??英國政治學(xué)家帕金森經(jīng)過多年調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)，在行政管理中，行政機(jī)構(gòu)會(huì)像金字塔一樣不斷增多，行政人員的數(shù)目會(huì)不斷膨脹，每個(gè)人都很忙，但組織效率越來越低下。這種“金字塔上升”現(xiàn)象在房地產(chǎn)行業(yè)尤其明顯。

??過去幾十年的高速發(fā)展使得房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模迅速膨脹，依靠金融驅(qū)動(dòng)發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)們?cè)谕恋厥袌?chǎng)上揮金如土，靠著“土地儲(chǔ)備排名就是未來行業(yè)規(guī)模排名”的信念，攬下不少項(xiàng)目。隨著規(guī)模的膨脹，組織不斷裂變，區(qū)域公司、區(qū)域集團(tuán)遍布全國，人員數(shù)量也急劇增加。

??機(jī)構(gòu)臃腫是組織大忌。隨著“三道紅線”、預(yù)售資金監(jiān)管等政策給這些房企當(dāng)頭一棒。在市場(chǎng)下行壓力下，這些房企遭遇流動(dòng)性危機(jī)，不得不加速“瘦身”。

??6月13日，陽光城集團(tuán)股份有限公司發(fā)布公告稱，擬將全資子公司杭州高光置業(yè)有限公司轉(zhuǎn)讓給濱江集團(tuán)，股權(quán)轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)為14.98億元。同時(shí)陽光城及高光置業(yè)原對(duì)中融信托負(fù)有的33.04億元還款義務(wù)轉(zhuǎn)由買方承擔(dān)。

??陽光城并非個(gè)例。今年以來，已有包括世茂集團(tuán)、龍光集團(tuán)、正榮地產(chǎn)、大發(fā)地產(chǎn)、金科地產(chǎn)、富力地產(chǎn)、祥生控股在內(nèi)的多家房企轉(zhuǎn)讓旗下項(xiàng)目或資產(chǎn)。

??在處置資產(chǎn)之外，房企精簡(jiǎn)組織、優(yōu)化人員也在持續(xù)進(jìn)行，這些舉措即使不能從根本上解決問題，但也能解燃眉之急，為房企贏得一定生存空間。

??頻繁轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)

??在房地產(chǎn)流動(dòng)性緊張的情況下，通過出售資產(chǎn)償債或剝離負(fù)債成為眾多房企的選擇。同時(shí)，監(jiān)管層也希望房企之間通過市場(chǎng)化并購化解流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，并鼓勵(lì)部分房企發(fā)行不計(jì)入三道紅線的并購貸，來收購陷入流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的房企的項(xiàng)目。

??Wind數(shù)據(jù)顯示，2021年四季度以來，由于房企流動(dòng)性危機(jī)頻發(fā)，使得全年收并購交易金額暴增至7455億元，其中第四季度交易金額占到一半左右。

??在經(jīng)歷了去年四季度瘋狂甩賣資產(chǎn)之后，不少房企意識(shí)到，變賣資產(chǎn)的確可以救急，但并不能解決流動(dòng)性危機(jī)。而在買方市場(chǎng)下，不少房企的項(xiàng)目和資產(chǎn)被低價(jià)甩賣，對(duì)這些賣方而言也著實(shí)不劃算。

??基于此，2022年以來，房地產(chǎn)領(lǐng)域的收并購規(guī)模有所下降，一季度規(guī)模在500億元左右。

??一個(gè)明顯的現(xiàn)象是，今年以來，債務(wù)展期或提出債務(wù)交換要約的房企不斷增多，對(duì)不少房企而言，展期的確是主動(dòng)進(jìn)行債務(wù)管理的最佳選擇，但在有些房企看來，展期似乎都是奢侈的想法，相比之下，變賣資產(chǎn)更能解決燃眉之急。

??因此可以看到，今年以來仍然有不少房企在加速轉(zhuǎn)讓旗下項(xiàng)目資產(chǎn)。

??6月10日，路勁發(fā)布公告稱，將向河北建投出售河北建投路勁城鎮(zhèn)化建設(shè)開發(fā)有限公司的45%股權(quán)，代價(jià)約人民幣6890萬元。6月5日，祥生地產(chǎn)以9250萬元的價(jià)格出售所持湖州交投祥生房地產(chǎn)開發(fā)有限公司50%股權(quán)予浙江交投。

??據(jù)公開報(bào)道不完全統(tǒng)計(jì)，截至6月12日，北京、上海、重慶等產(chǎn)權(quán)交易所房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)掛牌明顯增長(zhǎng)，疊加上市房企公告，項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的數(shù)量達(dá)到了66個(gè)，其中上市房企共發(fā)布20余筆子公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓公告，涉及交易總價(jià)超170億元。

