丁祖昱：當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)分析及2017中國(guó)房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)成果

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易居（中國(guó)）企業(yè)集團(tuán)CEO 丁祖昱

?I、當(dāng)前市場(chǎng)狀況分析

??一、政策方面，“建立購(gòu)租并舉的住房制度，規(guī)范住房租賃市場(chǎng) ”值得關(guān)注

??前一段時(shí)間中央政府不斷地提出長(zhǎng)效機(jī)制，其中一步重要的棋可能就是構(gòu)建全新的、成熟的租賃市場(chǎng)。而在5月19號(hào)住建部發(fā)布的住房租賃和銷售管理?xiàng)l例（征求意見稿），預(yù)示著這個(gè)長(zhǎng)效機(jī)制正式地啟動(dòng)。如果能夠購(gòu)租并舉的話，今年的住房消費(fèi)觀念也會(huì)得到大的改變，對(duì)于今天的房?jī)r(jià)和市場(chǎng)所謂的泡沫，都可以很好的化解。

??政府要改變租賃理念和租賃市場(chǎng)，最直接這會(huì)增加大量的租賃用房的來源，粗略看未來可能有幾個(gè)可以增加的方向包括：一是純租賃土地出讓，目前北上廣深主要的城市都在醞釀出讓純租賃土地，所有上蓋的住房都用來租、都用來持有。二是工業(yè)園配套的調(diào)整。目前有很多的工業(yè)園、產(chǎn)業(yè)園，現(xiàn)在都提出對(duì)宿舍比例的調(diào)整。比如現(xiàn)在上海規(guī)土局提出部分園區(qū)可以從10%提高到20%，如果每個(gè)產(chǎn)業(yè)園都能夠有20%的宿舍，會(huì)很大程度地緩解藍(lán)領(lǐng)租不到房，產(chǎn)業(yè)員工租不到房的情況。三是空置保障房?，F(xiàn)在有部分的地方提出，比如公租房管理公司對(duì)統(tǒng)一對(duì)保障房進(jìn)行出租，其中大部分的收益還是分給原來保障房的擁有者。這樣一來相信有原有很多的空置的保障房進(jìn)入到市場(chǎng)。四是最近炒得如火如荼的商改住的問題，現(xiàn)在北京、深圳、上海都不允許了，原有的大量的商業(yè)辦公怎么辦？現(xiàn)在還有一些可以做的，就是整體持有改變用途，整體持有然后作為長(zhǎng)租公寓。如果這一塊大量推出的話，也會(huì)增加大量的房源。五也是最近提出的對(duì)于“二房東”開始鼓勵(lì)了，鼓勵(lì)企業(yè)來做二房東，比如現(xiàn)在有很多的中介服務(wù)企業(yè)，已經(jīng)有幾十萬套房的二房東的規(guī)模了。一旦二房東做成規(guī)模之后，整個(gè)房源也會(huì)大量地增加。

??一方面會(huì)有大量的租賃房源增加，另一方面最新的《意見》又很大程度保障了承租人的權(quán)益，對(duì)于原先承租人權(quán)益得不到保障相比已經(jīng)發(fā)生了翻天覆地的變化。另外，未來還會(huì)有很多相關(guān)政策來保障，比如稅收方面的優(yōu)惠政策，現(xiàn)在好幾個(gè)城市來醞釀對(duì)于成規(guī)模的租賃企業(yè)進(jìn)行一些政策上的稅收優(yōu)惠。一旦租售可以替換的機(jī)制形成以后，很大程度會(huì)影響到一手放的市場(chǎng)。

??二、政策方面還得關(guān)注一二線城市加碼限購(gòu)、限貸，并開始“限售”

??今年春節(jié)以來，一二線城市連續(xù)出臺(tái)了幾十個(gè)調(diào)控的政策，當(dāng)中最有意思的是3月中下旬開始出臺(tái)現(xiàn)售的政策。原來是“三限”，限購(gòu)、限貸、限價(jià)，現(xiàn)在出來一個(gè)“限售”，很大程度上繼續(xù)降低房地產(chǎn)的流動(dòng)性。

??“房住不炒”是最高領(lǐng)導(dǎo)人的要求，一旦把流動(dòng)性繼續(xù)降低以后也炒不了，按照現(xiàn)在拿到產(chǎn)權(quán)兩年或三年才能轉(zhuǎn)讓，或者是保障房十年才能轉(zhuǎn)讓的話，根本就無法可炒，沒有任何的機(jī)會(huì)可炒。炒房人誰會(huì)持有一個(gè)房子十年？他就不是炒房人了，他就變成長(zhǎng)期戰(zhàn)略投資人了，基本上變成房東了。從這個(gè)角度上來說他是一個(gè)好的投資者。

