三亞出臺農(nóng)村閑置宅基地新政 鼓勵宅基地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)融合項目

??近日，三亞市人民政府印發(fā)《三亞市農(nóng)村閑置宅基地盤活利用管理辦法（試行）》（下簡稱《辦法》），規(guī)范閑置宅基地盤活利用的活動，以盤活農(nóng)村閑置的宅基地資源帶動農(nóng)村新業(yè)態(tài)，促進農(nóng)民增收和產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

??《辦法》要求，進城落戶的農(nóng)村村民可以依法自愿有償退出宅基地，但是不得以退出宅基地作為農(nóng)村村民進城落戶的條件。農(nóng)村村民申請宅基地退出的，可以與農(nóng)村集體經(jīng)濟組織協(xié)商確定回購價格。該回購價格包括宅基地使用權(quán)及其地上附著物的補償。

??《辦法》同時鼓勵有條件的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織按照區(qū)土地利用規(guī)劃和村莊規(guī)劃，采取集中建設(shè)新村、舊村改造等方式，自主開展宅基地整治。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織可以采取出租、入股或者其他符合有關(guān)法律和國家政策規(guī)定的方式流轉(zhuǎn)宅基地經(jīng)營權(quán)，宅基地所有權(quán)不變。

??對于宅基地的受讓方，《辦法》指出，宅基地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的受讓方可以是本集體經(jīng)濟組織成員、本集體經(jīng)濟組織以外的組織或者個人。受讓方應(yīng)當按照約定的方法使用宅基地，并依法辦理建設(shè)報批手續(xù)，鼓勵發(fā)展符合鄉(xiāng)村特點的休閑農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)村旅游、餐飲民宿、文化體驗、創(chuàng)意辦公、電子商務(wù)等新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)，以及農(nóng)產(chǎn)品冷鏈、初加工、倉儲等一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展項目。并且，經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織同意，受讓方可以將宅基地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)給第三人，也可以依法用宅基地經(jīng)營權(quán)向銀行抵押貸款。

??此外，《辦法》還對宅基地盤活利用方式、盤活利用合同以及盤活利用管理等方面進行了詳細規(guī)范。

??海南一直是合作建房的熱點發(fā)展地區(qū)，尤其是在宅基地以及集體經(jīng)營性建設(shè)用地上開發(fā)建設(shè)的合作建房也是三亞主要的發(fā)展模式之一。2020年10月5日，海南省出臺了《關(guān)于大力發(fā)展農(nóng)村市場主體壯大農(nóng)村集體經(jīng)濟的十八條措施》，其中第九條鼓勵農(nóng)戶自行通過協(xié)議將閑置宅基地或閑置農(nóng)房流轉(zhuǎn)給經(jīng)營者，或?qū)㈤e置宅基地統(tǒng)一流轉(zhuǎn)給村組織，由村組織自行經(jīng)營或?qū)ν庹猩探?jīng)營。并在符合農(nóng)村宅基地管理規(guī)定和相關(guān)規(guī)劃的前提下，允許返鄉(xiāng)下鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)人員和當?shù)剞r(nóng)民合作改建自住房。但此后一直缺乏相關(guān)政策的執(zhí)行細則，在宅基地的流轉(zhuǎn)與具體項目合作中也面臨各種落地問題。

??此次三亞正式出臺《辦法》，一方面為當?shù)爻青l(xiāng)合作建房的發(fā)展提供了重要政策基礎(chǔ)和制度保障，有利于城鄉(xiāng)合作建房的規(guī)范有序發(fā)展。另一方面也為激活鄉(xiāng)村閑置資源，推動農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)升級，促進農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展和農(nóng)民增收提供了有效的實現(xiàn)途徑。

??附：

??三亞市人民政府關(guān)于印發(fā)三亞市農(nóng)村閑置宅基地盤活利用管理辦法（試行）的通知

??各區(qū)人民政府，各管委會，市政府直屬各單位：

??《三亞市農(nóng)村閑置宅基地盤活利用管理辦法（試行）》于2022年5月12日經(jīng)八屆三亞市人民政府第13次常務(wù)會議審議通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真貫徹落實。

??三亞市人民政府

??2022年6月4日

??三亞市農(nóng)村閑置宅基地盤活利用管理辦法

??（試行）

??第一章　總則

??第一條　為了規(guī)范閑置宅基地盤活利用的活動，促進農(nóng)村土地節(jié)約集約利用，保護閑置宅基地盤活利用當事人的合法權(quán)益，強化閑置宅基地盤活利用的規(guī)范管理，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際情況，制定本辦法。

