第69期人居會(huì)客廳：中國(guó)地產(chǎn)國(guó)際化策略——中加綠色城市與住區(qū)比較

??主持人：非常高興擔(dān)當(dāng)?shù)?9期中國(guó)人居會(huì)客廳對(duì)話主持人，我是中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼人居環(huán)境委員會(huì)主任委員王涌彬。參與今天對(duì)話的嘉賓有：中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)人居環(huán)境委員會(huì)專家組組長(zhǎng)開彥、當(dāng)代置業(yè)（中國(guó)）有限公司執(zhí)行董事兼首席技術(shù)官陳音、德國(guó)可持續(xù)建筑委(DGNB)國(guó)際部董事，洲聯(lián)集團(tuán)五合國(guó)際副總盧求、中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)人居環(huán)境委員會(huì)秘書長(zhǎng)朱彩清、北京綠色建筑產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟執(zhí)行主席陸澤榮、北京中外建建筑設(shè)計(jì)有限公司景觀設(shè)計(jì)所所長(zhǎng)李連龍。今天會(huì)客廳的對(duì)話主題是：中國(guó)地產(chǎn)國(guó)際化策略——中加綠色城市與住區(qū)比較。

??首先有請(qǐng)開總談?wù)?，我希望您從綠色住區(qū)的住區(qū)中跳出來(lái)，請(qǐng)您談?wù)勚袊?guó)地產(chǎn)國(guó)際化策略應(yīng)該往哪個(gè)方面走？

??開  彥：綠色住區(qū)編制的起點(diǎn)比較高，是朝著世界水平編制《綠色住區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》。美國(guó)自然資源保護(hù)委員會(huì)、美國(guó)綠色建筑委員會(huì)共同參加了我們的標(biāo)準(zhǔn)編制工作，因此，《綠色住區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》是朝著國(guó)際化水準(zhǔn)來(lái)做的。在施行過(guò)程當(dāng)中可能有一些超前，但是我認(rèn)為這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)所描繪的這些是跟國(guó)際接軌，跟國(guó)際水準(zhǔn)一樣的。

??目前綠色建筑推廣有些問(wèn)題：第一，目前的綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)是自上而下來(lái)貫徹，政府牽頭動(dòng)員開發(fā)商來(lái)做這個(gè)事情，開發(fā)商很被動(dòng)，住戶也不知道綠色建筑對(duì)他有什么好處。而美國(guó)的綠色建筑恰恰相反，美國(guó)的綠色建筑從基層做起，把好處告訴居民和開發(fā)商，做這個(gè)東西將來(lái)有收益，對(duì)國(guó)家也有好處。

??第二，我們國(guó)家的綠色建筑目前是數(shù)技術(shù)，做的多就是好樣的，這種數(shù)技術(shù)不是綠色建筑的原則方法。綠色建筑的原則方法是用簡(jiǎn)單易行的技術(shù)去做，不是用高級(jí)材料、高級(jí)投資去做。當(dāng)然技術(shù)也要，不可能脫離技術(shù)，技術(shù)是輔助手段。我們這一點(diǎn)跟國(guó)際接軌還有差距，需要努力去實(shí)現(xiàn)。

??第三，我們現(xiàn)在做的東西都比較浮夸，做面子上的事情，真正落實(shí)到實(shí)戰(zhàn)內(nèi)容的不夠。今天提出綠色住區(qū)最根本的東西，就是通過(guò)硬件建設(shè)來(lái)表達(dá)對(duì)“人的需求”、“對(duì)人的關(guān)懷”，為人們創(chuàng)造一個(gè)幸福生活作為我們的主題，作為綠色住區(qū)所奮斗的目標(biāo)，這個(gè)領(lǐng)域是跟國(guó)際接軌的。

??成本降下來(lái)了，舒適度提高了，居民真正得到實(shí)惠了，這都是我們需要思考的！

??王涌彬：開總談到兩個(gè)方面的問(wèn)題：第一，《綠色住區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》本身就是按照國(guó)際化標(biāo)準(zhǔn)來(lái)做的，美國(guó)LEED標(biāo)準(zhǔn)我們編了一本書——《中美綠色建筑評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)比較研究》；第二，像當(dāng)代置業(yè)這樣的企業(yè)太少，大部分企業(yè)還是以概念為主。

