西安市人民政府辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實施意見

西安市人民政府辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實施意見

各區(qū)、縣人民政府，市人民政府各工作部門、各直屬機構(gòu)：

??為貫徹落實《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（國辦發(fā)〔2021〕22號）、《陜西省人民政府辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實施意見》（陜政辦發(fā)〔2021〕40號）等文件精神，加大保障性租賃住房供給，著力緩解新市民、青年人等群體住房困難，加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系，結(jié)合我市實際，經(jīng)市政府同意，現(xiàn)就加快發(fā)展保障性租賃住房工作，提出以下實施意見。

??一、指導(dǎo)思想

??以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導(dǎo)，全面貫徹黨的十九大和十九屆歷次全會精神，深入落實習近平總書記來陜考察重要講話重要指示精神，堅持以人民為中心的發(fā)展思想，立足新發(fā)展階段，貫徹新發(fā)展理念，構(gòu)建新發(fā)展格局，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，突出住房的民生屬性，擴大保障性租賃住房供給，緩解住房租賃市場結(jié)構(gòu)性供給不足，推動建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，促進實現(xiàn)全市人民住有所居目標。

??二、基本要求

??（一）明確對象標準。保障性租賃住房主要解決在本市工作且無自有住房的新市民、青年人等群體的住房困難，以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主。

??（二）政府指導(dǎo)租金。保障性租賃住房租金按照租賃運營企業(yè)可持續(xù)、租戶可負擔的原則，接受政府指導(dǎo)。租金標準按不高于同地段、同品質(zhì)的市場租賃住房評估租金的90%執(zhí)行。具體租金標準經(jīng)市政府批準后，由住房保障機構(gòu)每年定期發(fā)布。

??（三）多方參與供給。保障性租賃住房由政府給予土地、財稅、金融等政策支持，充分發(fā)揮市場機制作用，引導(dǎo)多主體投資、多渠道供給，堅持“誰投資、誰所有”，利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有閑置土地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地、存量閑置房屋和新供應(yīng)國有建設(shè)用地建設(shè)，并合理配套商業(yè)服務(wù)設(shè)施。支持專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)建設(shè)和運營管理保障性租賃住房。鼓勵國有企業(yè)帶頭開展保障性租賃住房建設(shè)運營工作，建立健全國有企業(yè)通過多種方式參與保障性租賃住房建設(shè)和運營的考核機制，充分發(fā)揮國有企業(yè)引領(lǐng)示范作用。

??（四）科學(xué)確定目標。根據(jù)人口流入、產(chǎn)業(yè)布局和土地資源，科學(xué)編制保障性租賃住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃和年度建設(shè)計劃。

??（五）完善保障體系。做好公租房和保障性租賃住房的政策銜接。公租房面向城鎮(zhèn)戶籍住房、收入困難家庭供應(yīng)，在做好公租房保障的基礎(chǔ)上，可將公租房與保障性租賃住房房源統(tǒng)籌使用，實行差別化租金?，F(xiàn)有公租房輪候家庭中的新市民、青年人可優(yōu)先配租保障性租賃住房。

??三、支持政策

??（一）土地支持政策

??1．在尊重農(nóng)民集體意愿的基礎(chǔ)上，經(jīng)市政府同意，探索利用城區(qū)、靠近產(chǎn)業(yè)園區(qū)或交通便利區(qū)域的集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)保障性租賃住房；鼓勵農(nóng)村集體經(jīng)濟組織通過自建或聯(lián)營、入股等方式建設(shè)運營保障性租賃住房；建設(shè)保障性租賃住房的集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)可以辦理抵押貸款；鼓勵將城中村改造項目安置住房和配套商業(yè)用房統(tǒng)籌集中建設(shè)、改建為保障性租賃住房。

??2．對企事業(yè)單位依法取得使用權(quán)的土地，經(jīng)市政府同意，在符合規(guī)劃、權(quán)屬不變、滿足安全要求、尊重群眾意愿的前提下，允許用于建設(shè)保障性租賃住房，并變更土地用途，不補繳土地價款，原劃撥的土地可繼續(xù)保留劃撥方式。允許土地使用權(quán)人自建或與其他市場主體合作建設(shè)運營保障性租賃住房。

??3．經(jīng)市政府同意，在確保安全的前提下，可將產(chǎn)業(yè)園區(qū)中工業(yè)項目配套建設(shè)行政辦公及生活服務(wù)配套設(shè)施的用地面積占項目總用地面積的比例上限由7%提高到15%，建筑面積占比上限相應(yīng)提高。提高部分主要用于建設(shè)宿舍型保障性租賃住房，嚴禁建設(shè)成套商品住宅；鼓勵將產(chǎn)業(yè)園區(qū)中各工業(yè)項目的配套比例對應(yīng)的用地面積或建設(shè)面積集中起來，統(tǒng)一建設(shè)宿舍型保障性租賃住房。

