夏海鈞：恒大的民生地產(chǎn)之道

    中房網(wǎng)訊：2011年3月23日，2011中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)測評成果發(fā)布會暨500強(qiáng)峰會在北京盛大舉行。會上，恒大集團(tuán)有限公司董事局副主席夏海鈞向大家介紹了恒大集團(tuán)的發(fā)展?fàn)顩r。

    夏海鈞：首先代表恒大集團(tuán)對房地產(chǎn)測評中心對恒大的肯定表示衷心的感謝。從恒大整個發(fā)展的歷史來看，恒大地產(chǎn)從在廣州成立到今天，已經(jīng)在全國62個城市擁有112個項(xiàng)目，土地儲備達(dá)9600萬平方米，在中國名列第一；在建工程2397萬平方米，在中國名列第一；2010銷售金額504億元人民幣，銷售面積798萬平米。也就是說，恒大在2009年香港資本上市借助這個平臺，用15年時間完成恒大地產(chǎn)由一個區(qū)域房地產(chǎn)公司向全國房地產(chǎn)龍頭企業(yè)的跨越。

    民生地產(chǎn) 助力擴(kuò)張

    下面用一組數(shù)據(jù)來看恒大的發(fā)展路徑。2004年，恒大提出進(jìn)軍全國的口號，2004年到2006年是恒大向全國擴(kuò)張的基本段。恒大用了五年時間，在房地產(chǎn)基本指數(shù)方面呈現(xiàn)30倍以上增長，究竟恒大是如何實(shí)現(xiàn)了這種快速擴(kuò)張呢？我們認(rèn)為是因?yàn)楹愦髨?jiān)守一個理念，那就是民生地產(chǎn)。
    在2004年進(jìn)軍全國戰(zhàn)略的時候，恒大對全國房地產(chǎn)市場進(jìn)行深入的調(diào)研后發(fā)現(xiàn)，中國剛性需求市場是在中國二、三線城市，建中國老百姓負(fù)擔(dān)得起的高性能價格主張，是企業(yè)擴(kuò)張持續(xù)發(fā)展的有效保障。因此，在2004年向全國擴(kuò)張的時候，恒大建立了民生地產(chǎn)理念，并從四個方面組織、落實(shí)理念實(shí)施。
    第一，樹立精品戰(zhàn)略。核心與全國300多家品牌運(yùn)營商合作。同時，在2004年向全國擴(kuò)張的時候建立了百分之百精裝修標(biāo)準(zhǔn)。
    第二，嚴(yán)控成本，堅(jiān)持讓利。從事集約化采購有效降低建筑成本，使成本控制合理范圍內(nèi)，把這一部分讓利讓給我們的老百姓、消費(fèi)者。
    第三，堅(jiān)持絕不囤地、快速開發(fā)、快速銷售的理念。拿地開盤半年以內(nèi)，通過成本控制，快速開發(fā)進(jìn)入中國增長潛力的二、三線城市，滿足我們所實(shí)現(xiàn)的高性價比的戰(zhàn)略目標(biāo)。
    第四，從精品戰(zhàn)略來說，中國前十強(qiáng)的裝修企業(yè)、建筑設(shè)備企業(yè)中的，大部分建材商與品牌商都是我們的合作伙伴，我們建立了廣泛戰(zhàn)略聯(lián)盟。戰(zhàn)略聯(lián)盟確保百分之百精裝。

    成本控制 最重要的是管理執(zhí)行力

    中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會做的平臺非常好。今天材料供應(yīng)商對接500強(qiáng)企業(yè)，為我們?nèi)Χ嗽谌珖鴮ふ覒?zhàn)略伙伴的機(jī)會。我會馬上落實(shí)，讓我們集團(tuán)總部和已經(jīng)排名前面十強(qiáng)的材料供應(yīng)商馬上進(jìn)行聯(lián)系，與我們共同打造民生地產(chǎn)。
    在全國實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略聯(lián)盟以后，才能有效實(shí)現(xiàn)擴(kuò)張。如何建立成本控制體系，也是重要的課題。最重要的是管理執(zhí)行力，為了有效控制成本，我們在全國建立集團(tuán)化緊密型轉(zhuǎn)動、標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營模式。從購買產(chǎn)品設(shè)備、集中招投標(biāo)，全過程體系，形成強(qiáng)大的成本控制能力。在土地購買方面，在中國二、三線城市，由于大發(fā)展上，相對比較低廉，說一我們二、三線城市作為全國的首發(fā)地，恒大把各個省會城市布局基本完成。
    因?yàn)閷?shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)備，所以材料供應(yīng)都由總部集中招投標(biāo)，一年在總部進(jìn)行一次全國材料戰(zhàn)略采購。我們的戰(zhàn)略采購在總部總量上一次簽訂，由總部集中采購，分批供給我們在各個地區(qū)的發(fā)展商，由總部直接向材料款項(xiàng)在每個月25號之前支付戰(zhàn)略合作組。在座很多合作伙伴已經(jīng)享受到恒大的理念，我們基于合作、雙贏的理念。如果在每個月25號沒有材料供應(yīng)上，我們的材料供應(yīng)體系是會扣除工資。所以，實(shí)現(xiàn)了材料價格大幅讓利。采購、材料方面要比其他發(fā)展商要節(jié)約20%、30%的的成本。
    工程招投標(biāo)方面，我們堅(jiān)持標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營模式。材料、工程優(yōu)惠包括土地價格成本控制，使我們實(shí)現(xiàn)恒大成本控制的有效管理。在這個基礎(chǔ)上，我們又堅(jiān)持一個快速快法的理念。所有拿地到開采半年時間，土地增值讓給老百姓。我們與全國優(yōu)秀的品牌建筑企業(yè)建立廣泛戰(zhàn)略聯(lián)盟，使百分之百精裝修產(chǎn)品使用了名牌，又通過系統(tǒng)、標(biāo)準(zhǔn)化應(yīng)、成本控制實(shí)現(xiàn)成本低廉。在這兩個基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)恒大產(chǎn)品的高性價比，同時也實(shí)現(xiàn)了我們把發(fā)展商、建材商、土地政府收益讓利方面給老百姓，實(shí)現(xiàn)有效平衡。

