王涌彬：《綠色住區(qū)標準》引領房地產業(yè)轉型升級

  2014年10月1日《綠色住區(qū)標準》(編號為：CECS 377-2014)順應時代潮流而誕生。這是中國房地產研究會人居環(huán)境委員會整合國內外優(yōu)勢研究力量，在住建部立項課題《中美綠色建筑評估標準比較研究》、《規(guī)模住區(qū)人居環(huán)境評估標準研究》等眾多研究成果的基礎上，歷時八年編制完成的首個行業(yè)協(xié)會標準。

  引言

  互聯網思維對房地產行業(yè)發(fā)展帶來的沖擊和變革是當前的一個熱點問題?；ヂ摼W思維的核心是服務，要點是用戶至上。對照房地產行業(yè)的發(fā)展，與互聯網時代還存在一定的距離。因為房地產企業(yè)提供的產品是毛坯房，提供的社區(qū)是毛坯社區(qū)，嚴格的說，房地產企業(yè)提供的還不是完整的產品，因此，我們需要把視野打開，深刻理解社會需求和生活方式的變化，深刻理解正在轉型中的城市發(fā)展趨勢，從而正確把握住房地產業(yè)轉型升級的歷史機遇。《綠色住區(qū)標準》的出臺和實施為我們提供了一個這樣的機會。

  《綠色住區(qū)標準》符合我國的房地產開發(fā)模式

  我們正在經歷最大規(guī)模的城鎮(zhèn)化進程，生活方式、社會結構正發(fā)生巨變；同時也正在承受空前的資源壓力和環(huán)境挑戰(zhàn)。

  我們擁有世界最大的房地產開發(fā)量和最快的開發(fā)速度，但卻缺乏清晰的住區(qū)規(guī)劃理論和體系；同樣，我們擁有全世界最多的城市人口(7.0億)，660多座城市，2000多座縣城，18000多座小城鎮(zhèn)，但離城市文明還有一定的距離；進入21世紀以來，我們建設了上百億平方米的城鎮(zhèn)住宅，但總體技術含量還很低。

  中國的綠色建筑始于十年前，目前已經上升到國家戰(zhàn)略層面，進入高速發(fā)展時期。但我們所面臨的問題是，中國的城市建設和房地產開發(fā)并不是以單體建筑為單位，而是以住宅小區(qū)的形式規(guī)?；_發(fā)，無論是大城市還是中小城市，乃至小城鎮(zhèn)，規(guī)模化開發(fā)是絕對主流。綠色建筑固然非常重要，但它不能完全解決新型城鎮(zhèn)化所面臨的各種復雜的社會、文化、環(huán)境等問題，因而我們需要擁有與房地產開發(fā)模式相匹配的綠色開發(fā)體系。

  2014年10月1日《綠色住區(qū)標準》(編號為：CECS 377-2014)順應時代潮流而誕生。這是中國房地產研究會人居環(huán)境委員會整合國內外優(yōu)勢研究力量，在住建部立項課題《中美綠色建筑評估標準比較研究》、《規(guī)模住區(qū)人居環(huán)境評估標準研究》等眾多研究成果的基礎上，歷時八年編制完成的首個行業(yè)協(xié)會標準?！稑藴省诽钛a了我國綠色住區(qū)開發(fā)建設領域的空白，拓寬了房地產行業(yè)發(fā)展的視野，完善了房地產開發(fā)的理論體系，使房地產開發(fā)與城市建設發(fā)展更加融合協(xié)調。該標準的發(fā)布和實施，必將對我國新型城鎮(zhèn)化發(fā)展和房地產業(yè)轉型升級產生深刻的影響和積極的促進作用。

  綠色住區(qū)強調居住環(huán)境與居民生活的融合

  如果說，“綠色建筑”是在全壽命周期內，最大限度地節(jié)約資源、保護環(huán)境、減少污染，為人們提供健康、適用和高效的使用空間。那么，“綠色住區(qū)”則是在全壽命周期內，最大限度地滿足人們的居住和社會生活，保護環(huán)境、傳承文化、承載居民綠色生活方式的健康社區(qū)。

