??中房網(wǎng)訊（蘇曉/文）2021年第三批集中供地接近收官。

??22個重點城市中除寧波將在2022年1月進(jìn)行第三次土拍外，其他城市全部完成了2021年度最后一批集中供地。

??經(jīng)歷了第二次集中供地的驟然降溫，第三批集中供地在競拍規(guī)則、資金門檻等出讓條件上有了一定程度放松。不過，盡管此次集中供地小幅回溫，但多數(shù)城市土拍市場仍以“平淡”收場。

??499宗地攬金超5555億元

??據(jù)中房網(wǎng)不完全統(tǒng)計，2021年已完成第三批集中供地的21城總計成交住宅用地（含綜合用地）約499宗地塊，土地出讓金總額5555.56億元，綜合溢價率約為2%。

??與此同時，寧波第三批集中供地也已于2021年12月24日正式掛牌，據(jù)悉，此次共推出38宗地塊，總建面334萬平方米，總起價231.23億元；所有地塊將于2022年1月18日集中出讓。

??根據(jù)此前中房網(wǎng)的報道，22城第一批集中供地中，土地掛牌數(shù)量918宗，總計成交住宅用地（含綜合用地）約861宗，土地出讓金總額10705.07億元，綜合溢價率達(dá)到15%。22城第二批集中供地掛牌地塊數(shù)量935宗，總計成交住宅用地（含綜合用地）約657宗地塊，土地出讓金總額6441.43億元，綜合溢價率不足4%。

??與前兩次相比，第三批集中供地在土地掛牌數(shù)量、土地成交數(shù)量、成交金額上均低于前兩次，而盡管第三批集中供地多城釋放了“友好”信號，但整體來看，此次集中供地綜合溢價率仍持續(xù)走低，不足第二批次溢價率的一半，并未能迎來年終“翹尾”。

??土拍規(guī)則邊際寬松

??在經(jīng)歷了第一批集中供地買家“爭搶”，第二批集中供地買家“棄場”的冰火兩重天之后，多城對第三批集中供地的土拍規(guī)則，如競買資格、地塊起拍價、土地款支付周期等方面進(jìn)行了調(diào)整與優(yōu)化，以促進(jìn)土拍市場回溫，增強(qiáng)市場信心。

??如南京第三批集中供地取消“不得聯(lián)合報名競買、不得合作開發(fā)，嚴(yán)格限制股權(quán)轉(zhuǎn)讓”的要求，房企資質(zhì)由第二批土拍時要求的二級或一級下調(diào)至三級及以上，放低了房企拿地資質(zhì)要求。而杭州則取消房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)需一年以上的限制。

??深圳的第三批集中供地，雖然沿用上一輪“三限雙競+搖號”的規(guī)則，但將競配建指標(biāo)由“全年期自持租賃住房”調(diào)整為了“可售公共住房”。這個調(diào)整被視為適度“松綁”，是保障房企適度利潤空間的信號。

??而廣州和杭州在本輪土拍中，對之前第二輪流拍“回爐”的地塊，小幅下調(diào)了起拍價格。以杭州為例，富春灣新城7號地塊出讓價為6.3億元，而之前為7.2億元；臨平開發(fā)區(qū)地塊此次出讓價為6.93億元，而此前為8.32億元。

??此外，成都、無錫、濟(jì)南、蘇州等城均下調(diào)了保證金比例，杭州“勾地”方式重回土拍市場，廣州、杭州、蘇州、合肥、福州等放寬了土地出讓金的支付條件，如延長土地款繳納周期、允許開發(fā)商“分期付款”等等，這些舉措都在一定程度上緩解房企的資金壓力，激發(fā)房企拿地意愿。

??底價成交仍是主流

??盡管此次集中供地放寬了出讓規(guī)則，流拍率較前一批次集中供地明顯下降，但此次土拍熱度仍然比較冷淡，多城地塊以底價成交為主，房企高溢價拿地很少。

??如廣州掛牌的17宗地塊，除4宗流拍外，13宗均以底價成交，0溢價率收官；天津11宗地塊全部以底價成交，溢價率為0；無錫成交的20宗地塊中17宗以底價成交，整體溢價率僅為0.04%，接近于0。此外，蘇州、沈陽、青島、重慶、濟(jì)南、長沙、鄭州等地的整體溢價率均不足1%。

??除廣州外，其余3個一線城市中，北京成交的10宗地塊中有7宗以底價成交，上海27宗地塊中18宗以底價成交，深圳11宗地塊中7宗以底價成交，3個城市此次土拍的整體溢價率均不足5%。

??不過，值得注意的是，在此輪集中供地中，杭州的土拍“成功逆襲”回暖明顯。12月21日，杭州第三批集中供地出讓，35宗地?zé)o一流拍，而且近7成地塊觸頂搖號，整體溢價率升至約7%。

??相關(guān)研究機(jī)構(gòu)人士認(rèn)為，此次杭州土拍熱度逆勢上漲，主要是土拍過程中放松了捆綁要求，出讓地塊物美價廉，再加上杭州多家深耕房企近期融資活動不斷，最終房企的拿地?zé)崆樵俅伪稽c燃。

??地方企業(yè)及國企領(lǐng)銜拿地

??在第三批集中供地中，還有一個顯著的特征：就是參與拿地的地方民營企業(yè)較少，而國、央企背景的企業(yè)積極性更高。

??如廣州第三批集中供地成交的13宗地中，除了1宗地塊由民企星河地產(chǎn)競得外，其余12宗地分別由白云城建、廣州地鐵、廣州城投、保利、知識城投資集團(tuán)、南沙開發(fā)建設(shè)集團(tuán)6家國企或央企競得。深圳11宗成交地塊中，9宗為地方國企競得，其中深地鐵獨(dú)占5席。

??再如無錫，成交的20宗地塊中，有15宗為地方國企競得，占比為75%。南京46宗成交地塊中，超6成為地方企業(yè)競得，其中棲霞建設(shè)、江寧城建、溧水中山保障房建設(shè)等企業(yè)均拿下多宗地塊，同時保利、中鐵建等非本地國企也參與了拿地。蘇州25宗成交地塊中，地方國企競得地塊占比近8成。

??與之鮮明對比的是，民營房企的拿地態(tài)度則較為謹(jǐn)慎，與往年年底大力補(bǔ)倉拿地完全不一樣。

??58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波表示，雖然房企近期融資環(huán)境有所緩解，但從實際融資狀況看，很多民企融資落地還需要有個過程。有些企業(yè)雖然當(dāng)下有意向拿地，但卻沒有辦法出手。

??總結(jié)

??集中供地模式的初衷是通過更加公開、透明的供地信息穩(wěn)定地價，進(jìn)而穩(wěn)定房價。2021年作為集中供地的“元年”，經(jīng)歷了“火爆”、“冷淡”，并在不斷優(yōu)化和完善中走向“平穩(wěn)”，總體而言，政策的初衷基本實現(xiàn)。

??同時，業(yè)內(nèi)預(yù)計明年政策端在穩(wěn)地價方面會不斷完善土拍政策工具箱，使地價趨于穩(wěn)定，并且通過“競品質(zhì)”或“定品質(zhì)”，實現(xiàn)地價、房價、品質(zhì)三個維度的全面管控。