??春節(jié)假期整體樓市活躍不足，2022年1月，從已公布業(yè)績(jī)的房企來看，普遍呈下滑態(tài)勢(shì)。好的消息是，1月以來，房地產(chǎn)政策環(huán)境正在持續(xù)改善。

??2月9日，招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司公告披露，2022年1月，公司實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積70.56萬平方米，同比減少27.66%；實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額151.47億元，同比減少38.47%。

??記者梳理發(fā)現(xiàn)，同日發(fā)布一月銷售數(shù)據(jù)的房企，如龍光、中駿、中南建設(shè)等的銷售金額和銷售面積同比均出現(xiàn)比例不低的下滑。

??機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2022年1月TOP100房企銷售額均值為61.8億元，同比下降23.1%；其中銷售額超百億房企15家，較去年同期減少14家；超五十億房企22家，較去年同期減少31家。

??據(jù)克而瑞研究院數(shù)據(jù)，2022年1月，TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額5256億元，單月業(yè)績(jī)規(guī)模同比降低39.6%，較2021年月均水平降低43%。

??北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長兼秘書長、首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授趙秀池告訴記者，剛剛過去的一月份，房企銷售金額同比走弱的原因是多方面的，與行業(yè)從嚴(yán)調(diào)控，房地產(chǎn)信貸政策從嚴(yán)，銀行貸款集中度管理與房企“三道紅線”管理，購房者房住不炒的預(yù)期、疫情局部反彈、春節(jié)淡季都有一定關(guān)系。

??“我們項(xiàng)目交了訂金的業(yè)主因?yàn)闆]有返鄉(xiāng)，合同沒能簽成?！彼拇稠?xiàng)目樓盤負(fù)責(zé)人說。

??疫情管控對(duì)返鄉(xiāng)置業(yè)影響明顯，“就地過年”大大減少了春節(jié)返鄉(xiāng)人數(shù)。

??供需兩端走弱 房企營銷降“力度”

??剛剛過去的春節(jié)，房企的營銷熱情減退不少。

??對(duì)比過去幾年春節(jié)房企的積極營銷，加大推盤，2022年1月房企鮮少推出集團(tuán)性活動(dòng)，區(qū)域聯(lián)動(dòng)營銷熱度也同步減弱。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，僅有世茂、綠地、融創(chuàng)、榮盛等房企推出了一些節(jié)日活動(dòng)，碧桂園2021年底推出步數(shù)打卡，富力借助冬奧契機(jī)推出“線上公益跑”打卡活動(dòng)。

??至于線下售樓處，根據(jù)CRIC調(diào)研數(shù)據(jù)，深圳僅有50%-60%售樓處開放，相較往年的80%有明顯下滑，北京疫情突襲，售樓處開放率也僅有54%。武漢、福州、濟(jì)南等雖然未關(guān)閉售樓處，但也只有2-3人值班，保證最基本的接待能力。長沙、成都等地春節(jié)期間大部分都直接放假，直到年后才恢復(fù)正常開放。而天津和西安由于疫情影響，整個(gè)1月連帶春節(jié)基本都處于停擺狀態(tài)，線下售樓處開放程度很低。

??供應(yīng)端“勢(shì)弱”的情況下，房企銷售數(shù)據(jù)的下滑也是意料之中的。機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，2022年1月份，碧桂園以494.5億元的銷售總額排名第一，萬科地產(chǎn)銷售金額335億元排名第二，保利發(fā)展銷售金額283億元排名第三。

??除碧桂園、中海地產(chǎn)、龍湖集團(tuán)、華發(fā)股份的權(quán)益銷售未出現(xiàn)下降外，百強(qiáng)房企中其余房企同期比均錄得下滑。其中，萬科1月權(quán)益銷售金額為217.8億元，較去年同期的456.3億降幅達(dá)一半；中國金茂1月權(quán)益銷售金額為69億元，較去年同期的138.7億元降幅腰斬，房企銷售乏力狀況顯著。

??根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2022年1月，百強(qiáng)房企單月業(yè)績(jī)同比下降近4成，多數(shù)規(guī)模房企銷售表現(xiàn)不佳，業(yè)績(jī)不及去年同期和去年月均水平。

??其中，中國恒大跌出TOP40，以29.5億元操盤金額位列第49位，近期頻頻出售資產(chǎn)的世茂集團(tuán)則跌出TOP20，以60.1億元排名第28位。與此同時(shí)，龍光集團(tuán)、仁恒置地則逆勢(shì)沖至11、12位。

??縱觀百強(qiáng)房企各陣營的銷售增速，第一陣營的15家房企(百億元以上)銷售額增長率均值為-24.0%，第二陣營的22家房企 (50億元-100億元)銷售額增長率均值為-31.3%；第三陣營(30億元-50億元)房企共20家銷售額增長率均值為-33.8%，降幅最大。