  從“綠色住區(qū)”的概念可以看出，“綠色住區(qū)”關注的是如何為居住者提供幸福愉快的生活環(huán)境和居住體驗。因而，“綠色住區(qū)”也可以理解為“綠色建筑”+“綠色生活”的統(tǒng)一體，深刻理解并創(chuàng)造綠色生活環(huán)境是房地產開發(fā)模式創(chuàng)新的關鍵。

  在我國現有的開發(fā)體系里面，開發(fā)項目更加熱衷于“賣點”，熱衷于追求新奇概念，追求一些虛無的舶來風格，很少把對老百姓生活的關注放在核心位置，尤其是與正在發(fā)生深刻變化的現代生活方式深度結合。這是目前比較突出的問題。行業(yè)轉型升級需要房地產開發(fā)從單純的建設階段延伸到提供完整的社區(qū)環(huán)境，需要從提供“毛坯房”和“毛坯社區(qū)”到擁有文化內涵和完美人居環(huán)境的綠色住區(qū)轉變。

  “綠色住區(qū)”強調以人為本，積極關注人的需求和生活方式的變化，尤其是“綠色住區(qū)”融入了大量現行住區(qū)規(guī)劃體系不包含的社會文化、環(huán)境要素，把“綠色住區(qū)”看作是全壽命周期中的初始階段。綠色住區(qū)的開發(fā)建設只是綠色生活的開始。 “綠色住區(qū)”提供的產品并不僅僅是一棟棟單一的綠色建筑，也不僅僅是美好的居住環(huán)境，而是擁有豐富內涵的綠色生活。“綠色建筑”+“綠色生活”是房地產創(chuàng)新的基礎和行業(yè)轉型的方向。

  綠色住區(qū)強調與城市第三產業(yè)協(xié)調發(fā)展

  《標準》不僅是為設計師和開發(fā)商提供了一把開發(fā)和建設綠色住區(qū)的金鑰匙，還從可持續(xù)發(fā)展的角度，指導和幫助開發(fā)規(guī)劃、設計、工程技術人員，在建設過程以及后期物業(yè)管理中具體實施綠色住區(qū)發(fā)展目標?！稑藴省犯訌娬{將住區(qū)建設與城市發(fā)展相融合，并直接參與城市第三產業(yè)的發(fā)展，從而促進城市的轉型升級。

  1)從城市空間視角完善城市的格局和形態(tài)

  通過對城市規(guī)劃的理解和對城市自然環(huán)境、歷史文化、傳統(tǒng)肌理的深入梳理和分析，確定住區(qū)的規(guī)劃結構、空間形態(tài)，使綠色住區(qū)項目的開發(fā)建設成為城市的有機組成部分。多數住區(qū)開發(fā)項目擁有較大的規(guī)模和較高的人口容量，對城市的整體格局和空間形態(tài)影響巨大。完美的住區(qū)應該是在城市特定的環(huán)境條件下演繹出來的亮麗篇章，理應有“雖由人作，宛自天開”的完美境界。

  2)以城市產業(yè)結構的視角完善城市的功能

  綠色住區(qū)強調融入城市，核心是產業(yè)融入。這涉及我們如何理解和定義我們的城市住區(qū)和城市第三產業(yè)。綠色住區(qū)是城市第三產業(yè)的載體。與住區(qū)開發(fā)相融合的第三產業(yè)具有地方特色和發(fā)展?jié)摿?，符合社區(qū)生活模式的社區(qū)服務業(yè)是方便居民生活、提高城市生活質量的基本要素。在互聯網的沖擊和居民生活方式深刻變化的大背景下，我們需要從城市產業(yè)結構調整的角度看待社區(qū)服務業(yè)的發(fā)展，從提供充足就業(yè)崗位的角度理解社區(qū)服務業(yè)，從完善城市功能的角度定位社區(qū)服務業(yè)。

  3)從節(jié)能環(huán)保出發(fā)，培養(yǎng)綠色生活方式

  綠色住區(qū)從規(guī)劃設計到開發(fā)建設，再到社區(qū)運營維護，處處遵循節(jié)能環(huán)保的理念，以被動式節(jié)能的規(guī)劃設計理念，提高住區(qū)的能源利用效率，強調以開發(fā)商為主體的綠色建筑開發(fā)，強調由社區(qū)主導、以居民組織為主體承擔社區(qū)環(huán)境責任。全壽命的綠色建筑體系需要和全壽命的社區(qū)管理服務體系相結合。

