胡葆森：多項(xiàng)目運(yùn)作與土地儲(chǔ)備助建業(yè)地產(chǎn)制勝

    中房網(wǎng)訊　由中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)與上海易居房地產(chǎn)研究院房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心聯(lián)合發(fā)布的《2011中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)500強(qiáng)測(cè)評(píng)研究報(bào)告》3月23日在京揭曉，會(huì)議旨在分享領(lǐng)先企業(yè)成功經(jīng)驗(yàn)，整合全產(chǎn)業(yè)鏈核心資源，探討房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型與發(fā)展。以專業(yè)深入的研究、客觀公正的結(jié)果，為轉(zhuǎn)型時(shí)期的房企戰(zhàn)略調(diào)整和模式創(chuàng)新提供了思路與范本。

    胡葆森：各位領(lǐng)導(dǎo)、各位嘉賓各位朋友下午好！首先感謝中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)，上海易居房地產(chǎn)研究院房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心舉辦這次活動(dòng)。今天與大家分享三個(gè)觀點(diǎn)。
    記得2005年一次行業(yè)房地產(chǎn)論壇上，我第一次表明一個(gè)觀點(diǎn)，我認(rèn)為在2004年大限之后，中國(guó)房地產(chǎn)格局將加速調(diào)整。實(shí)際上，大家回顧過(guò)去六年中國(guó)房地產(chǎn)格局調(diào)整，在2005年在不斷調(diào)整。今天榜單都是在這個(gè)過(guò)程在加速發(fā)展脫穎而出的。在一線城市北上廣深，在一線城市越來(lái)越激烈的土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)下，轉(zhuǎn)移到二線城市。剛才看到恒大夏總，作為當(dāng)時(shí)還不算很大的公司的前提下，主動(dòng)轉(zhuǎn)移二、三城市。我們看到很多地產(chǎn)商大約都是在2005、2006年主動(dòng)走向二、三線城市。

    隨著梯度轉(zhuǎn)移現(xiàn)象，前十大地產(chǎn)商將分享未來(lái)60%份額。在這樣一種市場(chǎng)格局調(diào)整的大背景下，我們每一個(gè)企業(yè)應(yīng)該在這樣一種背景下如何準(zhǔn)確把握、調(diào)整自己的地位。當(dāng)時(shí)發(fā)表這個(gè)觀點(diǎn)是給這個(gè)行業(yè)提醒，你是繼續(xù)守在一線城市還是轉(zhuǎn)向二線市場(chǎng)。

    回顧幾年，前20大地產(chǎn)商基本占據(jù)全國(guó)很大的份額。前100強(qiáng)企業(yè)已經(jīng)分享了全國(guó)27%，這是市場(chǎng)格局調(diào)整，調(diào)整時(shí)間還會(huì)持續(xù)二~四年時(shí)間。八年會(huì)完成這次調(diào)整。也許用不了五年市場(chǎng)格局調(diào)整將基本結(jié)束。調(diào)整結(jié)束將會(huì)出現(xiàn)每一個(gè)前十大地產(chǎn)商將要分享市場(chǎng)60%份額。作為首家房地產(chǎn)上市企業(yè)，到今年我們上市將近三年時(shí)間的體會(huì)是，房地產(chǎn)行業(yè)如果想做一個(gè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)的百年老店就必須知道這個(gè)行業(yè)運(yùn)作規(guī)律和資本市場(chǎng)，也就是說(shuō)作為資金密集型的行業(yè)，未來(lái)子投資者對(duì)你的要求。要用投資者的要求作為今年行為的出發(fā)點(diǎn)，或者是用未來(lái)約束現(xiàn)在。資本市場(chǎng)，資本投資者的要求對(duì)所有的行業(yè)都一樣的，八個(gè)字，持續(xù)盈利、穩(wěn)定增長(zhǎng)。