??第二條　本辦法所稱宅基地，是指農(nóng)村村民經(jīng)依法批準，用于建造住宅及其附屬設(shè)施的集體所有土地。

??本辦法所稱盤活利用，是指在宅基地收回、退出和整治的基礎(chǔ)上，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織通過出租、入股或者其他方式流轉(zhuǎn)宅基地經(jīng)營權(quán)，宅基地經(jīng)營權(quán)人開發(fā)利用宅基地的行為。

??本辦法適用于農(nóng)村集體經(jīng)濟組織盤活利用閑置宅基地。農(nóng)村村民盤活利用閑置宅基地可以參照本辦法執(zhí)行。

??第三條　閑置宅基地盤活利用應(yīng)當始終堅持宅基地集體所有權(quán)，嚴格保護宅基地資格權(quán)，適度放活宅基地使用權(quán)，充分保障宅基地經(jīng)營權(quán)。

??第四條　閑置宅基地盤活利用應(yīng)當符合區(qū)土地利用總體規(guī)劃和村莊規(guī)劃，做好城鄉(xiāng)建設(shè)用地指標的騰挪銜接，突出節(jié)約集約用地導(dǎo)向，促進鄉(xiāng)村振興與城市建設(shè)協(xié)調(diào)發(fā)展。宅基地盤活利用應(yīng)當統(tǒng)籌考慮農(nóng)村村民生產(chǎn)、生活需求，保障農(nóng)村村民戶有所居，優(yōu)先用于滿足本集體經(jīng)濟組織成員的宅基地需求。閑置宅基地盤活利用應(yīng)當遵循依法、自愿、有償原則，促進農(nóng)村集體經(jīng)濟發(fā)展和農(nóng)民增加收入。

??第五條　市、區(qū)應(yīng)當整合涉農(nóng)資金，利用好現(xiàn)有財政、稅收、金融等扶持政策，積極推進閑置宅基地盤活利用。

??市、區(qū)優(yōu)先安排基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，通過道路、供水、供電、排水、通信、污水處理、垃圾處理、廁所改造等基礎(chǔ)設(shè)施配套，促進閑置宅基地合理利用。

??鼓勵銀行、保險公司等金融機構(gòu)為閑置宅基地盤活利用提供融資、保險等金融服務(wù)。

??第六條　市農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門負責(zé)全市閑置宅基地盤活利用管理工作指導(dǎo)。

??區(qū)農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門依照職責(zé)，負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)閑置宅基地盤活利用的管理工作。

??農(nóng)村集體經(jīng)濟組織應(yīng)當協(xié)助農(nóng)業(yè)農(nóng)村部門做好閑置宅基地盤活利用的管理工作。

??第二章　宅基地收回、退出和整治

??第七條　有下列情形之一的，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織可以收回宅基地使用權(quán)：

??（一）為村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)，需要使用宅基地的；

??（二）不按批準的用途使用宅基地的；

??（三）村內(nèi)無主、絕亡戶的宅基地；

??（四）非法轉(zhuǎn)讓宅基地或住房的。

??依照前款第（一）項規(guī)定收回宅基地使用權(quán)的，對宅基地使用權(quán)人應(yīng)當給予適當補償。

??第八條　宅基地收回應(yīng)當經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員大會三分之二以上成員同意，或由成員大會授權(quán)的成員代表大會三分之二成員同意。

??農(nóng)村集體經(jīng)濟組織作出宅基地收回決議的，應(yīng)當在本集體經(jīng)濟組織范圍內(nèi)公示15個工作日。

??公示期滿無異議或者異議不成立的，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織應(yīng)當在15個工作日內(nèi)將宅基地收回決議報區(qū)人民政府批準。

??第九條　有下列情形之一的，農(nóng)村村民可以自愿退出宅基地使用權(quán)：

??（一）本集體經(jīng)濟組織成員一戶一宅，有具有所有權(quán)的其他合法住所的；

??（二）本集體經(jīng)濟組織成員一戶多宅、超占面積的；

??（三）非本集體經(jīng)濟組織成員依法占有宅基地。

??進城落戶的農(nóng)村村民可以依法自愿有償退出宅基地，但是不得以退出宅基地作為農(nóng)村村民進城落戶的條件。

??第十條　農(nóng)村村民申請宅基地退出的，可以與農(nóng)村集體經(jīng)濟組織協(xié)商確定回購價格。該回購價格包括宅基地使用權(quán)及其地上附著物的補償。

