[克而瑞]龍湖一年簽約近10個(gè)購物中心，房企商業(yè)加快管理輸出

??近日，龍湖與中港置業(yè)簽約，將打造龍湖在成都的第12座天街——中港·龍湖錦江天街，這是龍湖在成都的第二座輕資產(chǎn)項(xiàng)目。結(jié)合龍湖智創(chuàng)生活招股書顯示的數(shù)據(jù)，截止當(dāng)前龍湖至少實(shí)現(xiàn)了10個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目的拓展。當(dāng)前各品牌運(yùn)營(yíng)商紛紛啟動(dòng)了輕資產(chǎn)管理戰(zhàn)略，利用逐步成熟規(guī)范的商業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)推出品牌管理輸出服務(wù)，以輕資產(chǎn)的方式推動(dòng)企業(yè)商業(yè)規(guī)模的擴(kuò)張，增強(qiáng)企業(yè)的影響力。

??龍湖集團(tuán)2021年啟動(dòng)輕資產(chǎn)管理輸出計(jì)劃

??助力商業(yè)規(guī)模擴(kuò)張

??2021年3月龍湖發(fā)布“知輕重 有所為”官宣海報(bào)，宣布全面啟動(dòng)輕資產(chǎn)模式，向購物中心提供涵蓋定位和設(shè)計(jì)咨詢、招商、運(yùn)營(yíng)管理、租戶管理、品牌輸出和消費(fèi)者服務(wù)等全流程的支持。到2021年9月30日，龍湖簽約的首個(gè)輕資產(chǎn)管理輸出項(xiàng)目武漢范湖里特色商業(yè)街實(shí)現(xiàn)開業(yè)，該項(xiàng)目是龍湖和武漢地鐵集團(tuán)簽約的TOD項(xiàng)目。

??根據(jù)龍湖智創(chuàng)生活的招股書顯示，截止2021年12月28日，龍湖智創(chuàng)儲(chǔ)備的68個(gè)項(xiàng)目中包含8個(gè)第三方項(xiàng)目，為龍湖輕資產(chǎn)管理輸出項(xiàng)目，分布在重慶、杭州、成都、石家莊、汕頭等地。2022年又分別輕資產(chǎn)簽約了成都兩個(gè)項(xiàng)目，至此龍湖商業(yè)自2021年3月啟動(dòng)輕資產(chǎn)戰(zhàn)略以來，簽約項(xiàng)目至少已達(dá)10個(gè)。

??事實(shí)上，早在2020年龍湖集團(tuán)旗下的龍湖智慧服務(wù)集團(tuán)就已經(jīng)在試水“商業(yè)輕資產(chǎn)”管理輸出業(yè)務(wù)，簽約珠海融德廣場(chǎng)和南寧昭陽廣場(chǎng)，兩個(gè)項(xiàng)目均以“純管理輸出”方式，不涉“品牌輸出”。其當(dāng)前進(jìn)行輕資產(chǎn)簽約較為謹(jǐn)慎，龍湖智創(chuàng)的8個(gè)儲(chǔ)備項(xiàng)目的合計(jì)建面為25.3萬平方米，單個(gè)項(xiàng)目的建面僅為3.16萬平方米，其輸出的項(xiàng)目大部分為體量較小的社區(qū)商業(yè)或者街區(qū)，如2022年2月簽約的成都中港·龍湖錦江天街項(xiàng)目，該項(xiàng)目為中港CCPARK盒子部分，建面約2.6萬平方米，綜合體中的街區(qū)部分仍由中港商業(yè)運(yùn)營(yíng)。

??而從龍湖的商業(yè)發(fā)展來看，近幾年龍湖進(jìn)入了商業(yè)快速擴(kuò)張期，2019年起龍湖購物中心的年均開業(yè)數(shù)量達(dá)到10個(gè)及以上，是此前年份開業(yè)數(shù)量的2倍，到2021年末龍湖開業(yè)購物中心達(dá)到60個(gè)，建面約為581萬平方米。儲(chǔ)備項(xiàng)目方面，根據(jù)龍湖智創(chuàng)數(shù)據(jù)，截止2021年底龍湖開業(yè)及儲(chǔ)備項(xiàng)目達(dá)到128個(gè)，建面達(dá)到1220萬平方米，當(dāng)前已經(jīng)儲(chǔ)備的8個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目建面占比僅為2%，由此來看，輕資產(chǎn)戰(zhàn)略主要是龍湖商業(yè)擴(kuò)張中的一種方式之一，當(dāng)前龍湖仍是以重資產(chǎn)布局為主。

