[克而瑞]行業(yè)趨穩(wěn)向好，5月銷售、投資環(huán)比顯著回升

??雖規(guī)模上仍處年內(nèi)次低、歷史低位，但對(duì)穩(wěn)定整體經(jīng)濟(jì)大盤的作用已逐步顯現(xiàn)。

??◎  作者 / 楊科偉、姚鄭康

??6月15日上午，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了2022年1-5月宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)。國(guó)內(nèi)主要指標(biāo)邊際改善，國(guó)民經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)恢復(fù)勢(shì)頭。其中房地產(chǎn)業(yè)尤為突出，5月單月新房銷售規(guī)模和開發(fā)投資規(guī)模分別環(huán)比上漲26%和14%。商品房銷售均價(jià)、房屋新開工面積和土地購(gòu)置面積分別環(huán)比上漲3%、20%和46%。行業(yè)到達(dá)“市場(chǎng)底”出現(xiàn)實(shí)質(zhì)好轉(zhuǎn)，市場(chǎng)信心開始恢復(fù)。

??1

??5月銷售金額環(huán)比增30%、同比降幅收窄9pcts
銷售均價(jià)止跌環(huán)漲3%

??據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)：1—5月，商品房銷售面積50738萬(wàn)平方米，同比下降23.6%；商品房銷售額48337億元，下降31.5%。降幅分別較1-4月擴(kuò)大了2.6pcts和2pcts。

??單月來(lái)看，商品房銷售規(guī)模在年內(nèi)首次實(shí)現(xiàn)環(huán)比增長(zhǎng)。5月共銷售商品房10970萬(wàn)平方米和10548億元，分別環(huán)比上漲26%和30%。同比分別下降31.8%和37.7%，降幅較4月收窄7.2pcts和8.9pcts。

??5月最突出變化是商品房銷售實(shí)現(xiàn)觸底環(huán)比回升，但仍需注意的是整體市場(chǎng)仍處于低迷狀態(tài)。一方面5月單月商品房銷售規(guī)模仍為年內(nèi)次低，另一方面前5月銷售累計(jì)同比降幅仍在擴(kuò)大。

??結(jié)合實(shí)際城市新開盤數(shù)據(jù)來(lái)看，5月部分調(diào)控放松力度較大、較早的強(qiáng)二三線城市新開盤項(xiàng)目去化率已出現(xiàn)回升。如長(zhǎng)沙5月去化率較4月上升12pcts至65%；臺(tái)州5月去化率較4月和3月分別上升3pcts和5pcts。但仍需認(rèn)識(shí)到的是，即使是去化率上升的城市中仍有多數(shù)城市去化率不足30%，如廣州、天津、重慶、佛山和無(wú)錫等，新房銷售低迷和分化仍是普遍存在的困境。

??截止至6月12日，2022年全國(guó)累計(jì)154個(gè)省市出臺(tái)了254次調(diào)控政策，共512條。同時(shí)，5月全國(guó)商品房銷售均價(jià)為9615元/平方米，環(huán)比上漲3%。

??因此5月商品房銷售實(shí)現(xiàn)觸底環(huán)比回升，主要原因是各省市的調(diào)控放松政策“應(yīng)出盡出”，頻率和力度有效地觸動(dòng)了購(gòu)房者，放棄觀望入市購(gòu)房。從銷售均價(jià)回升看，“以價(jià)換量”對(duì)銷售規(guī)?；厣暙I(xiàn)度較低。結(jié)合實(shí)際項(xiàng)目銷售情況，購(gòu)房者重回樓市更青睞于核心區(qū)域存在價(jià)值倒掛的項(xiàng)目。

??2 

??5月新開工、土地購(gòu)置環(huán)比分別漲20%、46%
到位資金增15%助力施工復(fù)產(chǎn)

??據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)：1—5月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積831525萬(wàn)平方米，同比下降1.0%；房屋新開工面積51628萬(wàn)平方米，下降30.6%；房屋竣工面積23362萬(wàn)平方米，下降15.3%。三者較1-4月降幅分別變化1pct、3.4pcts和4.3pct。

??單月來(lái)看，5月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工、竣工和新開工均有向好表現(xiàn),完成面積分別為12937萬(wàn)平方米、3332萬(wàn)平方米和11889萬(wàn)平方米，環(huán)比分別上升5%、7%、和20%。

??尤其亮眼的是房屋新開工面積，結(jié)束了連續(xù)6個(gè)月環(huán)比下降后5月環(huán)比上漲20%；同比下降41.8%，跌幅較4月收窄2.3pcts。

??這一系列的變化主要與二季度以來(lái)以央行和各地銀行為主的金融業(yè)對(duì)開發(fā)企業(yè)監(jiān)管的放松有直接關(guān)系。一方面融資端開閘放水，允許示范企業(yè)，利用信用衍生品恢復(fù)民營(yíng)房企融資功能。另一方面，明確不得盲目抽貸、短貸，并調(diào)整了預(yù)售資金監(jiān)管模式，如由全盤管控改為分幢管控。并且各地方政府牽頭妥善解決破產(chǎn)企業(yè)和爛尾項(xiàng)目的收治。5月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金11882億元，環(huán)比上漲15%。對(duì)建安投資的全面上漲起到了積極作用。

