??銷售升至行業(yè)第一，繼續(xù)在一二線城市積極擴(kuò)儲，利潤率仍在持續(xù)下滑。

??◎  作者 / 房玲、洪宇桁

??核心觀點【規(guī)模升至行業(yè)第一，去庫存取得一定成效】2023年保利發(fā)展實現(xiàn)全口徑銷售金額4222億元，銷售面積2386萬平方米，分別同比減少7.68%和13.17%。在市場下行的情況下，保利發(fā)展保持著較強(qiáng)的韌性，銷售額排名升至行業(yè)第一，企業(yè)在全國的市占率也同比提升了0.2個百分點至3.6%。在主動控制新開工面積以及加大存量項目去化力度之下，企業(yè)在2023年底的存貨規(guī)模較期初減少了1%至8695.08億元，近年來首次出現(xiàn)了減少，去庫存取得了一定成效。

??【拿地仍然相對積極，重點在一二線城市擴(kuò)儲】2023年新增項目103個，新增計容建筑面積為1182萬平方米，總地價1632億元，分別同比增加12.14%和1.18%，其中重點38城的拓展金額占比為99%。在大多數(shù)房企保持低量拿地甚至不拿地的大環(huán)境下，保利繼續(xù)憑借央企優(yōu)勢較為積極地拓儲。2023年底，保利發(fā)展總土地儲備約為14679萬平方米，仍然足夠保證企業(yè)5年左右的開發(fā)，土地儲備較為充足。

??【利潤率有所下滑，但仍處于行業(yè)中上水平】2023年保利發(fā)展實現(xiàn)營業(yè)收入3469.94億元，同比增長23.4%。期末預(yù)收房款3737.76億元，待結(jié)算收入儲備充足；但受近年來行業(yè)銷售整體下滑的影響，預(yù)收房款余額同比減少8.5%，加上企業(yè)2024年計劃新開工面積1800萬平米，仍處于企業(yè)歷年相對較低水平，可能影響后續(xù)營收增長。毛利率為16%，同比降低了6個百分點，凈利率和歸母凈利率也分別同比下降了4.4和3個百分點至5.2%和3.5%，整體看來盈利能力雖有下降但仍屬于行業(yè)中上水平。

??【財務(wù)保持穩(wěn)健，融資成本持續(xù)處于行業(yè)極低水平】2023年底保利的持有現(xiàn)金相比于期初減少了16.18%至1479.8億元；剔除受監(jiān)管的預(yù)售資金以及其他受限制現(xiàn)金后的非受限現(xiàn)金短債比為1.28，相比于期初降低了0.29。凈負(fù)債率相比于期初降低了2.36個百分點至61.2%，扣除預(yù)收后的資產(chǎn)負(fù)債率68.3%，相比于期初降低了1.3個百分點。期內(nèi)，保利發(fā)揮規(guī)模央企財務(wù)優(yōu)勢進(jìn)行低成本融資，使得企業(yè)期末綜合融資成本相比于期初下降了0.36個百分點至3.56%，融資成本持續(xù)處于行業(yè)極低水平。

??01 銷售

??規(guī)模升至行業(yè)第一，去庫存取得一定成效

??2023年保利發(fā)展實現(xiàn)全口徑銷售金額4222億元，銷售面積2386萬平方米，分別同比減少7.68%和13.17%。在市場下行的情況下，保利發(fā)展保持著較強(qiáng)的韌性，銷售額排名升至行業(yè)第一，企業(yè)在全國的市占率也同比提升了0.2個百分點至3.6%。年內(nèi)保利實現(xiàn)回籠金額4304億元，銷售回籠率102%，其中當(dāng)年銷售回籠率78.3%，同比提升11.2個百分點。

??由于近年來保利拿地權(quán)益比例保持在較高水平，2023年企業(yè)簽約建面權(quán)益比例相較于2022年全年繼續(xù)提高了0.7個百分點至69.9%，將更加有利于營收與規(guī)模的匹配。

??保利自2022年開始“以銷定產(chǎn)”，新開工面積快速減少，2023年繼續(xù)同比減少37%至1491萬平方米；企業(yè)集中資源保障交付，2023年竣工面積4053萬平方米，同比增長2%，完成29.1萬套住宅交付，同比增長12%。與此同時，企業(yè)加大了2022年之前獲取的存量項目去化力度，存量項目簽約金額2575億元，占全年銷售金額的61%。因此，企業(yè)在2023年底的存貨規(guī)模較期初減少了1%至8695.08億元，近年來首次出現(xiàn)了減少；其中竣工物業(yè)規(guī)模相較于期初減少了1.7%至1645.46億元，去庫存取得了一定成效。2024年計劃新開工面積1800萬平方米，仍處于企業(yè)歷年相對較低水平，計劃竣工面積3400萬平方米，保障交付仍是當(dāng)前企業(yè)發(fā)展重點。

??2023年保利持續(xù)發(fā)揮城市深耕優(yōu)勢，核心38城銷售貢獻(xiàn)近9成，同比提升2個百分點。從銷售區(qū)域分布來看，2023年四大區(qū)域的銷售面積占比較為平均，貢獻(xiàn)最大的區(qū)域為珠三角區(qū)域，占比為31%；長三角區(qū)域的銷售面積占比為20%，但是銷售金額則貢獻(xiàn)了超過1400億元，占比達(dá)到了33%。