??下面有請(qǐng)當(dāng)代陳總，談?wù)劗?dāng)代深綠之后還有什么想法？

??陳  音：中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展了以后，一些開發(fā)商也跟中國(guó)很多的企業(yè)家一樣，自信心變得很強(qiáng)，覺(jué)得中國(guó)的房地產(chǎn)能夠參與國(guó)際的競(jìng)爭(zhēng)。當(dāng)代雖然在美國(guó)，在加拿大做了若干個(gè)項(xiàng)目，但是當(dāng)代非常明確，“我們?nèi)?guó)際化目的不是國(guó)際化而國(guó)際化”，首先是去學(xué)習(xí)，學(xué)習(xí)發(fā)達(dá)國(guó)家的理念和先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，把好的東西引進(jìn)到國(guó)內(nèi)。

??發(fā)展中國(guó)家這種所謂的后發(fā)優(yōu)勢(shì)，彎道超車說(shuō)起來(lái)容易，其實(shí)更多的時(shí)候還是需要腳踏實(shí)地一步一步去做。中國(guó)的建筑技術(shù)，設(shè)計(jì)開發(fā)理念和先進(jìn)國(guó)家相比仍然有很大差距。很多事情不僅僅是經(jīng)濟(jì)上的問(wèn)題，房地產(chǎn)是帶有很強(qiáng)的金融性質(zhì)和服務(wù)業(yè)性質(zhì)的一個(gè)行業(yè)，更多地是整合社會(huì)上的資源，來(lái)建設(shè)適合社會(huì)需要的項(xiàng)目。

??中國(guó)并不是沒(méi)有任何經(jīng)驗(yàn)參與國(guó)際化競(jìng)爭(zhēng)，像當(dāng)代在溫哥華建設(shè)的項(xiàng)目，溫哥華被世界一些行業(yè)包括聯(lián)合國(guó)人居署評(píng)為全世界最宜居的城市。幾年前評(píng)價(jià)溫哥華作為世界最宜居城市的時(shí)候，走了和北美不一樣的城市發(fā)展之路，就是“集約化、高密度發(fā)展的城市道路”，它更注重有效利用城市資源，高密度發(fā)展城市建設(shè)。這樣的城市亞洲國(guó)家有非常豐富的經(jīng)驗(yàn)，比較典型的城市像香港，是世界最著名的現(xiàn)代化城市之一，但統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)讓很多人吃驚，香港的人均能耗遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于很多其他國(guó)際大都市。它的氣候是熱帶氣候，說(shuō)明香港由于高密度發(fā)展城市，資源和能源利用效率做的非常高，公共交通系統(tǒng)非常發(fā)達(dá)，能提供非常高質(zhì)量的城市生活。這樣的經(jīng)驗(yàn)?zāi)茉谖磥?lái)的城市發(fā)展中提供借鑒作用。

??中國(guó)地產(chǎn)國(guó)際化的策略，或者中加綠色城市與住區(qū)的比較當(dāng)代沒(méi)有太多的研究，當(dāng)代的心態(tài)非常明確，我們學(xué)習(xí)先進(jìn)國(guó)家的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，不僅是技術(shù)的經(jīng)驗(yàn)，還包括產(chǎn)業(yè)化的經(jīng)驗(yàn)。當(dāng)代在休士頓建設(shè)的項(xiàng)目非常明確，就是學(xué)習(xí)發(fā)達(dá)國(guó)家商業(yè)化養(yǎng)老的開發(fā)模式，包括它的服務(wù)，包括養(yǎng)老住區(qū)的建設(shè)，我們希望把好的經(jīng)驗(yàn)經(jīng)過(guò)整合以后引入到國(guó)內(nèi)，在國(guó)內(nèi)商業(yè)化高端養(yǎng)老方面有所布局。中國(guó)老齡化到來(lái)的速度會(huì)超出很多人的意料，老齡化的速度非常快。

??當(dāng)代參與國(guó)際化頭腦很清晰，公司有整體的部署。比如說(shuō)整個(gè)公司的資源比例分配，多少放在國(guó)內(nèi)，多少放在國(guó)外，都有統(tǒng)一安排。我們的重點(diǎn)還是參與中國(guó)的建設(shè)，中國(guó)的房地產(chǎn)不管是黃金時(shí)代還是白銀時(shí)代，仍然是一個(gè)非常好的發(fā)展時(shí)代，還有很長(zhǎng)的路可以走。

