大力發(fā)展合作建房是規(guī)避房地產項目爛尾的有效路徑

??政府對房地產市場調控的重要原因之一是防范房地產項目出現爛尾等風險，盡管很有成效，但近年來仍有頭部房企頻頻暴雷。有沒有可以有效避免房地產項目爛尾的好辦法？

??后開發(fā)時代，傳統(tǒng)開發(fā)商更容易“暴雷”

??從宏觀分析，一方面，房子是耐用品，市場對房產的需求逐步趨于飽和，后開發(fā)時代樓市下行是必然的。另一方面，“大”容易判斷，也更容易得到金融機構、社會公眾認可，迫使企業(yè)追求“大”，企業(yè)也往往自認能操控“大”，這是人性，所以企業(yè)很容易盲目擴張。

??從微觀分析，房地產項目資產重，具有產銷滯后，一拍地就難以改變的特性；項目從拿地到銷售有很長的時間差，而在后開發(fā)時代，市場需求變得不明顯，拿地前的市場預測往往不準，一旦項目開盤難賣，購房者就越是觀望，很容易導致開發(fā)商資金鏈斷裂，項目爛尾。

??房地產項目發(fā)生爛尾，不僅會造成資源的極大浪費，也會引發(fā)社會的動蕩不安，恒大之后也許還會有更多面臨危機的房企。

??閉環(huán)發(fā)展的合作建房能有效避免項目暴雷

??合作建房，顧名思義就是購房投資人合起來為自己建房，通過合作建房能有效解決房產項目爛尾的兩大主要因素。

??1、避免因房子難賣導致爛尾。傳統(tǒng)開發(fā)模式下，開發(fā)商僅在項目前期準備部分資金，靠賣房回籠資金開發(fā)建設及還貸。但在后開發(fā)時代，房子可能并不全都好賣，很容易導致資金鏈斷裂。

??而合作建房的模式，客戶渠道首先明確，形成了資金從投入到回籠的閉環(huán)，不存在傳統(tǒng)房地產開發(fā)銷售回款問題。

??2、避免因資金挪用導致爛尾。在傳統(tǒng)開發(fā)模式下，即使房子賣得好，但預售資金由開發(fā)商掌控，可能會出現被挪用至其他項目不能及時收回的問題。而合作建房模式下，資金進入合作建房的監(jiān)管賬戶，僅能項目?？顚Ｓ?。資金閉環(huán)管理，不會存在錢被挪用的情況，可以有效避免房產項目爛尾。

??當然，合作建房必須是要在國家法律法規(guī)的框架之內進行，要防止以合作建房之名進行的非規(guī)范運作，合作建房的服務主體也需要先在中國房協(xié)合作建房委員會進行備案，接受行業(yè)自律的監(jiān)督管理。

??另外，合作建房是一種互利共享的模式，能實現合作建房參與人、項目土地方、咨詢服務方、政府社會等主體的多方共贏。為合作建房參與人省去高額的開發(fā)商利潤、營銷費、資金利息、不必要配套、期間費用等方面成本，也能為政府解決土地去化問題，例如一二線大城市難以去化的商辦地塊，三四五線城市的部分居住用地。

??合作建房是實現住有所居的有效方式，應大力支持和推廣

??與傳統(tǒng)開發(fā)模式不同，參與合作建房需要理解其邏輯和操作流程，并且要具備較強的法律意識。不是真正參與項目的人一般很少深入系統(tǒng)地去了解，往往憑“感覺”判斷：“可能做不好”或“可能會有風險”；而從實際項目經驗來看，在合作建房參與人、律師等在深入了解過合作建房模式及項目后，都對合作建房的模式十分認可。

??合作建房在歐洲已經經過百余年的社會實踐，并且也是德國、瑞士、荷蘭、瑞典等很多國家的主要住房供應模式之一。在我國，合作建房也并不是“創(chuàng)新”，上世紀的80-90年代，遍布全國的住房合作社也為數百萬家庭解決了居住問題。在房地產市場面臨轉型和升級的今天，推動合作建房的發(fā)展是一種在依法合規(guī)前提下對房地產市場供給制度和居住制度的創(chuàng)新，是實現“房住不炒”和“住有所居”的重要方式之一，將對社會和經濟的發(fā)展產生重要的價值。