??一方面，核心城市2021年成交的涉宅地當(dāng)前進(jìn)入開工節(jié)點(diǎn)，促進(jìn)了5月房屋新開工規(guī)模的回升。另一方面，融資監(jiān)管和預(yù)售資金監(jiān)管的放松給予了開發(fā)企業(yè)一定資金運(yùn)用空間，因此加快施工強(qiáng)度、追趕施工竣工進(jìn)度，以爭(zhēng)取更多預(yù)售資金的回款。

??據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)：1-5月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積2389萬(wàn)平方米，同比下降45.7%；土地成交價(jià)款1389億元，下降28.1%；二者降幅分別較1-4月收窄0.85pct和擴(kuò)大7.45pcts。

??單月來(lái)看，5月土地購(gòu)置面積和土地成交價(jià)款分別為623萬(wàn)平方米和434億元，環(huán)比分別上漲46%和53%。

5月份，首輪集中土拍尚未全部收官，第二輪土拍已接踵而來(lái)，重點(diǎn)城市集中土拍潮延續(xù)，并推動(dòng)全國(guó)土地成交創(chuàng)下年內(nèi)新高。因新房市場(chǎng)成交尚未恢復(fù)，大部分開發(fā)企業(yè)流動(dòng)性仍吃緊，因此土拓投資并未像建安投資一般出現(xiàn)顯著回升，開發(fā)企業(yè)拿地態(tài)度依舊謹(jǐn)慎，以核心城市為拿地重心。

??3

??5月開發(fā)投資額環(huán)比上漲14%
建安施工和土地購(gòu)置重回支撐地位

??據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)：1—5月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資52134億元，同比下降4.0%，較1-4月降幅擴(kuò)大1.3pcts。單月來(lái)看，5月開發(fā)投資額為12980億元，環(huán)比上漲14%，同比下降7.8%，降幅較4月收窄2.3pcts。

??房地產(chǎn)業(yè)投資出現(xiàn)積極好轉(zhuǎn)，主要原因在于5月建安施工和土拓投資雙雙環(huán)比回升。正如上文所說(shuō)，各地資金監(jiān)管放松的背景下，開發(fā)企業(yè)到位資金環(huán)比上漲。因此積極投入再投資中以加快房屋建造，并及時(shí)恢復(fù)施工強(qiáng)度。尤其亮眼的房屋新開工和土地購(gòu)置，兩項(xiàng)指標(biāo)環(huán)比大漲重新成為整體投資的支撐力量。

??但需要注意的是，與新房銷售規(guī)模一樣，開發(fā)投資規(guī)模5月仍為2022年次低。新房銷售尚未完全恢復(fù)，行業(yè)投資仍處于歷史較低點(diǎn)。

??綜上，我們對(duì)于后市給出如下幾點(diǎn)判斷：

??2022年5月房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)積極轉(zhuǎn)變，新房銷售、開發(fā)投資、房屋施工、土地購(gòu)置等各項(xiàng)至指標(biāo)均有實(shí)質(zhì)好轉(zhuǎn)。雖規(guī)模上仍處年內(nèi)次低、歷史低位，但對(duì)穩(wěn)定整體經(jīng)濟(jì)大盤的作用已逐步顯現(xiàn)。

??新房銷售方面，密集的紓困政策仍在持續(xù)不斷地出臺(tái)。尤其是降首付、降利率等限貸層面的放松將引動(dòng)一部分首置首改需求入場(chǎng)。從個(gè)別城市開始的回暖將陸續(xù)向強(qiáng)二三線擴(kuò)散，進(jìn)而帶動(dòng)全國(guó)市場(chǎng)規(guī)模降幅收窄。

??房企拿地方面，土地市場(chǎng)將繼續(xù)好轉(zhuǎn)但仍處低迷期。國(guó)企央企對(duì)土拍的托底能力將逐漸減弱，但隨著新房市場(chǎng)回暖，開發(fā)企業(yè)資金壓力減輕、預(yù)期好轉(zhuǎn)后土拍流拍率將有所好轉(zhuǎn)。

??房企將繼續(xù)加大在建安施工方面的投資力度，一方面2021年競(jìng)得宅地已面臨開工節(jié)點(diǎn)，另一方面抓緊窗口期加強(qiáng)施工強(qiáng)度以爭(zhēng)取更多資金回籠。

??土拓投資和建安投資回歸開發(fā)投資的支撐地位。兩方面支撐疊加建筑材料、工程安裝等價(jià)格漲幅的支撐，后續(xù)投資規(guī)模將保持回升態(tài)勢(shì)?；?021年前值較高考慮，投資增速將“先降后升”。