??所有的政策都在落實(shí)“房住不炒”這樣的一個(gè)要求，而且政策是有跌價(jià)效益的，我們雖然看成交量在下滑，但是每個(gè)樓盤的銷售還是非常火爆，但是一旦發(fā)生政策的變化就會(huì)有所變化。

??三、諸多三四線城市加入限購(gòu)、限貸、限售行列，由環(huán)一線向其他區(qū)域擴(kuò)圍

??有一些莫名錯(cuò)殺的甚至在東西部的三四線城市也出現(xiàn)了，他們是有意出現(xiàn)這些相關(guān)政策的，因?yàn)樗麄兌际鞘袌?chǎng)比較火爆的三四線城市，那些城市之前不太火爆，希望出臺(tái)政策之后引起大家的關(guān)注讓投資人過來買一套。因?yàn)橄拗仆鈦碣?gòu)房只能買一套，提醒大家我們這里也可以買一套房。這也是歷史上限購(gòu)、限貸范圍最大的一次。而且出臺(tái)時(shí)間非常短，關(guān)于三四線城市的相關(guān)的限購(gòu)的政策是今年5月份出臺(tái)的，目前已經(jīng)有幾十個(gè)城市出臺(tái)了相關(guān)的，只要關(guān)注某一個(gè)三四線城市連續(xù)兩個(gè)月量?jī)r(jià)齊升，就會(huì)有相關(guān)的政策出臺(tái)。

??四、從行業(yè)來看，商品房銷售規(guī)模整體保持高位，非重點(diǎn)城市成交異軍突起

??一季度房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工、土地購(gòu)置等指標(biāo)向好，銷售在調(diào)控之下同比增速回落，但整體市場(chǎng)并未出現(xiàn)“崩盤“，商品房庫(kù)存亦降至2015年以來新低。一季度非重點(diǎn)城市成交成為亮點(diǎn)，在一二線城市出現(xiàn)量跌價(jià)平的情況下，三四線城市開始“量?jī)r(jià)齊升”。

??土地市場(chǎng)成交面積連續(xù)4個(gè)月下降，地價(jià)環(huán)比繼續(xù)增加。

??五、目前的市場(chǎng)特征

??目前的市場(chǎng)特征很矛盾，一個(gè)特征是政策向左市場(chǎng)向右，這個(gè)“右”我覺得是暫時(shí)的。政策全面向左看齊，但是目前銷售是異?；鸨?，一二線城市也是開一個(gè)盤火一個(gè)盤?，F(xiàn)在主要的政策造成這種政策的核心是限價(jià)，由于限價(jià)導(dǎo)致了很多實(shí)際銷售價(jià)格和市場(chǎng)價(jià)格當(dāng)中有比較明顯的價(jià)差，還是讓購(gòu)房者、投資人感覺到買房是賺錢的，有財(cái)富效益，導(dǎo)致了目前市場(chǎng)畸形的情況。

??第二個(gè)特征是三四線城市和非重點(diǎn)城市量?jī)r(jià)齊升，一二線城市是價(jià)平量跌，這在歷史上也沒有看到過。今年1—5月份看到三四線城市全年崛起，這樣的情況能夠崛起多久？

??三是，二手房成交迅速下滑，部分城市房?jī)r(jià)開始出現(xiàn)松動(dòng)，這也是一個(gè)非常有意思的情況。在市場(chǎng)政策不斷疊加的情況下，一手房繼續(xù)堅(jiān)挺，二手房挺不住了，1—4月份的數(shù)據(jù)表明二手房的成交量下滑，統(tǒng)計(jì)的房?jī)r(jià)可能沒有明顯下降，但是我們看到北京的房?jī)r(jià)二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)了下調(diào)，北京周邊的像燕郊有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)下滑了4%，不同的數(shù)據(jù)表明這些區(qū)域的這些二手房的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了下降。這些信號(hào)表明了市場(chǎng)還是醞釀一些變化。

II、上市房企測(cè)評(píng)研究

??入榜企業(yè)方面，萬科已經(jīng)連續(xù)十年蟬聯(lián)榜首。雖然去年萬科不是銷冠，但是不影響他在上市公司的綜合排名當(dāng)中繼續(xù)蟬聯(lián)榜首，無論是他的財(cái)務(wù)指標(biāo)還是他的運(yùn)營(yíng)指標(biāo)，還是他的市場(chǎng)價(jià)值、股票價(jià)值，都排在非常前面，應(yīng)該講萬科特別是股權(quán)之爭(zhēng)告一段落之后，還是醞釀著非常大的發(fā)展機(jī)會(huì)。另外像中海、恒大、碧桂園，還是排在非常前面的位置。

