[克而瑞]常州：成交“腰斬”，3萬(wàn)+改善盤(pán)扎堆去化承壓

??常州春節(jié)周成交較2019年同期”腰斬“，改善盤(pán)集中入市去化承壓。

??◎  作者 / 楊科偉、俞倩倩

??2021年房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了大變革，從白金時(shí)代逐步過(guò)渡至青銅時(shí)代，而各地新冠疫情頻發(fā)也為后續(xù)行業(yè)發(fā)展帶來(lái)了更大的不確定性。常州作為長(zhǎng)三角核心城市之一，與其他熱點(diǎn)城市一樣，經(jīng)歷了2021年上半年的“高歌猛進(jìn)”，也體會(huì)了2021年下半年的“急轉(zhuǎn)直下”，究竟其2022年春節(jié)樓市有無(wú)回暖苗頭，今年整體市場(chǎng)又會(huì)有怎樣的新變化呢？

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??春節(jié)周成交較2019年同期“腰斬”
新市府改善盤(pán)到訪量?jī)H1-2組/天

??縱觀常州商品住宅月度成交變動(dòng)情況，與多數(shù)城市類(lèi)似，2021年下半年以來(lái)節(jié)節(jié)敗退，四季度降至歷史低位，月均成交不足30萬(wàn)平方米，但整體成交均價(jià)高位持穩(wěn)在1.6-1.7萬(wàn)元/平方米。

??2022年開(kāi)局依舊很“難”：1月成交延續(xù)低位徘徊，與四季度月均基本持平，不過(guò)較2021年同期下降58%，甚至不及2020年1月疫情期間成交表現(xiàn)。而春節(jié)期間并無(wú)明顯返鄉(xiāng)置業(yè)行情，據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，春節(jié)周（2022年1月31日-2月6日，下同）商品住宅成交量?jī)H為0.24萬(wàn)平方米，較2021年同期下降17%，與2019年同期相比降幅達(dá)52%。

??依據(jù)CRIC實(shí)地調(diào)研情況來(lái)看，雖然春節(jié)期間各售樓處均保持開(kāi)放狀態(tài)，但僅留1-3人值班，房企推盤(pán)意愿不高，無(wú)新開(kāi)盤(pán)或加推，更多是“躺平”狀態(tài)。而從銷(xiāo)售數(shù)據(jù)來(lái)看，全市春節(jié)期間大概成交200多套房源，市中心核心板塊折扣力度不大，部分項(xiàng)目受區(qū)域階段性供應(yīng)短缺，在售房源不多，甚至將價(jià)格上調(diào)恢復(fù)到備案價(jià)，因而到訪量寥寥，以嘉宏·風(fēng)華瓴著為例，春節(jié)期間每天僅有1組客戶到訪；而地處核心商圈的月星環(huán)球港灣項(xiàng)目，日到訪量可達(dá)20組以上，但也主要以逛街游客為主，成交轉(zhuǎn)化率并不是很高。而部分遠(yuǎn)郊板塊折扣力度相對(duì)較大，在8.5折-9折不等，多數(shù)樓盤(pán)春節(jié)期間認(rèn)購(gòu)量保持2-3套，僅有個(gè)別樓盤(pán)美的世茂·云筑、融創(chuàng)·龍宸映達(dá)到了8-10套。

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??信貸“松口”難挽成交頹勢(shì)
購(gòu)房信心崩塌下“剛需買(mǎi)不起，改善不想買(mǎi)”

??目前來(lái)看，常州樓市調(diào)控政策也相對(duì)寬松，不限購(gòu)、認(rèn)貸不認(rèn)房，首付來(lái)看，首套3成、二套6成。伴隨著中央“雙降”，首套房和二套房貸款利率分別降至5.2%和5.4%，較2020年末下降20個(gè)BP以上，此外因年初銀行額度相對(duì)寬松，放款周期也有穩(wěn)步縮短趨勢(shì)，基本1-2周就可放款，資質(zhì)較優(yōu)客戶最快3天便可放款。