??第十一條　鼓勵有條件的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織按照區(qū)土地利用規(guī)劃和村莊規(guī)劃，采取集中建設(shè)新村、舊村改造等方式，自主開展宅基地整治。

??第十二條　農(nóng)村集體經(jīng)濟組織開展宅基地整治，應(yīng)當經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員大會三分之二以上成員同意，或由成員大會授權(quán)的成員代表大會三分之二成員同意，并形成宅基地整治方案。

??宅基地整治方案應(yīng)當包括以下內(nèi)容：

??（一）擬整治宅基地的位置、面積；

??（二）整治宅基地需搬遷的農(nóng)村村民戶數(shù)、人數(shù)、宅基地和房屋的面積；

??（三）需搬遷的農(nóng)村村民的安置補償辦法和安置規(guī)劃方案；

??（四）整治后多余宅基地的處置方式。

??第十三條　農(nóng)村集體經(jīng)濟組織應(yīng)當將宅基地整治方案在本集體經(jīng)濟組織范圍內(nèi)容公示15個工作日。

??公示無異議或者異議不成立的，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織應(yīng)當在15個工作日內(nèi)將宅基地整治方案報經(jīng)區(qū)人民政府批準。

??第十四條　區(qū)人民政府應(yīng)當在15個工作日內(nèi)，作出是否批準宅基地整治方案的決定。

??第三章　盤活利用當事人

??第十五條　農(nóng)村集體經(jīng)濟組織有權(quán)依法決定宅基地經(jīng)營權(quán)是否流轉(zhuǎn)，以及流轉(zhuǎn)的對象、方式、期限等。

??第十六條　農(nóng)村集體經(jīng)濟組織自愿委托中介組織或者他人流轉(zhuǎn)宅基地經(jīng)營權(quán)的，應(yīng)當由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織出具流轉(zhuǎn)委托書。委托書應(yīng)當載明委托的事項、權(quán)限和期限等，并由委托人和受托人簽字或者蓋章。

??第十七條　宅基地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的受讓方可以是本集體經(jīng)濟組織成員、本集體經(jīng)濟組織以外的組織或者個人。

??在同等條件下，本集體經(jīng)濟組織成員享有優(yōu)先權(quán)。

??第十八條　受讓方享有宅基地經(jīng)營權(quán)，有權(quán)在合同約定的期限內(nèi)占有宅基地，依法開展生產(chǎn)經(jīng)營并取得收益。

??受讓方應(yīng)當按照約定的方法使用宅基地，并依法辦理建設(shè)報批手續(xù)，鼓勵發(fā)展符合鄉(xiāng)村特點的休閑農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)村旅游、餐飲民宿、文化體驗、創(chuàng)意辦公、電子商務(wù)等新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)，以及農(nóng)產(chǎn)品冷鏈、初加工、倉儲等一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展項目。

??第十九條　經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織同意，受讓方可以將宅基地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)給第三人，也可以依法用宅基地經(jīng)營權(quán)向銀行抵押貸款。

??第二十條　流轉(zhuǎn)期限屆滿，受讓方應(yīng)當返還宅基地。

??流轉(zhuǎn)期限屆滿，受讓方繼續(xù)使用宅基地，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織沒有提出異議的，原流轉(zhuǎn)合同繼續(xù)有效，但是流轉(zhuǎn)期限為不定期。

??流轉(zhuǎn)期限屆滿，受讓方享有以同等條件優(yōu)先續(xù)約的權(quán)利。

??第四章　盤活利用方式

??第二十一條　農(nóng)村集體經(jīng)濟組織可以采取出租、入股或者其他符合有關(guān)法律和國家政策規(guī)定的方式流轉(zhuǎn)宅基地經(jīng)營權(quán)，宅基地所有權(quán)不變。

??宅基地經(jīng)營權(quán)出租，是指農(nóng)村集體經(jīng)濟組織將宅基地經(jīng)營權(quán)租賃給他人從事生產(chǎn)經(jīng)營活動。

??宅基地經(jīng)營權(quán)入股，是指農(nóng)村集體經(jīng)濟組織將宅基地經(jīng)營權(quán)作價出資，成為公司、合作經(jīng)濟組織等股東或者成員，并用于生產(chǎn)經(jīng)營活動。

