萬(wàn)元/平方米降到1.3萬(wàn)元/平方米，沒有渠道就沒有訪客。

??值得注意的是，在售項(xiàng)目營(yíng)銷并未跟隨政策寬松轉(zhuǎn)向積極。我們注意到，多數(shù)在售項(xiàng)目春節(jié)期間僅放出小額特價(jià)優(yōu)惠，多米面糧油等禮品以維系客戶。這與上文分析結(jié)果一致，市場(chǎng)降價(jià)效用已邊際收窄，進(jìn)一步加大降價(jià)與分銷力度收效甚微，維系存量客戶等待利好到來(lái)方為良策。

??典型項(xiàng)目一：美的新希望·昆侖一品

▲區(qū)位/沙盤/售樓處實(shí)景圖

??地理位置：云龍區(qū)新城區(qū)昆侖大道與新元大道交匯處東300米 

??物業(yè)類型：高層，小高層

??建筑面積：18.6萬(wàn)平方米

??裝修：毛坯

??首開售價(jià)：備案均價(jià)18380元/平方米

??項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：本項(xiàng)目主打改善，主力產(chǎn)品為122平方米三房戶型。相比于同板塊2021年開盤“精裝包”、“綁車位”、“全款優(yōu)先”等加價(jià)措施，本項(xiàng)目2022年春節(jié)期間采取小開盤，直接以毛坯入市。本項(xiàng)目為首批“雙限地”，土地成交樓板價(jià)和新房預(yù)售均價(jià)限制為1.1萬(wàn)元/平方米和1.9萬(wàn)元/平方米。首次開盤共推出3棟樓約300套房源，蓄客2個(gè)月后首開去化率約40%。據(jù)了解，春節(jié)期間日均到訪量約20組，多為有自住需求的改善置換客戶，但均處于觀望。主因是信貸放松后，置換尚處于合同階段，置換資金尚未到位。

??典型項(xiàng)目二：招商萬(wàn)科·山水間

▲區(qū)位/沙盤/售樓處實(shí)景圖

??地理位置：銅山區(qū)大學(xué)路與珠江路交匯處向東楚河公園內(nèi)

??物業(yè)類型：高層，小高層

??建筑面積：50萬(wàn)平方米

??裝修：精裝2000元/平方米

??最近一次加推售價(jià)：備案均價(jià)13000元/平方米

??項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：本項(xiàng)目位于大學(xué)路板塊，購(gòu)房客群一部分來(lái)自云龍區(qū)新城區(qū)板塊外溢。項(xiàng)目產(chǎn)品初期定位改善，此前售價(jià)17000元/平方米相對(duì)較高。隨著市場(chǎng)下行，本項(xiàng)目大幅度降價(jià)至13000元/平方米，包含2000元/平方米精裝，單套總價(jià)下降約20萬(wàn)元。

??降價(jià)后項(xiàng)目受整體樓市購(gòu)房情緒影響并未持續(xù)銷售走旺，僅三季度首次降價(jià)時(shí)單月銷售表現(xiàn)顯著回升。此后項(xiàng)目去化主要依靠分銷渠道。春節(jié)期間日均到訪20組左右，但罕有成交。

??典型項(xiàng)目三：翠屏風(fēng)華、明月春曉

▲區(qū)位/沙盤/售樓處實(shí)景圖

??地理位置：云龍區(qū)和平路與漢源大道交匯處南

??物業(yè)類型：高層，小高層

??建筑面積：10.3萬(wàn)平方米

??裝修：毛坯

??首開售價(jià)：備案均價(jià)19000元/平方米

??項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：本項(xiàng)目位于徐州東板塊，是首輪“雙限地”項(xiàng)目。本項(xiàng)目為聯(lián)發(fā)、綠城和美的聯(lián)合開發(fā)。項(xiàng)目共分為兩個(gè)地塊，其中翠屏風(fēng)華為美的、綠城開發(fā)，明月春曉為綠城單獨(dú)開發(fā)，聯(lián)發(fā)則負(fù)責(zé)承建。本項(xiàng)目為聯(lián)發(fā)首進(jìn)徐州項(xiàng)目。

??項(xiàng)目預(yù)售均價(jià)較高，與新城區(qū)新盤價(jià)格相當(dāng)。由于當(dāng)前樓市重心已向新城區(qū)轉(zhuǎn)移，本項(xiàng)目周邊商業(yè)和教育配套均待后期規(guī)劃和開發(fā)，去化較為困難。

??首開推出300套房源，去化約3成。春節(jié)期間每日到訪約50組，日均認(rèn)購(gòu)1套。認(rèn)購(gòu)購(gòu)房者多為原土山寺棚改安置客戶。