??資產(chǎn)寒冬下

??頭部商業(yè)運(yùn)營(yíng)房企紛紛宣布輕資產(chǎn)擴(kuò)張計(jì)劃

??當(dāng)前國(guó)內(nèi)大部分頭部商業(yè)運(yùn)營(yíng)房企基本涉足輕資產(chǎn)品牌管理輸出，一方面國(guó)內(nèi)市場(chǎng)上，有許多小型物購中心的運(yùn)營(yíng)服務(wù)提供商無法提供全業(yè)態(tài)的服務(wù)，運(yùn)營(yíng)管理能力有限，無法吸引優(yōu)質(zhì)租戶，也很難確保充足的客流，同時(shí)疫情加速了部分中小購物中心的運(yùn)營(yíng)危機(jī)，品牌輸出市場(chǎng)較大；另一方面，近幾年國(guó)內(nèi)品牌商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)越發(fā)激烈，多數(shù)品牌開業(yè)迎來了爆發(fā)期，而在地產(chǎn)行業(yè)受降杠桿要求下，迎來地產(chǎn)寒冬，母公司支持力度下降的情況下，部分企業(yè)開始尋求利用更少的資金撬動(dòng)更大的行業(yè)規(guī)模。

??從企業(yè)實(shí)行輕資產(chǎn)品牌管理輸出的情況來看，萬達(dá)集團(tuán)領(lǐng)跑，2015年4家機(jī)構(gòu)擬投資240億元人民幣，擬建設(shè)約20座萬達(dá)廣場(chǎng)，由萬達(dá)集團(tuán)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理。這標(biāo)志著萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)“輕資產(chǎn)”模式正式啟動(dòng)，2021年10月21日，萬達(dá)集團(tuán)旗下商業(yè)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)珠海萬達(dá)商管向香港聯(lián)交所正式遞交了招股說明書，截止2021年末萬達(dá)已開業(yè)購物中心418個(gè)，其中輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目達(dá)到113個(gè)，占比達(dá)到27%，較2018年約8%的水平上升19個(gè)百分點(diǎn)，輕資產(chǎn)管理計(jì)劃在萬達(dá)購物中心規(guī)模擴(kuò)張中占據(jù)著重要的地位。

??除了萬達(dá)之外，大悅城控股在2021年也走到了全面啟動(dòng)輕資產(chǎn)路線的節(jié)點(diǎn)，且曾預(yù)計(jì)下半年商業(yè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)入爆發(fā)拓展階段。2021年上半年，大悅城控股已通過輕資產(chǎn)模式運(yùn)營(yíng)3個(gè)大悅城項(xiàng)目，獲取尚未開業(yè)的輕資產(chǎn)大悅城2個(gè)。下半年輕資產(chǎn)商業(yè)項(xiàng)目確保簽約6個(gè)，全年目標(biāo)10個(gè)，未來大悅城或?qū)⒊掷m(xù)推動(dòng)輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的輸出，助力規(guī)模擴(kuò)張，到2024年末，該公司預(yù)計(jì)輕資產(chǎn)規(guī)模應(yīng)該不低于40個(gè)項(xiàng)目。

??總的來看，當(dāng)前大部分頭部商業(yè)運(yùn)營(yíng)商正迎來規(guī)模爆發(fā)階段，得益于此前產(chǎn)品線的規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)化，疊加商業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)組建完善，商管運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的成熟等原因，越來越多企業(yè)也把輕資產(chǎn)品牌管理輸出戰(zhàn)略劃歸到未來商業(yè)擴(kuò)張的重要籌碼。不過，當(dāng)前部分房企仍以重資產(chǎn)戰(zhàn)略、合作為主，輕資產(chǎn)品牌輸出仍只是作為輔助手段進(jìn)行運(yùn)營(yíng)。如龍湖當(dāng)前已經(jīng)開業(yè)60家天街項(xiàng)目，僅有一家是輕資產(chǎn)管理輸出，新城控股2021年中期開業(yè)項(xiàng)目達(dá)到105個(gè)，僅有4個(gè)項(xiàng)目是通過管理輸出實(shí)現(xiàn)。無論輕資產(chǎn)戰(zhàn)略在當(dāng)前企業(yè)商業(yè)擴(kuò)張戰(zhàn)略上的地位如何，較為統(tǒng)一的是，在資產(chǎn)寒冬以及競(jìng)爭(zhēng)日趨白熱化的今天，探索輕資產(chǎn)擴(kuò)張戰(zhàn)略，對(duì)商業(yè)增強(qiáng)品牌影響力，推動(dòng)企業(yè)規(guī)模化擴(kuò)張具有重要意義。