??第二十二條　鼓勵不同農(nóng)村集體經(jīng)濟組織之間通過入股等方式，聯(lián)合開展閑置宅基地盤活利用，促進宅基地規(guī)?；⒓s化利用，共擔(dān)風(fēng)險、共享收益。

??第二十三條　農(nóng)村集體經(jīng)濟組織盤活利用閑置宅基地，須轉(zhuǎn)變?yōu)榧w經(jīng)營性建設(shè)用地的，應(yīng)當依法履行審批手續(xù)。

??集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、出租等，應(yīng)當依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國土地管理法實施條例》等相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定開展。

??第五章　盤活利用合同

??第二十四條　農(nóng)村集體經(jīng)濟組織盤活利用閑置宅基地的，應(yīng)當與受讓方在協(xié)商一致的基礎(chǔ)上簽訂宅基地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同。

??第二十五條　宅基地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同一般包括以下內(nèi)容：

??（一）雙方當事人的姓名或者名稱、住所、聯(lián)系方式等；

??（二）宅基地的坐落、面積等；

??（三）流轉(zhuǎn)期限和起止日期；

??（四）流轉(zhuǎn)方式；

??（五）流轉(zhuǎn)價款及其支付方式；

??（六）宅基地的用途；

??（七）雙方當事人的權(quán)利和義務(wù)；

??（八）合同到期后地上附著物的處理；

??（九）宅基地被依法征收、征用、占用時有關(guān)補償費的歸屬；

??（十）違約責(zé)任。

??第二十六條　流轉(zhuǎn)期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。

??流轉(zhuǎn)期限屆滿，當事人可以續(xù)訂合同；但是，約定的流轉(zhuǎn)期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。

??第六章　盤活利用管理

??第二十七條　農(nóng)村集體經(jīng)濟組織與受讓方就宅基地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的方式、期限、價款等進行協(xié)商并簽訂流轉(zhuǎn)意向協(xié)議書。

??第二十八條　農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和受讓方向區(qū)農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門提出流轉(zhuǎn)申請，并提交以下材料：

??（一）流轉(zhuǎn)意向協(xié)議書；

??（二）流轉(zhuǎn)當事人身份證明；

??（三）宅基地權(quán)屬證明；

??（四）法律法規(guī)規(guī)章規(guī)定的其他材料。

??第二十九條　區(qū)農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門重點審查提交的材料是否真實有效、并就擬用宅基地是否符合區(qū)土地利用規(guī)劃和村莊規(guī)劃、流轉(zhuǎn)項目規(guī)劃可行性等方面征求區(qū)自然資源和規(guī)劃部門等相關(guān)部門意見。

??區(qū)農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門應(yīng)當自受理之日起15個工作日內(nèi)作出審核意見。如遇特殊情況，可適當延長作出審核意見期限。

??第三十條　區(qū)農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門審核通過的，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織與受讓方簽訂宅基地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同。

??第三十一條　區(qū)農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門應(yīng)當依法開展閑置宅基地盤活利用的指導(dǎo)和管理工作，加強事中事后監(jiān)管，及時協(xié)同執(zhí)法等有關(guān)部門查處糾正違法違規(guī)行為。

??第三十二條　區(qū)農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門應(yīng)當建立閑置宅基地盤活利用臺賬，及時準確記載盤活利用情況，應(yīng)當對閑置宅基地盤活利用有關(guān)文件、資料及合同等進行歸檔并妥善保管。

??第三十三條　鼓勵宅基地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)通過海南（三亞）農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易服務(wù)中心開展。

??第三十四條市農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門應(yīng)當加強對區(qū)農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門閑置宅基地盤活利用管理工作的指導(dǎo)。

??第七章　法律責(zé)任

??第三十五條　國家機關(guān)及其工作人員利用職權(quán)強迫、阻礙閑置宅基地盤活利用的，給當事人造成損失的，受害人有依法取得國家賠償?shù)臋?quán)利；情節(jié)嚴重的，依法給予直接責(zé)任人員處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

??第八章　附則

??第三十六條　本辦法適用于本市國家農(nóng)村改革試驗區(qū)。

??第三十七條　本辦法由市農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門負責(zé)解釋，市自然資源和規(guī)劃、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、水務(wù)、林業(yè)等行政主管部門按職能配合。

??第三十八條　本辦法自2022年7月7日起施行，有效期至2025年7月6日。