專項(xiàng)債收購(gòu)存量用地：政策目標(biāo)和效應(yīng)

??今年四季度，全國(guó)積極落實(shí)和開(kāi)展專項(xiàng)債收購(gòu)存量用地相關(guān)工作。作為“嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量和提高質(zhì)量”的重要抓手，專項(xiàng)債收購(gòu)存量用地的影響重大。尤其是觀察11月份各地方的工作部署，其規(guī)格已上升為政治任務(wù)。本篇報(bào)告對(duì)專項(xiàng)債收購(gòu)存量用地的政策目標(biāo)和效應(yīng)進(jìn)行分析，以更系統(tǒng)和深刻理解專項(xiàng)債政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。

??關(guān)于專項(xiàng)債收購(gòu)存量土地的功能，在自然資源部242號(hào)文即《自然資源部關(guān)于運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券資金收回收購(gòu)存量閑置土地的通知》已有系統(tǒng)的明確，主要包括：減少市場(chǎng)存量土地規(guī)模、改善土地供求關(guān)系、增強(qiáng)地方政府和企業(yè)資金流動(dòng)性、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。本報(bào)告立足此類政策目標(biāo)和效應(yīng)，從資金、土地、企業(yè)和市場(chǎng)四個(gè)層面進(jìn)行分析。

??一、資金：增強(qiáng)化解存量土地的資金能力

??資金到位和導(dǎo)入，是化解房地產(chǎn)各類問(wèn)題的重要突破口。專項(xiàng)債資金導(dǎo)入，直接影響和導(dǎo)入了相關(guān)資金，持續(xù)增強(qiáng)化解存量土地的資金能力。據(jù)此我們認(rèn)為，傳統(tǒng)依賴房企資金來(lái)化解存量土地的模式，已切換到“房企+政府”的新模式。專項(xiàng)債資金是政府資金來(lái)優(yōu)化存量的重要抓手。

??房企資金狀況的重大變化，是專項(xiàng)債介入的重要原因。從房企資金狀況的周期表現(xiàn)看，2015-2021年屬持續(xù)改善的階段，但2022年開(kāi)始持續(xù)惡化。資金狀況的下行，和房屋銷售市場(chǎng)下行周期高度吻合（即2021年5月-2024年9月為銷售市場(chǎng)下行周期）。該下行期間，房企銷售資金變差、投資曲線萎縮、資產(chǎn)變現(xiàn)能力變差，并由此產(chǎn)生諸多問(wèn)題。對(duì)存量土地收購(gòu)收儲(chǔ)的專項(xiàng)債工具誕生，持續(xù)增強(qiáng)了政府資金投放的能力，對(duì)于運(yùn)用財(cái)政工具化解存量土地項(xiàng)目、加快土地端資金流動(dòng)和順暢等具有積極作用。

??點(diǎn)擊查看完整版報(bào)告：專項(xiàng)債收購(gòu)存量用地研究系列——01：政策目標(biāo)和效應(yīng)