    借力資本市場 完善民生地產(chǎn)

    如何完善恒大快速擴(kuò)張，向全國擴(kuò)展呢。在2006年進(jìn)入國際資本市場，介入國際資本市場完善民生地產(chǎn)之夢。成為第一輪戰(zhàn)略投資者，04年從睿信獲得結(jié)構(gòu)性貸款。08年全國金融風(fēng)波我們進(jìn)入周大福投資局新的戰(zhàn)略股東，投資5.06億，使恒大成為股東全球化企業(yè)。同時由于有國際化股東全面配合也實(shí)現(xiàn)公司在09年在香港資本市場使恒大成為中國香港資本市場企業(yè)。這兩方面為我們擴(kuò)張?zhí)峁┝藞?jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，有了人才、土地信息、資金支持，恒大迅速展開。

    二三線城市戰(zhàn)略

    恒大的住宅產(chǎn)品價格基本在4800-4900元/平方米的范圍。按照每個家庭一般選擇100平米的購房主張，按揭方面首付30%，只要19萬元。中國大部分老百姓買得起恒大的精裝修的住房。恒大實(shí)現(xiàn)全國性發(fā)展，應(yīng)該說是借助前瞻性戰(zhàn)略，在2004年擴(kuò)展全國的時候，首先樹立了進(jìn)入中國具有增長潛力的二線城市。因?yàn)?，?dāng)時恒大規(guī)模優(yōu)先，如果進(jìn)入一線城市，以我們資本規(guī)模，可能在北京選擇一、兩個項(xiàng)目，我們避開了一線城市選擇了剛性需求的二線城市。
    經(jīng)過五年擴(kuò)張，恒大已經(jīng)變成了中國房地產(chǎn)龍頭企業(yè)之一。同時完善了二線城市的布局，再深入研究中國房地產(chǎn)市場以后，我們認(rèn)為，二線城市開始成為中國大房地產(chǎn)企業(yè)競爭的熱點(diǎn)區(qū)域。從2010年開始，公司提出進(jìn)入三線城市戰(zhàn)略，并為此進(jìn)行擴(kuò)展三線城市的準(zhǔn)備。
    第一，全國24省會城市設(shè)立分公司，在三線城市我們都有堅(jiān)強(qiáng)區(qū)域管理團(tuán)隊(duì)。
    第二，在2010年1月、4月從國際資本市場兩次融資13.5億美金，為恒大進(jìn)入三線城市準(zhǔn)備堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。在2011年遇見了國家宏觀調(diào)控一月份我們發(fā)行了14億美金以美元結(jié)算，人民幣計價方式，有效完成公司資本積累，實(shí)現(xiàn)土地有效擴(kuò)張。
    從目前恒大的土地儲備情況來看，一線城市兩個，二線城市21個，三線城市39個。也就是說三線城市占了恒大整個比例的63%。這63%比例基本上是不再限購區(qū)域。從項(xiàng)目區(qū)域分布情況。在一線城市項(xiàng)目有6個，二線城市項(xiàng)目有62個，三線城市44個。二線城市、三線城市項(xiàng)目基本都是中國老百姓剛性需求的主流產(chǎn)品，滿足了全國性的擴(kuò)張。從去年和今年的銷售數(shù)據(jù)來看，恒大二、三線布局，民生地產(chǎn)理念是我們有效適應(yīng)國家房地產(chǎn)發(fā)展，促進(jìn)企業(yè)健康的擴(kuò)展。2010年我們合約銷售金額，盡管在國家宏觀調(diào)控下，我們銷售額是142.9億元與2010相比去年是47.2億元，增長了202.7%合約銷售面積209平方米，增長了1.76%，銷售金額排香港上市第一名。在國家宏觀調(diào)控下，我們?nèi)匀蝗〉萌绱藘?yōu)異成績。我們堅(jiān)信，有恒大堅(jiān)持為中國老百姓可負(fù)擔(dān)起性價比，二、三線城市，加上百分之百精裝修，高性價產(chǎn)品的目標(biāo)，我們一定能夠完成打造民生地產(chǎn)的目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)恒大規(guī)模一流、品牌一流、團(tuán)隊(duì)一流的宏偉目標(biāo)，為中國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展作出我們應(yīng)有的貢獻(xiàn)。謝謝大家。