    實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)穩(wěn)定增長(zhǎng)的前提

    大家知道持續(xù)盈利、穩(wěn)定增長(zhǎng)說(shuō)起來(lái)容易，第一，盈利，第二，持續(xù)盈利。第三，增長(zhǎng)盈利。第四，穩(wěn)定增長(zhǎng)。忽高忽低也不行，募集資本也遇到了一些困難。大家知道在房地產(chǎn)行業(yè)，經(jīng)過(guò)十幾年的探索發(fā)現(xiàn)一個(gè)規(guī)律，要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)穩(wěn)定增長(zhǎng)，必須有兩個(gè)前提：

    第一，多項(xiàng)目運(yùn)作。大家可以想象，騰挪的空間會(huì)很大。要想實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定的增長(zhǎng)同時(shí)運(yùn)作的項(xiàng)目至少應(yīng)該在20個(gè)以上，才能把自己的財(cái)務(wù)表現(xiàn)在均衡穩(wěn)定；

    第二，前提要有充足的土地儲(chǔ)備。與你的項(xiàng)目相匹配的多項(xiàng)目運(yùn)作操作系統(tǒng)，也就是優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)，再較上完善的管控系統(tǒng)。這是實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定增長(zhǎng)的兩大前提。當(dāng)然還有其他的，比如系列化的產(chǎn)品，質(zhì)量產(chǎn)品、采購(gòu)系統(tǒng)。最終必須與資本市場(chǎng)對(duì)接。 投資人的要求，八個(gè)字：持續(xù)、盈利、穩(wěn)定、增長(zhǎng)。

    第三，關(guān)于道德血液的關(guān)注。我們干了這些多的活兒，1998年停止福利分房之后，全國(guó)地產(chǎn)商總額超過(guò)80億平方米的房子，無(wú)論從改善城市形象，還是解決民生住房問(wèn)題，還是改善老百姓的住房條件，做出的貢獻(xiàn)是不可磨滅的，可是為什么我們還在背著道德黑鍋，我們自己需要反思。所以在1998年開(kāi)始思考，企業(yè)的戰(zhàn)略模式，然后在2002年開(kāi)始從河南省會(huì)鄭州開(kāi)始走向其他18個(gè)密集城市的戰(zhàn)略布局。前年開(kāi)始有現(xiàn)在性進(jìn)行，作為區(qū)域化的品牌，目的在完成自己企業(yè)可持續(xù)發(fā)展同時(shí)，能夠承擔(dān)更多的社會(huì)責(zé)任。我經(jīng)常把企業(yè)的行為描述為兩個(gè)，一個(gè)是規(guī)定動(dòng)作。作為企業(yè)需要蓋房子、交稅，這是規(guī)定動(dòng)作。但是要作為一個(gè)負(fù)責(zé)任的企業(yè)，就必須主動(dòng)在完善自己規(guī)定動(dòng)作的同時(shí)，去承擔(dān)更大的社會(huì)責(zé)任，才能夠逐漸被這個(gè)行業(yè)、全社會(huì)所認(rèn)同。

    大家知道，我們?cè)谫澲撕幽鲜∽闱蜿?duì)，從1994年足球隊(duì)改革后，有民營(yíng)企業(yè)自主的足球俱樂(lè)部。把我們?cè)谏虡I(yè)領(lǐng)域獲得的資源，用其他的渠道回饋。大家知道足球每年花費(fèi)很多，今年預(yù)算八千多萬(wàn)，還不算投資最大，已經(jīng)大家了每年八千多萬(wàn)，還有，河南省少兒美術(shù)館等等，我們主動(dòng)承擔(dān)更多的社會(huì)責(zé)任，然后，把自己定位成城市化進(jìn)程和社會(huì)全面進(jìn)步的定位。在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中，我們會(huì)從普遍被認(rèn)同最終走向河南最受尊敬的企業(yè)。我希望我們的行業(yè)在解決生存發(fā)展基本問(wèn)題后，去主動(dòng)承擔(dān)更多的社會(huì)責(zé)任，讓我們整體形象越來(lái)越好。最后，感謝主辦方主辦這次活動(dòng)。