??從城市能級來看，二線城市的銷售面積占比相比于2022年又提升了7個百分點至51%，三四線城市銷售面積占比由45%降至39%。這種銷售結(jié)構(gòu)的變化主要是因為保利自2022年開始就顯著加強(qiáng)了在一二線城市的拿地力度，因此三四線城市對企業(yè)銷售的貢獻(xiàn)度有所下降。

??02 投資

??拿地仍然相對積極，重點在一二線城市擴(kuò)儲

??2023年保利發(fā)展新增項目103個，新增計容建筑面積為1182萬平方米，總地價1632億元，分別同比增加12.14%和1.18%，其中重點38城的拓展金額占比為99%。在大多數(shù)房企保持低量拿地甚至不拿地的大環(huán)境下，保利繼續(xù)憑借央企優(yōu)勢較為積極地拓儲。新增拓展計容建筑面積的權(quán)益比為81.9%，相比于2022年大幅提升了12個百分點，處于保利近年來拿地權(quán)益的較高水平。

??從城市能級來看，2023年保利繼續(xù)重點投資一二線城市，建面占比達(dá)到71.9%，相較于2022年降低了3.4個百分點，但是仍然保持遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過2021年及以前50%左右的水平。由于在一線城市拿地建面占比的降低，同時二線城市中拿地占比最高的是地價相對較低的西安，2023年平均拿地成本為13807元/平米，相比于2022年的15304元/平米有所下降。

??從新增土儲建面的區(qū)域分布來看，占比最高的是珠三角區(qū)域，達(dá)到39.6%，相較于2022年全年提高了3.6個百分點。整體看來，在行業(yè)整體拿地不積極的情況下，保利得以在重點城市大量低溢價拿地擴(kuò)儲，有利于未來的發(fā)展。

??2023年底保利發(fā)展總土地儲備為14679萬平方米，相比于期初減少了10.79%，仍然足夠保證企業(yè)5年左右的開發(fā)，土地儲備較為充足。得益于2023年拿地的高權(quán)益比例，保利發(fā)展總土儲的權(quán)益比例達(dá)到了68.74%，創(chuàng)下了近年來的新高。就土儲區(qū)域分布來看，37.8%位于珠三角區(qū)域，中西部區(qū)域占比為32.3%，環(huán)渤海17.5%，長三角相對較少，占比為11.9%；就能級分布來看，三四線占比為44.6%，二線占比為43.3%，一線城市占比為11.6%，和期初的變化都不是很大。

??03 盈利

??利潤率有所下滑，但仍處于行業(yè)中上水平

??2023年保利發(fā)展實現(xiàn)營業(yè)收入3469.94億元，同比增長23.4%。期末預(yù)收房款3737.76億元，待結(jié)算收入儲備充足；但受近年來行業(yè)銷售整體下滑的影響，預(yù)收房款余額同比減少8.5%，加上新開工仍處于相對較低水平，可能影響后續(xù)營收增長。

??2023年企業(yè)毛利率為16%，同比降低了6個百分點，毛利率的下降主要原因是低利潤項目結(jié)轉(zhuǎn)占比提升；企業(yè)2023年新增項目的稅前成本平均利潤率在15%以上，未來毛利率有望得到穩(wěn)定。在毛利率下降的情況下，凈利率和歸母凈利率也分別同比下降了4.4和3個百分點至5.2%和3.5%，整體看來盈利能力雖有下降但仍屬于行業(yè)中上水平。

??04 償債

??財務(wù)保持穩(wěn)健，融資成本持續(xù)處于行業(yè)極低水平

??2023年保利實現(xiàn)經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額為139.3億元，同比增加了65.1億元，但是由于企業(yè)大量償還債務(wù)導(dǎo)致籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-499.6億元，因此期末持有現(xiàn)金相比于期初減少了16.18%至1479.8億元。剔除受監(jiān)管的預(yù)售資金以及其他受限制現(xiàn)金535.66億元之后，企業(yè)的非受限現(xiàn)金短債比為1.28，相比于期初降低了0.29，整體來看企業(yè)持有現(xiàn)金仍能覆蓋短期有息負(fù)債，財務(wù)狀況保持穩(wěn)健。

??2023年保利發(fā)揮規(guī)模央企財務(wù)優(yōu)勢進(jìn)行低成本融資，全年新增融資1371億元，綜合成本僅3.14%，使得期末企業(yè)的綜合融資成本相比于期初下降了0.36個百分點至3.56%，持續(xù)處于行業(yè)極低水平。截止2023年底，保利的有息負(fù)債合計3542.6億元，相比于期初減少了7.1%。凈負(fù)債率相比于期初降低了2.36個百分點至61.2%，若將永續(xù)債計做負(fù)債,則凈負(fù)債率上升2.48個百分點至63.68%。扣除預(yù)收后的資產(chǎn)負(fù)債率68.3%，相比于期初降低了1.3個百分點。