??王涌彬：謝謝陳總。當(dāng)代在綠色建筑這方面是領(lǐng)頭羊，以后在綠色住區(qū)方面你們也是領(lǐng)頭羊。

??下面有請(qǐng)盧總，盧總本人就是非常國(guó)際化的。您幫我們介紹一下，歐洲綠色發(fā)展的一些趨勢(shì)。

??盧  求：德國(guó)綠色建筑做的是可持續(xù)建筑，他們認(rèn)為綠色建筑這個(gè)概念不足以涵蓋他們整體的思路。可持續(xù)發(fā)展包括環(huán)境上、經(jīng)濟(jì)上、社會(huì)人文各個(gè)方面。在中國(guó)什么東西都是“差不多”，不追求認(rèn)真；但是德國(guó)非常講究“認(rèn)真”，德國(guó)可持續(xù)建筑標(biāo)準(zhǔn)的核心是“質(zhì)量保證體系”，不是一個(gè)單向技術(shù)的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，而是綜合的質(zhì)量保證體系。因?yàn)樽罱K以“人”為出發(fā)點(diǎn)，我們做大量的建設(shè)活動(dòng)都是為了“人”而服務(wù)。所以德國(guó)的標(biāo)準(zhǔn)都是性能化衡量的標(biāo)準(zhǔn)，不衡量用什么樣的技術(shù)，而是最終要達(dá)到什么樣的效果。

??城市大量的人口聚集在城市，城市的環(huán)境壓力非常大。所以要滿足適當(dāng)?shù)氖孢m度，用最簡(jiǎn)單、耐久、實(shí)用的方法，來(lái)獲得共有的公平空間。作為當(dāng)代來(lái)講，開發(fā)非常高端，在行業(yè)內(nèi)也非常領(lǐng)先。在業(yè)內(nèi)有不同的聲音，我比較支持和贊同當(dāng)代的這種方式。因?yàn)樯鐣?huì)發(fā)展多元化，有高、中、低檔不同的客戶需求，我們無(wú)論做高端的產(chǎn)品，或者是基本產(chǎn)品的開發(fā)，理念和原則應(yīng)該是一樣的，就是要把產(chǎn)品做好，把質(zhì)量做好，不同成本構(gòu)成的基礎(chǔ)上做到最極致。

??中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)了高速發(fā)展之后進(jìn)入白銀時(shí)代，某種程度上來(lái)講是一件好事，逼著大家來(lái)做產(chǎn)品設(shè)計(jì)和產(chǎn)品精細(xì)化開發(fā)，為消費(fèi)者提供一個(gè)增值服務(wù)，這才是最核心的！

??王涌彬：德國(guó)人注重結(jié)果，過(guò)程是一方面，結(jié)果最重要。

??下面有請(qǐng)陸總，不管是多綠的綠色建筑，沒(méi)有相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)支撐，綠色建筑也停留在概念上面。請(qǐng)您給我們介紹一下開發(fā)企業(yè)如何看待綠色建筑？

??陸澤榮：如果單單靠技術(shù)來(lái)做綠色建筑不太現(xiàn)實(shí)，綠色建筑跟綠色建材有很大的關(guān)系?，F(xiàn)在中國(guó)生產(chǎn)的建筑材料，各個(gè)生產(chǎn)企業(yè)也花了很大的投入，投入進(jìn)來(lái)以后，在推廣階段，很多建筑物的使用不太愿意馬上就去接受。為什么呢？首先在當(dāng)?shù)刈〗ú棵浬峡从袥](méi)有它的名字，要是沒(méi)有這個(gè)東西不能用了。

??第二，在設(shè)計(jì)規(guī)劃方面，我們和國(guó)外相比，有一個(gè)人性需求的問(wèn)題沒(méi)有完全滿足，中國(guó)的房地產(chǎn)把它作為一種商品在運(yùn)作。國(guó)外的房地產(chǎn)是根據(jù)人性的需求來(lái)處理的。像當(dāng)代在國(guó)外做了一些項(xiàng)目，我覺(jué)得充分能滿足人性需求特別重要。綠色建筑首先是要適宜居住的；二是節(jié)能的；三是環(huán)保的；四是建筑是可持續(xù)發(fā)展的；五是低碳排放的建筑，我認(rèn)為達(dá)到這些就達(dá)到了高品質(zhì)建設(shè)。

??我們現(xiàn)在做綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)，拿一些指數(shù)去評(píng)價(jià)建筑，我覺(jué)得有一些形式主義。怎么把文化放進(jìn)去，把人的需求放進(jìn)去，這是需要考慮的。