??4．對閑置和低效利用的商業(yè)辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋，經(jīng)市政府同意，在符合規(guī)劃原則、權(quán)屬不變、滿足安全要求、尊重群眾意愿的前提下，允許改建為保障性租賃住房；用作保障性租賃住房期間，不變更土地使用性質(zhì)，不補繳土地價款。

??5．按照職住平衡原則，在編制年度住宅用地供應(yīng)計劃時，單列保障性住房（公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房）用地計劃，原則上不低于年度住宅用地供應(yīng)總量的20%；在每年第一批集中供地時優(yōu)先供應(yīng)、應(yīng)保盡保，未供應(yīng)保障性住房用地的區(qū)縣、開發(fā)區(qū)，不得出讓商品住房用地。新供應(yīng)土地應(yīng)主要安排在產(chǎn)業(yè)園區(qū)及周邊、軌道交通站、大型公交站點附近和城市建設(shè)重點片區(qū)等區(qū)域，引導(dǎo)產(chǎn)城人融合、人地房聯(lián)動；保障性租賃住房用地可采取出讓、租賃或劃撥等方式供應(yīng)，其中以出讓或租賃方式供應(yīng)的，可將保障性租賃住房租賃價格及調(diào)整方式作為出讓或租賃的前置條件，允許出讓價款分期收取。鼓勵在地鐵上蓋物業(yè)、地鐵沿線周邊綜合用地及公交場站上蓋物業(yè)中建設(shè)保障性租賃住房。

??（二）簡化審批流程

??精簡保障性租賃住房項目審批事項和環(huán)節(jié)，提高項目審批效率。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設(shè)保障性租賃住房的，由市政府組織相關(guān)部門聯(lián)合審查建設(shè)方案后，以市住房保障工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室（以下簡稱市住保辦）名義出具保障性租賃住房項目認定書，相關(guān)部門辦理立項、用地、規(guī)劃、施工、消防等手續(xù)。不涉及土地權(quán)屬變化的，可用已有用地手續(xù)等材料作為土地證明文件，不再辦理用地手續(xù)。對新建的保障性租賃住房項目，鼓勵實施告知承諾制辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證等手續(xù)，將建設(shè)工程規(guī)劃許可和施工許可合并為一個階段，實行分階段限時聯(lián)合驗收。

??利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有土地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地等土地新建和利用非居住存量房屋改建保障性租賃住房的按以下程序進行：

??1．項目申請。申請單位持申請報告、職工代表大會表決或民主程序決策決議、土地不動產(chǎn)權(quán)證（國有土地使用證或其他土地證明文件）、上級主管單位或資產(chǎn)管理部門批復(fù)等有關(guān)材料向所在區(qū)縣、開發(fā)區(qū)住建部門提出申請。

??2．初步確認。區(qū)縣、開發(fā)區(qū)住建部門牽頭，會同同級發(fā)改、資源規(guī)劃等相關(guān)部門對申請項目建設(shè)方案進行初步確認，提出擬建規(guī)模建議后，提交市住建局。

??3．項目認定。市住建局將區(qū)縣、開發(fā)區(qū)提交的建設(shè)方案匯總后上報市政府，由市政府組織發(fā)改、資源規(guī)劃、住建等相關(guān)部門進行審查，取得一致意見后，以市住保辦名義出具項目認定書。

??4．立項建設(shè)。申請單位持項目認定書辦理立項、用地、規(guī)劃、施工、消防、節(jié)能等手續(xù)。

??（三）稅費和中央補助資金支持政策

??利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設(shè)的保障性租賃住房項目，在取得項目認定書后，按照相關(guān)規(guī)定比照適用住房租賃增值稅、房地產(chǎn)稅等稅收優(yōu)惠政策，用水、用電、用氣價格按照居民標準執(zhí)行。保障性租賃住房免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費，并可爭取中央、省級專項補助資金支持。

??（四）金融支持政策

??1．加大對保障性租賃住房建設(shè)運營的信貸支持力度，銀行業(yè)金融機構(gòu)以市場化方式向保障性租賃住房自持主體提供長期貸款；按照依法合規(guī)、風險可控、商業(yè)可持續(xù)原則，向改建、改造存量房屋形成非自有產(chǎn)權(quán)保障性租賃住房的住房租賃企業(yè)提供貸款。落實保障性租賃住房貸款相關(guān)統(tǒng)計制度，在實施房地產(chǎn)信貸管理時予以差別化對待。