??從資本市場(chǎng)表現(xiàn)來看，2016年的上市房企沒有跑贏大盤。全年滬深300股指下跌10%，房地產(chǎn)股指下跌7%，整體的增長(zhǎng)速度是歷史上最高的，但是股票市場(chǎng)輸?shù)袅?。另一方面，一些基金、保險(xiǎn)都開始追逐地產(chǎn)藍(lán)籌，保險(xiǎn)公司與地產(chǎn)公司之間、地產(chǎn)公司與地產(chǎn)公司之間的交叉持股已成為行業(yè)級(jí)新現(xiàn)象，有利于實(shí)現(xiàn)多方共贏。

??從運(yùn)營(yíng)規(guī)模上來說，整體的總資產(chǎn)凈資產(chǎn)均值、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)均值有比較大的提高?？傎Y產(chǎn)超過千億的房企今天有39家，占總的上市房企的20%。其中超過了萬億的也有一家，排在前18位占行業(yè)數(shù)量只占9%，他們的總資產(chǎn)累計(jì)超過50%。從這一點(diǎn)深來講，強(qiáng)者恒強(qiáng)是市場(chǎng)集中度不斷地攀升，可以從這些上市公司當(dāng)中看到相關(guān)的論據(jù)。

??從抗風(fēng)險(xiǎn)的能力情況來看，上市房企整個(gè)的財(cái)務(wù)指標(biāo)，特別是相關(guān)的負(fù)債指標(biāo)2016年都有改善。一個(gè)是負(fù)債的增長(zhǎng)都增長(zhǎng)了，但是負(fù)債率都沒有增長(zhǎng)。第二個(gè)是長(zhǎng)短債的結(jié)構(gòu)都得到了很好的完善，償債的比例開始回升。所以現(xiàn)在來看這些上市房企財(cái)務(wù)指標(biāo)，比去年同期我們來看更加地健康，特別是規(guī)模房企。規(guī)模房企相關(guān)的這些抗風(fēng)險(xiǎn)的指標(biāo)從目前情況來看，可能相對(duì)來說是最具抗風(fēng)險(xiǎn)的這樣一個(gè)歷史時(shí)期。所以也許未來對(duì)于這些規(guī)模房企來講，房地產(chǎn)可能對(duì)他們來說是越來越好做。

??從盈利情況來看，我們也看到2016年的業(yè)績(jī)開始發(fā)生了進(jìn)一步地改善，一方面總利潤(rùn)都在提升。另外一方面非常重要的指標(biāo)，凈利潤(rùn)率也從2005年達(dá)到一個(gè)相對(duì)的低位開始提升。上市房企總的凈資產(chǎn)收益率2016年是6.79%提升了0.77%，雖然從絕對(duì)數(shù)上來說不多，但是從比例上來說其實(shí)是已經(jīng)是非常高了?；旧辖Y(jié)束了從2012年開始的經(jīng)利率的連續(xù)下滑，2012年經(jīng)利率下滑了4年，在2016年低位回升了，希望這是一個(gè)真正的拐點(diǎn)。

??從發(fā)展的潛力上來說，2016年大家投資還是比較積極的，特別是前面提到的那些規(guī)模房企、中轉(zhuǎn)度比較快的房企，在拿地、土地儲(chǔ)備方面都沖在最前面，現(xiàn)在四家房企土地儲(chǔ)備過億平方米，恒大、碧桂園、綠地、萬科，對(duì)于他們來講按照每一年的銷售速度的話，這個(gè)過億平方米也不構(gòu)成很大的壓力，他們現(xiàn)在最大的壓力反而還是在于是否能夠保持這樣的快速擴(kuò)張，或者說保持這種平穩(wěn)的擴(kuò)張，來保證銷售的繼續(xù)上臺(tái)階。他們采取的方式發(fā)生了很大的變化，去年購(gòu)地占到這些規(guī)模房企很大的一塊，過去是公開招拍掛，現(xiàn)在是合作、兼并是經(jīng)營(yíng)的主要方式。

??從經(jīng)營(yíng)效率來看銷售回暖或者是銷售火爆，能夠使得上市房企的周轉(zhuǎn)率都有小幅上升。另外，房企的存貨大幅擴(kuò)充，這個(gè)存貨和存量是兩個(gè)概念，和中國(guó)房地產(chǎn)的庫(kù)存更是完全不同的概念。現(xiàn)在存貨超過1千億的企業(yè)有13家，這13家企業(yè)的存貨合計(jì)數(shù)占整個(gè)上市公司的合計(jì)數(shù)48%。

??從社會(huì)責(zé)任上來講，最基本的社會(huì)責(zé)任就是交稅，房企的交稅還是行業(yè)當(dāng)中最多的，特別是上市房企的稅定得最高，所有的稅都干干凈凈的，非常透明。光是對(duì)社會(huì)稅收的貢獻(xiàn)，實(shí)際上把社會(huì)責(zé)任都履行完了，再講房企是“心是黑的”是不講道理的，因?yàn)槎愂盏臄?shù)量遠(yuǎn)超過房企的利潤(rùn)。上市房企2016年納稅的均值是10.09億元，同比增長(zhǎng)8.15%。