??陽光城董事會(huì)認(rèn)為，項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓至合作方，既可以維持項(xiàng)目的可持續(xù)性開發(fā)建設(shè)，有利于保證項(xiàng)目交付，又可以削減公司債務(wù)。

??處置資產(chǎn)確實(shí)是增加企業(yè)流動(dòng)性的不錯(cuò)選擇。但在當(dāng)前環(huán)境下，通過處置資產(chǎn)達(dá)到“瘦身”很可能會(huì)“營養(yǎng)不良”，因?yàn)槟軌蛱幹玫亩际琴Y質(zhì)還不錯(cuò)的項(xiàng)目，那些因?yàn)槊つ慷孟碌捻?xiàng)目很可能面臨無人接盤而滯留開發(fā)商手中的窘境。

??總部撤離

??“我們也是今天才接到通知，具體情況也不太了解?！?月8日，弘陽地產(chǎn)上?？偛康膯T工被通知，上海總部的部分職能將轉(zhuǎn)移至南京。

??弘陽地產(chǎn)相關(guān)人士表示，未來弘陽地產(chǎn)依然是南京和上海雙總部，貼近一線的業(yè)務(wù)板塊會(huì)轉(zhuǎn)移到南京，方便業(yè)務(wù)開展。

??就在不久前，據(jù)中國房地產(chǎn)報(bào)記者獲悉，浙系房企祥生控股也決定將上海的職能中心轉(zhuǎn)移到杭州，實(shí)行雙總部合二為一、統(tǒng)一管理。

??雖然兩家房企都對(duì)外宣稱并不是將總部撤離上海，只是部分職能的轉(zhuǎn)移。但在一些行業(yè)內(nèi)人士看來，這就是一場(chǎng)撤離，本質(zhì)上是為了節(jié)省經(jīng)營成本，在組織上“瘦身”。

??曾幾何時(shí)，位于上海虹橋火車站旁的虹橋商務(wù)區(qū)曾是不少外來房企的總部聚集地。據(jù)公開報(bào)道統(tǒng)計(jì)，高峰時(shí)期，上海虹橋商務(wù)區(qū)聚集了大大小小的房地產(chǎn)企業(yè)多達(dá)40余家。但隨著房地產(chǎn)行業(yè)的生態(tài)發(fā)生變化，不少房企逃離于此。

??柏文喜認(rèn)為，以前行業(yè)好的時(shí)候，為了實(shí)現(xiàn)全國化發(fā)展而獲取高端的人才、金融資源，不少外地房企涌入上海建立總部或成立雙總部?，F(xiàn)在在行業(yè)進(jìn)入調(diào)整與下行期，尤其在去化困難和流動(dòng)性承壓的情況下為了降低成本、節(jié)省費(fèi)用以實(shí)現(xiàn)“活下去”，不少房企都開始撤離上海并實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略性調(diào)整，這也是因應(yīng)形勢(shì)變化不得不進(jìn)行的求生存之舉。

??今年2月，三巽集團(tuán)進(jìn)行組織架構(gòu)調(diào)整，將超一半員工撤回合肥總部。去年初，有報(bào)道稱，兩度沖擊資本市場(chǎng)失敗的奧山，其上?？偛炕疽讶巳强?，大部分職能部門已經(jīng)全部搬回武漢，僅有少部分人員留下善后。在奧山傳出撤退消息的一個(gè)月后，又有媒體稱，中庚置業(yè)集團(tuán)正在以支援公司福州區(qū)域的名義，進(jìn)行員工遷移遣散事宜。更為典型的還有藍(lán)光發(fā)展，在暴雷后放棄雙總部，從上海撤回成都。

??據(jù)公開報(bào)道粗略統(tǒng)計(jì)，已有約10家房企入滬設(shè)立總部后離開。

??“這些外地房企回到本地后，可以在調(diào)整和收縮原來全國化快速發(fā)展的規(guī)劃基礎(chǔ)上，轉(zhuǎn)而立足當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)做實(shí)做精做專，成為區(qū)域性的龍頭企業(yè)也可以實(shí)現(xiàn)較好的生存與發(fā)展?！卑匚南脖硎尽?/p>

??少數(shù)還留在大虹橋的房企，雖然暫時(shí)沒有搬離計(jì)劃，但一位來自出險(xiǎn)房企的人士告訴中國房地產(chǎn)報(bào)記者：“后面的事，誰也不敢保證?！?/p>

??“現(xiàn)在都是過一個(gè)月算一個(gè)月，都不知道下個(gè)月公司會(huì)如何?！痹撊耸糠Q，雖然所在公司暫時(shí)還不會(huì)撤離總部，但也要看后面的情況變化，市場(chǎng)一時(shí)半會(huì)好不起來，如果下半年市場(chǎng)能夠穩(wěn)定就已經(jīng)很好了。