  4)以構建和諧社會為目標，構建人文和諧住區(qū)

  社區(qū)公共活動的主體往往是老人和兒童。在已經進入老齡化社會的今天，居家養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老是我國應對老齡化的主要模式，因而社區(qū)的安全尤為重要，增加鄰里交往的空間和機會，增進鄰里關愛，傳承中華傳統(tǒng)文化，以綠色住區(qū)為載體，構建中國特色的城市文明，是房地產行業(yè)的責任與義務。

  綠色住區(qū)模式和價值

  為加快轉變房地產業(yè)發(fā)展方式，全面提升住區(qū)開發(fā)建設品質的現實需要，人居環(huán)境委員會采用了“中國人居環(huán)境綠色住區(qū)共建項目”的運作模式。即通過“企業(yè)+社團+政府”三位一體，“以企業(yè)為主體、社團提供技術支持、政府倡導引領”多方共建的綠色住區(qū)模式，共同構建中國人居環(huán)境綠色住區(qū)共建項目，引領和推動行業(yè)健康發(fā)展。

  在當前的房地產市場形勢以及今后房地產業(yè)轉型升級的大背景下，綠色住區(qū)擁有獨特的優(yōu)勢和價值：

  1)創(chuàng)造市場，創(chuàng)新發(fā)展

  強調開發(fā)理念的落地，突出項目賣點的內涵，尤其是對居民生活的深刻理解。城鎮(zhèn)化仍在快速發(fā)展，城市的產業(yè)結構正在發(fā)生變化，居民消費模式正在發(fā)生變化，互聯網背景下的生活方式正在發(fā)生變化。住房需求一定會發(fā)生變化。深刻理解正在發(fā)生的變化，轉型開發(fā)理念，建設綠色住區(qū)一定能創(chuàng)造市場，贏得先機。

  2)整合資源，持續(xù)發(fā)展

  整合中國房地產研究會、中國房地產協(xié)會的優(yōu)勢資源，順應國家及國際發(fā)展趨勢，開發(fā)建設綠色住區(qū)。房地產企業(yè)可充分利用研究會和房地產協(xié)會搭建的多種平臺，降低融資成本和采購成本，獲得理念和技術支持，保持持續(xù)發(fā)展動力。

  3)名企先行，轉型發(fā)展

  全國知名企業(yè)應率先開發(fā)建設綠色住區(qū)，參與并引領城市轉型發(fā)展，充分利用自身品牌優(yōu)勢和社會影響力，主動承擔環(huán)保責任，社會責任，文化責任。

  4)政策支持，跨越發(fā)展

  以綠色住區(qū)為基點，促進城市第三產業(yè)發(fā)展，增加就業(yè)崗位，推動城市轉型升級，在綠色住區(qū)基礎上發(fā)展養(yǎng)老產業(yè)、文化創(chuàng)意產業(yè)、社區(qū)增值服務業(yè)，使企業(yè)發(fā)展與城市發(fā)展同步同向，從而進入更加廣闊的藍海領域。

  5)社團引領，聯合發(fā)展

  在實踐中摸索出來的“企業(yè)+社團+政府”的綠色住區(qū)共建模式，經過了全國近百個試點項目的檢驗。在若干個城市做了調研分析發(fā)現，綠色住區(qū)標準和模式不僅適合新建，更適合既有住區(qū)的升級改造。

  建設綠色住區(qū)是利國、利民、利企的理想開發(fā)模式，既有利于引領城市轉型升級，帶動新型城鎮(zhèn)化發(fā)展，又有利于開發(fā)企業(yè)創(chuàng)立品牌，贏得市場，更有利于改善人居環(huán)境，提升城市環(huán)境品質?！毒G色住區(qū)標準》為構建城市文明，全面建成小康社會，開啟“綠色通道”！(作者：中國房地產研究會副會長兼人居環(huán)境委員會主任委員王涌彬)