??第三，小區(qū)商業(yè)設(shè)施和娛樂(lè)設(shè)施能滿足小區(qū)居住者生活的方便性。上次我們帶了一個(gè)團(tuán)隊(duì)參觀當(dāng)代MOMA，他們回去以后對(duì)這個(gè)項(xiàng)目評(píng)價(jià)很高，充分體現(xiàn)了人性的需求，這個(gè)項(xiàng)目注定會(huì)被評(píng)為一個(gè)最受歡迎的項(xiàng)目。

??王涌彬：我現(xiàn)在在想中國(guó)制造2025，我們以前的建筑行業(yè)非常粗糙，不管是材料、設(shè)備、施工，都是這樣?，F(xiàn)在我們的產(chǎn)品還是毛坯房居多，這種情況下，不管是開發(fā)企業(yè)還是設(shè)備制造企業(yè)，包括綠色建筑相關(guān)的企業(yè)，都面臨一個(gè)共同的話題，就是怎么提升品質(zhì)？這是大家共同要做的。

??下面有請(qǐng)李總，您是做風(fēng)景園林的，從您的角度談?wù)剬?duì)綠色住區(qū)的開發(fā)和理解。

??李連龍：跟大家匯報(bào)兩個(gè)部分：第一，今年4月份去加拿大考察綠色住區(qū)我的一些收獲；第二，我是技術(shù)人員，專門做園林景觀設(shè)計(jì)，在工作當(dāng)中我的一些感想和應(yīng)用。

??第一，4月份人居委組織去加拿大考察，我有幸參加。團(tuán)不大，但是接待規(guī)格很高，UBC前省長(zhǎng)、高貴林政府部門、UBC一些合作中心，還有一些大學(xué)教授我們一塊兒交流，規(guī)格非常高；第二，內(nèi)容很豐富，從住區(qū)、校園，到當(dāng)?shù)氐膱@林，公園等等，收獲感觸也很大。我覺(jué)得他們比我們有很多先進(jìn)之處，有很多值得我們學(xué)習(xí)的地方。比如說(shuō)在溫哥華看奧林匹克社區(qū)，那個(gè)地方的屋頂綠化，節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材，社區(qū)的環(huán)保理念，我們現(xiàn)在還有很多沒(méi)做到，這是值得我們學(xué)習(xí)的！

??第二，結(jié)合我的工作講一下《綠色住區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》對(duì)我的影響。今天是我第三次學(xué)習(xí)《綠色住區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》，第一次是王會(huì)長(zhǎng)在天津講了一次，第二次是我自己學(xué)習(xí)了一次，第三次就是今天聽開總講了一次，覺(jué)得不解渴，雖然是一本薄薄的小冊(cè)子，但是里面技術(shù)含量很大。希望能給我們多講一些，對(duì)業(yè)內(nèi)有很強(qiáng)的指導(dǎo)作用。

??我干了20多年的園林景觀設(shè)計(jì)，現(xiàn)在學(xué)習(xí)了綠色住區(qū)，把《綠色住區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》的一些理念融入到我的工作當(dāng)中。上周五我參加了南京的一個(gè)招投標(biāo)，其中一個(gè)重要環(huán)節(jié)就是技術(shù)創(chuàng)新。我把我學(xué)到的綠色住區(qū)的皮毛應(yīng)用了一下，第一，引入綠色校園，歸結(jié)起來(lái)就是宜人、環(huán)保、方便；第二，引入綠道理念，現(xiàn)在中國(guó)做了一些，加拿大已經(jīng)做了一、二十年；第三，引入了行人、自行車、汽車的這種很和諧的交通系統(tǒng)，很便捷，尤其更適宜學(xué)生。我們有幸中標(biāo)了，《綠色住區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》對(duì)我們專業(yè)上是一個(gè)極大的促進(jìn)。

??王涌彬：我們?cè)凇毒G色住區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》編制的過(guò)程中，對(duì)產(chǎn)業(yè)新區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、包括校園等等，都有一些借鑒和指導(dǎo)作用。確實(shí)《綠色住區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》從你這個(gè)角度去應(yīng)用，能取得一些效果。

??下面有請(qǐng)朱秘書長(zhǎng)，朱秘書長(zhǎng)在推廣《綠色住區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》方面不遺余力，有很多感觸。

??朱彩清：我去過(guò)的國(guó)家不多，2005年我去過(guò)一次美國(guó)，到了美國(guó)以后感覺(jué)別人的東西都特別好、特別棒。2006年我去過(guò)一次日本，日本的集合住宅，精細(xì)化設(shè)計(jì)做的特別好。今年5月份我們組織了一期加拿大人居考察，當(dāng)代集團(tuán)安排了加拿大的公務(wù)考察。