??不過(guò)實(shí)際調(diào)研來(lái)看，降息對(duì)于購(gòu)房者的刺激作用實(shí)則非常有限，“剛需買(mǎi)不起，改善不想買(mǎi)”是市場(chǎng)真實(shí)寫(xiě)照，目前剛需購(gòu)房者只能被擠壓至城市邊緣板塊或是市中心小面積二手房市場(chǎng)，而對(duì)改善購(gòu)房者而言，觀望情緒濃厚，特別是2021年市場(chǎng)急轉(zhuǎn)直下，諸如恒大、陽(yáng)光城等品牌房企相繼爆雷，也使得當(dāng)前購(gòu)房信心略顯不足。

??以我們春節(jié)期間調(diào)研的新北區(qū)新市府板塊的華宇新城·天境項(xiàng)目為例，購(gòu)房者主要以地緣性客戶為主，新北區(qū)本地小企業(yè)主居多，占比達(dá)7成以上，外地投資占比不足10%，而客戶購(gòu)房主要用途在于改善自住，因而面積168平，總價(jià)400-500萬(wàn)元/套左右的房源持續(xù)熱銷(xiāo)，而總價(jià)超600萬(wàn)元/套，面積195平戶型去化相對(duì)較慢，對(duì)比于科技住宅等新興概念，高端客戶更看重房企品牌知名度，因而本土房企新城的項(xiàng)目備受購(gòu)房者青睞。

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??全面步入改善時(shí)代，銷(xiāo)冠半數(shù)售價(jià)2.5+萬(wàn)元/平
天寧地王地價(jià)破2萬(wàn)元/平

??無(wú)論是在售項(xiàng)目均價(jià)，還是出讓地價(jià)來(lái)看，常州都已全面步入改善時(shí)代：結(jié)合2021年1-12月常州市區(qū)商品住宅銷(xiāo)售金額top10項(xiàng)目便可看出，多數(shù)項(xiàng)目位于核心板塊，以改善客群為主，10盤(pán)中有7盤(pán)套均面積在140平方米以上，其均價(jià)多在2.5萬(wàn)元/平方米以上。

??而這背后離不開(kāi)高價(jià)地的“推波助瀾”，常州自2014年伊始便開(kāi)始實(shí)施"三年不供地"政策,嚴(yán)格控制經(jīng)營(yíng)性開(kāi)發(fā)地塊上市，在經(jīng)歷了三年多的供地“空窗期”后，2017年常州涉宅用地成交量?jī)r(jià)便開(kāi)始“高歌猛進(jìn)”、節(jié)節(jié)攀升，自2019年達(dá)到階段性高點(diǎn)1185萬(wàn)平方米，2020-2021年雖有小幅回落，但年成交量也保持在850-1000萬(wàn)平方米高位。而地價(jià)更是波動(dòng)上行，2021年涉宅用地平均樓面價(jià)已達(dá)7398元/平方米，創(chuàng)歷史新高。

??聚焦到單個(gè)地塊，我們可以看出高價(jià)地頻出區(qū)域主要集中在天寧和新北等核心片區(qū)，其中天寧區(qū)掛[2021]001號(hào)夏雷路南側(cè)、采菱港西側(cè)地塊憑借獨(dú)特的臨河景觀，豐富的商業(yè)教育配套，成交樓面價(jià)突破2萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)70%，是目前常州成交樓面價(jià)最高的地塊。從拿地企業(yè)來(lái)看，主要集中在資質(zhì)較好的央企保利和“財(cái)大氣粗”的本土開(kāi)發(fā)商黑牡丹、嘉宏等。

??值得關(guān)注的是，常州于2021年4月加碼土地調(diào)控，頒布了限地價(jià)、限房?jī)r(jià)、觸頂后采取搖號(hào)政策等多項(xiàng)新規(guī)，以新市府板塊成交的JZX[2021]15號(hào)三井街道，晉陵北路以東、太湖東路以南、天目山路以西地塊和JZX[2021]09號(hào)三井街道，嵩山路東側(cè)、黃河中路以南、衡山路以西、黎河路以北地塊為例，毛坯限價(jià)分別達(dá)到了31500元/平方米和28100元/平方米。

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??2022年“橫盤(pán)”概率較大，
量?jī)r(jià)或高位微跌，改善盤(pán)集中入市去化承壓