??從創(chuàng)新能力上來看，2016年很多的房企都構(gòu)建全了新的業(yè)務(wù)體系，各方面的業(yè)務(wù)都在推進(jìn)過程當(dāng)中，特別是一些表現(xiàn)更加突出的房企，這個(gè)可能也和大家對(duì)未來的中國(guó)新房市場(chǎng)的判斷有一定的關(guān)聯(lián)，包括我們最近看到的租房的比例上升，很多房企進(jìn)入到長(zhǎng)租的領(lǐng)域，包括現(xiàn)在很多的辦公是要持有，今天全國(guó)要搞特色小鎮(zhèn)，所以今天很多的房企進(jìn)入到各個(gè)特色小鎮(zhèn)當(dāng)中。這一切都是和市場(chǎng)的變化是有關(guān)聯(lián)的。另外在輕資產(chǎn)方面，比如社區(qū)服務(wù)、物業(yè)管理、商業(yè)運(yùn)行等等，包括教育，房企也都有涉足。所以應(yīng)該講今天房企已經(jīng)進(jìn)入到和住房消費(fèi)相關(guān)聯(lián)的各個(gè)領(lǐng)域里，基本上要把他全面覆蓋。

III、未來行業(yè)發(fā)展預(yù)判

??從政策角度上來說， 熱點(diǎn)城市從“買不到”到“買不了”仍將持續(xù)。限價(jià)、搖號(hào)、限購(gòu)、限貸、限售等政策之下，限購(gòu)讓部分人沒資格買，限貸讓部分人二套高比例首付，首套房貸不出錢，沒有能力買；而限售又讓一部分人沒有機(jī)會(huì)炒。

??從行業(yè)的走勢(shì)上來說，政策的力度不會(huì)放松，這一兩年很難會(huì)有放松。今年的成交規(guī)模也會(huì)受政策的影響出現(xiàn)一些調(diào)整，成交規(guī)模將弱于2016。當(dāng)然調(diào)整的幅度不會(huì)特別大，去年銷售面積是創(chuàng)造歷史最高點(diǎn)15.73億，今年在13-14億應(yīng)該沒有太大的問題，再加上今年1—4月份銷售面積還增長(zhǎng)了20%，三四線城市非?；鸨?，即使下半年全國(guó)成交面積開始回落也不會(huì)太多。成交金額去年是16.7萬億是一個(gè)高點(diǎn)，今年應(yīng)該是11萬億左右。前4個(gè)月增長(zhǎng)了25%，前4個(gè)月的增量抵消掉后面的回落，所以今年總地來說不會(huì)宏觀數(shù)據(jù)上面出現(xiàn)特別差的狀況，更不會(huì)看到所謂的雪崩式地下滑，無論是成交還是后面要講的房?jī)r(jià)。

??土地市場(chǎng)現(xiàn)在由于熱度還是不減，特別是媒體報(bào)道的熱度還是不減，可能還是會(huì)有更多政策的出臺(tái)。有的地方也不搞政策，但是沒有新住宅用地推出。總之，目前各個(gè)地方都有不同的調(diào)控土地的方式，最終還是要讓地價(jià)能夠有回落。

??從企業(yè)的角度來說，今年至少有15家的千億企業(yè)，樂觀一點(diǎn)是18家千億企業(yè)。1—4月份300億以上的銷售已經(jīng)有18家公司了，1—4月份等于過了1/3，300億只要后面表現(xiàn)正常，很有可能都能夠?qū)崿F(xiàn)千億的規(guī)模，千億企業(yè)的隊(duì)伍也會(huì)越來越大。

??市場(chǎng)的集中度方面，會(huì)越來越高。預(yù)計(jì)前15、16強(qiáng)千億公司全部算進(jìn)去要今年占整個(gè)中國(guó)的市場(chǎng)份額40%左右，所以整個(gè)的市場(chǎng)份額會(huì)提升的幅度比較快。到2018年，我相信千億公司一定會(huì)超過50%的市場(chǎng)占有。等到萬億公司出現(xiàn)以后，我估計(jì)在2020年，那個(gè)時(shí)候千億以上公司會(huì)占到整個(gè)中國(guó)60%的市場(chǎng)，那個(gè)時(shí)候主流市場(chǎng)就是千億公司，剩下的房企完全可以做區(qū)域市場(chǎng)或者是做專業(yè)領(lǐng)域。對(duì)于一般的房企，包括上市房企，還是按照原有的操作思路，未來可能不能很好地發(fā)展。