??從2003年到2009年，我們做綠色住區(qū)研究的同時(shí)，在全國(guó)做了100個(gè)住區(qū)試點(diǎn)。在做這100個(gè)試點(diǎn)的過(guò)程中，房地產(chǎn)快速發(fā)展的這10年，每個(gè)開發(fā)商的心態(tài)都非常浮，我覺(jué)得綠色住區(qū)建設(shè)要沉下心來(lái)做。前10年畫一張圖紙就能賣掉房子，誰(shuí)去深究這東西。當(dāng)代集團(tuán)前10年經(jīng)歷了孤獨(dú)，從淺綠到深綠的歷程。

??在我們審查的100個(gè)項(xiàng)目當(dāng)中，遇到特別無(wú)奈的事情，我們?cè)诎不盏囊粋€(gè)審查會(huì)上，給設(shè)計(jì)公司和企業(yè)講的時(shí)候，有設(shè)計(jì)公司立刻反駁說(shuō)，開發(fā)公司給我的設(shè)計(jì)費(fèi)就是做這樣的設(shè)計(jì)，做綠色設(shè)計(jì)是要加錢的，我覺(jué)得很無(wú)奈，大家的理念上跟國(guó)外差距還是比較大。大家把綠色住區(qū)想的，做的非常功利，綠色住區(qū)有補(bǔ)貼我就做。如果說(shuō)當(dāng)代張總也跟著去賣地掙錢，就沒(méi)有今天小企業(yè)紛紛倒下，他逆勢(shì)上揚(yáng)，笑的這么燦爛。

??綠色住區(qū)的做法，有政策我們大力去做，沒(méi)有政策我們沉下心去做，終究有好的回報(bào)！

??王涌彬：大家都說(shuō)完了。我還有一個(gè)感受，不管是中國(guó)地產(chǎn)國(guó)際化，還是中加綠色城市與住區(qū)比較方面，我覺(jué)得有幾個(gè)層次的工作要做：首先是城市層面的工作，城市層面包括規(guī)劃設(shè)計(jì)方面，也包括政府作為方面。城市層面政府要做的工作非常多，而且也有很多能做的。舉個(gè)小例子，我現(xiàn)在住在昌平，地鐵昌平線修通了好幾年，但是大家每天早上在外面排隊(duì)要排500米才能進(jìn)去。地鐵下面的環(huán)境非常糟糕，斷頭路、垃圾堆、車亂停、小攤小販，到處貼的都是廣告。地鐵站周邊全部變成了小面積公寓，都是小產(chǎn)權(quán)，所以我覺(jué)得政府在這個(gè)層面有文章可做。不僅僅是企業(yè)要擔(dān)當(dāng)，政府在綠色發(fā)展方面也要擔(dān)當(dāng)，這是我的第一個(gè)體會(huì)。

??第二，社區(qū)層面?，F(xiàn)在開發(fā)商開發(fā)完項(xiàng)目，就把項(xiàng)目就交給物業(yè)公司，開發(fā)商基本上撤出去了。這個(gè)過(guò)程當(dāng)中開發(fā)商跟社會(huì)銜接的比較少，開發(fā)的產(chǎn)品并沒(méi)有直接交給客戶，房子賣了以后由另外一撥人去管。其實(shí)社區(qū)里面現(xiàn)在要發(fā)揮作用的地方非常多，在軟性的管理層面，社區(qū)的管理和服務(wù)層面，有非常多的工作可以做，而這個(gè)工作其實(shí)就是商機(jī)?，F(xiàn)在無(wú)論是O2O，或者社區(qū)互聯(lián)網(wǎng)，像民生銀行、平安銀行全部都在打社區(qū)概念。為什么他們都盯著社區(qū)？因?yàn)檫@里面有商機(jī)。在這個(gè)大背景下，怎么把我們的工作和社區(qū)結(jié)合起來(lái)？我覺(jué)得這個(gè)比綠色建筑還要重要，因?yàn)檫@里面是延續(xù)，不可能再一塊一塊地去開發(fā)。像三、四線城市都在縮減土地用地規(guī)模，現(xiàn)有地方都很蕭條了。

??發(fā)展理念在變化，所以社區(qū)層面的這些工作我們可以延續(xù)，那才是真正的全周期！