??“中國的房地產(chǎn)市場絕對不會崩盤。2015年房地產(chǎn)市場將會是一個(gè)相對理性和平穩(wěn)的市場?！敝袊康禺a(chǎn)協(xié)會副會長兼秘書長馮俊這樣預(yù)測今年的中國樓 市，雖然他首先交代這一結(jié)論的背景是過去一年中國房地產(chǎn)市場大多數(shù)指標(biāo)呈增長乏力和下行的態(tài)勢，包括新開工面積、土地購置和商品房銷售等方面。

??馮俊是在2015年人民網(wǎng)財(cái)經(jīng)年會——“新常態(tài)”下的樓市新趨勢房地產(chǎn)分論壇上作出上述觀點(diǎn)判斷的。對于今年的房地產(chǎn)市場，馮俊也進(jìn)一步描述了可能出現(xiàn)的主要特征。

??快速增長將一去不返

??“房地產(chǎn)市場的快速增長將會一去不復(fù)返，房地產(chǎn)市場將從擴(kuò)張型的競爭轉(zhuǎn)向質(zhì)量與品質(zhì)的競爭，從生產(chǎn)者主導(dǎo)的市場轉(zhuǎn)向以消費(fèi)者客戶為主導(dǎo)的市場?！瘪T俊 預(yù)測說，另外對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，對信貸的依賴度還相當(dāng)高，尤其是去年信托產(chǎn)品在整個(gè)房貸開發(fā)資金來源當(dāng)中占的比重越來越高，這對房地產(chǎn)企業(yè)的償還和 債券轉(zhuǎn)移是有著很大的壓力。

??“中國房地產(chǎn)市場現(xiàn)在面臨著價(jià)格上漲的壓力還是非常大的，許多人希望通過房地產(chǎn)來刺激經(jīng)濟(jì)，但是有一個(gè)問題需要思考，就是房地產(chǎn)發(fā)展的目的是什么。” 馮俊說，“我覺得現(xiàn)在應(yīng)該是讓蛋糕做大、做好，而不是讓蛋糕做貴，如果說想通過刺激房地產(chǎn)來拉動經(jīng)濟(jì)，結(jié)果經(jīng)濟(jì)沒拉動，房價(jià)上漲了，這個(gè)是需要努力避免 的?！?/p>

??中國樓市出現(xiàn)的是“相對過剩”

??另外，在總結(jié)2014年中國房地產(chǎn)市場的下行趨勢后，馮俊則繼續(xù)對全國樓市做了三點(diǎn)分析。

??首先，馮俊認(rèn)為，在總體上，中國的房地產(chǎn)市場的需求是處于總量不足、局部過生的階段。“國內(nèi)每年轉(zhuǎn)移和遷徙的人口約有3500萬，由此導(dǎo)致的住房總需 求每年在1300萬套左右，而現(xiàn)在城鎮(zhèn)住房總供給不到1000萬套。因此住房需求總量仍然是不足的?！瘪T俊羅列數(shù)據(jù)說。

??“因此，現(xiàn)在出現(xiàn)的庫存增加、銷售低迷，總體上還是相對過剩，而不是絕對過剩。而庫存增加的原因是需求不足，需求不足的根源在于支付能力不足?！瘪T俊 分析說，住房壓力最大的是新移民，住房支出是這些新移民遇到的最大困難，“過去一年住房供應(yīng)和銷售需求之間的差異，實(shí)際上反映了支付能力不足的現(xiàn)象?！?/p>

??據(jù)此，馮俊針對性地指出，雖然這幾個(gè)月房價(jià)略有回調(diào)，但實(shí)際上回調(diào)幅度較少，這對提高居民的支付能力，特別是提高新移民的支付能力，將會有很大的改善，“這是一個(gè)好現(xiàn)象。”

??在總結(jié)過去一年中國房地產(chǎn)市場的政策調(diào)控時(shí)，馮俊評價(jià)說政府的行政措施在很多城市已經(jīng)逐步退出，但是退出并沒有出現(xiàn)市場人士所預(yù)期的井噴式的房地產(chǎn)需求的改善。

??“這反應(yīng)了兩個(gè)問題。一是市場越來越成熟，消費(fèi)者也越來越成熟；二是政府對治理經(jīng)濟(jì)的自信，讓市場起決定性作用調(diào)節(jié)供需關(guān)系。”馮俊說。