??克而瑞認(rèn)為，2022年1月不少房企放緩供貨節(jié)奏，供應(yīng)低迷一定程度上導(dǎo)致成交大幅下滑。更為重要的是，去年下半年以來市場(chǎng)下行壓力加劇，購房者觀望情緒愈加濃重。

??中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦認(rèn)為，單從數(shù)據(jù)上看，自新冠疫情發(fā)生以來，2021年1月份的銷售額基數(shù)算是較高的，這是2022年1月行業(yè)數(shù)據(jù)出現(xiàn)大幅下跌的原因之一；此外，以往1月份還有些返鄉(xiāng)置業(yè)在支撐，盡管返鄉(xiāng)置業(yè)不能始終維持高熱度，但還是能對(duì)市場(chǎng)起到支撐作用的，但今年顯然無法撐起來。因?yàn)椋煌袌?chǎng)的分化導(dǎo)致購房者認(rèn)為，只在工作的地方買房子才能夠把握住機(jī)會(huì)。

??市場(chǎng)下行慣性存在 政策端頻現(xiàn)利好信號(hào)

??銷售端表現(xiàn)不利的同時(shí)，房企的融資節(jié)奏也在大幅放緩。

??公開數(shù)據(jù)顯示，2022年1月房企總體信用債發(fā)行規(guī)模為303.7億元，相較于去年1月644.08億元，同比下降52.85%。1月內(nèi)地房企海外債發(fā)行規(guī)模為95.55億元，相較于去年1月796.51億元，同比下降88%。

??此外，房企的拿地金額也出現(xiàn)不同程度的下降。2022年1月，50家代表房企拿地總額同比下降88.8％。TOP100企業(yè)拿地總額837億元，拿地規(guī)模同比下降62.6％。TOP100門檻值為3億元，較2021年1月下降3億元，TOP100企業(yè)招拍掛權(quán)益拿地總額占全國300城土地出讓金的比例為66.7％。

??在房企各項(xiàng)數(shù)據(jù)出現(xiàn)下行的情況下，政策端頻現(xiàn)利好信號(hào)。1月20日，全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議在北京以視頻形式召開。會(huì)議要求，2022年要重點(diǎn)抓好加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控、推進(jìn)住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革等方面工作。

??其中，重點(diǎn)已明確2022年將堅(jiān)決處置房企樓盤逾期交付風(fēng)險(xiǎn)，堅(jiān)持房住不炒、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。目前，已有恒大、奧園、佳兆業(yè)、花樣年等房企明確提出“保交付”目標(biāo)。在2022年開局不利的局面下，房地產(chǎn)企業(yè)要改善流動(dòng)性壓力，必須調(diào)動(dòng)一切資源優(yōu)先保竣工、保交付，以盤活資金、改善現(xiàn)金流，應(yīng)對(duì)新一年的挑戰(zhàn)與機(jī)遇。

??同日，中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，2022年1月20日貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)為：5年期以上LPR為4.6%，下降5個(gè)基點(diǎn)。這是5年期LPR利率時(shí)隔20個(gè)月后首降。

??地方層面，據(jù)西南證券不完全統(tǒng)計(jì)，1月以來，已有15個(gè)城市出臺(tái)購房鼓勵(lì)措施，包括下調(diào)公積金貸款最低首付比例、提供購房補(bǔ)貼等。

??四川省自貢市住房公積金管理中心日前發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房公積金政策問題的通知》，明確放寬住房套數(shù)認(rèn)定政策，實(shí)行“只認(rèn)貸不認(rèn)房”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)；廣西玉林市日前出臺(tái)《玉林市關(guān)于加快人口進(jìn)城若干政策措施》，明確規(guī)定在玉林城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)(玉州區(qū)、玉東新區(qū))購買家庭首套商品住房，可享受財(cái)政發(fā)放新市民購房補(bǔ)貼、財(cái)政補(bǔ)貼購房契稅、申請(qǐng)住房公積金貸款等購房?jī)?yōu)惠政策。

??盧文曦表示，很明顯目前市場(chǎng)還是處于一個(gè)下降調(diào)整期，而且下行趨勢(shì)的慣性還是存在的，短時(shí)間內(nèi)無法徹底扭轉(zhuǎn)過來。至于信貸寬松等利好政策，只是將相關(guān)政策恢復(fù)到一個(gè)相對(duì)正常的尺度，這種情況下，寄希望短期內(nèi)市場(chǎng)會(huì)有超常表現(xiàn)，也是不現(xiàn)實(shí)的。