丁祖昱發(fā)布2020中國(guó)房地產(chǎn)500強(qiáng)測(cè)評(píng)研究成果

??中房網(wǎng)訊　3月18日，由中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、上海易居房地產(chǎn)研究院聯(lián)合主辦的“2020中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)500強(qiáng)測(cè)評(píng)研究成果暨500強(qiáng)高峰論壇”在線上舉行。會(huì)上，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)、易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱發(fā)布了《2020中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)500強(qiáng)測(cè)評(píng)研究報(bào)告》。以下為實(shí)錄：

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)、易居企業(yè)集團(tuán)CEO 丁祖昱

??丁祖昱：大家好，今天和大家一起溝通一下今天最核心的，要做2020年中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)500強(qiáng)測(cè)評(píng)成果的發(fā)布。

??之前也聽(tīng)了會(huì)上和各位房企領(lǐng)導(dǎo)、供應(yīng)商領(lǐng)導(dǎo)對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的看法，以及企業(yè)的應(yīng)對(duì)策略。我這里第一部分也想簡(jiǎn)單和大家一起探討一下近期的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

??從1、2月份的數(shù)據(jù)看到，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速創(chuàng)造了20年來(lái)的新低。這20年整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速一路向上，其中有幾個(gè)所謂的下調(diào)節(jié)點(diǎn)，03年有一點(diǎn)，08年有一點(diǎn)，14、15年有一點(diǎn)點(diǎn)，從來(lái)沒(méi)有像今年1、月份同比下降16.3%的新低。

??另外，銷售面積下降了近40%，銷售額下降了35.9%，新開(kāi)工面積下降44.9%，所有的數(shù)字讓我們看到了中國(guó)房地產(chǎn)當(dāng)前的壓力。

??一季度整體數(shù)據(jù)肯定是負(fù)的，因?yàn)?月份的整體數(shù)據(jù)恢復(fù)速度也沒(méi)有想象中那么快。至于二季度會(huì)不會(huì)如大家所愿盡快恢復(fù)，目前情況來(lái)看，由于全球疫情的爆發(fā)，帶來(lái)的所謂的二次影響，很多的問(wèn)題都還要用最壞的打算做相關(guān)的準(zhǔn)備。

??從供應(yīng)情況來(lái)看，2月份樓市供應(yīng)降到冰點(diǎn)。從成交角度來(lái)說(shuō)銳減了70%左右，1月份認(rèn)購(gòu)轉(zhuǎn)到2月份很多簽約，前兩周所有樓市活動(dòng)全部暫停了，2月份下旬才慢慢開(kāi)始營(yíng)業(yè)，這時(shí)候做的大多數(shù)也是對(duì)于1月份認(rèn)購(gòu)的物業(yè)的轉(zhuǎn)簽約工作。

??從庫(kù)存情況來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在庫(kù)存還是增加了，一線城市的庫(kù)存消化周期已經(jīng)超過(guò)了16個(gè)月。庫(kù)存壓力有所加大，應(yīng)該看到今年在疫情影響之下整體房地產(chǎn)壓力越來(lái)越大了。

??從成交結(jié)構(gòu)性來(lái)講，中高端的占比在上升，也和整體大家的感受有關(guān)系，天天宅在家里總覺(jué)得家里的房子這里不滿意，那里不滿意，一旦有真正的自用型需求，又是中高端的改善型需求，他們會(huì)率先入市。

??土地市場(chǎng)情況來(lái)說(shuō)，目前成交規(guī)模、供應(yīng)規(guī)模都出現(xiàn)了比較大幅度的下降。因?yàn)閺匿N售的角度上來(lái)說(shuō)大幅下降之后，房企的回款有非常大的壓力，最大的投資項(xiàng)目拿地這塊普遍采取了比較謹(jǐn)慎的態(tài)度。在去年整體土地市場(chǎng)下滑的情況下面，今年1、2月份繼續(xù)快速降低，從目前情況來(lái)看土地市場(chǎng)的壓力可能比住宅市場(chǎng)壓力更大一些。

??最行業(yè)整體影響，短期成交量有所下降，我說(shuō)的是接下來(lái)1到3個(gè)月范圍內(nèi)。未來(lái)恢復(fù)要看全球的疫情控制，現(xiàn)在輸入性的對(duì)目前的生產(chǎn)生活又產(chǎn)生了巨大影響。土地市場(chǎng)存在壓力更大一些，因?yàn)榉科笠矊?duì)當(dāng)前市場(chǎng)和未來(lái)市場(chǎng)了預(yù)期產(chǎn)生了比較大的分歧，不拿地成為了主要策略。