??綜上，可以看出目前常州樓市處于前期需求透支后的階段性回調(diào)期，2022年“橫盤(pán)”概率較大，房?jī)r(jià)、成交量均有望小幅回調(diào)，一方面對(duì)于房企而言，降價(jià)意愿不大：剛需盤(pán)早在2021年下半年便開(kāi)始降價(jià)跑量，邊際效果遞減，時(shí)至今日已然降無(wú)可降；改善盤(pán)因地價(jià)成本較高，降價(jià)空間本就不算太大，為了鞏固購(gòu)房者信心，目前更多房企選擇“躺平”，諸如我們調(diào)研的華宇新城·天境、榮盛嘉宏·風(fēng)華瓴著降價(jià)幅度均不是很大，更多考量是以時(shí)間換空間。

??另一方面對(duì)于購(gòu)房者而言，購(gòu)買(mǎi)力分化加?。撼Ｖ莸姆?jī)r(jià)“翻番”也已達(dá)到剛需購(gòu)買(mǎi)力極限，加之實(shí)體經(jīng)濟(jì)低迷對(duì)低收入群體影響更大，短期內(nèi)成交仍然缺乏有效支撐；而對(duì)于改善購(gòu)房群體而言，一部分置換需求因二手房交易冷淡受阻，另一部分“不差錢(qián)”的私營(yíng)業(yè)主政策敏感性更高，3-5套房源在手，需求趨于飽和，短期內(nèi)仍持觀望態(tài)度，也會(huì)導(dǎo)致潛在購(gòu)房熱情不高。

??此外，值得關(guān)注的是，高價(jià)地頻出造成的直接后果是改善盤(pán)扎堆，后期去化壓力加大。以新北區(qū)新市府板塊為例，短短5公里之內(nèi)便有4-5個(gè)項(xiàng)目集中入市，且整體戶型面積段區(qū)間集中在120平以上，以2.8萬(wàn)元/平房?jī)r(jià)預(yù)估，單套總價(jià)基本也在300萬(wàn)以上，在改善客戶量相對(duì)有限的市場(chǎng)下行期，則更加考驗(yàn)房企的產(chǎn)品差異化能力。

??典型項(xiàng)目一：華宇新城·天境

▲區(qū)位/沙盤(pán)/售樓處實(shí)景圖

??地理位置：常州市新北區(qū)新市府板塊漢江中路和衡山路交匯處 

??物業(yè)類(lèi)型：小高層，高層，花園洋房

??建筑面積：152750平方米總戶數(shù)：896戶裝修：毛坯

??開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2020年11月27日

??主力戶型：4室2廳2衛(wèi)143平方米；4室2廳3衛(wèi)168-170平方米；4+1室2廳3衛(wèi)195平方米

??售價(jià)：高層29500元/平方米，洋房32000元/平

??項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：首開(kāi)在2020年11月，目前基本處于尾盤(pán)階段，余下100多套房源尚未推出，整體均價(jià)基本與周邊在售樓盤(pán)持平，不過(guò)無(wú)140平以下小面積戶型，產(chǎn)品定位高端改善。項(xiàng)目去化來(lái)看，本項(xiàng)目為常州2021年銷(xiāo)冠項(xiàng)目，全年去化559套，3月和7月單月銷(xiāo)量均超80套，雖然下半年來(lái)常州整體行情轉(zhuǎn)淡，但基本月可保持月均去化30套以上。從客群結(jié)構(gòu)來(lái)看，以地緣性客戶為主，新北區(qū)本地小企業(yè)主居多，占比達(dá)7成以上，外地投資占比不足10%，而客戶購(gòu)房主要用途在于改善自住，因而面積168平，總價(jià)400-500萬(wàn)元/套左右的房源持續(xù)熱銷(xiāo)，而總價(jià)超600萬(wàn)元/套，面積195平戶型去化相對(duì)較慢，項(xiàng)目折扣力度基本在4-5個(gè)點(diǎn)，過(guò)年期間也沒(méi)有特別大的折扣力度。春節(jié)期間售樓處僅有1-3人值班，自然到訪量每天1-2組。

??典型項(xiàng)目二：榮盛嘉宏·風(fēng)華瓴著

▲區(qū)位/沙盤(pán)/售樓處實(shí)景圖

??地理位置：常州市新北區(qū)新市府板塊漢江路與泰山路交匯處物業(yè)類(lèi)型：小高層，高層

??建筑面積：164160平方米

??總戶數(shù)：1112戶

??裝修：全裝修，六恒系統(tǒng)，精裝標(biāo)準(zhǔn)3500元/平

??開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2020年12月26日

??主力戶型：3室2廳2衛(wèi)110-125平方米；3+1室2廳2衛(wèi)140-143平方米；4室2廳2衛(wèi)168平方米；4室2廳3衛(wèi)188平方米售價(jià)：26000-28000元/平方米

