董利琴：筑福在老舊小區(qū)產品化方面的研究成果     

    主持人：非常感謝。看到這些圖片又把我們拉回了快樂的時光里面。我們董總這邊安排的很好，給大家提供了很好的支持，請大家邊喝全民閱讀咖啡邊看PPT。
    下面有請筑福集團事業(yè)總監(jiān)部總監(jiān)董利琴分享一下PPT，分享筑福在老舊小區(qū)產品的研究成果和實際案例。介紹完之后我們進入交流的環(huán)節(jié)。

筑福集團建筑事業(yè)部總監(jiān)董利琴演講

   
    董利琴：謝謝大家！確實非常感謝大家，這么霧霾的天氣還能有這么多朋友來到筑福集團。我下面給大家介紹一下，我們在老舊小區(qū)改造方面做的一些事情。談不上是經驗分享，只是說因為做的稍微多了一點，我們這里面有一些教訓或者說做的一些事情大家一起互相探討一下。
    這個后面會有一個詳細的介紹。相信大家在韓國和日本參觀的過程中，會發(fā)現韓國和日本改造的內容會比較多。我們國家在老舊小區(qū)的改造里面到底能做哪些事情呢？可能能想到的事情不是特別多。我們從2011年開始做老舊小區(qū)更新的事情，做到今年大概已經有第五個年頭了。我們總結了很多方面，有節(jié)能、管道、加固等等一些方面的內容，后面會有詳細的介紹。
    昨天，我們出去上課，有一個分享老師是在問，因為我看了一下名片，很多人是設計行業(yè)出生的，設計人員習慣我們開始做設計，甲方要給我你的任務設計書，我們來進行一些設計。但是，改造項目我們剛開始也是這么做的，因為甲方不知道要改哪些東西，他自己也弄不清楚。我們做了一段時間以后，我們總結出來的，那么小區(qū)里面改造的哪些內容，做出來一張大表，他只要在上面畫鉤就可以了。
    這是我們總共有多少項改造內容，我們做設計，也做工程，比一般設計院多的地方應該是，比如說加梯，太陽能，停車等等方面我們公司也在做一些方面的研究。
    我今天匯報最主要的一些內容，第一方面，給大家匯報一下我們筑福公司做的一些小區(qū)的一個情況，一個業(yè)績，還有集團的一個責任。第二個方面，說一下我們所有的改造方案，大概是分哪些類別，怎么來做的。第三個方面給大家介紹一下我們實際的案例。
    這個大家剛才考察的時候應該有看到過。這張圖是我們統(tǒng)計到2014年底，做了一千多萬平方米的改造面積。北京市從2012年開始一年推出一千多萬，我們做了北京市市場的1/3。做了幾年以后，我們自己做了一下歸類，開始改造內容沒有那么多，后來會加一些管線。到后面會有一些其他方面的，加梯或者停車方面的，會有一些提升。
    這是我們在行業(yè)里面做的一些鑒定標準，包括圖集等等。這是我們最近完成的，公司所有專利的一個展示。在設計院來說專利展示不會有這么多，這個也是基于我們做除了設計之外其他東西做的過程中，我們需要這些東西來支撐的。
    介紹公司的使命、愿景、價值觀，我想說一下我們的使命“為建筑更安全”。從5·12大地震之后，不是因為地震會讓更多人死去，是因為這個建筑不夠結實讓更多人死去。我們從設計的角度來講，我們從企業(yè)的角度來講能不能做更多的事情。那么，為了建筑的更安全，我們大家是不是能做更多的事情?？匆幌掠疫?，我們公司做的一些公益的行為，我們跟紅十字會成立了首家抗震基金。公司做了很多公益的行為，2008年地震的時候，北京市跟什邡有一個對口的援助，我們當時做了一個免費的設計。這個學校我們采用了國內比較先進的技術。2008年地震，大概到了2013年的時候，廬山地震，汶川這邊有震感的，但是我們這個學校沒有任何問題的，我們當時去看了一下。
    這個地方是廬山地震，廬山地震我們主要做的一個公益行為，一方面是去做排查，排查這個里面有多少危險的房子絕對不可以進去，是否要進行加固等等。哪些房子居民可以回去住等等。還有我們培養(yǎng)了一批農村的工匠，他們沒有抗震方面的意識，農村的房子無論如何沒有抗震的設防。這是我們做的另一件事情。