??長(zhǎng)期來(lái)看，大家要對(duì)運(yùn)營(yíng)模式進(jìn)行思考。多元化的模式當(dāng)中，不同的產(chǎn)業(yè)鏈當(dāng)中是不是都要參與？產(chǎn)品設(shè)計(jì)角度上來(lái)講，應(yīng)該作出怎么樣的住宅更符合現(xiàn)代人的需求？營(yíng)銷方面，大家也在考慮線上如此發(fā)達(dá)，今天我們可以在各地，在自己工作生活的地方參與到這樣的會(huì)議，這就是巨大的進(jìn)步。

??對(duì)于非住宅地市場(chǎng)挑戰(zhàn)更大，剛剛講到了遠(yuǎn)程辦公的問(wèn)題，今天寫字樓的需求還會(huì)受到進(jìn)一步?jīng)_擊，隨著供應(yīng)的持續(xù)增加，接下去三年寫字樓市場(chǎng)都會(huì)出現(xiàn)雙降的情況。商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)影響巨大，部分業(yè)態(tài)被整個(gè)抹去。現(xiàn)在很多店已經(jīng)倒閉了，可看得到的今年和接下去的一兩年商業(yè)受到的影響巨大。

??產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)受到的影響較小，長(zhǎng)租公寓受到的影響也很大。我們需要重新看到非住宅類市場(chǎng)，疫情帶來(lái)的挑戰(zhàn)以及后續(xù)之后的后續(xù)挑戰(zhàn)。

??我們來(lái)看一下2020年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)測(cè)評(píng)體系，我們的測(cè)評(píng)模型方法通過(guò)了12年時(shí)間，整套方法一直延續(xù)，因子分析法、程序分析法和成效系數(shù)法，最后得出綜合排名。這里的指標(biāo)體系，我們每年都在做調(diào)整。目前2020年是從企業(yè)規(guī)模、風(fēng)險(xiǎn)管理、盈利能力、成長(zhǎng)潛力、經(jīng)營(yíng)能力、創(chuàng)新能力、社會(huì)責(zé)任七大方面來(lái)看企業(yè)的綜合實(shí)力。

??我們今年對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理指標(biāo)，包括權(quán)重都做了調(diào)整，也是對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)大家關(guān)注的問(wèn)題，我們從測(cè)評(píng)角度上來(lái)說(shuō)也有相應(yīng)的回應(yīng)。

??加了失信情況出現(xiàn)之后就會(huì)相應(yīng)的扣減企業(yè)得分，另外加了綠色環(huán)保，對(duì)所有房企來(lái)說(shuō)必須的要求，這是一個(gè)加分指標(biāo)。還有負(fù)面事件，這兩年大家也都看到了，一些負(fù)面事件對(duì)于企業(yè)的影響其實(shí)也是非常大的。通過(guò)這三個(gè)指標(biāo)，對(duì)測(cè)評(píng)體系做了進(jìn)一步的優(yōu)化。

??前面馮會(huì)長(zhǎng)提到了，今年的數(shù)據(jù)收集采用了區(qū)塊鏈的技術(shù)，保證了測(cè)評(píng)數(shù)據(jù)的真實(shí)、可回溯。

??我們也一起看一下今年的測(cè)評(píng)情況，分析了這樣的結(jié)果。榜單前十強(qiáng)有一點(diǎn)點(diǎn)微調(diào)，但是恒大繼續(xù)蟬聯(lián)第一，碧桂園和萬(wàn)科分列二三位。

??新晉入榜企業(yè)占一半，半數(shù)以上的企業(yè)入榜9次。對(duì)于500強(qiáng)榜單本身來(lái)講，特別對(duì)百?gòu)?qiáng)來(lái)講，因?yàn)榻衲暧謸Q掉了一些企業(yè)，我覺(jué)得新晉的百?gòu)?qiáng)企業(yè)表示恭喜，在房地產(chǎn)運(yùn)行到今天的情況下還能持續(xù)拼搏。

??這次的規(guī)模分析來(lái)看，總資產(chǎn)和凈資產(chǎn)雖然還有增長(zhǎng)，但是增速都在放緩，目前500強(qiáng)總資產(chǎn)均值是711億元，同比增長(zhǎng)了17.9%，但是增速比上一年回落了8.33%。增速不低了，但是比上一年的增速有所回落。

??從銷售情況來(lái)看，又上了一個(gè)臺(tái)階，但是增速開(kāi)始回落，同比增長(zhǎng)4.67%，銷售金額同比增長(zhǎng)7.14%，500強(qiáng)企業(yè)總銷售規(guī)模超過(guò)了10萬(wàn)億。千億企業(yè)擴(kuò)容到了34家。