??在柏文喜看來，從目前的行業(yè)情況與未來的發(fā)展走勢(shì)來看，以后行業(yè)不會(huì)再出現(xiàn)之前的高歌猛進(jìn)快速成長(zhǎng)的情況，房企的生存與發(fā)展戰(zhàn)略自然也會(huì)隨之調(diào)整并趨向謹(jǐn)慎，這一波房企總部職能撤離上海之后，應(yīng)該不會(huì)像以前那樣出現(xiàn)大批搬遷總部或建立雙總部的情況了。

??地產(chǎn)開發(fā)人員縮減

??除了去除組織上的臃腫，將過去的雙總部合并精簡(jiǎn)，房企還在人員上進(jìn)行優(yōu)化。

??“疫情封控兩個(gè)月，回到公司，大樓還是那個(gè)大樓，但人，很多各奔東西了?！币晃豢偛课挥诖蠛鐦虻姆科笕耸扛袊@，短短時(shí)間，物是人非，不免讓人唏噓。

??這其中，有的人選擇主動(dòng)離開，因?yàn)閷?duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景產(chǎn)生了擔(dān)憂，萌生了改行的心思；有的人則是被迫離開，本就慘淡的樓市又遇上上海本土疫情反復(fù)，很多房地產(chǎn)公司早已無力支付員工工資。

??“從去年下半年開始，公司一直在陸續(xù)優(yōu)化人員，數(shù)量上不等?！鄙鲜鋈耸窟M(jìn)一步表示，去年下半年房企不在公開市場(chǎng)拿地，導(dǎo)致大部分的投拓人員失去用武之地，很多房企首先裁掉的就是投拓人員。有公開消息就曾指出碧桂園、融創(chuàng)中國的投拓團(tuán)隊(duì)被裁掉，有的公司相關(guān)員工轉(zhuǎn)崗至營銷、運(yùn)營等部門。

??此外，不少房企借助組織架構(gòu)的調(diào)整，同時(shí)進(jìn)行人員精簡(jiǎn)。例如公開資料顯示，花樣年在杭州“退地”之后宣布裁掉杭州團(tuán)隊(duì)，佳兆業(yè)撤銷北京公司和成都公司，相關(guān)職能及人員都劃歸北京集團(tuán)和西南集團(tuán)，等等。

??雖然房企動(dòng)輒裁員30%的消息不時(shí)出現(xiàn)，但實(shí)際上發(fā)生大規(guī)模人員變動(dòng)的房企并不多，不少房企2021年員工人數(shù)還有所增加。

??根據(jù)上市房企發(fā)布的年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，新城控股、龍光集團(tuán)、中梁控股、祥生控股和富力地產(chǎn)等房企2021年均呈現(xiàn)不同程度的減員，而碧桂園、龍湖集團(tuán)、招商蛇口、旭輝控股等房企2021年員工人數(shù)還在增長(zhǎng)。

??在多位業(yè)內(nèi)人士看來，一方面，房企員工有進(jìn)有出，在裁掉冗余部門和人員后，房企也在適當(dāng)增加新鮮血液；另一方面，2021年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)還不錯(cuò)，直到下半年市場(chǎng)才變差，平衡之后，房企人員縮減并不厲害，相對(duì)平穩(wěn)。

??實(shí)際上，即使是員工數(shù)量增加的企業(yè)，增加的人數(shù)也并非是地產(chǎn)開發(fā)類員工。

??數(shù)據(jù)顯示，截至2021年12月31日，萬科在冊(cè)員工達(dá)到139494人，較上年增加43.97%，而萬科房地產(chǎn)開發(fā)系統(tǒng)共有員工17323人，較上一年減少11.84%，增加的都是物業(yè)、多元業(yè)務(wù)系統(tǒng)內(nèi)的員工人數(shù)。

??旭輝控股2021年員工總?cè)藬?shù)比2020年亦有所增加，但從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的人數(shù)減少了25人，與之形成對(duì)比的是，物業(yè)板塊和商業(yè)板塊人數(shù)增長(zhǎng)較多。

??無論是否裁員，“瘦身出清”已是當(dāng)下行業(yè)大勢(shì)所趨，房企削減冗余人員能夠節(jié)省一大筆支出。雖然不能從根本上解決流動(dòng)性問題，但有勝于無。

??就像上述大虹橋房企人士感嘆道：“行情變了，如今失業(yè)能得到一份體面的賠償已著實(shí)不易，而不失業(yè)就已經(jīng)是最大幸運(yùn)。”