    下面給大家介紹一下我們做的一些改造方面的事情。這個是近兩年我發(fā)現這樣的事情特別多，就是倒樓的現象非常多，最近出現陽臺脫落的情況特別多。這些房子的壽命到現在為止也就是二、三十年。我們做設計的人都知道，我們在寫設計說明的時候，這個使用時間是五十年到七十年的。這個原因我們不去究，這個是我們看到的一個問題。
    第二個問題看到的是，因為之前的房子因為節(jié)能方面做的特別差，其實我們今天這樣的霧霾天氣跟這樣的房子保溫節(jié)能做的不夠是有很大的關系，因為它的節(jié)能保溫做的不夠，我們保證老百姓的溫度，要使勁燒，所以我們的空氣質量越來越差。建筑物跟現在的標準有比較大的差距。
    發(fā)現的第三個問題就是基礎設施的不完善，不管是樓道內，這是樓道內的情況，老的小區(qū)里面這種情況特別多，然后還有樓道外的，就是樓外面小區(qū)里面缺失的情況，損壞的情況，缺乏無障礙的情況在老舊小區(qū)里面非常多。
    這張照片不是個案，我們做了三百多個小區(qū)，很多小區(qū)里面找不到停車位，它的停車只能去綠地里面，會破壞掉現在的綠地。
    我們知道現在人口老齡化現象越來越嚴重了，現在的規(guī)范規(guī)定的是4層以上要求裝電梯，但是我們知道之前的房子規(guī)定的是6層以上的房子是沒有電梯的。甚至在沿海地區(qū)我們發(fā)現7-9層的房子都沒有電梯，老百姓上下樓就是一個非常嚴重的問題。我們去看的過程中發(fā)現老年人幾年都下不去一次樓，現在獨生子女一個人弄不下去這個老人。
    說到這么多事情，我們看到那些問題，只靠一個企業(yè)很難解決這些問題，一定是依靠政府、依靠各個部門，我們共同來解決這個問題。
    我們看到一系列的問題，具體怎么改我們歸納了一下，比如說對于結構上有缺陷的房子一定要加固改造的。
    外地還是不太了解，北京市還有相當多的屋面板是夾氣板。我們現在在夾氣板上只換防水都不敢換，因為它會脆掉。
    現場的確能發(fā)現陽臺上發(fā)現一些問題，必須得處理。
    外套式加固，這是居民自己加的情況，有的把陽臺的一部分挪出去，有的把衛(wèi)生間挪出去。對于老舊小區(qū)的居民來說，加這么一塊東西對他的生活作出比較大的改善。
    節(jié)能方面我們要改造的東西非常多，最主要的給這個房子穿上一個外衣。我們只改外墻是不行的，因為門窗往外透的熱量特別多。
    還有熱計量改造，很多城市在做熱計量改造的。包括居民的自建房要先拆除。
    外立體改造，2012年剛開始做老舊小區(qū)改造的時候，其實各部委不清楚要怎么做，規(guī)委站出來說我們要對外立體進行審查，所有外立體規(guī)委要進行審查的。
    因為里面住的都是老的居民，不能改的一點原來的感覺都找不到，他一定要有一些歸屬感；另一方面，在改的基礎上，還是要給他煥然一新的感覺。要保留一些歷史的記憶，要盡可能利用它現在的一些材料和既有好的一方面的做法。
    這個是我們公司在老舊小區(qū)改造里面做的一些研究，有一些稍微成熟一些，有一些在探討的過程中。這個安全節(jié)能窗的研究，之前我們看到一些報道說窗戶如果你沒有防盜欄桿容易丟東西。還看到一些報道，因為你有了防盜網，但是你屋子里面出現問題，外面的人沒有辦法救你的。我們進行一些研究，能不能把這些問題在窗戶上解決掉，防盜的問題解決掉，我自己想出去的時候，這個窗戶能打得開。我們跟一些窗戶廠家進行了研發(fā)，這個能推到市場上了。防盜門我們進行了一些研究，它的板頁的設計，隔頁要加固等等。
    除了剛才我們說的建筑物和結構上面的改造，還有管線的改造是勢必要進行的。因為這些房子都用了二、三十年。我們知道建筑和設計說明的時候我們會寫50年或者70年，但是水管這些使用年限是10年或者15年。所以這次改造的時候，老百姓希望哪怕這些方面我自己掏錢，這個也是一定要改的。
    我們其實改的東西非?，嵥?，一定要征求老百姓的同意，因為老百姓樓上樓下之間都不太一樣。但是對于他的生活來說確實造成了一定的困擾。
    還有樓道管線里面的情況，我們現在看到這些都知道有一定的安全隱患，消防上也有安全隱患的。