??從融資情況來(lái)看，95家房企融資規(guī)模都是小幅上升，融資成本也有所增長(zhǎng)。同比上升了51個(gè)基點(diǎn)。

??從風(fēng)險(xiǎn)角度來(lái)看，長(zhǎng)期的負(fù)債是小幅上升，這個(gè)指標(biāo)沒(méi)什么問(wèn)題。但是短期負(fù)債能力指標(biāo)是略有下降，流動(dòng)比例均值是1.45，微降了0.02%，速動(dòng)比例是0.49，下降了0.04。

??從盈利情況來(lái)看，2019年的盈利水平代表了17年、16年銷售之后到2019年結(jié)算的收入情況，對(duì)于盈利這塊來(lái)講，我們預(yù)計(jì)接下去一兩年應(yīng)該還是房地產(chǎn)企業(yè)的收獲期。

??從拿地投資角度來(lái)說(shuō)，2019年也是明顯放緩的一年，但是熱點(diǎn)區(qū)域，包括一線和二線城市，以及一些央企、國(guó)企還是比較活躍的。

??社會(huì)責(zé)任情況來(lái)看，稅收的貢獻(xiàn)較快程度增長(zhǎng)，這和盈利是相符合的，錢賺多了之后自然多交稅?，F(xiàn)在500強(qiáng)所得稅均值是3.86億元，同比增長(zhǎng)了10.9%。這個(gè)指標(biāo)我希望一直能夠保持下去，這是最健康的指標(biāo)，多交稅也代表企業(yè)能夠多盈利。營(yíng)業(yè)稅進(jìn)金及附加的均值為5.75億元，同比增長(zhǎng)22.37%。房企以切實(shí)的行動(dòng)保障用戶的安全，為相關(guān)行業(yè)提供相應(yīng)的支持。

??我們看一下測(cè)評(píng)結(jié)論，第一個(gè)和政策有關(guān)的，前面幾位專家和領(lǐng)導(dǎo)都講到了，房住不炒的定位不會(huì)改變。目前大多數(shù)城市還是以相對(duì)來(lái)說(shuō)保持房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展的政策基調(diào)為主，個(gè)別城市也有收緊的政策。從行業(yè)發(fā)展的格局情況來(lái)看，龍頭企業(yè)的規(guī)模優(yōu)勢(shì)依舊保持，強(qiáng)者恒強(qiáng)。行業(yè)集中度過(guò)去十年中不斷提升，現(xiàn)在我認(rèn)為還會(huì)繼續(xù)提升，疫情之后相信提升的速度可能更快一些。

??從行業(yè)發(fā)展格局情況來(lái)看，資管時(shí)代也來(lái)了。雖然我說(shuō)住宅相對(duì)比較好做，但是經(jīng)歷了這么多年的積累，房企手上的非住宅，運(yùn)營(yíng)型的資產(chǎn)越來(lái)越當(dāng)，用什么樣多方式提升資產(chǎn)運(yùn)行的效率？

??今天的房企必須邁入精細(xì)化運(yùn)營(yíng)時(shí)代，強(qiáng)化內(nèi)生力的增長(zhǎng)。只要房企能夠精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，這些問(wèn)題不是問(wèn)題，質(zhì)量問(wèn)題這么多年了，我年初的時(shí)候提房地產(chǎn)是制造業(yè)，其實(shí)制造業(yè)當(dāng)中可能被制造業(yè)說(shuō)的最大問(wèn)題就是質(zhì)量能不能保證？一定能克服這個(gè)問(wèn)題，房企如果連制造業(yè)都算不上的話，那實(shí)際上也是房企運(yùn)行這么多年的悲哀了。

??從房企經(jīng)營(yíng)動(dòng)向來(lái)說(shuō)，2018年以來(lái)物業(yè)這塊是大家追捧的方向，這次疫情其實(shí)也給物業(yè)帶來(lái)了很多機(jī)會(huì)，當(dāng)然主要是給優(yōu)秀的物業(yè)企業(yè)帶來(lái)了比較好的發(fā)展空間和機(jī)會(huì)。我認(rèn)為2020年會(huì)延續(xù)2019年整個(gè)房企在物業(yè)領(lǐng)域不斷并購(gòu)的狀態(tài)，2020年繼續(xù)會(huì)有很多案例實(shí)施。

??這里也是感謝各位今天能夠一起聆聽(tīng)關(guān)于500強(qiáng)發(fā)布的相關(guān)內(nèi)容，我們也希望這一次進(jìn)入到500強(qiáng)的這些房企，未來(lái)發(fā)展能夠越來(lái)越好，謝謝大家！