??2．支持銀行業(yè)金融機構(gòu)發(fā)行金融債券，募集資金用于保障性租賃住房貸款投放。支持企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務(wù)融資工具等公司信用類債券，用于保障性租賃住房建設(shè)運營。企業(yè)持有運營的保障性租賃住房具有持續(xù)穩(wěn)定現(xiàn)金流的，可將物業(yè)抵押作為信用增進，發(fā)放住房租賃擔保債券。支持商業(yè)保險資金按照市場化原則參與保障性租賃住房建設(shè)。

??3．支持保障性租賃住房建設(shè)、運營企業(yè)按國家有關(guān)規(guī)定發(fā)行不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）融資。

??四、嚴格組織實施

??（一）落實主體責任。市住房保障工作領(lǐng)導(dǎo)小組統(tǒng)籌領(lǐng)導(dǎo)全市保障性租賃住房工作；市住建局負責保障性租賃住房工作的組織協(xié)調(diào)，會同相關(guān)部門做好監(jiān)測評價工作；市級發(fā)改、財政、資源規(guī)劃、金融、稅務(wù)等部門以及水、電、氣主管部門按照各自職責，加強政策協(xié)調(diào)和業(yè)務(wù)指導(dǎo)，確保各項政策落實到位。各區(qū)縣、開發(fā)區(qū)要相應(yīng)成立住房保障工作領(lǐng)導(dǎo)小組，協(xié)調(diào)做好轄區(qū)保障性住房土地供應(yīng)、規(guī)劃、施工手續(xù)辦理，以及保障性租賃住房項目建設(shè)方案的聯(lián)合審查等相關(guān)工作。

??（二）加強監(jiān)督考核。將保障性住房年度供地、建設(shè)目標任務(wù)納入全市保障性住房建設(shè)考核內(nèi)容，采取月考核、季通報、不定時巡查等措施督促項目建設(shè)。對住房保障工作推進不力的責任單位要進行專項督查及督導(dǎo)問責。對未按時限供地的區(qū)縣、開發(fā)區(qū)，由市資源規(guī)劃局暫停相關(guān)責任單位土地審批工作。

??（三）做好政策銜接。各區(qū)縣、開發(fā)區(qū)和市級相關(guān)部門要對現(xiàn)有保障性住房進行梳理，將公租房、中央財政支持住房租賃市場發(fā)展試點項目以及企事業(yè)單位在建或已建成的房屋中符合保障性租賃住房規(guī)定的納入保障性租賃住房規(guī)范管理，不納入的不得享受保障性租賃住房的專門支持政策。

??（四）嚴格項目管理。保障性租賃住房建設(shè)標準應(yīng)嚴格按照《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳關(guān)于集中式租賃住房建設(shè)適用標準的通知》（建辦標〔2021〕19號）的要求執(zhí)行。加強保障性租賃住房建設(shè)及運營管理監(jiān)督，強化工程質(zhì)量安全監(jiān)管。切實提高保障性租賃住房使用效率，承租對象正在享受其他形式保障性住房的，不得申請保障性租賃住房；保障性租賃住房承租對象不得破壞其承租的保障性租賃住房設(shè)施設(shè)備，不得擅自裝修或轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借，不得轉(zhuǎn)變租住用途。建立保障性租賃住房供應(yīng)主體的信用評價和聯(lián)合懲戒機制，保障性租賃住房不得上市銷售或變相銷售，嚴禁以保障性租賃住房為名違規(guī)經(jīng)營或騙取優(yōu)惠政策等行為。

??（五）加強權(quán)屬管理。保障性租賃住房項目應(yīng)整體確權(quán)，不得分割登記、分割轉(zhuǎn)讓、分割抵押。符合條件項目涉及整體轉(zhuǎn)讓的，須經(jīng)市政府批準，轉(zhuǎn)讓后原保障性租賃住房性質(zhì)不變，土地用途和土地取得方式不變。工業(yè)項目范圍內(nèi)建設(shè)的保障性租賃住房應(yīng)與生產(chǎn)性廠房一并轉(zhuǎn)讓，不得單獨轉(zhuǎn)讓；工業(yè)項目企業(yè)與產(chǎn)業(yè)園區(qū)管委會聯(lián)合投資建設(shè)的保障性租賃住房，涉及轉(zhuǎn)讓其部分產(chǎn)權(quán)的，產(chǎn)業(yè)園區(qū)管委會可優(yōu)先購買。利用企事業(yè)單位自有閑置非居住存量房屋建設(shè)的保障性租賃住房，如遇征收拆遷，仍按原土地用途和取得方式進行補償。

??（六）提升服務(wù)品質(zhì)。加大信息化建設(shè)力度，建立保障性租賃住房管理服務(wù)平臺，加快資格審核效率，完善“一網(wǎng)通辦”“掌上辦”服務(wù)，提高運營管理服務(wù)質(zhì)量，切實提升住房保障服務(wù)水平。

西安市人民政府辦公廳

2022年2月18日