    包括室外管線的改造?，F在我們能看到管線，都沒有這些保溫的情況。其實很多的熱量散失，也得在建筑物內部，有的在室外管線的過程中散失掉了。
    除了管線之外，第三部分我們能看到社區(qū)環(huán)境里面也有很多需要改造的地方，交通系統(tǒng)、綠地系統(tǒng)，我們給它分了幾個系統(tǒng)，包括無障礙的改造，樓內樓外都是需要做的。
    機動車位的改造是我們每一個小區(qū)都要做的事情，我們接受到老百姓的不便利，有兩方面：一個是車的情況；另一個是管線的情況。節(jié)能和是不是結構安全，老百姓的感受不是特別深，但是這兩方面對他的影響非常大。我們在這方面做了探討，老的小區(qū)我們能不能做機械式停車，我們把小區(qū)的車位盡量給它增加起來?，F在新的小區(qū)標準至少是一戶一車位，北京稍微遠的區(qū)縣要求一車三個車位。這個需要我們一定去解決的。
    還有鋪裝的解決，老的小區(qū)里面其實最不缺，或者它比新建的小區(qū)里面好的一方面，它一定有它的優(yōu)勢，它好的一方面在于老舊小區(qū)高大喬木長的非常好，它的情況不怎么需要澆水。不好就是底下這一部分，還有花花草草比較缺失的。我們需要做的要保留好的方面，把沒有人進入的空間改造成有鋪裝的綠地，讓能進到里面，讓能在綠色的里面進行活動。
    老的小區(qū)里面之所以能出現那么多問題，跟物業(yè)的缺失也有很大的關系?，F在有更人性化的設計，因為現在養(yǎng)寵物的人非常多，在老小區(qū)里面做一些寵物廁所之內的。
    右面這個圖也是我們公司做了老舊小區(qū)做的比較多以后進行的一個思考，沒有完全落地，是我們有幾個項目正在商討的過程中。我們現在小區(qū)里面比較多的是什么樣的房子呢？這種小平房原來是自行車棚，因為以前我們沒有那么多汽車，有很多自行車。在老舊小區(qū)一排樓里面就幾排自行車棚。比如說自行車棚拆出一部分，我們做陽光房，老人冬天的時候可以在里面有一個交流的空間。還有沒有可能做成活動室，旗牌室之內的。
      老的小區(qū)里面無障礙的改造，我們都知道多層樓，1層6層的欄桿都是有的。但是發(fā)現1層到室外的部分，往往這個欄桿是缺失的，沒有這一段很多老人沒有辦法靠自己的力量走過去，這個雖然花錢不多，但是這個欄桿比較要加上。
    無障礙不光是給老年人，有時候是懷孕，抱著孩子，臺階和坡道的感覺對他來講差別太大了。
    其他，包括有一些違建的拆除，這都需要我們做一些工作的。
    這就是我們實際采集到的一些照片，老人上下樓難的問題，他不是需要一個人，需要很多人把這個老人抬下來。
    這是我們做的幾種加梯方式的研究，對于建筑設計來說我們做加梯相對來說還是比較簡單的，但是它要考慮的東西稍微多一點，因為它不像一個新建的小區(qū)，在老的小區(qū)里面加電梯一定要注意幾點給大家分享一下。加電梯的時候，考慮它前面的道路、綠化和管線的情況。一般我們都在北側加電梯加的比較多，因為入口一般都在北側。加完電梯之后前面的管線通常都需要繞一下，甚至說需要離開。有可能原來的道路，離這個樓有2米的距離，我們加完之后這個到底需要挪一下。種種的條件都是要考慮到才可以加梯。
    這是我們做的其他改造的專項，包括房屋的排查鑒定。這個是我們在雅安地震以后，在廬山那個地方進行的排查鑒定。因為剛地震之后，這個房子安全還是不安全，老百姓多長時間可以返回到我的房子里面去住，其實這個相對來說還是比較專業(yè)的一個問題，其實靠居委會或者一級行為他來完成這個事情還是比較難，它有一定專業(yè)方面的需求。我們在這個上面做的事情就是幫助政府把相對安全的房屋排查出來，讓一部分老百姓可以回去住了。
    這個是我們做的公益的行為，這些事情很少有單位愿意這么來做的。這張照片如果大家在北京待的時間比較長會有印象，北京2012年的7·21大雨過后，在房山，在門頭溝很多是這樣的行為。災后過后我們能做的事情是什么呢？我們當時跟區(qū)政府聯合了一下，需要我們配合他們來排查一下，這些房屋經過雨水的沖刷和泡之后，到底能不能使用，我們對它進行了排查。