??項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：首開(kāi)2020年12月，與華宇新城·天境項(xiàng)目?jī)H一街之隔，屬于直接競(jìng)品，差異化在于本項(xiàng)目有110-125平面積段，滿足了剛需剛改客戶的置業(yè)需求，且項(xiàng)目與朗詩(shī)合作配置了恒溫、恒濕、恒氧、恒靜、恒潔、恒智的“六恒系統(tǒng)”，滿足客戶日益提升的居住需求。項(xiàng)目下半年來(lái)折扣力度加大，有10個(gè)點(diǎn)左右的優(yōu)惠，不過(guò)春節(jié)期間并沒(méi)有特別大的優(yōu)惠力度，案場(chǎng)設(shè)3人值班，每天自然到訪量在1-2組，基本無(wú)成交。項(xiàng)目去化來(lái)看，銷(xiāo)售表現(xiàn)不及華宇·新城天境，目前貨量余下一半左右，120-140平左右戶型持續(xù)熱銷(xiāo)，客戶主要為新北區(qū)地緣性客戶，占比在9成左右。

??值得關(guān)注的是，項(xiàng)目周邊除了尾盤(pán)階段的華宇·新城天境之外，還有2021年10月新開(kāi)的中建朗詩(shī)龍宸壹號(hào)（986戶），還有即將在2022年5月開(kāi)盤(pán)的保利天匯（擬建16棟住宅，其中4棟24-26F的高層，12棟16-17F的小高層），未來(lái)還有龍控的光星地塊入市，這些項(xiàng)目處于棋盤(pán)分布，基本都只有一街之隔，競(jìng)爭(zhēng)壓力巨大。

??典型項(xiàng)目三：月星·環(huán)球港灣

▲區(qū)位/沙盤(pán)/售樓處實(shí)景圖

??地理位置：常州市新北區(qū)通江路與黃河路交匯處，緊鄰江南環(huán)球港  

??建筑面積：高層，超高層

??建筑面積：164481平方米

??總戶數(shù)：818戶

??裝修：全裝修，精裝標(biāo)準(zhǔn)3000元/平

??開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2021年8月28日

??主力戶型：3室2廳2衛(wèi)128/139/141/143平方米；4室2廳4衛(wèi)276平方米

??售價(jià)：30000-31000/平方米

??項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：項(xiàng)目2021年8月首開(kāi)，亮點(diǎn)特色為依托江南環(huán)球港優(yōu)質(zhì)商業(yè)配套，售樓處為商場(chǎng)店，平時(shí)游客較多，尤其是過(guò)年過(guò)節(jié)，春節(jié)來(lái)訪量一天可在20組以上，但有效轉(zhuǎn)化率不算太高。項(xiàng)目去化層面，8月首開(kāi)3號(hào)樓共312套，目前去化80%左右，1月底加推1號(hào)樓共64套，目前去化10-20套，項(xiàng)目均價(jià)較為堅(jiān)挺，首開(kāi)3.1-3.2萬(wàn)元/平，當(dāng)前也在3-3.1萬(wàn)元/平，折扣力度5-7個(gè)點(diǎn)，依據(jù)付款方式不同，高首付比例會(huì)有多1個(gè)點(diǎn)的優(yōu)惠。目前來(lái)看小面積戶型128、141平去化較好，因項(xiàng)目暫無(wú)160平面積段加推，大面積為276平，因而損失了部分該面積段的改善客戶；目前剩余戶型主要是低樓層有明顯采光問(wèn)題的房源。項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)層面，此前有和渠道分銷(xiāo)合作，目前已經(jīng)取消?？腿航Y(jié)構(gòu)層面，以新北區(qū)地緣性客群為主，企業(yè)主和政府公務(wù)員居多，項(xiàng)目首開(kāi)還有7%-8%的上?？蛻魜?lái)投資，目前外地客戶占比已明顯下降。客戶高首付比例居多，因非首套住宅，比例基本都在六成以上甚至全款，客戶更青睞于經(jīng)營(yíng)貸而非房貸，降息降準(zhǔn)對(duì)客戶刺激作用不大，觀望情緒濃厚。