    這張照片是浙江通化的一張照片，如果大家關注新聞會有人知道，有一棟樓轟然倒掉了，市政府找到我們說你們在抗震領域做了很多事情，讓我們幫他們解決問題。這棟樓倒了之后周圍的居民非?；炭郑疀]有那么錢讓老百姓都搬出去的。我們在探討這個事情，一方面我們要做這樣的排查工作；另一方面，對于政府和老百姓來說，他需要有一個第三方的人跟他說這個事情，不光說，他希望能夠看到一定的設備檢測證明一下這棟樓到底有沒有問題。我們還沒有進行這方面的嘗試，市政府給我們提出這樣的需求之后，我們進行了一下嘗試，這個產品目前也是在實施的過程中。我們在想，能不能在這個樓頂上裝幾個傳感器，然后讓它能跟我們的電腦連起來，它的上下波動的情況證明一下這棟樓，我們政府的情況，是不是可以表明一下這棟樓目前的狀態(tài)是怎樣的。這是我們應運而生推出的產品，我們目前有一個研發(fā)小組在做這樣的事情。浙江裝了100多棟樓。只是做房屋監(jiān)測的話，我們覺得不太保險，一定要結合人工巡查，兩個相互驗證，這個事情才能得出這個結論。
    這是其他方面的改造，今天很多地方都是這樣的現象，北京霧霾紅色預警。我們發(fā)現太陽能是非常好的清潔能源，為什么在國內應用的沒有那么廣泛呢？我們是展開了這方面的思考，以及作出了一些行動。我們聯合了一些廠家了解這些事情為什么沒有做起來。目前我們有一個宿舍樓正在安裝，因為有的開發(fā)商或者建設單位置疑前期投入太高，后期的成本收不回來。我們自己目前找一個公寓樓試一下，我們把這些太陽能的技術運用上以后，我們來投入這件事情，看一下到底它的投入成本能有多高，能減多少其他的電或者燃氣方面的能耗，我們也是在做這方面的研究。
    說了這么多，給大家總結一下我們做的一些改造的項目，首先是結構安全方面的，也是我們最權威的——加固改造。
    還有保溫的做法。
    社區(qū)里面要做環(huán)境綠化的提升。
    還有管網的更換。
    還有小區(qū)里面普遍的需求，停車的需求。
    剛才有一點沒有說，我們還做房子的鑒定和檢測的業(yè)務。因為發(fā)現有的房子很難一下子判斷出來，我們從肉眼看它是不是安全，一定要有鑒定報告和檢測報告來輔助判斷的。
    第三部分給大家介紹一下我們的案例。展覽路4號樓，這個是展覽館路，這個是車公莊西路。我們做了一個外套式的加固試點，這也是北京市第一個推出我們做加固式的一個試點工程。當時北京市首推的是，現在叫住宅產業(yè)化，北京院做的是裝配外套式加固的試點。那么，裝配外套式需要去工廠預制一些構建來裝，把這些先拆掉，把所有的尺寸先量出來，這個工期比較長，而且造價也會高一些。我們這棟樓開始想嘗試用這種方式來做，為什么沒有做呢？因為這個場地非常狹小，做這種裝配式是做不了的。我們就嘗試做現澆外套式加固改造。一定是要保留給老百姓歸屬感，還要給他煥然一新的感覺。
    這就是外套式加固的一個例子。它是一個單棟的樓因為沒有院子，老百姓也沒有活動的空間，我們在這個樓前面嘗試做了休閑空間的改造。
    這個是蘆溝橋做的一個加固和節(jié)能的改造。這個項目本來是想在今年的七七事變和九三之前想完工的，后來實在完不了，放在明年來做完。
    這是一個現狀，實際上現在我們讓人參觀的時候，不敢讓上古城墻，因為外面太亂了。
    這是改造的前后對比。
    還有綠化提升的一個項目，就在這附近。
    再有就是停車的一個項目，目前正在做管線改造。
    這是加梯的例子，在福建做的比較多，北京推起來做的還是相對慢一些。
    再強調一句，我們公司的使命是“為了建筑更安全”。我們一起努力，謝謝！
    
    主持人：我們看到筑福集團在都市更新的領域，從研發(fā)，投資，到運營管理，涉及好多的領域。我們下面留出一些時間，更多跟筑福集團，針對這些案例和模式進行一些分享和交流，促進大家后期的合作和推廣和應用。
    我們掌聲有請我們的金話筒開總，為大家主持交流對話的環(huán)節(jié)。